Как узнать наследников квартиры

Зачем узнавать, есть ли наследники

Наследное жильё могут продавать вскоре после смерти владельца. Порой — сразу, как только собственник вступит в наследство. Но перед тем как покупать такую квартиру, стоит проверить, точно ли на неё нет других претендентов.

Дело в том, что потенциальные наследники могут не заявлять о своих правах сразу. Или даже вовсе не знать о наследстве. Но возможно, со временем они объявятся и потребуют свою долю. А это грозит трудностями:

• Новые наследники вправе пойти в суд. Они могут попытаться восстановить своё право на квартиру, даже если сроки для наследования прошли. А судебные разбирательства — это долго и сложно.
• Покупатель может потерять право собственности. Если наследники выиграют суд, право на наследство перейдёт к ним. Тогда сделку с покупателем могут признать недействительной и лишить его права на жильё.

Даже если наследники проиграют судебные разбирательства, для покупателя это всё равно стресс и лишние траты. Таких ситуаций лучше избегать. Поэтому стоит подстраховаться от неожиданностей и проверить наследников заранее.

Елена купила квартиру на вторичном рынке. Продавец получил её в наследство от матери и уверял, что других претендентов на жильё нет. Так что сделка состоялась.

Через год объявился брат продавца, который до этого жил за границей и узнал о наследстве не сразу. Он подал иск, чтобы восстановить своё право — и ему присудили половину квартиры. Елена лишилась части своей собственности. А вернуть деньги оказалось невозможно.

Где и как искать наследников квартиры

Когда человек умирает, родственники могут открыть наследственное дело у нотариуса. С его помощью разбираются, кому какое имущество достанется. Есть несколько способов ознакомиться с этим делом. Давайте разбираться, где его найти и как узнать, есть ли наследники у умершего.

Через сервис Нотариальной палаты

✅ Плюсы способа: узнать о наследственном деле можно в несколько кликов не выходя из дома.

❌ Минусы способа: даёт минимум информации и не сработает, если никто не открывал наследственное дело.

У Федеральной нотариальной палаты есть собственный онлайн-сервис. Он позволяет проверить, открыто ли на имя умершего наследственное дело. Пользоваться им легко: достаточно знать Ф. И. О. наследодателя. Для более точного поиска можно указать даты рождения и смерти, но это не обязательно.

Открытое дело ещё не говорит, что у умершего есть другие наследники. Более того: там может не быть информации о тех, кто ещё не вступил в наследство.

Сервис не сообщает подробностей о наследственном деле. Там можно только проверить, открыто оно или нет. Чтобы узнать больше, нужно лично связаться с нотариусом — его контакты сервис даст вместе с информацией о деле.

У самого нотариуса

✅ Плюсы способа: может дать более полную информацию о возможных наследниках.

❌ Минусы способа: если нет наследства, разыскивать наследников нотариус не обязан. Он тоже может не знать всей картины.

Более точный способ — обратиться к нотариусу, который занимается наследством умершего. А если дела нет или о нём ничего не известно, прийти к нотариусу по месту жительства покойного. Либо по месту, где находится квартира.

• Нотариус может проверить, оставлял ли умерший завещание: информация об этом есть в Единой информационной системе нотариата.
• Нотариус, ведущий дело, знает о возможных наследниках. Но только о тех, кто уже заявил о себе.
• Если у умершего есть завещание, нотариус должен сообщить об этом людям, которые в нём указаны — если знает их адреса.
• Теоретически нотариус может разыскать и других потенциальных наследников. Но делать это не обязан, если покойный не оставлял завещание.

Подробную информацию нотариус даст только родственникам покойного. Посторонним людям её не сообщают. Поэтому покупатель не может сам расспросить о наследниках — это должен сделать собственник квартиры перед продажей.

С помощью документов на квартиру

✅ Плюсы способа: можно использовать, даже если к нотариусу никто не обращался.

❌ Минусы способа: неточный. Узнать о возможных наследниках можно только по косвенным признакам, например по наличию обременений на квартире.

