Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи: основные риски

Почему покупателю не стоит соглашаться на сниженную цену

Анна Маврина

Автор статей

Иногда продавец предлагает: давайте напишем в договоре более низкую цену, чем реальная сумма сделки. Разбираемся, чем рискует покупатель, если соглашается на такое предложение, и в чём вообще его смысл.

Что такое занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Бывает, что одна из сторон сделки предлагает написать в договоре не ту цену, по которой реально продаётся жильё. Чаще всего речь идёт о сделке с занижением стоимости квартиры. Остаток суммы покупатель передаёт продавцу неофициально, без документов.

Обычно на занижение идут, чтобы уменьшить сумму налога с дохода продавца. Но на самом деле оно невыгодно и опасно, причём для обеих сторон.

В этой статье разберёмся, какие риски занижение стоимости несёт для покупателя. Про опасность для продавца у нас есть другая статья — можете ознакомиться с ней.

Кому и зачем выгодна сделка с занижением стоимости квартиры

Обычно занизить стоимость предлагает продавец. Это выгодно для него только в одном случае: если он владеет квартирой менее 3 или 5 лет, а значит, должен заплатить с её продажи налог. А он рассчитывается с кадастровой стоимости или с суммы, написанной в договоре — в зависимости от того, что выше.

Мошеннические схемы с квартирами: как распознать и защититься от рисков

Для покупателя занижение стоимости не несёт никакой выгоды. Кроме одного исключения: если покупатель в принципе не планирует отдавать продавцу серую часть стоимости. Но это мошенничество. Если покупатель честный — плюсов нет, а вот рисков хватает.

Безопасно ли покупать конкретный объект, поможет разобраться Защита сделки от М2. Если у вас есть сомнения — наши юристы прояснят ситуацию. Мы проверим квартиру и продавца, выявим сомнительные моменты и дадим заключение, стоит ли покупать квартиру.

Покупка квартиры с занижением стоимости: риски для покупателя

Разбирательства с налоговой. Если продавец попадётся и налоговая узнает о его схеме — он будет отвечать по закону. К разбирательствам могут привлечь и покупателя как соучастника. Он тоже может получить от ФНС штраф или даже попасть под уголовную ответственность.

Покупателям не так часто приходится разбираться с налоговой, как продавцам. Но вероятность есть. Например, если человек захочет продать купленную квартиру — он не сможет резко поднять цену по сравнению с предыдущей сделкой. Придётся или занижать стоимость самому, или признаваться, что в прошлый раз её занизили.

Доначисление налога. Обычно этим рискует продавец, но налоги могут начислить и покупателю. Если он приобретает недвижимость по заниженной цене, у него может появиться доход, который облагается НДФЛ. Это возможно, если одновременно соблюдается два условия:

покупатель и продавец взаимозависимы, например директор покупает квартиру у своей компании;
для других покупателей продавец реализует такие же объекты по более высокой стоимости — стороннему человеку квартира обойдётся дороже, чем директору.

Если такую схему раскроют, налог доначислят и покупателю. А ещё, возможно, придётся заплатить штраф и пени.

Риски при отстаивании прав в суде. Если в сделке что-то пойдёт не так и её будут оспаривать в суде, покупатель потеряет деньги. Он не сможет вернуть за квартиру больше, чем было указано в договоре. Серая часть оплаты просто потеряется и останется у продавца.

Отказ в признании добросовестности. Это тоже касается судебных разбирательств. У добросовестного приобретателя больше шансов отстоять права на квартиру или вернуть за неё деньги. Но если покупатель участвовал в схеме с занижением — добросовестным его не признают. А значит, доказать свои права будет куда сложнее.

Как проверить собственника на банкротство при покупке квартиры

Добросовестность особенно важна, если речь идёт о праве собственности. Например, сделку пытаются оспорить, потому что продавец обанкротился. Добросовестный приобретатель может сохранить квартиру в такой ситуации. А недобросовестный серьёзно рискует её потерять: суд может решить, что человек помогал банкроту скрыть активы от кредиторов.

Например, в этом деле о банкротстве прямым текстом сказано: покупатель недобросовестный, так как согласился купить квартиру по явно заниженной стоимости. Источник

Другие риски. Покупатель не сможет взять ипотеку на нужную ему сумму. Банк ориентируется на стоимость в договоре и не даст больше денег, чем там написано. Более того. он может в принципе отказать в выдаче кредита, если заподозрит, что цена занижена.

Ещё покупатель не сможет получить налоговый вычет с полной стоимости недвижимости — только с той части, что указана в договоре.

Правовые последствия занижения стоимости

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи особенно опасно, если вскоре после сделки продавец решит её расторгнуть или обанкротится. В остальных ситуациях покупатель рискует меньше, хотя всё ещё рискует.

