Часто при покупке квартиры семьи прибегают к оформлению ипотеки. Это неплохой вариант для тех людей, которые не имеют полной суммы на покупку, но имеют потребность в срочном собственном жилье и располагают средствами для внесения первого платежа. Со всеми нюансами и «подводными камнями» ипотеки разбираемся ниже.
Покупка супругами квартиры в ипотеку: нотариальное согласие на залог
Не всегда и не у всех имеются денежные средства на покупку жилья. В таком случае прибегают к покупке квартиры в ипотеку, то есть в рассрочку на некоторый период времени. Приобретение жилья в ипотеку супругами имеет свои нюансы. К примеру, необходимо определиться, кто будет выплачивать платежи, кто будет выступать в роли заёмщика, а кто станет созаёмщиком, как действовать с невыплаченной ипотекой в случае распада пары и т. д.
Бывают случаи, когда семейная ипотека оформляется на одного из супругов (он является заёмщиком), в то время как второй супруг не является созаёмщиком из-за отсутствия официального места работы. При таком раскладе банки требуют от неработающего супруга согласие, заверенное у нотариуса, на переведение квартиры в статус залога. Это согласие остается только у банка как подтверждение того, что один супруг соглашается с тем, что второй приобретает квартиру в ипотеку. Никому другому договор передавать не нужно.
При написании договора купли-продажи тот из супругов, кто является участником договора, подает заявление в Росреестр о регистрации ипотеки. В ином случае приобретаемая квартира попадает под пункт «совместно нажитое имущество».
Нередки случаи, когда кредиторы требуют от супругов подписание брачного контракта. В этом документе говорится о том, что лишь тот супруг, который совершает покупку квартиры в ипотеку, является ее единоличным владельцем, в то время как второй супруг не имеет права владения на квартиру и в случае развода не будет на неё претендовать. При подаче банку документа, который свидетельствует о настоящем браке, согласие от «неработающего» супруга на покупку уже не требуется, поскольку, согласно договору, он не будет иметь к ней никакого отношения.
Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку
Как показывает практика, покупателю, так же, как и его супруге, нет смысла оспаривать совершаемую покупку квартиры, ведь в таком случае они рискуют потерять как саму недвижимость, так и средства, которые уже были потрачены на её оплату.
Если суд посчитает сделку недействительной, он обяжет супругов к возвращению всего полученного согласно сделке. В то же время вернуть квартиру продавцу не составляет труда, достаточно внести новую запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Возвращение денег покупателю происходит труднее, ведь продавец может легко заявить, что полученные деньги уже потратил. При таком развитии событий судебная инстанция обязывает продавца постепенно выплачивать полную сумму своему клиенту.
Согласно закону, одобрение супруга сделки с недвижимостью должно быть нотариально заверено. Содержание этого документа не имеет стандартного вида – в нем главное прояснить, кто, кому, на что и для чего дает согласие. Для оформления документа необходимо предоставить нотариусу паспортные данные того супруга, который даёт согласие, а также свидетельство о браке. При этом присутствие супруга, на которого будет оформляться сделка с недвижимостью, не обязательна.
Бывают моменты, когда согласие для оформления ипотеки вообще может не понадобиться. К таким случаям относятся:
- Брачный акт, в котором можно обозначить, что вся покупаемая недвижимость переходит во владение одного из супругов и при разводе разделу не подлежит.
- Получение квартиры как наследство или дар от владельца одной из сторон брачного контракта.
- Оформление доверенности одним из супругов на имя другого. К примеру, муж оформил доверенность на свою жену, и теперь она с этим документом может оформить ипотеку на его имя.
В последнем варианте развития событий муж хоть и является официальным владельцем покупаемой недвижимости, жена, согласно закону, также получает право собственности на имущество.
Если супруг не знает о покупке или не соглашается купить квартиру, в будущем он имеет возможность оспорить данный процесс купли-продажи в суде, ведь заработанные в браке деньги считаются совместно нажитым имуществом супругов. Соответственно, распоряжаться этими средствами также должны оба супруга, заранее согласовав свои действия. Поэтому у супруга, которого обманули, имеются все шансы выиграть судебное дело.
