Кому одобряют ипотеку: как снизить риск отказа и увеличить шансы на получение кредита

Кто может взять ипотеку

Идеальных заёмщиков в природе не существует. Но если есть стабильный доход и не висит несколько микрозаймов — вы уже ближе к цели.

Рассмотрим основные критерии надёжных заёмщиков на примере банков-партнёров М2:

• Чистая кредитная история. Не имеют свежих просрочек по другим займам.
• Платёжеспособность. Есть деньги на первый взнос от 15% и ежемесячные платежи.
• Официальное трудоустройство. Стаж на последнем месте работы — не менее 3 месяцев для большинства банков.

Кроме штатных сотрудников, ипотеку часто одобряют и другим категориям:

• Самозанятые и получающие серую зарплату. Если вы не можете подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или справкой по форме банка, подойдёт выписка со счёта — её принимают, например, БЖФ, Совкомбанк и ВТБ.
• Индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса. Компания должна работать не менее 6 месяцев и иметь стабильный оборот. Ипотеку по 2 документам дают ДОМ.РФ и ВТБ.

Критерии оценки заёмщиков в банке

Каждый потенциальный клиент проходит через несколько уровней проверки:

• Скоринг — автоматизированная система оценки.
• Андеррайтер — сотрудник, который перепроверяет детали и анализирует риски.

Ниже мы представили список ключевых критериев, на которые смотрят банки, и способы на них повлиять.

Возраст

Чаще всего ипотеку можно оформить с 21 года и до 65–75 лет на момент последнего платежа. Но есть банки, где заявку рассматривают даже с 18 лет, — например, МКБ, ВТБ, Санкт-Петербург.

Клиенты старше 50 тоже могут претендовать на ипотеку. Срок кредита, скорее всего, будет короче: не 30 лет, а, например, 15–20.

Какие банки рассматривают заявки от пенсионеров: Совкомбанк, ВТБ, Уралсиб, ТКБ, БЖФ, Санкт-Петербург, Газпромбанк, МКБ.

Гражданство

Чаще всего ипотеку дают гражданам России. Ещё кредит могут одобрить иностранцам с видом на жительство или разрешением на временное пребывание. Например, ВТБ и ТКБ работают с такими заёмщиками.

Какие будут требования:

• минимум 6 месяцев стажа в РФ,
• первый взнос — не менее 30%,
• платёж по ипотеке — менее 40% дохода.

Обычно кредиты иностранцам одобряют только на покупку квартиры. Приобрести землю или дом не получится. Участвовать в льготных программах тоже нельзя.

Стаж работы и род деятельности

Большинство банков требует минимальный срок на последнем месте работы от 3 месяцев, а общий стаж — от года. Это доказывает, что заёмщик получает стабильный доход.

Иногда на решение банка влияет и сфера деятельности. Например, госслужащим и бюджетникам проще всего подтвердить доход через СФР. Банк сразу увидит полную информацию, без запроса других документов.

Помимо белой зарплаты, влияет стабильность. Чтобы её подтвердить, ИП и самозанятые могут предъявить:

• налоговые декларации,
• договоры с клиентами,
• выписки со счёта для ИП,
• справку о профессиональном доходе для самозанятых.

Документы покажут, что частный репетитор или владелец кофейни регулярно получают деньги от клиентов и платят налоги.

Уровень дохода

Банки рекомендуют держать кредитную нагрузку на уровне 40–50% от дохода. Если ваша зарплата — 90 тыс. рублей, то комфортный ежемесячный платёж — около 35–40 тыс. рублей. Это и будет ваш лимит.

Если доход неофициальный, банк всё равно может одобрить ипотеку. Андеррайтер сверится с рыночными зарплатами в вашем регионе и по профессии.

Что ещё поможет подтвердить вашу платёжеспособность:

• доходы по вкладам, инвестиционным портфелям;
• имущество в собственности без обременения: автомобиль, машино-место, квартира;
• авторские вознаграждения — за музыку или книги.

Кредитная история

Просрочки по займам не равны отказу, если это разовые случаи. Банк смотрит:

• как часто вы подавали заявки,
• сколько у вас было кредитов,
• насколько ответственно вы их гасили.

У заёмщика может не быть просрочек, потому что он ещё никогда не брал кредиты. Чистая история для банка тоже риск: непонятно, как клиент справится с ежемесячными выплатами. Но часть кредиторов охотно принимает заявки от тех, кто никогда не брал займов, — например, Альфа-Банк, Совкомбанк и БЖФ.

Первоначальный взнос

По рекомендации Центробанка РФ сейчас почти никому из клиентов не одобряют ипотеку без первого взноса. Минимальная сумма составляет 15% от стоимости жилья. Чем больше денег вы внесёте сразу, тем больше шансов на одобрение.

Акций от застройщиков с ипотекой без первого взноса тоже стало меньше. Подобные схемы ограничивает новый ипотечный стандарт. Он вступил в силу 1 января 2025 года. Какие ещё изменения он вызвал на рынке недвижимости — читайте в статье.

Как узнать, дадут ли ипотеку

Представьте, что вы уже нашли идеальную квартиру: окна во двор, метро рядом, подъезд чистый, соседи не шумят. Уже мысленно ставите диван и заказываете шторы, но банк присылает отказ. Чтобы не испытать разочарование, лучше сначала понять, одобрят ли вам ипотеку. Это можно сделать заранее и бесплатно.

Предварительное одобрение

Вы заполняете короткую анкету на сайте банка или агрегатора. В течение дня получаете ответ:

• дадут ли кредит,
• на какую сумму,
• на каких условиях.

Предварительное одобрение не влияет на кредитную историю, потому что банк оценивает клиента по внутренним правилам. Специалисты не обращаются к внешним ресурсам, а используют только известную им информацию.

