12 мин
16 февраля

Как контролируют сделки с недвижимостью

И кому можно не бояться проверки

Государство контролирует сделки, но делает это не для того, чтобы следить за рынком недвижимости, — так оно борется с отмыванием доходов и неуплатой налогов. Государству неважно, что кто-то купил хрущевку в Рязани или пентхаус на Кутузовском. Важно только то, что покупатель передал продавцу деньги, и задача контролёров — проверить, что эти деньги получены честным путем, а после сделки все заплатили налоги.

По Федеральному закону №115 информация о покупке, аренде и залоге недвижимости на сумму 5 млн и выше передаётся в Росфинмониторинг. Это обязаны делать Росреестр, все коммерческие банки и агенты по недвижимости. Закон работает уже больше 20 лет и обычно участники сделки даже не знают, что «финансовая разведка» наблюдает за ними. Но если сделка покажется сомнительной, специалисты запросят документы, подтверждающие источник денег. Это помогает бороться с легализацией преступных доходов.

Росфинмониторинг следит за тем, чтобы деньги, которые человек получил, если совершил преступление, нельзя было инвестировать, в частности в недвижимость. Налоговая отвечает за то, чтобы люди платили налоги. Поэтому за покупателями смотрит Росфинмониторинг, а за продавцами — налоговая.

Если не отмывать нелегальные доходы и платить налоги, проверок можно не бояться. Но сама проверка всё же может произойти. Поэтому подробнее рассказываем о контролёрах, их функциях и о том, как объяснить, откуда взялись деньги на однушку в Омске.

Контролёр № 1. Росфинмониторинг

Федеральную службу по финансовому мониторингу называют финансовой разведкой. Росфинмониторинг незаметно для участников сделок собирает информацию об их финансах и вычисляет сомнительные операции. В результате у покупателя могут потребовать объяснения, откуда у него деньги на квартиру.

Что контролирует Росфинмониторинг. Сделки купли-продажи, аренды и залога недвижимости от 5 млн рублей независимо от способа расчетов. Например, Росфинмониторинг получает и информацию о купле-продаже квартиры за 5,5 млн рублей, за которую человек заплатил наличными, и об аренде офиса, за который компания перечислила 35 млн на счёт арендодателя. Росфинмониторинг не узнает о сделках до 5 млн рублей, так как банки не должны отслеживать операции меньше этого лимита.

Как получает информацию. С 10 января 2021 года Росфинмониторинг получает сведения о сделках только от банков. Банки автоматически собирают информацию обо всех расчётах клиентов, а в Росфинмониторинг уходят сведения по каждой сделке с недвижимостью свыше 5 млн рублей.

Под обязательный банковский контроль подпадают зачисление на счёт или снятие наличных на сумму от 1 млн рублей, но это ограничение касается только организаций и предпринимателей. Физлица могут без ограничений покупать недвижимость за наличные и класть на свои счета в банках крупные суммы. Другое дело, что банк по сделке с недвижимостью суммирует перевод и наличные от покупателя продавцу.

Продавец может попробовать перевести 5 млн на счёт покупателя, а остаток за квартиру отдать наличными, то есть скрыть часть денег. Это бесполезно и от контроля не освободит.

Отследят банки и переводы с карты покупателя на карту продавца и, если решат, что перевод сомнительный, заблокируют счёт и запросят у сторон пояснение. Если участники сделки их не дадут, банк откажет в операции.

Когда стороны совершают сделку с недвижимостью, подозрения у банка вызывают переводы продавцу на крупные суммы — свыше 100 000 рублей в день или миллиона в месяц. Если в итоге перевод признают оплатой части суммы за квартиру, не заявленной в договоре, то все деньги суммируют и, если получится больше 5 млн рублей, сообщат об этом в Росфинмониторинг. Оттуда сведения, что стороны занизили цену квартиры в договоре, попадут в налоговую.

Попробовать расплатиться за квартиру дороже 5 млн с помощью почтовых переводов тоже не получится. Переводы на сумму от 100 000 рублей под контролем, а сведения Росфинмониторинг получит от почты.

