Элитная недвижимость для будущей штаб-квартиры бизнеса
К нам обратился клиент — владелец группы компаний из Казани. Он собирался приобрести квартиру в роскошном доме на Федосеевской улице, неподалёку от Казанского кремля. Объект стоил 100 млн рублей — настоящая элитная недвижимость.
Покупатель планировал сделать из недвижимости штаб-квартиру для своего бизнеса. Она должна была стать представительным офисом для встреч с партнёрами. Казалось, квартира идеально подходила для этой цели: роскошная, в хорошем состоянии и с отличным расположением.
На старте объект выглядел идеальным
Дом, в котором располагалась квартира, был построен более 15 лет назад, и недвижимость уже считалась вторичной. Конкретно эту квартиру купили в 2010 году: даже если кто-то решил бы оспорить куплю-продажу, сроки давности для этого уже прошли.
Нынешней собственницей была бизнес-леди, на первый взгляд — полностью законопослушная. Проверки на сайтах судов и в базах должников не выявили ничего подозрительного. Нашлась только налоговая задолженность на 26 тысяч рублей, но из-за таких сумм проблем со сделками не возникает.
Единственное, что насторожило юристов М2, — недавний развод собственницы. И, как оказалось, не зря.
Тревожные признаки: бывший муж и фиктивный развод
Нынешняя собственница купила квартиру в браке. А несколько лет назад рассталась с супругом, и квартира отошла ей при разделе имущества. Казалось, что всё в порядке: по этому решению тоже прошёл срок исковой давности. Но юристы Защиты сделки решили разобраться подробнее.
Что и как проверяли. У собственницы не было никаких юридических проблем. Но, кроме неё, специалисты решили проверить ещё и её бывшего мужа. Информацию искали в открытых источниках: картотеке арбитражных дел, на сайтах судов. Выяснилось несколько интересных фактов:
- Бывший муж — крупный бизнесмен, владеющий несколькими большими компаниями.
- Одна из его компаний — бизнес практически федерального значения — сейчас находится в процессе банкротства.
- Владельца компании-банкрота планируют привлечь к субсидиарной ответственности. То есть взыскать с него часть долга организации перед кредиторами.
К субсидиарной ответственности можно привлечь высшее руководство компании и лиц, принимающих решения по её поводу. Источник
Ситуация резко стала более рискованной. А ещё обнаружилась важная деталь: технически развода как такового и не было. Собственница до сих пор считалась супругой своего бывшего мужа. Они просто разделили имущество по суду.
А так можно?
Да. Это не слишком распространённая схема, но технически закон не запрещает подать в суд на раздел имущества даже без развода. Между сторонами возникает имущественный спор, который разрешает судья. Он же определяет, кому какое имущество отойдёт.
Юристы ознакомились с делом о разделе имущества и увидели: сейчас у бывшего мужа — личный долг перед супругой в сотни миллионов рублей. Всё это выглядело очень подозрительно.
Так выглядит отрывок из решения суда. Видно, что на момент раздела имущества брак не был расторгнут
В чём скрывалась угроза. По выяснившимся фактам можно было предположить: супруги не расставались, а продажу квартиры затеяли, чтобы защитить имущество мужа при банкротстве. На это указывало несколько деталей:
- Жена утверждала, что рассталась с мужем. Но оставалось неясно, почему они в таком случае не оформили развод.
- Раздел имущества произошёл, когда компания мужа уже начала банкротиться. Похоже, что так супруги пытались перевести часть общего имущества на жену, чтобы это имущество не взыскали при банкротстве.
- Личный долг в сотни миллионов только подтверждал догадки. Так жена становилась одним из кредиторов мужа. Супруги могли придумать эту схему, чтобы защитить часть средств от других кредиторов. Муж выплатил бы эти деньги жене, а она придержала бы их до окончания процесса.
На момент раздела имущества ещё не шло речи о том, что мужа могут привлечь к субсидиарной ответственности. Но пара всё равно как будто заранее подготовилась к такому исходу. И это намекает: они знали, что делают. А значит, речь может идти о махинациях.
Покупатель мог потерять право собственности
Ситуация была коварной. Технически сделка была бы легальной, ведь жена продавала свою личную квартиру, которая не имеет отношения к мужу. Вот только собственницей она стала из-за раздела имущества. А раздел затеяли, чтобы скрыть деньги и недвижимость от субсидиарной ответственности.
Эту схему запросто могли заметить во время дела о банкротстве. Вот что произошло бы тогда:
- Судебный спор о разделе имущества открыли бы заново в связи с открывшимися обстоятельствами.
- Решение могли пересмотреть, если бы выяснили, что раздел призван скрыть имущество от кредиторов.
- Квартиру вернули бы в общую собственность, чтобы она стала частью конкурсной массы.
- Сделки, которые жена совершала как единственная владелица, стали бы недействительными по цепочке.
Для покупателя такой исход означал бы потерю права собственности. Причём с большой вероятностью: когда речь идёт о таких суммах, имущество стараются изъять и вернуть в конкурсную массу. Потом его используют, чтобы владелец компании-банкрота мог расплатиться с кредиторами по субсидиарной ответственности.
Вероятно, супруги просто не предусмотрели: раздел имущества могут оспорить, если наступит субсидиарная ответственность. Конечно, такое развитие событий — далеко не факт, но, учитывая стоимость квартиры, лучше не рисковать.
Рекомендации М2 помогли сохранить 100 млн рублей
По итогам проверки юристы не рекомендовали объект к покупке. Клиент решил, что не хочет рисковать при сделке на 100 млн рублей, и отказался от квартиры. Для него было важно, чтобы сделка была максимально чистой, поэтому он и заказал Защиту сделки от М2.
Объекта на замену у клиента не было, так что сделку в итоге проводить не стали. Мы не знаем, что стало дальше с квартирой. Но, каким бы ни был исход, это уже никак не касается нашего клиента. Он защитил свои деньги и смог избежать разбирательств по поводу права собственности. Надеемся, что в будущем он подберет более безопасный объект для своих нужд.
Выводы и советы юристов М2
Опасность подобных ситуаций в том, что риски не видны сразу. На первый взгляд всё было идеально: законопослушная собственница развелась с мужем и решила продать личное жильё. Понадобилась углублённая проверка, чтобы заметить махинацию.
Чтобы избежать мошенничества с квартирами, юристы М2 рекомендуют не терять бдительности даже при чистых с виду сделках:
- Проверять объект и продавца перед покупкой квартиры — учитывать историю недвижимости и судебные споры, связанные с её собственником.
- Если собственник в браке или недавно развёлся, проверить стоит ещё и супруга — чтобы вовремя обнаружить спорные ситуации.
- Обращаться к юристам, если по поводу квартиры есть какие-то подозрения. Специалисты Защиты сделки проверят жильё и собственника за вас и дадут рекомендации по сделке. А если что-то всё равно пойдёт не так — защитят ваше право собственности в суде.
