Кто-то платит за съёмную квартиру и думает: «А мог бы столько же отдавать за свою». Другой смотрит на размер платежа по ипотеке и жалеет, что вообще в неё влез. Разобрались, кто из них прав и что выгоднее на самом деле — аренда или [ипотека](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipoteka-ili-arenda-chto-vigodnee).



 Сравниваем по пяти критериям

Ипотека или аренда: что выгоднее

 Ипотека — шаг навстречу мечте о своей квартире. Чтобы банк одобрил кредит на жильё, нужно подготовиться. Разбираемся, по каким критериям они оценивают заёмщиков, как повлиять на решение и что делать, если вам отказали. А ещё как отправить заявку сразу в несколько банков и получить выгодное предложение [с сервисом от М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_komu-odobryayut-ipoteku-kak-snizit-risk-otkaza-i-uvelichit-shansi-na-poluchenie-kredita).

Кому одобряют ипотеку: как снизить риск отказа и увеличить шансы на получение кредита

 В 2025 году ставки по рыночной ипотеке бьют рекорды и доходят до 25% годовых. В таких условиях многие откладывают покупку жилья, надеясь на смягчение условий. Но даже сейчас можно [взять ипотеку под более низкий процент](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent), если знать, на что обратить внимание. Разбираемся, какие есть способы снизить ставку — с льготными программами и без них.



##  Отправить заявки в разные банки

**Как это работает:** здесь всё просто — у каждого банка свои условия. Один может предложить ставку пониже, но попросить дополнительную страховку. Другой — одобрит без страховки, но с чуть более высокой ставкой. Лучше иметь перед глазами несколько вариантов, чтобы просчитать платежи для каждого и найти самую низкую ставку по ипотеке. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/9c7f8d8ff17e26ee024e265e8251acac.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Как оформить: **можно по отдельности рассылать заявки в каждый банк, но это займёт много времени. Лучше воспользоваться [сервисом «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent). Заполните единую анкету, а мы отправим её нашим банкам-партнёрам. Ответы появятся в личном кабинете — так их удобнее оценить.

С 2025 года банки [должны полностью рассказывать клиенту](https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/), сколько он заплатит с учётом процентов и дополнительных платежей. Поэтому условия можно сравнить прозрачно: скрывать платежи банки не будут.

## Собрать полный пакет документов

**Как это работает: **чем больше информации вы предоставите о себе, тем надёжнее вы выглядите в глазах банка. Он оценивает не только сумму дохода, но и его стабильность, длительность занятости, наличие дополнительных источников. Чем меньше для него «белых пятен», тем выше шанс на одобрение и ниже ставка.

**Как оформить:** соберите все возможные документы, которые подтверждают вашу финансовую надёжность, и передайте их в банк. Лучше это сделать до подачи заявки, чтобы кредитор сразу оценил полную картину. Некоторые банки сами подтягивают информацию через Госуслуги или интеграцию с Социальным фондом России, но на это лучше не полагаться.

Вот что вам понадобится:
* Если человек устроен по ТК РФ, нужно показать банку заверенную копию трудовой книжки и справку 2-НДФЛ. Иногда достаточно справки по форме банка от работодателя. Если книжки нет, может подойти копия трудового договора, но не все банки её принимают. 
* Самозанятые, пенсионеры и другие люди с нестандартным доходом подтверждают его по-своему. Мы подробно рассказывали об этом [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/).

## Оформить зарплатный проект

**Как это работает:** кредиторы охотнее дают скидку на проценты по ипотеке, если человек получает зарплату на их карточку. Такие клиенты очень ценные: они регулярно пополняют счёт и пользуются деньгами, а это приносит доход банку. Поэтому условия у зарплатников мягче, чем у сторонних заёмщиков, — ставка может быть ниже на 0,3–1%.

**Как оформить:** проверьте, в каком банке у вас открыт зарплатный счёт. Если есть подходящая программа, подайте туда заявку на ипотеку и укажите, что вы зарплатный клиент. Если у вашего банка нет таких привилегий, попросите работодателя перевести выплаты в нужный.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7996db72cd3543f405ae22fb532dc4b3.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Предложить высокий первоначальный взнос

**Как это работает:** чем больше сумма первого взноса, тем ниже риск для банка. Если человек готов внести сразу крупную сумму — например, половину стоимости квартиры, — это говорит о его платёжеспособности. Поэтому банку не страшно выдать кредит: он рискует меньшей суммой, а вероятность возврата долга выше. Так заёмщик получает более низкую ставку по ипотеке.

**Как оформить: **укажите сумму первоначального взноса, когда подаёте заявку, — банк сам рассчитает процент.

Ставка снизится незначительно — обычно на 0,5–1,5%. Но главная выгода в другом: меньше сумма кредита — меньше переплата и более лёгкий платёж каждый месяц. Это особенно важно в условиях [высокой ключевой ставки](https://m2.ru/media/article/klyuchevaya-stavka-chto-eto-takoe-i-kak-ona-vliyaet-na-ipoteku-inflyatsiyu-i-zhizn/): чем меньше вы занимаете, тем меньше платите банку.

**Где взять крупный взнос:** самый очевидный способ — накопить. Но можно и продать что-то ценное — машину или старую бабушкину квартиру в другом городе. Или, например, использовать материнский капитал как часть первого взноса — об этом ниже.

## Использовать материнский капитал

**Как это работает: **материнский капитал можно использовать как часть первого взноса. Правда, большинство банков требует, чтобы заёмщик добавил минимум 5% собственных денег. Ещё можно погасить субсидией часть уже взятой ипотеки — это уменьшит платёж, а иногда и процент.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cfa7a84b6cb6fb66b27188d0b86f4653.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*Например, семья Вороновых решила взять ипотеку, а первый взнос заплатить материнским капиталом за первого ребёнка. Банк потребовал, чтобы семья доложила минимум 5% собственных денег. Поэтому к 690 тыс. рублей капитала Вороновы должны прибавить хотя бы 40–50 тыс. рублей от себя.*

*А семья Грачёвых взяла ипотеку ещё до рождения ребёнка. Когда он родился, матери пришёл сертификат на 690 тыс. рублей. Она подала заявку и досрочно погасила этими деньгами часть кредита — и его тела, и процентов. Остаток суммы, на который начисляются проценты, уменьшился. Поэтому и платёж стал ниже.*

**Как оформить: **при подаче заявки на ипотеку сообщите банку, что планируете использовать материнский капитал. Потом подайте заявку в Социальный фонд РФ — в некоторых случаях банк делает это сам.

**Есть важное условие: **если квартиру купили с использованием маткапитала, в ней нужно [выделить доли всем членам семьи](https://m2.ru/media/article/kak-pereoformit-kvartiru-na-rebyonka-instruktsiya-i-rekomendatsii/). В том числе детям, которые родились до полной выплаты ипотеки. Если банк не разрешает сразу выделить доли, это необходимо сделать максимум через полгода с момента погашения.