Как в контроле участвуют посредники. До 10 января 2021 года нотариусы, адвокаты, риелторы и другие лица, которые сопровождают сделки с недвижимостью, передавали информацию обо всех сделках. Теперь они обязаны сообщать в Росфинмониторинг только о подозрительных случаях. Это когда стороны могут быть заинтересованы не столько в том, чтобы купить недвижимость, сколько в том, чтобы отмыть незаконные доходы.

Признаки таких сделок перечислили Росфинмониторинг и Федеральная нотариальная палата. Примеры в таблице.

Примеры подозрительных сделок

На что обратят внимание посредникиЧто вызовет подозрения
Поведение участников сделкиПокупатель или продавец чрезмерно скрытные: не отвечают на вопросы об условиях сделки, не рассказывают о людях, которые проживают в квартире
Стороны не отвечают на вопросы, не занимают ли они должности на госслужбе, о том, откуда взяли деньги и почему выбрали именно этот способ совершения сделки — например, с юристом, но без нотариуса
Стороны настойчиво спрашивают, будет ли риелтор или нотариус сообщать о сделке в Росфинмониторинг
Просят ускорить или упростить сделку, не объясняя причин
Неожиданно меняют собственные распоряжения на последних этапах сделки
Представитель покупателя скрывает личность будущего собственника
Продавец требует наличные
Расчёты по сделкеУ покупателя есть крупные суммы наличных, которые явно не соответствуют его социально-экономическому положению
За недвижимость платит третье лицо, которое не является налоговым резидентом страны, или деньги поступают из-за рубежа. То же самое касается покупателя
Стороны до последнего не могут выбрать способ оплаты
Покупатель использует при расчётах векселя
Покупатель приобрел элитную недвижимость, хотя сам проживает в другом регионе
Условия сделкиЗаявленная цена недвижимости сильно отличается от рыночной
Эту же недвижимость продавали несколько раз за короткий срок, при этом последовательно увеличивали или уменьшали цену
Участники сделки — родственники, сослуживцы или партнёры по бизнесу, то есть так называемые аффилированные лица
Эти же участники неоднократно заключали другие сделки купли-продажи недвижимости
Квартиру покупает слишком пожилой или слишком юный человек, студент или безработный, то есть тот, кто с учётом возраста и рода занятий не может позволить себе эту недвижимость
Стороны одновременно проводят несколько сделок, по которым продают друг другу квартиры. Получается, что фактически они обмениваются недвижимостью, а в договорах заявляют минимальные цены

Когда посредник на сделке заметит один или несколько таких признаков, он передаст информацию о сделке в Росфинмониторинг. Причём предупреждать об этом стороны сделки посредник не будет — это запрещено.

Обойтись без риелтора, нотариуса и банка можно. Стороны имеют право заключить письменный договор купли-продажи квартиры, рассчитаться наличными между собой и прийти в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. Но избежать внимания Росфинмониторинга всё равно не получится.

К контролю подключится Росреестр, так как договор в простой письменной форме для этого ведомства — первый признак возможных махинаций. Росреестр имеет право запросить у сторон сделки подтверждение платежа, а после этого передаст Росфинмониторингу данные о сделке, которую сочтёт подозрительной.

Что делать, если у Росфинмониторинга есть вопросы

Если у Росфинмониторинга появятся вопросы по поводу денег, нужно пояснить, откуда они: накопил, взял в долг у родственников, оформил кредит в банке, продал предыдущую квартиру, получил по наследству.

Объяснять источник доходов — это право, а не обязанность покупателя, но лучше отвечать на запросы Росфинмониторинга. Цель контроля — пресечь отмывание доходов, поэтому, если человек заработал деньги честно, опасаться вопросов не стоит: контроль Росфинмониторинга он пройдёт.

В Росфинмониторинг достаточно написать пояснение и приложить к нему документы, например справки 2-НДФЛ за прошлые годы.

