Этапы купли-продажи квартиры: алгоритм для продавца и покупателя

Этап 1. Перед сделкой: осмотр и первичная оценка

🧑‍💼 Что делает продавец: оценивает состояние квартиры и определяет её стоимость.

💁 Что делает покупатель: продумывает требования, каким должно быть жильё и сколько он готов за него отдать.

На этом этапе продавец и покупатель ещё не познакомились. Каждый только готовится к сделке. Собственник решает, что хочет продать квартиру или дом, но пока не выставляет её на сайты с объявлениями. Некоторые на этом этапе находят риелтора или оценщика. Тот осматривает жильё и поясняет, за сколько можно его продать.

Риелтор может не только сориентировать по стоимости квартиры, но и подготовить её к продаже. Например, помочь с хоумстейджингом или отснять красивые фотографии.

У покупателя тоже есть своеобразный подготовительный этап. Просто он выражен не так ярко, как у продавца. Человек может обдумывать, какую квартиру хочет купить, и составлять требования к ней. При этом конкретные объявления он для себя пока не отбирает. Зато, как и продавец, может искать риелтора, чтобы тот помог с выбором жилья.

Этап 2. Сбор документов и подготовка объявления

🧑‍💼 Что делает продавец: подготавливает бумаги, которые могут понадобиться при сделке, составляет и выкладывает объявление о продаже, а затем отвечает на заявки покупателей.

💁 Что делает покупатель: просматривает объявления на сайтах, чтобы найти подходящее для себя предложение.

Стороны всё ещё не знакомы. Но и продавец, и покупатель определились со своими целями и теперь переходят к активным действиям. Собственник выписывает из квартиры зарегистрированных жильцов. А ещё сам или с помощью риелтора собирает основные документы на квартиру:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• справку об отсутствии задолженностей по коммуналке;
• согласие супруга или других собственников, если квартира общая;
• согласие органов опеки, если доля в квартире есть у ребёнка;
• доверенность, если действует через представителя.

Выписку, скорее всего, понадобится заказать ещё раз — уже прямо перед сделкой. Ведь статус жилья может измениться, пока продавец и покупатель договариваются друг с другом. А сторонам сделки важно иметь под рукой актуальную информацию об объекте.

Одновременно со сбором документов продавец составляет объявление и начинает искать покупателей. Чаще всего в этом помогает риелтор: он умеет красиво фотографировать и привлекательно описывать недвижимость.

Покупатель, в свою очередь, просматривает объявления, которые находит на сайтах. Среди них он выбирает те, которые кажутся ему привлекательными, и связывается с продавцом. Тот отвечает ему — лично или через риелтора. Если предварительно обоих всё устраивает, стороны договариваются о встрече.

Этап 3. Предварительные договорённости: преддоговор, задаток

🧑‍💼 Что делает продавец: встречает покупателя, показывает ему квартиру. А затем составляет предварительный договор купли-продажи и подписывает его вместе с покупателем. Часто эти задачи передают риелтору.

💁 Что делает покупатель: осматривает квартиру и принимает решение, хочет ли её покупать. Если его всё устраивает, он подписывает предварительный договор.

На этом этапе стороны впервые встречаются. Покупатель осматривает квартиру, проверяет документы на неё и задаёт вопросы продавцу. Если ему всё нравится, стороны переходят к следующему этапу — заключению предварительного договора.

Вообще-то преддоговор не обязателен. Он не передаёт покупателю права собственности. Просто сообщает, что стороны договорились в определённый срок заключить основной договор купли-продажи. Обычно там прописывают:

• в какой срок должна пройти сделка;
• по какой цене продаётся квартира;
• что продаётся вместе с квартирой, например мебель;
• в каких случаях сделку можно не заключать;
• какой аванс или задаток понадобится заплатить.

К предварительному договору можно приложить опись имущества — она подтвердит, что в доме есть та или иная мебель. А ещё соглашение об авансе или задатке. Покупатель платит часть суммы наперёд, чтобы убедить продавца в серьёзности своих намерений.

Обычно в преддоговоре прописывают: если до сделки с жильём обнаружатся проблемы, например юридические риски, от покупки можно будет отказаться. В таком случае продавец должен будет вернуть задаток.

Этап 4. Юридическая проверка недвижимости и продавца

🧑‍💼 Что делает продавец: собирает и показывает покупателю документы, которые тот запрашивает для проверки.