## Получить скидку от партнёра банка

**Как это работает: **если оформить ипотеку через компанию или сервис, которые сотрудничают с банками, можно получить дополнительную скидку. Например, [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) снижает ставку до 0,6%.

**Как оформить: **подайте заявку в банк через сервис М2. Для этого не нужно никаких дополнительных действий. Достаточно заполнить анкету, сравнить предложения и выбрать банк, который предлагает самые выгодные условия.

## Взять ипотеку с господдержкой

**Как это работает:** государство субсидирует ставку по ипотеке для отдельных категорий граждан. Это позволяет получить кредит под фиксированные 6% годовых вместо рыночных 20–25%. Сегодня действуют несколько льготных программ, и две самые популярные — это семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6fbeaec37e15690d5aba8aef9c3b4d1d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

По обеим программам в общем случае можно купить только новостройку. Но семейную ипотеку недавно расширили на вторичное жильё — правда, только для городов, где строят не больше двух многоквартирных домов в год. Об условиях и доступных регионах рассказали [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo/).

**Как оформить:** проверьте, под какую программу господдержки вы попадаете, и укажите это при подаче заявки. Банк запросит подтверждающие документы — свидетельства о рождении детей, справку с работы, сертификат IT-компании и т. д. [Через Ипотеку от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) можно сразу отметить нужную программу и получить предложения от банков с учётом льгот.

## Взять комбо-ипотеку

**Как это работает:** у льготных программ довольно жёсткие лимиты по сумме, и часто этих денег не хватает. Есть выход — [комбинированная ипотека](https://m2.ru/media/article/kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit/). Часть ипотечного кредита берётся по льготной ставке, а часть — по рыночной. Иногда банки сразу усредняют процент до 10–12%, иногда начисляют проценты за разные части суммы по отдельности.

**Как оформить: **при подаче заявки в банк укажите, что планируете оформить комбо-ипотеку. Банк рассчитает, какую часть можно отнести к льготной, а какую — к рыночной.
У комбо-ипотеки тоже есть ограничения:
* Если комбинируете семейную ипотеку, общая сумма не должна превышать 30 млн ₽ в столицах и Московской и Ленинградской областях и 15 млн ₽ — в остальных регионах.
* В IT-комбо-ипотеке лимит — 18 млн ₽ для всех регионов. Москва, Санкт-Петербург и их области не участвуют.

## Поискать региональные льготы

**Условия:** в некоторых регионах есть льготы по ипотеке для определённых профессий, молодых семей или малоимущих. Где-то дают [выплату на покупку жилья](https://m2.ru/media/article/zhilishchnie-sertifikati-v-2025-godu/), а где-то снижают ставки по ипотеке.

**Как оформить: **найдите льготную программу для своего региона, прочитайте её условия и подайте заявку. Как это сделать — зависит от правил программы.

Жители некоторых регионов могут получить помощь от государства, чтобы купить жильё. Например, такие программы есть для людей из Московской области, чьи дома признали аварийными. Или для тех, кто уезжает с Крайнего Севера. Мы подробнее рассказывали об этом [в отдельной статье](https://m2.ru/media/article/zhilishchnie-sertifikati-v-2025-godu/).

Кроме этих программ, могут быть и другие. Полный список федеральных и региональных льгот есть [на сайте ДОМ.РФ](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/catalog/). Там же написано, как оформить льготу и какие возможности она даст.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ca5e1a9cd25816930ee94c7798552ac8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Можно поискать по фильтрам нужный регион и посмотреть, подходите ли вы под условия каких-то программ

</Image>

<Notification>

[Сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-vzyat-ipoteku-pod-nizkii-protsent) помогает подать заявку в более чем 15 банков. Достаточно заполнить одну онлайн-анкету за 10 минут, а мы разошлём её нашим партнёрам. Ответы чаще всего приходят в течение суток.

Работаем с рыночной, льготными и комбо-программами. Менеджеры проконсультируют по любым вопросам, повысят шансы на одобрение и подготовят вас к сделке. В банк нужно прийти всего 1 раз, чтобы подписать документы.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c737f09b3dd2fed65bb7e58dcb2fab67.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Список источников

1. [Оформить семейную ипотеку под 6% на вторичное жильё можно в 901 городе. Гарант.Ру.](https://www.garant.ru/news/1803496/)
2. [Семейная ипотека продлена до 2030 года. Минфин России.](https://minfin.gov.ru/ru/press-center?id_4=39161)
3. [Льготная ипотека для IT-специалистов. Правительство России.](http://government.ru/sanctions_measures/measure/66/)

Как взять ипотеку под низкий процент

 В 2025 году правила [семейной ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo) обновили. Теперь она распространяется и на вторичное жильё — правда, не во всех городах. Разбираемся, как устроена программа, кто может на неё претендовать и где можно купить квартиру не в новостройке под 6%.



##  Что изменилось в семейной ипотеке в 2025 году

Раньше льготная ипотека действовала только на новостройки, земельные участки и частные дома. Но государство учло, что в некоторых городах строящихся многоквартирных домов или совсем нет, или их возводят слишком медленно. Поэтому с 1 апреля семьи получили возможность взять кредит и на вторичку.

Условия семейной ипотеки на вторичное жильё в 2025 году такие же, как и для новостроек: те же процентная ставка, размер первого взноса и сумма кредита.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aa6c1291239db17699fb953ec62c4373.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если квартира стоит дороже лимита, можно оформить комбо-ипотеку: часть кредита взять по льготной ставке, а остаток — по рыночной
</Image>


Требования к заёмщикам по семейной ипотеке тоже не поменялись. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/dcf65ba8204cb4696111fbddca0f4999.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


При этом купить вторичку можно не везде, а только в определённых городах. Далее разбираемся, в каких именно.

## В каких городах действует семейная ипотека на вторичное жильё

Есть несколько условий, которые должен выполнять город, где семья планирует купить квартиру.

* Это должен быть именно город. Если жильё находится в деревне или посёлке городского типа — программу использовать не получится. 
* Московская и Ленинградская области не подходят — они не участвуют в программе.
* В городе должны строить не больше двух многоквартирных домов, не считая недостроев и замороженных проектов.