Образец пояснений в Росфинмониторинг

Если Росфинмониторинг примет объяснения, но увидит, что участники сделки пытались занизить будущие налоги, информация об этом уйдёт в налоговую.

Контролёр № 2. Налоговая

Федеральная налоговая служба и районные инспекции следят, как участники сделок с недвижимостью платят налоги.

Что контролирует налоговая. Любые сделки с недвижимостью независимо от цены, способа расчёта и условий. Инспектор анализирует данные о доходах и расходах каждого налогоплательщика.

Как получает информацию. Как мы уже сказали, сведения о подозрительных сделках налоговая получит от Росфинмониторинга. У ведомств есть соглашение.

После регистрации перехода прав на недвижимость сведения о сделке в ФНС передаёт Росреестр, чтобы рассчитать налог на имущество. Также Росреестр сообщит в налоговую о сделках, которые показались сомнительными на этапе регистрации.

О любых подозрительных операциях и переводах в налоговую сообщит банк. Также банк обязан в течение трёх дней с момента получения запроса представить налоговой:

справки о наличии счетов и вкладов клиентов;

выписки по операциям на счетах;

документы, которые получили от клиента при открытии счёта;

копии паспортов и доверенностей лиц, которые имеют право получать деньги;

карточки с образцами подписей.

Если налоговая найдёт на карте клиента деньги, происхождение которых вызывает вопросы, человека могут пригласить в инспекцию для объяснений. Но запросить объяснения инспектор может только на камеральной проверке деклараций.

Человек подал декларацию, из которой видно, что он получал крупные суммы. Этих денег нет в справке 2-НДФЛ, их не перечислял работодатель, и непонятно, откуда они взялись. Налоговая может запросить у банка, а тот обязан представить выписки по операциям на счетах. Если налоговая заподозрит, что такими переводами с налогоплательщиком рассчитывались за крупную покупку, она начнет проверку и попросит всё объяснить.

Как борется с неуплатой НДФЛ. О покупке квартиры налоговая узнает, так как Росреестр передаст ей данные для исчисления налога на имущество. А вот проследить за доходами покупателя квартиры инспектор, может, и хотел бы, но это не так просто.

Допустим, в 2021 году человек купил квартиру. Сделка не была подозрительной, цена в договоре средняя по рынку, и Росфинмониторинг не передал сведения по сделке в налоговую. Зато налоговая получила данные из Росреестра. Инспектор сравнил цену покупки и доходы покупателя и сделал вывод, что у того явно есть незадекларированные доходы. Он получал большие суммы, на которые потом смог купить квартиру, но налоги не платил. Инспектор хотел бы доначислить налог, штрафы и пени, но сделать это не может.

Есть решение Верховного суда, с учетом которого налоговые инспекции не могут сопоставлять доходы покупателей с их расходами и автоматически доначислять налог. Изначально это касалось покупки автомобиля, но теперь это решение применяют во всех ситуациях. Вот выводы суда, которые учитывает налоговая.

  1. То, что человек потратил большие деньги на квартиру в налоговом периоде, не означает, что все деньги он получил в этом же периоде. Он мог собирать эту сумму много лет, а декларировать накопления не обязан.

  2. Человек не должен доказывать невиновность. Это налоговая собирает доказательства, что он не платил налоги.

  3. Сопоставлять доходы и расходы налоговая может только при официальной проверке. Доначислить НДФЛ может, только если установит скрытые доходы, а не расходы, точно определит источник, вид доходов и дату, когда человек их получил.

Как контролирует уплату налога на имущество. Налоговая рассчитает налог на недвижимость покупателю. Она учтёт кадастровую стоимость, льготы и вычеты, время, которое квартира находится в собственности.

Если покупатель вовремя не заплатит налог на квартиру, он может получить пени и штрафы. Подробная инструкция для налогоплательщика — в другой статье.

Налог нужно платить ежегодно до 1 декабря начиная со следующего года после покупки квартиры. Так, если квартиру купили в 2023 году, налог на недвижимость нужно заплатить до 1 декабря 2024 года.

