Как купить квартиру по трейд-ину

Обмениваем старую квартиру на жилье в новом доме

Трейд-ин, или trade in, переводится с английского как обмен. Во время сделки по трейд-ину клиенты отдают старые вещи и получают новые со скидкой, по сути обменивают их с доплатой.

В России трейд-ин пользуются, например, при покупке автомобилей: сдают старую машину и берут новую, необязательно такой же марки. Это удобно, потому что не нужно самому продавать машину, но не всегда выгодно: автодилеры могут предложить заниженную цену.

По трейд-ину покупают смартфоны и компьютеры, бытовую технику, а еще — квартиры. Так, в 2020 году в Москве 80% застройщиков предлагали квартиры по трейд-ину, в итоге, по одним данным, 25% всех сделок с недвижимостью прошло по этой схеме, по другим — 5%. Эксперты Метра квадратного уверены, что 25% — завышенная цифра, можно ориентироваться на 5–7% всех сделок.

По трейд-ину можно купить только квартиру в новостройке

Квартира в новостройке по вашим предпочтениям

Обычно по трейд-ину покупают квартиры от застройщиков. На вторичном рынке это уже будет не трейд-ин, а альтернативная сделка из нескольких сделок.

Получается, трейд-ин в недвижимости — это сделка с застройщиком, при которой деньги от старой квартиры идут в счет покупки новой.

Звучит здорово, но на практике всё сложнее. Вот как это происходит:

покупатель выбирает квартиру у застройщика, который предоставляет услугу трейд-ина. В Москве это, например, ПИК, МИЦ, Самолет, в Санкт-Петербурге — ЛСР;

застройщик оценивает квартиру покупателя и заключает с ним два договора — на продажу старой квартиры и на бронирование новой. Чтобы оценить и продать старую квартиру, застройщики привлекают посредников — агентства недвижимости или риелторов, но некоторые девелоперы открывают отдельные подразделения в своих компаниях и занимаются этим сами;

застройщик продает старую квартиру и готовит договор на новую. При этом продажа квартиры может идти по двум схемам: в первом случае застройщик бронирует новую квартиру на долгий срок и помогает клиенту за это время продать старую, во втором — быстро выкупает квартиру клиента со скидкой сам или через посредника, а деньги со сделки уходят на новую квартиру;

покупатель одним днем подписывает все документы и доплачивает оставшуюся сумму за новую квартиру, если нужно. В случае когда квартиру в новостройке покупают в ипотеку, деньги от продажи старой станут первым взносом;

застройщик регистрирует сделку на новую квартиру в Росреестре.

Теперь разберем нюансы. Прежде всего, застройщик не сам выкупает старую квартиру, а выступает как посредник. Это удобно, потому что не нужно самому готовить квартиру к продаже, искать покупателя и заниматься документами. И это экономит время: если обычная сделка может затянуться на два — четыре месяца, а иногда и год, то по трейд-ину квартиру продают в среднем за две недели. В быстрой сделке и заключается смысл трейд-ина, поэтому дальше в статье мы будем говорить о схеме с быстрым выкупом.

Но есть обратная сторона: чтобы квартиру сразу купили, нужно предложить заманчивую цену. Поэтому квартиры по трейд-ину всегда продаются по цене ниже рыночной — обычно на 5–15%.

А еще у застройщиков есть условия, какую старую квартиру они возьмут, а какую — нет. Мало кто согласится взять в программу быстрого выкупа жилье в аварийном двухэтажном доме или долю в квартире. Вот, к примеру, условия от ПИК:

У каждого застройщика свои условия, но в целом в сделки по трейд-ину берут квартиры, которые можно продать быстро

Чтобы компенсировать то, что старую квартиру продадут дешевле, застройщики предлагают скидку на новую квартиру — обычно до 5%, но бывает и больше.

Покупатель бронирует новую квартиру, а застройщик обещает не повышать цены

Итак, трейд-ин в недвижимости удобен тем, что покупателю не нужно самому продавать старую квартиру. Но не только этим. Всё то время, что застройщик занимается старым жильем, он держит бронь на новое, однако не всегда: если речь о быстром выкупе, брони может не быть. Большинство застройщиков всё же так делают, а еще фиксируют стоимость — это и привлекает покупателей.

Представьте, Сергей решил продать старенькую трешку на окраине Москвы и купить однушку в хорошем районе. Он присмотрел жилой комплекс, оформил бронирование квартиры и занялся продажей старой. На это ушло два месяца, застройщик аннулировал бронь, однушки в комплексе раскупили. Это нередкая история: однушки — самые популярные квартиры на рынке, поэтому их раскупают первыми, тем более в хорошем ЖК. А квартиры бронируют на короткий срок — обычно это несколько дней или одна-две недели.

В плане длительного бронирования трейд-ин выигрывает: даже если продажа старой квартиры затянется, бронь на квартиру с фиксированной ценой останется за покупателем.

Особенности сделок с новостройками

В статье для удобства мы говорим, что покупатель отдает старую квартиру и получает новую, но это не совсем так: он получает не фактическую собственность, а право требования по договору долевого участия, или ДДУ. После того как дом сдадут, право требования станет собственностью, а до этого момента формально старая квартира обменивается на обещание новой.

Из этого вытекает еще один нюанс: где жить покупателю, когда старую квартиру уже продали, а новую еще не построили. Застройщики решают это по-разному, например Инград разрешает жить в старой квартире до получения ключей от новой, но так делают не все застройщики, и нередко покупателю приходится снимать жилье.

В России нет отдельного закона, который регулирует трейд-ин, поэтому юридически это обычная сделка купли-продажи, но с дополнительными условиями по договору. Эти условия должны соответствовать Гражданскому кодексу, но в целом могут быть любыми. Вот почему одни застройщики предлагают разные схемы продажи квартир по трейд-ину.

Вместо трейд-ина можно взять ипотеку, а после продажи квартиры закрыть ее

Обобщим особенности покупки квартиры по трейд-ину. Для покупателя это может быть выгодно, потому что:

не нужно самому продавать старую квартиру — готовить документы и искать покупателя;

можно забронировать квартиру в новом доме и зафиксировать цену на нее, пока не продадут старую.

В итоге покупатель получает удобный сервис, но сама услуга трейд-ина выходит дороже, чем если просто продавать квартиру в течение трех-четырех месяцев. Например, если квартира стоит десять миллионов рублей, застройщик, чтобы быстро закрыть сделку, может продать ее за девять миллионов. Также застройщик не будет связываться со старыми неликвидными квартирами, например в ветхом доме, потому что их сложнее продать.

Кроме того, застройщики могут ограничивать выбор новой квартиры, например исключить из программы жилые комплексы, в которых жилье и так продается хорошо.

В целом программой трейд-ина можно воспользоваться, если старая квартира не совсем убитая, но всё же низколиквидная и продавать самому долго и сложно. Также трейд-ин удобен тем, кто присмотрел квартиру в популярном жилом комплексе: без него новое жилье могут раскупить, пока продается старое.

Но есть и более надежные схемы: например, купить новую квартиру в ипотеку, после сдачи дома продать старую и этими деньгами полностью или частично закрыть долг перед банком. В этом случае не нужно терять деньги на быстрой продаже, а еще снимать жилье: можно жить в старой квартире до победного. Если же банки по разным причинам не дают ипотеку, тогда схема с трейд-ином выручит.