Список таких городов есть [на сайте ДОМ.РФ](https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/dom-rf-opublikoval-spisok-gorodov-dlya-pokupki-zhilya-na-vtorichnom-rynke-po-semeynoy-ipoteke/). На апрель 2025 года в него занесен 901 город, но список обновляется каждый квартал — следующий выйдет 30 июня. Именно по этому списку банки будут принимать решение при выдаче семейной ипотеки на вторичное жильё.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8fff9a2b48568aa6ec50cb89208e713d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе проверки города от ДОМ.РФ можно ввести название своего населённого пункта и посмотреть, распространяется ли на него программа: спроси.дом.рф/services/check-city-for-family-mortgage/
</Image>


У семей, в которых есть минимум двое несовершеннолетних детей, но они уже старше 7 лет и без инвалидности, список доступных городов ещё уже. Выбирать квартиры можно только в 35 регионах с медленным строительством или в городах с маленьким населением — до 50 тысяч человек. При этом они не должны быть на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7de1e4c996920676b83906997bd2efba.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Каким должно быть вторичное жильё для семейной ипотеки

Для программы подойдёт не любая квартира. Идея семейной ипотеки на вторичном рынке — помочь улучшить условия жизни, поэтому недвижимость [должна отвечать](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/) нескольким требованиям:
* возраст дома не старше 20 лет,
* дом не должен быть аварийным,
* это именно квартира, а не апартаменты, комната или дом.

Купить жильё можно и у физического лица, и у компании. Главное — чтобы продавец не был близким родственником: родителем, ребёнком, супругом, братом или сестрой. 

## Как оформить семейную ипотеку на вторичку

[Процесс оформления](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/) такой же, как с обычной семейной ипотекой. Вот что нужно сделать:

1️⃣ **Подать заявку на ипотеку.** Это можно сделать [через сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-poluchit-semeinuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhilyo). Выберите цель кредита «Покупка вторички», укажите данные в калькуляторе и отправьте запрос — его получат более 15 банков-партнёров.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5f2ca751b2bac2ede0ab779f96719803.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


2️⃣** Получить одобрение и выбрать банк.** Ответы появятся в личном кабинете. Оцените предложения и решите, где будете брать ипотеку. Например, какой банк даёт более выгодные условия на комбо-ипотеку.

3️⃣** Собрать документы. **Обычно нужны паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, СНИЛС родителей и детей, [документ о подтверждении дохода](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/). Полный список зависит от требований банка.

4️⃣** Прийти в отделение банка. **Дату и время визита можно выбрать. В отделении вы сможете внести первоначальный взнос, подписать договор и получить ипотеку.

5️⃣** Провести сделку.** Остаётся только подписать договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом квартиры и [зарегистрировать право собственности на неё](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/).

## Можно ли использовать семейную ипотеку на вторичке для рефинансирования 

К сожалению, нет. Льготная ставка 6% на вторичном рынке действует только при покупке квартиры. Она не позволяет переключить уже оформленный кредит на новые условия. 

Рефинансировать ипотеку на вторичку не получится, даже если:
* вы купили жильё за несколько дней до старта программы,
* ваша семья полностью соответствует льготным критериям,
* квартира находится в одобренном городе, дом младше 20 лет и в отличном состоянии.

А вот для новостроек рефинансирование по семейной ставке всё ещё работает. Например, супруги оформили рыночную ипотеку в 2024 году. Через год у них появился ребёнок. Теперь семья может поменять условия на более выгодные: платить не 20% годовых, а 6%.

## Можно ли оформить семейную ипотеку на вторичку с использованием маткапитала

Да, такая возможность есть — как и в привычной семейной программе. Им можно оплатить первоначальный взнос или часть тела кредита, а также досрочно погасить действующую ипотеку. 

Для этого нужно обратиться в органы опеки с заявлением, что семья собирается потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий. Некоторые банки подают заявление в опеку сами — семье достаточно сообщить, что она планирует использовать субсидию.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3656fb67688a22077a1ee9ec07c65da2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Фрагмент заявления о распоряжении материнским капиталом
</Image>

Если квартиру купили с маткапиталом, нужно выполнить несколько условий:
* выделить доли всем членам семьи в срок до 6 месяцев после погашения ипотеки;
* получить разрешение от органов опеки, если семья решит продать жильё.

<Notification>

Мы подробнее рассказали о правилах покупки квартиры с маткапиталом в отдельной статье. Разобрали, что понадобится сделать и какие детали учесть.

</Notification>

## Можно ли получить налоговый вычет по семейной ипотеке

При покупке квартиры можно вернуть часть налога НДФЛ, который семья заплатила за год. Эта возможность сохраняется, если квартиру взяли в ипотеку, в том числе по семейной программе. Более того, вычет в этом случае может быть даже больше. В 2025 году суммы такие:
* с покупки квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей;
* с процентов, уплаченных по ипотеке, вернуть можно до 390 тыс. рублей.

Как это работает и [что сделать, чтобы вернуть деньги, ](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-za-kvartiry/) рассказали в отдельной статье. Все описанные там правила действуют и для семейной ипотеки на вторичку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b11f1ca1f7e62c839992aaed56da25e6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


Как получить семейную ипотеку на вторичное жильё

 С 1 января 2025 года в России действует новый ипотечный стандарт. Он закрепил правила выдачи кредитов на жильё и ограничил рискованные схемы — например, ипотеку с кешбэком и платёж за снижение ставки. Рассказываем, что рекомендует Центробанк РФ и как это повлияет на рынок.


## Что такое ипотечный стандарт и зачем он нужен

ЦБ РФ ввёл ограничения, которые снизят вероятность, что заёмщик переоценит свои силы при заключении кредитного договора. А именно:
* установил единые условия для ипотеки: срок не более 30 лет и сумма кредита не более 80% от стоимости жилья;
* ограничил рискованные схемы: уменьшение процента за счёт увеличения стоимости жилья, ипотеку с кешбэком и оплату через аккредитив;
* рекомендовал банкам разъяснять заёмщикам все условия по кредиту перед подписанием договора.

Это значит, что альтернативных ипотечных схем, например совместных акций банков и застройщиков, станет меньше. А [первоначальный взнос](https://m2.ru/media/article/ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya/) теперь будет составлять не менее 20% от стоимости жилья. Кроме того, оплатить его нужно полностью из своих денег — без кредитов и кешбэка. [Материнский капитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) для него использовать всё ещё можно.

<Notification>

Взять ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, можно с помощью [сервиса М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025). Вы можете подать одну заявку в несколько банков-партнёров, получить ответ в тот же день и выбрать подходящие условия.

</Notification>

## Какую ипотеку ограничивает новый стандарт

Ипотечный стандарт пока не запрещает рискованные программы напрямую, но не рекомендует банкам их использовать. Под ограничения подпадают несколько видов ипотеки.

**Ипотека с аккредитивом. **Аккредитив — счёт, который используют для проведения сделок. Он похож на эскроу, но с менее жёсткими требованиями: банк может использовать деньги с аккредитива, получать с них прибыль и за счёт неё снижать процентную ставку для заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c68a662cb612418349a7b160ff2f986b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Ипотека с кешбэком.** Ранее застройщики проводили акции — возвращали часть первоначального взноса в виде кешбэка. Эта возможность выглядела удобной, но, по мнению Центробанка РФ, повышала риски для заёмщика и банка. Возрастала вероятность, что покупатель квартиры переоценит свои силы из-за кешбэка и в будущем не сможет платить по ипотеке. 