Проверка кредитной истории и рейтинга

Такие данные предоставляют кредитные бюро. Вы можете бесплатно посмотреть отчёт 2 раза в год. Как его получить:

1. Зайдите на Госуслуги и обратитесь к цифровому ассистенту. Напишите запрос: «Узнать своё бюро кредитных историй».
2. Проверьте паспортные данные и подтвердите отправку запроса.
3. В течение рабочего дня в личном кабинете вы увидите список бюро и контактные данные.
4. Переходите на сайт любого из них, регистрируйтесь в личном кабинете и скачивайте документ с вашей кредитной историей.

Что вы узнаете из результатов проверки:

• какие сведения о займах и кредитах передал ваш банк в бюро;
• есть ли у вас неизвестные кредиты — например, из-за мошеннических действий;
• какая у вас финансовая репутация;
• почему вам могут отказать в кредите.

А ещё в отчёте бюро будет ПКР — персональный кредитный рейтинг — оценка по 1000-балльной шкале:

• 978+ — шансы отличные,
• 846–977 — хорошие,
• 608–845 — стоит подготовиться,
• ниже 607 — лучше подождать, улучшить показатели и вернуться позже.

Как рассчитать возможную сумму кредита

Сумма зависит от доходов заёмщика и условий банка. Можно самостоятельно посчитать по формуле:

Пример. Доход семьи — 120 тыс. рублей, допустимый платёж — 48 тыс. Если взять ипотеку на 20 лет под 10%, то можно рассчитывать на диапазон 5,5–6,5 млн руб.

Другой способ — открыть ипотечный калькулятор на сайте конкретного банка. Помимо графика платежей, он покажет доступные акции. Например, скидку на ставку для зарплатных клиентов или за оформление страховки в том же банке.

Ипотечный калькулятор М2 покажет предложения сразу от нескольких банков-партнёров. Выберите регион и тип недвижимости, добавьте желаемую сумму и срок кредита. Вы сразу узнаете ставки и предполагаемый размер платежа, чтобы сравнить варианты.

Как снизить риск отказа и увеличить шансы на получение ипотеки

Если есть сомнения, улучшите позицию перед банком. Вот как это сделать:

• Подтвердите доход. Если нет официальной работы, подойдут другие источники, о которых упоминали выше.
• Добавьте созаёмщика. Лучше всего — супруга/супругу или родителя с постоянным доходом.
• Закройте все обязательства. Кредиты, микрозаймы и кредитные карточки, даже если вы их не используете.
• Соберите больше на первоначальный взнос. Чем он выше, тем меньше банк рискует. Где взять деньги на первоначалку, рассказали в этой статье.
• Изучите все доступные варианты. Федеральные и региональные льготы, зарплатные проекты.
• Не подавайте заявки чаще 1−2 раз в месяц. Много запросов — минус к скорингу. Банки увидят, что системы проверки уже несколько раз за последнее время обращались в БКИ с запросом по клиенту. Это может означать, что человек срочно ищет деньги и не справится с кредитом.
• Будьте на связи, чтобы пройти верификацию от банка. Держите телефон включённым. Если пользуетесь программами «Антиспам», лучше отключите их на время проверки, чтобы до вас могли дозвониться сотрудники.

Кому и почему не дают ипотеку на жильё

Банки не хотят рисковать и выдавать кредит клиенту, который может не справиться с выплатами. Вот типичные описания ненадёжных заёмщиков:

• есть активная просрочка по кредиту,
• нет официального дохода и других подтверждений,
• есть несколько кредитов одновременно,
• есть судимость или нерешённые долги у приставов,
• на банковском счёте подозрительная история платежей.

Даже если на первый взгляд всё в порядке, можно получить отказ. Вот частые причины:

• слишком маленький или нестабильный доход,
• большая кредитная нагрузка,
• отказ от страхования,
• ошибки в анкете,
• недействительные документы,
• низкий первый взнос,
• негативный результат скоринга.

Чтобы разобраться в тонкостях, рассмотрим две ситуации со схожими вводными, но разным итогом.

Почему так произошло:

• У Андрея стабильная занятость и разумная долговая нагрузка.
• У Михаила высокая кредитная нагрузка и много заявок.

Для системы скоринга Михаил выглядит как человек, который срочно ищет деньги. По мнению банка, он может не справиться с новым кредитом.

Что делать, если получили отказ по ипотеке

В такой ситуации важно сохранять спокойствие:

• Узнайте причину отказа. Банк не обязан, но часто сообщает формулировку.
• Проверьте кредитную историю, если раньше этого не сделали.
• Если есть долги, погасите их и подождите 2–3 месяца, а потом попробуйте снова.
• Проверьте пакет документов на предмет ошибочных, недействительных или неподходящих справок.
• Попробуйте совместную заявку с другим заёмщиком.

Запомнить

• Чтобы рассчитывать на одобрение ипотеки, достаточно иметь стабильный доход и адекватную кредитную нагрузку. Ещё больше повысит шанс высокий первый взнос.
• Чтобы проверить кредитную историю и шансы на одобрение, сделайте запрос на Госуслугах и в бюро кредитных историй.
• Не все банки рассматривают заявки от ИП, самозанятых, иностранцев и пенсионеров. Партнёры М2 работают с такими заёмщиками.
• Если получили отказ, разберитесь в причинах. Исправьте недочёты и попробуйте снова.
• Подать заявку сразу в несколько банков поможет сервис «Ипотека» от М2.
• Выберите подходящее предложение, рассчитайте платёж и отправьте документы. Специалисты помогут на всех этапах: от поиска жилья до регистрации в Росреестре.

Список источников

1. Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков.
2. Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой.
3. Как читать кредитную историю.