Этот способ лучше использовать как вспомогательный, но он тоже даёт полезную информацию. Понадобится выписка из ЕГРН — она поможет узнать:

• Кто собственник. Эту информацию выдают только владельцам, поэтому выписку нужно запросить у продавца. Проверьте, совпадают ли Ф. И. О. собственника и продавца. Если нет — возможно, квартиру унаследовал кто-то другой.
• Есть ли обременения. В завещании умерший мог наложить какие-то ограничения на квартиру. Например, указать, что у его внучатой племянницы есть пожизненное право проживать в квартире. Это называется завещательным отказом. Если такой есть, его указывают в выписке из ЕГРН как обременение.

Какие ещё документы стоит проверить

Документы на недвижимость стоит проверять перед любой сделкой. Но если квартира наследная — это особенно важно. Нужно запросить:

• Правоустанавливающие документы. Если продавец — наследник, у него должно быть свидетельство о праве на наследство. Его выдаёт нотариус, и на его основании человек становится собственником квартиры.
• Правоподтверждающую выписку из ЕГРН. В ней будут указаны документы-основания, например номер свидетельства о праве на наследство. Стоит проверить, совпадает ли он с тем, что указан в самом документе.
• Документы о наследстве. Это наследственное дело и завещание, если оно есть. Другой вариант — судебное решение, если нынешний собственник получил наследство через суд.

Можно ли узнать всех возможных наследников

Все три способа выше не дают полной информации. Могут быть наследники, которые не обращались к нотариусу и не заявляли о себе. Даже те, кто вообще не знает о смерти родственника. Поэтому стопроцентно узнать, есть ли ещё какие-то наследники, невозможно.

Возможные наследники — один из факторов риска при покупке квартиры на вторичке. Его нельзя исключить полностью, но можно заранее всё проверить:

• выбрать для покупки не слишком «свежее» наследство — не то, которое перешло в собственность нового владельца меньше года назад;
• проверить максимум доступной информации — свидетельство о вступлении в наследство, наследственное дело, открытую базу данных нотариата, выписку из ЕГРН и другие документы;
• изучить историю переходов права собственности — кто, когда и на каких основаниях владел квартирой раньше;
• узнать, участвовала ли квартира в судебных разбирательствах — это можно сделать на сайтах судов;
• расспросить соседей о прошлых владельцах и их родственниках;
• привлечь юриста, чтобы тот проконсультировал о рисках и дал советы, как их минимизировать.

Что делать, если наследники нашлись

Иногда поиски дают результат. Или просто проходит время — и выясняется, что у умершего были другие родственники. Что делать в таких случаях, зависит от двух факторов. Первый из них — завещание. Второй — степень родства.

Вот как обычно происходит деление наследства в разных случаях.

Если есть завещание. Наследство делят по нему: исполняют последнюю волю умершего. Родственные связи при этом не так важны. Хотя иногда семья умершего может оспорить завещание — например, если у кого-то из родственников есть обязательная доля в наследстве или условия наследодателя нарушают закон.

Нет завещания. Наследство распределяют по очередям наследования — они предусмотрены законом. Чем ближе родственник, тем больше он получит. А если наследников из одной очереди несколько, имущество разделяют между ними. Например, выделяют в квартире доли и раздают разным наследникам. Или продают недвижимость, а деньги равномерно распределяют между претендентами.

Эти правила не изменятся, если квартиру успеют продать до появления новых наследников. Поэтому обычно юристы Защиты сделки советуют не покупать жильё, которое меньше года назад досталось кому-то в наследство, а сразу после этого его продали или подарили. Но это не значит, что наследную недвижимость вообще нельзя покупать.

Если заказать Защиту сделки перед покупкой квартиры, юристы М2 проверят её по 20+ параметрам и сообщат о рисках. А если сделку попытаются оспорить — помогут отстоять права покупателя: он сохранит квартиру или получит её полную стоимость по договору.

Список источников

1. Глава 61 ГК РФ. Общие положения о наследовании
2. Глава 62 ГК РФ. Наследование по завещанию
3. Глава 63 ГК РФ. Наследование по закону
4. Глава 64 ГК РФ. Приобретение наследства
5. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 251-ФЗ