**Субсидированная ипотека.** Так называются программы, в которых застройщик платит банку субсидию, чтобы уменьшить процентную ставку для покупателя. Одновременно с этим он увеличивает стоимость жилья — в итоге заёмщик всё равно переплачивает. 

**Платёж за снижение ставки.** Это не совсем ипотечная программа — скорее способ изменить её условия. Раньше заёмщик мог единовременно заплатить банку, чтобы снизить ставку по кредиту. Иногда это действительно приносило выгоду, но не всегда. В статье [о снижении ставки](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/) мы разбирали на примерах, кому стоит использовать этот способ, а кому — нет. 

<Notification>

Это положение стандарта начнёт действовать позже других: с 1 июля 2025 года.

</Notification>


## Обязательно ли соблюдать ипотечный стандарт

Сейчас стандарт носит рекомендательный характер. Это значит, что банки не обязаны его использовать. Но соблюдать стандарт для них выгоднее, чем игнорировать, и вот почему:
* ЦБ РФ планирует [ужесточить](https://www.interfax.ru/business/1005483) резервные требования для банков, которые не соблюдают ипотечный стандарт. Чтобы продолжать работу, такие банки будут обязаны вкладывать больше денег в резервные активы.
* С 1 апреля заработает надзорный стандарт, с помощью которого будут следить за соблюдением ипотечного стандарта. Банки, нарушающие условия, [попадут](https://www.interfax.ru/russia/1010463) в специальный список — с ним сможет ознакомиться любой желающий.
* Льготные программы [могут ограничить](https://realty.rbc.ru/news/67bc5eb69a79476c467ee96b) — тогда взять по ним можно будет только ту ипотеку, которая соответствует стандарту.
* С 1 марта для кредитов с первоначальным взносом выше 20% и соотношением платежей по всем займам человека к его доходам меньше 70% [снизятся](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm) надбавки за риски. Это значит, что банкам станет выгоднее выдавать такую ипотеку.

У Центробанка РФ есть и другие рычаги давления на банки и застройщиков. Он может со временем ужесточить требования к исполнению стандарта, ограничить работу с банками-нарушителями и ввести для них дополнительные обязательства. Банки предпочитают не рисковать, поэтому большинство крупных игроков рынка согласилось следовать стандарту.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1edbeba556f3bcb972364465453df2f9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Как ипотечный стандарт повлияет на рынок

Из-за новых ограничений взять ипотеку будет сложнее. Но условия по ней станут прозрачнее и понятнее, а выплата кредита — менее рискованной. Снизится вероятность, что заёмщик переоценит свои возможности и столкнётся со сложностями при выплате.

На рынок недвижимости в целом новый ипотечный стандарт тоже повлияет. Вот какие изменения прогнозируют эксперты.

**Акций от застройщиков станет меньше.** Многие спецпредложения были связаны с кешбэком или субсидированием ипотеки, то есть с теми схемами, которые ограничивает стандарт. Теперь банки реже будут соглашаться на них, потому что соблюдать правила для них выгоднее.

**Появятся новые ипотечные инструменты.** Уже сейчас банки и застройщики продумывают, как обойти стандарт и не нарушить при этом его положения. В будущем таких механизмов, скорее всего, станет больше. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2814fb4599308a725696a8a0c82ad7f6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Одобряемость ипотеки снизится.** Из-за высоких надбавок за риск ипотеку и сейчас одобряют не всем. С новыми ограничениями эта тенденция, вероятнее всего, продолжится, а выдавать кредит будут только тем, кто точно сможет его выплатить. Некоторые эксперты [считают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html), что количество одобренных ипотек сократится вдвое.

**Первичное жильё может подорожать.** Уже в первый месяц действия стандарта стоимость новостроек в среднем выросла на 5%. Рост цен [связывают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html) с тем, что застройщики больше не могут завышать стоимость конкретной квартиры ради субсидии, поэтому сделали это для всех квартир в портфеле. То есть субсидии для банков теперь закладывают в цену каждого объекта.

**Рассрочка станет популярнее.** Ещё в 2024 году рассрочка [стала популярной альтернативой](https://realty.rbc.ru/news/6746ce319a7947679fdcb1c8) ипотеке. Теперь востребованность этого инструмента может вырасти ещё больше. В этом случае покупатель выплачивает стоимость квартиры по частям, но не банку, а непосредственно застройщику — под более низкий процент.


## Какие ещё изменения в ипотеке планируются в 2025 году

Новый ипотечный стандарт стал одним из изменений на рынке ипотеки, но не единственным. К выходу готовят ещё несколько законопроектов и рекомендаций для банков, которые тоже призваны трансформировать рынок.

* Для ипотеки с резким повышением платежа [планируют требовать](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/tsentrobank-ogranichit-rezkiy-rost-ezhemesyachnykh-platezhey-po-ipoteke/) повышенные резервы у выдающих её банков. Это касается программ, где процентная ставка в первые несколько лет снижена — например, первые 3 года покупатель платит только 3% годовых. Когда срок сниженной ставки заканчивается, ежемесячный платёж резко вырастает, и ЦБ считает это рискованным.
* Рассрочку от застройщиков [собираются](https://realty.rbc.ru/news/676d0da09a79470f0b7b39d6) урегулировать законодательно. К выходу готовят законопроект, где будут чётко прописаны условия и меры ответственности за неуплату взносов. Это поможет уравнять в правах банки и застройщиков, которые предлагают рассрочку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/502b9871b7a9b5b0651c3b80ce9c71a4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Оформить ипотеку, которая соответствует новому стандарту, можно с помощью сервиса от М2. Вы можете рассчитать ежемесячный платёж [в калькуляторе](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025) и подать заявку в несколько банков сразу. Мы работаем и с рыночной, и с льготной ипотекой. Поможем разобраться в условиях и оформить сделку.

</Notification>


## Список источников

1. [Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков.](https://cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf)
2. [Стандарт осуществления надзора за соблюдением кредитными организациями стандартов деятельности кредитных организаций (Надзорный стандарт).](https://www.cbr.ru/Content/Document/File/170479/standard_supervision.pdf)
3. [Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой.](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm)

Ипотечный стандарт 2025 года: как теперь будет устроена ипотека

Рассказываем, какие ипотечные программы актуальны в 2025 году и кто может ими воспользоваться, а также как по ним изменились условия и требования к заёмщикам.