Также важно учитывать момент, что, если новая квартира покупается уже вне брака, может понадобиться одобрение бывшего супруга, но только в том случае, если после распада брачного союза не было раздела общего имущества супругов. Получается, что даже бывший муж или жена могут оспаривать сделку на покупку новой недвижимости, если еще не происходил раздел совместно нажитых средств, или же, как вариант, могут потребовать долю в новокупленной квартире.
Доверенность на супруга для покупки в ипотеку и привлечение третьих лиц
Оформление ипотеки на третье лицо или родственника довольно частое явление на сегодняшний день. Официально такой метод на зарегистрирован, но вполне возможен, когда покупка квартиры совершается на имя родственника.
Как мы знаем, оформление ипотеки как супругами, так и индивидуальными лицами – самый распространённый способ приобретения жилья в Российской Федерации. Ипотеку на квартиру может оформить любая семья, любой покупатель. Для того, чтобы успешно приобрести квартиру таким способом, необходимо иметь подтверждение своих ежемесячных доходов и позитивную историю взаимодеятельности с кредиторами. Но бывают случаи, когда у покупателя довольно печальный опыт отношений с кредитами, из-за чего теперь оформление ипотеки на свое имя является невозможным. В таких случаях как раз и применяется метод покупки жилья через третье лицо, родственника, друга или любого другого близкого человека, которому вы доверяете.
Составляя договор на третье лицо, вы должны четко и понятно обсудить с ним следующие моменты:
- ежемесячный платеж в нужные точные сроки;
- после погашения всей суммы по ипотеке приобретенное имущество переходит вам;
- внимательно изучить все нюансы, в том числе и юридические.
Также к оформлению ипотеки на третье лицо прибегают в тех случаях, когда заемщик, ранее выплачивающий кредит, уже не имеет финансовой возможности продолжать выплаты. При таком раскладе событий залоговая квартира переоформляется в ипотеку на третье лицо, родственника, знакомого. Он погашает платежи, а фактический покупатель возвращается к выплатам, когда стабилизируется финансовая ситуация, оплатив также расходы, понесенные третьим лицом.
Если без соглашения супруга провести сделку невозможно, а человек физически не может заниматься бумажной волокитой, можно оформить доверенность на супруга, и ваше присутствие не понадобится. Также по этой доверенности муж или жена может заниматься ипотечными вопросами от вашего имени.
Для правильного оформления акта купли-продажи по доверенности покупатель или его доверенное лицо обязан предоставить соответствующий документ, который прежде заверили у нотариуса.
Налоговый вычет супругам
Налоговым вычетом называется возвращение части денег, которые были потрачены на недвижимость. Этот вычет полагается за:
- покупку жилья (квартира, дом, комната и т. п.);
- приобретение дома или территории для его постройки;
- траты на выплату процентов по ипотеке.
Также существуют некоторые условия для получения налогового вычета:
- покупка недвижимости на территории РФ;
- плата за жильё из своих средств или оформление ипотеки;
- покупка квартиры обязательно совершается не у родственников;
- недвижимость уже в чьем-то распоряжении.
Беря во внимание среднюю цену на квартиру – два миллиона рублей, примерная сумма вычета на одну персону составляет около 260 тыс. рублей, т. е. 13% с двух миллионов, которые были потрачены на покупку супругами квартиры. Если цена на квартиру выше, супруги в любом случае получат выплату в пределах вышеуказанного лимита.
Проценты по ипотеке не учитываются, но для них существует свой уникальный лимит – все те же 13% от трех миллионов рублей (390 тысяч рублей). Чтобы оформить выплату по ипотеке по процентам, необходимо предоставить ксерокопию кредитного договора и выписку об уже выплаченных процентах.
Сумма выплаты распределяется равномерно, соответственно вложениям супругов, которые указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Это касается и процентных выплат по ипотеке, при этом не имеет значения, на кого из супругов оформлена кредитная сделка.
Заявление о вычете подается в специальное инспекционное учреждение только один раз, при этом изменить условия вычета в дальнейшем уже будет невозможно.
Если же квартира является индивидуальной, то есть, она куплена в браке, но документы оформлены на одного из супругов, второй супруг при любом раскладе имеет право на вычет, ведь, как говорилось выше, это считается совместно нажитым имуществом. Выплату можно составить по договоренности, написав заявление о распределении вычета. Вычет в полном объеме может получить лишь тот супруг, на которого оформлено право собственности на квартиру.