Налоговая — обычно в сентябре или октябре — направляет уведомления и дальше следит, кто не перевел налоги в бюджет.

Как контролирует сделки, в которых стороны могут указывать недостоверную цену. Если инспектор заподозрит, что стороны указали в договоре одну цену, а на самом деле покупатель заплатил другую, он будет исследовать документы, устанавливать платежи, делать запросы в банк.

Стороны могут, например, указать цену квартиры менее 5 млн рублей, чтобы уйти от контроля Росфинмониторинга, снизить налог продавца и спрятать от внимания налоговой доходы покупателя. Или, наоборот, цену квартиры по договору могут завышать, чтобы покупатель получил выгодные условия по ипотеке.

Если инспектор соберёт доказательства и установит, что стороны специально написали в договоре минимальную цену, чтобы заплатить меньше налогов, он привлечёт продавца к ответственности, доначислит налог и взыщет недоплату.

Если квартиру купили в ипотеку, а налоговая доказала фиктивную цену сделки, то для покупателя могут наступить последствия по ипотечному кредиту. Банк рассмотрит доказанные налоговой нарушения и примет решение с учётом условий кредитного договора. Например, банк может расторгнуть кредитный договор в одностороннем порядке, и тогда покупатель лишится тех денег, которые занял у банка.

На особом контроле у инспектора сделки, которые заключают взаимозависимые лица — родственники, коллеги, партнёры по бизнесу. Они могут вступить в сговор, фальсифицировать документы, указать недействительную цену в договоре.

Инспектор может установить, что близкие родственники, к примеру отец и сын, заключили фиктивный договор купли-продажи квартиры. На самом деле деньги продавец квартиры не получил, но покупатель хочет подать документы на налоговый вычет или пытается незаконно обналичить материнский капитал. Ещё может быть такое, что стороны проводят фиктивную куплю-продажу, чтобы не разбираться с наследниками, которые будут претендовать на квартиру после смерти владельца.

Если налоговики докажут мнимую сделку, они могут признать её ничтожной. Подробнее о недействительных сделках мы рассказали в другой статье.

Кого налоговая заподозрит в незаконной предпринимательской деятельности. Внимание налоговой привлекут те, кто часто покупает и продает недвижимость, а также владельцы нескольких квартир, которые официально квартиры не сдают.

Предприниматели, для которых квартиры — это бизнес, платят больше налогов, чем люди, которые покупают, продают и сдают квартиры в личных целях, поэтому к ним больше внимания. За бизнес без регистрации предусмотрена ответственность: административная, налоговая и даже уголовная.

Налоговая обязательно заметит, если человек постоянно покупает и продает квартиры, или скупает квартиры, которые потом официально не сдает. Инспектор заподозрит, что владелец недвижимости получает прибыль, с которой не платит налоги, и запустит проверку.

Если дело дойдёт до суда, то при разбирательстве учтут:

сколько сделок с недвижимостью совершил человек за определенный период;

как часто и с участием каких ещё лиц совершали сделки;

вид и назначение недвижимости.

По совершённым сделкам у налогоплательщика могут запросить объяснения. Их лучше предоставить, чтобы снять вопросы и не давать инспектору повода обратиться в суд.

Что делать, если налоговая проводит проверку

С 2021 года налоговая может определять НДФЛ сама с учётом доходов от продажи недвижимости. Если человек обязан подать декларацию и не сделал этого, инспекция оштрафует и начислит налог.

Продавец квартиры получит требование уплатить налог. Если он не согласен с требованием, например есть основания, по которым он не должен платить НДФЛ, но налоговая их не учла, нужно направить в инспекцию письменные возражения и приложить к ним доказательства.

Налоговая будет искать источник доходов покупателей, чтобы начать официальную проверку.

Покупателя квартиры могут спросить, например в письме, откуда у него такие деньги. На это можно отвечать, а можно не отвечать. Инспектор пока не получил оснований для проведения проверки и не расследует дело о налоговом правонарушении, а только пытается собрать доказательства неуплаты НДФЛ в прошлых периодах. Если покупателю скрывать нечего, он легко подтвердит доходы, а налоговая не будет дальше разбираться с его случаем.