Льготные программы ипотеки в 2025 году: условия и ставки

Когда человек покупает недвижимость в ипотеку, он сразу передаёт продавцу 20–30% от стоимости жилья. Если у вас нет такой суммы, можно рассмотреть способы получить кредит с нулевым первым взносом. Разбираемся, как это работает и как [оформить ипотеку онлайн](https://m2.ru/ipoteka?from=m2media_ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya).

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Банки менее охотно выдают кредиты заёмщикам, которые не работают в найме, но получить деньги на жильё всё же реально. Рассказываем, как самозанятым [подать заявку на ипотеку](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), подтвердить доход и повысить шансы на одобрение кредита.


## Кто такой самозанятый и чем он отличается от ИП

Раньше требовалось оформить статус индивидуального предпринимателя, чтобы открыть бизнес или предоставлять услуги. Например, шить одежду, заниматься репетиторством, писать тексты на заказ или проводить фотосессии.

Если дело не приносит стабильный высокий доход, быть ИП сложно, потому что они:
* платят до 20% налогов, а также перечисляют обязательные фиксированные платежи и страховые взносы;
* подают налоговую декларацию и другие документы.

Эти сложности привели к тому, что многие люди работали в серой зоне: нигде не отчитывались о доходах и не платили налоги. Для государства это невыгодно, так как экономика не растёт.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6f7ecffb0a8f43624f1c1fb48159d820.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Вот как работают самозанятые:
* регистрируются на сайте ФНС или в приложении «Мой налог» — это занимает пять минут;
* платят налоги по пониженной ставке: 4%, если они получают оплату от физлица, и 6% — если от юрлица;
* не сдают декларацию, а только предоставляют чеки из приложения.

Когда этот статус только появился, для банков самозанятые считались ненадёжными плательщиками: в этом месяце человек может получить 50 тысяч рублей, а в следующем — 3 тысячи.

За пять лет самозанятость стала популярным налоговым статусом. В 2024 году ФНС зарегистрировала 10 миллионов человек, которые заплатили налоги на 141 миллиард рублей. Банки стали охотнее выдавать им ипотеку. А те, кто не работает в найме, теперь предпочитают зарабатывать на собственном деле без рисков получить штраф.

У самозанятости есть и ограничения — например, нельзя нанимать сотрудников, а также перепродавать готовые изделия. Полный список запретов содержится [в Федеральном законе](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/), который регулирует режим НПД.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/46c41b1d7354647e8c0b2d20ff31e06d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Ипотека для самозанятых: условия

Обычно банки требуют от заёмщика гражданство РФ, постоянную прописку и возраст от 18 лет. Кроме этого, надо доказать надёжность и платёжеспособность, поэтому банки смотрят на трудовой стаж и доход.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/24306bd1db8e2f6b83dc0a80086497d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Самозанятые формируют справку о доходах и о постановке на учёт в один клик на сайте ФНС или в приложении «Мой налог»
</Image>

Чтобы заявку одобрили, самозанятый должен:
* Зарегистрироваться в качестве плательщика НПД как минимум за полгода до подачи заявки на ипотеку. Чем раньше человек зарегистрировал режим НПД, тем лучше. Дату постановки на учёт подтверждает соответствующая справка из личного кабинета налогоплательщика.
* Иметь хорошую кредитную историю без задолженности по платежам. Это не отсутствие кредитов, а в срок и без задолженностей выплаченный заём. Так банк убедится в надёжности заёмщика.
* Получать стабильный ежемесячный доход, который [подтверждает справка о доходах](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/) с сайта ФНС или из приложения «Мой налог». Банки рассчитывают средний доход самозанятого. Если в одном месяце он заработал 50 000 рублей, а в другом — 0, то банк не считает его надёжным плательщиком.
* Иметь подходящую кредитную нагрузку. Все платежи по кредитам, включая планируемую ипотеку, не должны превышать 60% от подтверждённого дохода заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66ca229e34d93208d099778b4f4e17c8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Сформировать справку о доходах по НПД можно в личном кабинете налогоплательщика — она сразу будет готова
</Image>

Плательщики НПД могут воспользоваться [льготными программами](https://m2.ru/media/article/kak-izmenitsya-ipoteka-v-2025-godu/) — например, семейной ипотекой со ставкой до 6%. А также оформить [комбо-ипотеку](https://m2.ru/media/article/kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit/), когда часть кредита выдаётся на льготных условиях, а часть — по рыночной ставке.


## Как самозанятому взять ипотеку: алгоритм действий

Ипотека для самозанятых оформляется так же, как и для других заёмщиков. Здесь разберём коротко каждый этап, а подробнее читайте [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/).

### Шаг 1. Оцените финансовые возможности

Перед тем как подать заявку в банк, определитесь с бюджетом. Посчитайте, сколько денег вы можете внести в качестве первоначального взноса, сможете ли ежемесячно погашать кредит, какая сумма будет комфортной для вас. Желательно, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от дохода. 

### Шаг 2. Выберите жильё для покупки

Когда вы определились с бюджетом, выберите подходящее жильё. В ипотеку для самозанятых можно взять:
* квартиры в новостройках,
* вторичное жильё,
* загородную недвижимость,
* земельные участки,
* коммерческую недвижимость,
* гаражи, машино-места и кладовые.

[В этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/) разобрали, на какие характеристики смотрят банки и что точно не пройдёт проверку кредитора.

### Шаг 3. Соберите документы

Вам понадобятся паспорт, СНИЛС, выписка из реестра самозанятых и выписка о доходах из приложения «Мой налог».

Остальные документы зависят от особенностей сделки:
* если вы хотите использовать маткапитал, понадобится копия сертификата и согласие органов опеки;
* при покупке новостройки необходим договор долевого участия с застройщиком;
* при переуступке прав требования нужны ДДУ с прошлым владельцем, доказательство полной оплаты жилья по ДДУ, паспорта всех участников ДДУ, проект договора переуступки;
* при покупке вторички понадобятся паспорта всех продавцов, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, отчёт об оценке недвижимости и техническая документация на объект.

### Шаг 4. Подайте онлайн-заявку и выберите предложение

Если отправить запросы сразу в несколько банков, то шансы получить выгодное предложение вырастут. Это удобно делать не по отдельности, а разом — например, на сайте М2.

Воспользуйтесь [ипотечным калькулятором](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), чтобы рассчитать ежемесячный платёж и узнать, на каких условиях банки готовы предоставить кредит в вашем случае.
1. Укажите город, тип недвижимости и ипотечную программу.
2. Двигайте ползунки и настраивайте стоимость жилья, сумму первоначального взноса и срок кредита.
3. Оформите заявку, а мы бесплатно отправим её сразу в несколько банков-партнёров.
4. Получите ответы в личном кабинете и выберите подходящее предложение.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1b1af65c6ffc7fa69dc7528905e49a69.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Предложения банков появляются в режиме реального времени и зависят от введённых параметров. В ипотечном калькуляторе можно настроить подходящие условия для кредита 
</Image>

### Шаг 5. Оформите ипотеку

Ипотечные специалисты М2 помогут подготовить документы для сделки. В банк придётся прийти только один раз — чтобы подписать документы. Мы ответим на любые вопросы и сопроводим вас на всех этапах.