Вот какими последствиями может грозить заниженная сумма в договоре:

Потеря денег. Например, покупателю придётся заплатить штраф, если налоговая признает его соучастником продавца.
Потеря квартиры. Если начнутся судебные разбирательства о праве собственности, участник схемы с занижением не сможет доказать свою добросовестность.
Невозможность вернуть деньги. По суду вернуть можно только ту часть суммы, которая указана в договоре.

При спорах с налоговой суды обычно встают на её сторону. Ведь уклонение от налогов и занижение стоимости легко доказать — как и то, что покупатель был на это согласен. То же самое касается дел о банкротстве.

В этом деле суд признал сделку банкрота по заниженной цене недействительной, а стороны попытались оспорить решение. Но в кассационном пересмотре отказали — ситуация выглядела для суда слишком очевидной. Источник

В худшем случае покупателю может грозить уголовная ответственность. Например, если с его помощью продавец смог уклониться от налогов в крупном размере — от 2,7 млн рублей.

Стоит ли покупать квартиру с занижением и как действовать в спорной ситуации

Если продавец предлагает занизить стоимость в договоре — соглашаться точно не стоит. Для покупателя в этом нет никакой выгоды, зато серьёзных рисков хватает. Лучше отказаться от сделки и поискать другой вариант.

Может быть и так, что ситуация спорная: вы не знаете, точно ли указанная продавцом цена — заниженная. Например, вы увидели другую сумму в документе, хотя изначально речь шла об иных цифрах. В таком случае стоит уточнить у продавца: возможно, это опечатка. Если окажется, что нет, — от сделки стоит отказаться.

Вот какие ещё советы помогут разобраться, как быть в сложной ситуации:

Проверяйте документы и суммы перед любой сделкой. Если обнаружите какие-то отклонения от оговорённых условий — не подписывайте договор, пока не выясните причину.
Обратитесь к независимому оценщику, чтобы определить реальную стоимость квартиры. Если налоговая решит провести проверку, отчёт от оценщика докажет, что цена сделки — рыночная.
Если цена ниже рынка, укажите в договоре причину. Там должно быть прописано, почему квартира продаётся дёшево — например, какие-то особенности объекта. Важно сохранить все документы, которые подтверждают эти обстоятельства.
Избегайте многократного занижения цены. Если стоимость немного ниже рынка и причину можно обосновать — это нормально. Но если в договоре написана чуть ли не вдвое меньшая цена, такая сделка точно вызовет подозрения.

Если вы не уверены, стоит ли покупать квартиру, — можете обратиться к Защите сделки от М2.

Мы проверим объект и его собственника, выясним, есть ли риски, и дадим рекомендации по покупке. А если в течение 3 лет после сделки кто-то захочет её оспорить — отстоим ваши права в суде или вернём всю сумму по договору.

Узнать больше

Краткие выводы

Иногда продавцы предлагают занизить стоимость квартиры по договору, чтобы уклониться от уплаты налогов.
Для честного покупателя занижение не несёт никакой выгоды, зато связано с многочисленными рисками: от разбирательств с ФНС до потери квартиры.
Занижение особенно опасно, если после сделки возникнут споры о праве собственности. Если покупатель участвовал в такой схеме — ему будет сложнее отстоять права на квартиру.
Не стоит соглашаться, если продавец предлагает занижение. Лучше отказаться от сделки и найти более безопасный вариант с прозрачными условиями.

FAQ

Можно ли вернуть полную сумму, если в договоре указана заниженная цена?

Практически невозможно — суд возвращает только стоимость по договору. Теоретически, если у вас есть надёжные доказательства передачи остальной суммы, например расписки, вы можете заявить об этом в суде. Но так как эти деньги передавались неофициально, скорее всего, их не будут учитывать при вынесении решения. Исключения есть, но их крайне мало.

Проверяет ли налоговая занижение стоимости квартиры в договоре?

Да, налоговая — один из органов, которые контролируют сделки с недвижимостью. Она не проверяет каждую сделку, но может заинтересоваться внезапным переводом крупной суммы и попытаться выяснить его происхождение. Поэтому может быть так, что ФНС самостоятельно обнаружит: стоимость в договоре занизили.

Чем грозит сделка с занижением стоимости квартиры при банкротстве продавца?

Суд по банкротству может не признать покупателя добросовестным. А ещё решить, что тот помогал продавцу скрыть активы от кредиторов. В худшем случае это может привести к тому, что сделку отменят и покупатель потеряет квартиру.

Деньги покупателю тоже не вернут сразу: он встанет в очередь из кредиторов банкрота, причём в самый конец. Есть риск, что очередь не дойдёт до него никогда, — покупатель останется и без жилья, и без денег.