Образец пояснений в налоговую о доходах

Можно ли избежать контроля Росфинмониторинга и налоговой?


Контроля избежать, скорее всего, не получится. Особенно если у продавца это не первая сделка за короткое время, он владеет несколькими квартирами, продаёт или сдаёт жильё родственнику.


Кому можно не бояться контроля?


Тот, кто не отмывает деньги, платит налоги, не подделывает документы и суммы по договору, не участвует в сомнительных схемах в сделках с недвижимостью, может не опасаться контроля и проверок.


Как сделку проверит Росфинмониторинг и что отвечать на запрос?


Росфинмониторинг следит за любыми сделками свыше 5 млн рублей — наличными и переводами. Информацию ему передадут банки и посредники в сделках с недвижимостью.

У контроля единственная цель — убедиться, что в сделке не задействованы нелегальные доходы, а стороны действительно покупают и продают недвижимость в личных целях. Поэтому, получив запрос из Росфинмониторинга, нужно объяснить происхождение денег. На этом всё, вероятно, и закончится.


Что проверит налоговая и на какие её запросы можно не отвечать?


Налоговая обратит внимание на любую сделку с недвижимостью, а иногда и на ее отсутствие. Информацию налоговой дают Росфинмониторинг, Росреестр, банки и посредники в сделках с недвижимостью. Также налоговая сама проверяет документы и действия налогоплательщиков.

На запрос, откуда взялись деньги на покупку квартиры, можно не отвечать. Но лучше ответить, чтобы снять вопросы и избежать возможной проверки.

Если налоговая проводит камеральную проверку и запрашивает документы и информацию, их нужно представить. Неверные решения инспектора по результатам налоговой проверки можно обжаловать.

Список использованных источников

Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ (последняя редакция). // СПС КонсультантПлюс.

Письмо Банка России от 8 сентября 2020 г. № 12-4-4/3838 «О порядке применения пункта 1.1 статьи 6 Федерального закона N 115-ФЗ (в редакции Федерального закона N 208-ФЗ)». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 10.07.2023). Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю. // СПС КонсультантПлюс.

Письмо Банка России от 2 сентября 2020 г. № 12-4-4/3732 «О применении законодательства в сфере ПОД/ФТ». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

Информационное письмо от 12 мая 2021 года №62 «О разъяснении отдельных вопросов применения норм законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества» // Росфинмонитринг.

Соглашение о сотрудничестве и организации информационного взаимодействия Федеральной службы по финансовому мониторингу и Федеральной налоговой службы от 15.10.2015 № 01-01-14/22440/ММВ-23-2/77// Федеральная Налоговая Служба.

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. N 57-КГ15-8 Ранее вынесенные судебные акты, которыми удовлетворено требование о взыскании недоимки и пени по налогу на доходы физических лиц, отменены, по делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований, поскольку налоговым органом нарушена процедура взыскания недоимки и пени, в частности, не составлен акт проверки и не вынесено соответствующее решение. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

НК РФ Статья 105.1. Взаимозависимые лица. // СПС КонсультантПлюс.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок. // СПС КонсультантПлюс.

КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии). // СПС КонсультантПлюс.

НК РФ Статья 116. Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе. // СПС КонсультантПлюс.

УК РФ Статья 171. Незаконное предпринимательство. // СПС КонсультантПлюс.

Определение Конституционного Суда РФ от 16 июля 2015 г. N 1770-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Щербаковой Тамары Андреевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 90 Налогового кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации». // Информационно-правовой портал Гарант.ру.

Создано: 1 февраля 2022

Еще по теме

Правила покупки и продажи квартиры с маткапиталом
6 февраля
6 мин
Как я покупала квартиру с историей
26 декабря 2023
7 мин
Купить квартиру онлайн? Легко!
5 декабря 2023
5 мин
Какие законы страхуют покупателя при недействительной сделке
22 сентября 2023
5 мин