## Как самозанятому повысить шансы на получение ипотеки

Банки предпочитают выдавать кредиты официально трудоустроенным людям. Их зарплата стабильная, регулярная и зависит от компании, а не от человека. Такие заёмщики выглядят надёжными.

Самозанятый может повысить шансы на одобрение ипотечного кредита. Вот что можно сделать:
* не иметь просрочек по кредитам и задолженностей по исполнительным производствам [на сайте Федеральной службы судебных приставов](https://fssp.gov.ru/);
* снизить кредитную нагрузку или вовсе закрыть все кредиты;
* показывать все источники официального дохода — например, стипендии, пенсии или доход от сдачи в аренду другой недвижимости;
* фиксировать все поступления от заказчиков в приложении «Мой налог» — совет актуален для самозанятых, которые предпочитают проводить часть дохода по серой схеме;
* вовремя уплачивать налоги;
* увеличить первоначальный взнос — этот вариант подходит тем, у кого есть финансовая подушка;
* привлечь [поручителя или созаёмщика](https://m2.ru/media/article/sozayomshchiki-po-ipoteke/) — второго участника сделки, который выступит гарантом для банка.


## Что важно запомнить

* Самозанятый может оформить ипотеку, для этого важно доказать стабильный и регулярный доход.
* Чтобы повысить шансы на одобрение, нужно быть благонадёжным налогоплательщиком — фиксировать все поступления и вовремя уплачивать налоги.
* Ещё можно увеличить первоначальный взнос, снизить кредитную нагрузку, привлечь поручителя или созаёмщика.
* Подать заявку сразу в несколько банков и получить выгодные условия поможет [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu). Рассчитайте условия с ипотечным калькулятором, оформите единую анкету и получите ответы в этот же день.


Как самозанятому взять ипотеку в 2025 году

 Льготные программы по ипотеке делают жильё доступнее, но у них есть ограничения по сумме кредита. Если квартира стоит дороже, чем могут выдать на льготных условиях, то для покупателей есть решение — комбо-ипотека. Она позволяет комбинировать льготную ипотеку с рыночной и увеличивать максимальную сумму кредита до 15–30 миллионов рублей в зависимости от региона.

Рассказываем в деталях, что такое комбинированная ипотека, как она работает и на каких условиях заёмщик может её оформить. А ещё — как подать заявку онлайн сразу в несколько банков с помощью [сервиса «‎Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit).


##  Как устроена комбо-ипотека

Семейная ипотека и IT-ипотека имеют ограничения по сумме кредита.
* По семейной ипотеке можно получить до 12 млн ₽, если вы живёте в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях. Или до 6 млн ₽, если живёте в другом городе.
* По IT-ипотеке доступно до 9 млн ₽ в любом городе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга: с 1 августа 2024 года программа не действует в столицах.

Значительная часть жилья сейчас стоит дороже — одной только льготной программы может не хватить. Комбинированная ипотека помогает обойти это ограничение. Заёмщик берёт часть кредита по льготной программе, а часть — по рыночной ставке. В результате:
* для покупки доступны более дорогие объекты, чем при льготной ипотеке;
* общая переплата меньше, чем если бы покупатель взял рыночную ипотеку.

Приведём пример, чтобы показать, как это работает.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/07229ce23a59769741083b129e8ee5ff.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Кто может получить комбо-ипотеку

Комбо-ипотека актуальна для всех, кто подходит под условия [действующих льготных программ](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/): семейной и IT-ипотеки.
* **На семейную ипотеку** могут претендовать семьи, которые воспитывают минимум одного ребёнка младше 7 лет. Также она доступна семьям с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Купить жильё в малых городах или регионах с низким объёмом строительства могут семьи с двумя детьми до 18 лет. Если ипотека берётся на ИЖС, ограничений по региону нет.
* **IT-ипотека** доступна специалистам до 50 лет, которые работают в аккредитованных IT-компаниях. Организации должны быть зарегистрированы не в Москве и Санкт-Петербурге. При этом заёмщики, работающие в миллионниках, а также в Московской или Ленинградской областях, должны получать от 150 тысяч рублей в месяц. Если специалист работает в другом городе, его зарплата должна быть не ниже 90 тысяч рублей.

Обе программы распространяются только на жильё в новостройках и на индивидуальное жилищное строительство. Вторичка по льготным программам недоступна. Процентная ставка в обоих случаях составляет 6% на весь срок кредитования.


## Лимиты по комбо-ипотеке

Для комбинированной ипотеки тоже действуют ограничения по сумме кредита. Это сделано, чтобы избежать ситуаций, когда заёмщики покупают по льготным программам слишком дорогое жильё. Ведь главная цель льгот — сделать недвижимость доступнее для заёмщиков, которым сложно было бы купить её без государственной поддержки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1672230e26ffb368e1eb3b2dde6fc78d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Фактически комбо-ипотека увеличивает максимальный лимит примерно вдвое — и заёмщики могут выбирать из большего числа объектов.

## Преимущества и недостатки комбо-ипотеки

Комбо-программы расширяют возможности заёмщика при покупке квартиры.
* **Можно взять более дорогой объект.** Увеличенных лимитов хватает, чтобы рассматривать, например, не только однушки, но и двушки. Или выбрать квартиру в более дорогом ЖК.
* **Процентная ставка [ниже рыночной](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/).** Средневзвешенная ставка по комбо-ипотеке обычно составляет около 10–12%. Это выше, чем по льготной ипотеке, но выгоднее ставки по стандартным программам.
* **Можно комбинировать льготы с субсидиями.** Если банк предлагает субсидированную ипотеку по сниженной ставке, её тоже можно скомбинировать с льготной программой. В таком случае процент по кредиту будет ещё ниже.
* **Условия гибкие и разнообразные. **Можно выбрать из множества предложений, в разных пропорциях скомбинировать рыночную и льготную ставку — и подобрать условия, которые подойдут вашей семье.

У комбинированных программ есть минусы:
* с ними работают не все банки;
* кредитная нагрузка выше, чем по льготной ипотеке;
* непонятно, как в будущем рефинансировать комбо-ипотеку, если ключевая ставка снизится. Вероятно, при этом придётся пересматривать ещё и условия по льготной программе.


## Как оформить комбинированную ипотеку

С комбинированными программами работает большинство [крупных банков](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/). Если вы хотите оформить такой продукт, сравните предложения и выберите то, которое подойдёт вам больше других. Если же вы собираетесь брать кредит в менее известном банке, рекомендуем сперва уточнить, работает он с комбо-ипотекой или нет.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a1a14d262d08d3abb578548fd3fc27e4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Найти банк, который работает с интересующей программой, можно через М2
</Image>

Подобрать комбо-ипотеку под свои нужды поможет [сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit). Заполните единую заявку, а мы отправим её сразу в несколько банков-партнёров. Ответы начнут приходить в личный кабинет уже через пять минут — вам останется только выбрать лучшее предложение. Мы готовы помочь на любом этапе оформления ипотеки.


## Краткие выводы

* Комбо-ипотека даёт возможность взять часть суммы по льготной программе, а часть — по рыночной. Это позволяет увеличить размер кредита и купить более дорогое жильё.
* На комбо-ипотеку могут претендовать те же категории клиентов, что и на льготные программы: семейную и IT-ипотеку.
* Процент по комбо-ипотеке выше, чем по льготной, но ниже рыночной. Банк может оформить всю сумму по средневзвешенной ставке или заключить два отдельных кредитных договора с разными процентами.
* Комбо-ипотека доступна не во всех банках, но большинство крупных игроков рынка всё-таки с ней работают.
* Если вы хотите рефинансировать ипотеку в будущем — стоит быть внимательнее при выборе комбо-программы. Скорее всего, при рефинансировании изменят условия и для льготной части кредита.


## Список источников

1. [Семейная ипотека продлена до 2030 года. Минфин России. Пресс-центр.](https://minfin.gov.ru/ru/press-center?id_4=39161)
2. [Решение о порядке предоставления субсидии № 23-68902-00855-Р.](https://digital.gov.ru/uploaded/files/2024-08-12-17-43-28.pdf)
3. [Льготную ипотеку можно сочетать с обычной. Что это даст покупателям жилья. РБК.](https://realty.rbc.ru/news/6272976f9a79472c6a952f22)
4. [Комбо-ипотека — берем больше, платим как раньше… или меньше. Метрикс Девелопмент.](https://metriks.ru/blog/kombo-ipoteka-berem-bolshe-platim-kak-ranshe-ili-menshe/)

Комбо-ипотека: что это такое и на каких условиях её получить

Когда человек впервые сталкивается с ипотекой, у него может возникнуть много вопросов. Процесс кажется сложным и неочевидным. Мы решили помочь и расписали основные этапы покупки квартиры в ипотеку. Объясняем, что и как делать на каждом шаге, что для этого понадобится и какие детали следует учесть.


Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы принять решение по ипотеке, банк смотрит не только на платёжеспособность заявителя, но и на характеристики недвижимости. 

Если заёмщик не сможет выплачивать кредит и начисленные проценты, кредитная организация начнёт процесс взыскания залога — выставит имущество на публичные торги, чтобы компенсировать свои потери. Если покупатель не найдётся, или заёмщик добровольно согласится передать недвижимость банку в счёт погашения долга, кредитор зачислит её на свой баланс.

Банк заинтересован как можно скорее вернуть деньги, поэтому смотрит на ликвидность жилья. В статье разбираемся, какие квартиры и дома подходят под ипотеку, а какие — нет.


## Какое жильё подходит под ипотеку

У банков разные требования к объектам недвижимости. Одна кредитная организация может отказать в ипотеке на квартиру в старом доме, а другая одобрит даже комнату в коммуналке. Поэтому условия стоит уточнять напрямую в выбранном банке или [у ипотечного брокера от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Специалисты проконсультируют по вашей ситуации и помогут подобрать подходящий вариант.

Оформить кредит можно на дома, квартиры, части домов и квартир, земельные участки и гаражи. Независимо от типа недвижимости, она должна находиться на территории России — взять в ипотеку виллу в Турции не получится. Далее рассмотрим особенности ипотеки на новостройки, вторичку и загородные дома.


#### Квартиры в новостройках

Банки одобряют ипотеку на первичку, если у них заключён договор с застройщиками. Кредитные организации получают нужную информацию об объекте от девелоперов и могут проверить репутацию компании. Нередко застройщики сотрудничают с несколькими банками и могут порекомендовать их, чтобы покупатель наверняка смог оформить заём.

#### Вторичное жильё
Со вторичкой ситуация сложнее. Банки проверяют состояние квартиры и дома, в котором она находится. Аварийное или ветхое жильё считается неликвидным, так как его могут снести в будущем. Кредитор рискует не покрыть свои убытки, если заёмщик не сможет выплачивать долг. 

Недвижимость для ипотеки должна быть юридически чистой. Это значит, что:
* она не находится в залоге у другой кредитной организации или под арестом по решению суда;
* у неё нет других обременений, которые могут ограничивать права на распоряжение. Например, при ренте жильё передают в собственность с обязательством пожизненно содержать предыдущего владельца;
* бывшие владельцы не проводили незаконных перепланировок. Скажем, не сносили межкомнатные стены или сделали это, но согласовали проект и зарегистрировали результат.

#### Загородная недвижимость
К такому жилью банки выдвигают больший список требований, чем к городскому. Помимо юридической чистоты и аварийности дома, кредиторы смотрят и на другие факторы, которые влияют на ликвидность объекта. 

* **Расположение участка.** Насколько дом удалён от города и есть ли рядом развитая инфраструктура: общественный транспорт, детские сады и школы, больницы и магазины.

* **Близость к отделению банка.** Кредитные организации могут не одобрить ипотеку, если расстояние до дома составляет более 100, а иногда и более 30 километров.

* **Статус земли.** Подойдёт ИЖС, СНТ или ДНТ. А получить кредит на дом в чистом поле, скорее всего, не получится.

* **Наличие всесезонных коммуникаций.** Дом должен быть подключён к электричеству, воде, канализации и отоплению.

* **Качество материалов.** Например, кирпичные и бетонные дома считаются огнестойкими. А вот деревянные могут быть оценены банком как более рискованные.

Чтобы убедиться, что дом и участок соответствуют условиям, кредитная организация может запросить в том числе фотографии объекта. Снимки позволяют наглядно увидеть, в каком состоянии объект и соответствует ли реальность документам. Например, так можно выявить незаконную перепланировку или понять, что дом непригоден для проживания.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cd0745163619b36219e3b2ed2827657c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Важно, чтобы к участку и дому можно было подъехать в любое время года

</Image>

## Какое жильё не подходит под ипотеку
Чаще всего кредиторы не одобряют займы на недвижимость с низкой ликвидностью. Разные банки, в зависимости от своей политики, могут отказать в ипотеке на следующие виды жилья:
* квартиры в домах, которые считаются ветхими и подлежат расселению и сносу;
* квартиры в небольших многоквартирных домах, например на два-три этажа;
* старые частные дома в черте города;
* комнаты в коммунальной квартире;
* объекты с обременениями, например под арестом;
* объекты с незаконной перепланировкой.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6e4b4bf7c0484ad5b4dba0ff18b5f496.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если квартира находится в доме, который считается объектом культурного наследия, банк может потребовать дополнительное согласование и документ «Охранное удостоверение»
</Image>


## Как узнать, подходит ли недвижимость под ипотеку

Точно не стоит доверять в этом вопросе знакомым или собственникам недвижимости. Например, в объявлении продавцы часто указывают, что квартира подходит для ипотеки. Но когда конкретный банк рассмотрит объект, он может отказать в выдаче займа.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14f0ee8776b9a1ca4be92131a916f7db.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>



<Notification>

Самый надёжный способ узнать, подходит ли объект под ипотеку, — это обратиться напрямую в банк или [к специалистам М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Мы поможем найти подходящий вариант и отправим данные сразу в несколько банков. Ответ придёт в течение суток. Вам останется сделать выбор в пользу одной кредитной организации. Далее наши специалисты будут сопровождать сделку на всех этапах и помогут выгодно купить квартиру.

</Notification>


## Краткие выводы

* Чтобы получить ипотеку, требованиям банка должен соответствовать не только заёмщик, но и объект недвижимости.
* У каждой кредитной организации свои критерии. 
* Проще всего получить кредит на ликвидное жильё на вторичном рынке или на новостройки от проверенных застройщиков.
* Чтобы узнать, подходит ли объект под ипотеку, воспользуйтесь помощью специалистов М2.

Как понять, какая недвижимость подходит для ипотеки

 Иногда ипотечный кредит кажется непосильным. Возникает мысль взять обычный потребительский кредит и использовать его для покупки недвижимости, особенно если есть собственные накопления. Рассказываем, чем различаются виды кредитования и что лучше — ипотека или кредит.


##  Чем ипотека отличается от обычного кредита

Когда человек берёт кредит, банк выдаёт ему деньги на определённую цель. В случае с ипотекой цель всегда одна — покупка недвижимости, например квартиры, участка или дома. А потребительский кредит — нецелевой, им можно распоряжаться как угодно. 
При выборе между кредитом и ипотекой стоит учитывать: для банков потребительские кредиты менее предсказуемы и условия по ним серьёзно отличаются от ипотечных. 

***По сроку.*** Ипотеку можно оформить на 20–30 лет, чтобы ежемесячный платёж был меньше. Потребительские кредиты редко выдают больше чем на 10 лет, а чаще всего — на 5–7.

***По сумме***. Ипотеку могут одобрить и на большую сумму, например 20–30 млн рублей. Взять потребительский кредит обычно можно максимум на 10 млн рублей, но многое зависит от кредитной истории и готовности заёмщика обеспечить кредит.

***По процентной ставке. ***В 2024 году рыночные ставки по ипотеке начинаются с 15% годовых, но редко поднимаются выше 20%. А на льготных условиях можно получить и более низкий процент, например 6% по семейной ипотеке. У потребительских кредитов ставки обычно выше — вплоть до 30–40% годовых.

***По обеспечению***. В случае с ипотекой клиент всегда вносит первоначальный взнос — минимум 10–15% от стоимости недвижимости. Кроме того, купленное жильё будет находиться в залоге у банка на весь срок кредита. Обеспечивать потребительский кредит необязательно, хотя можно предложить в залог имущество, чтобы банк одобрил большую сумму.








## Плюсы и минусы ипотеки

У ипотечных программ есть свои преимущества и недостатки. Условия по ним обычно выгоднее, чем у потребительских кредитов, но требования к заёмщикам более обширные. Например, кредит обязательно нужно обеспечить тем жильём, которое собирается покупать заёмщик. 
Вот какие плюсы и минусы есть у ипотеки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0e152a555e32350402ae641397fcf3d8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




Кроме того, застройщики сами могут предлагать льготные ипотечные программы совместно с банками, например на строящееся жильё. 


## Плюсы и минусы потребительского кредита

Потребительские кредиты разнообразнее, чем ипотека. У них есть некоторые общие черты — например, ставка обычно выше ипотечной. Но конкретные предложения могут различаться. Скажем, какой-то банк согласится выдать кредит без обеспечения, другой потребует обеспечить его: привлечь созаёмщика или оставить в залог имущество. Но даже так это не обязательно должна быть та квартира, которую покупает заёмщик.
Вот какие плюсы и минусы есть у решения взять обычный кредит на покупку квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ba6f578e3074ca0db676f090d83adc51.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>





Процент по потребительскому кредиту выше, но иногда эту разницу компенсирует более короткий срок — успеет накопиться меньше процентов.








## Что выгоднее — ипотека или кредит

Невозможно однозначно сказать, что лучше — кредит или ипотека. Многое зависит от обстоятельств. Чаще всего ипотека оказывается выгоднее: по ней дают большие суммы, а процент ниже. Но есть ситуации, когда предпочтительнее потребительский кредит:

* **Для покупки квартиры не хватает небольшой суммы.** Можно взять эту сумму в кредит, не тратить время на сбор документов и не передавать имущество в залог банку.

* **Квартиру собираются перепродавать.** Перепродать квартиру, которая находится в залоге, намного сложнее. Придётся собирать больше документов и договариваться с банком. В этом случае логичнее взять потребительский кредит, но следить, чтобы переплата по нему не перекрыла выгоду от перепродажи.

* **На квартиру не дают ипотеку. **Бывает так, что человек покупает жильё со сложной историей собственности или в плохом состоянии. Банк может не одобрить ипотеку на такое жильё, поэтому, если собственных накоплений нет, потребительский кредит остаётся единственным вариантом.

В большинстве других ситуаций лучше взять ипотеку. Платежи по ней, как правило, меньше, поэтому погашать кредит можно с комфортом. А льготные программы помогают дополнительно сэкономить на процентах.


## Краткие выводы

1. У ипотеки дольше срок и ниже процент, чем у потребительского кредита. Поэтому платежи по ней обычно меньше, чем по потребительскому кредиту на ту же сумму.
3. Чтобы взять ипотеку, понадобится оставить в залог банку жильё, которое купят на кредитные деньги, а ещё заплатить первый взнос. Потребительский кредит не требует обязательного обеспечения.
5. Потребительский кредит быстрее получить, но его не выдадут на такую большую сумму, как ипотечный.
7. Чаще всего ипотека выгоднее, чем потребительский кредит, кроме некоторых ситуаций — если до покупки не хватает маленькой суммы или на квартиру не дают ипотеку.



<Notification>

Подайте единую заявку на ипотеку [через сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipoteka-ili-obichnii-kredit-chto-vibrat-pri-pokupke-nedvizhimosti) и узнайте, какие предложения банков-партнёров вам доступны. Найдите для себя выгодные условия и получите скидку на процентную ставку!

</Notification>


## Список источников

1. [Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
2. [Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/) от 21.12.2013 N 353-ФЗ.