💁 Что делает покупатель: запрашивает и проверяет документы, ищет продавца и объект по различным открытым базам. Или обращается к специалистам, чтобы те проверили квартиру за него.

Этот этап продажи квартиры — особенно важный. Нужно убедиться, что с квартирой не связано никаких юридических рисков или проблем. Например, что на неё не претендуют другие люди: такое бывает, если квартира — свежее наследство. Или что на ней нет арестов и иных обременений. В первую очередь это важно для покупателя, но участие продавца тоже необходимо.

Некоторые важные для проверки документы выдают только собственникам. Поэтому продавец должен запросить их сам. А уже потом — передать покупателю, чтобы тот мог лично убедиться в чистоте сделки.

Кроме квартиры, не помешает проверить самого продавца. Особенно важны наличие долгов, риск банкротства и судебные разбирательства в прошлом. Узнать обо всём этом можно в открытых базах и на сайтах судов.

Этап 5. Обсуждение условий расчётов

🧑‍💼 Что делает продавец: уточняет у покупателя, какие условия расчётов ему удобнее, где и как будет проходить сделка, а также предлагает свои варианты.

💁 Что делает покупатель: выбирает удобные для себя условия, а если решает брать ипотеку — подаёт на неё заявку и собирает нужные документы.

Этот этап стороны могут пройти до или после подписания преддоговора. Им необходимо решить, как именно они хотят провести сделку. Например:

• будет ли покупатель брать ипотеку;
• через какой сервис проведёт платёж;
• где состоится сделка, офлайн или онлайн.

Такие обсуждения особенно важны, если для кого-то из участников сделка — встречная: он продаёт и сразу покупает квартиру. Если продумать всё до мелочей и совместить сроки, двойная сделка пройдёт быстрее и удобнее для всех участников.

Чтобы облегчить себе задачу, продавец и покупатель могут воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Практически все нужные действия в нём можно совершить онлайн. Даже выходить из дома понадобится всего один раз. Статус сделки отображается в личном кабинете, а если у сторон возникнут вопросы, на них всегда готов ответить персональный менеджер.

Этап 6. Подготовка договора купли‑продажи недвижимости

🧑‍💼 Что делает продавец: с помощью риелтора или юриста составляет договор купли-продажи, в котором описывает все детали сделки.

💁 Что делает покупатель: внимательно читает договор, уточняет непонятные для себя моменты, если нужно — добавляет какие-то пункты от себя.

Чтобы сделка была максимально прозрачной и предсказуемой, в основном договоре купли-продажи нужно отразить все её нюансы. Например, как стороны будут рассчитываться друг с другом, какая мебель останется в квартире после продажи, когда продавец передаст покупателю ключи.

Подписывать договор лучше не сразу после прочтения. Покупателю не помешает уточнить моменты, которые кажутся ему непонятными. А если ему есть что добавить — стоит попросить продавца внести в документ новые пункты.

Этап 7. Подписание договора и регистрация права в Росреестре

🧑‍💼 Что делает продавец: предоставляет свежую выписку из ЕГРН, ставит свою подпись на договоре купли-продажи, получает деньги.

💁 Что делает покупатель: подписывает договор, переводит деньги продавцу и подаёт заявление на регистрацию права собственности.

Наступает ответственный момент: стороны подписывают договор, а право собственности передают покупателю. После регистрации сделки тот становится новым владельцем жилья официально. Тут есть свои нюансы, которые стоит учесть:

• Лучше, чтобы в день подписания договора продавец подготовил новую выписку из ЕГРН. Это докажет, что с квартирой не произошло изменений, например не появились новые обременения.
• Перед подписанием договор стоит ещё раз внимательно прочитать — убедиться, что все детали отражены верно.
• Обычно люди сначала подписывают договор, сразу после этого переводят оплату, а затем подают заявку в Росреестр и регистрируют сделку. Но все действия происходят с очень коротким промежутком — день в день.
• Чтобы подстраховаться, можно использовать для перевода денег Сервис безопасных расчётов. На нём средства остаются в безопасности: продавец получит их, только когда право собственности перейдёт к покупателю.

После этого этапа сделку можно считать практически завершённой. Покупателю остаётся дождаться ответа Росреестра, и, если всё хорошо, получить ключи от квартиры.

Как проходит сделка через сервис М2

Все нужные действия можно выполнить почти одновременно благодаря Сделке от М2. Вот как это работает:

• продавец и покупатель подписывают договор;
• покупатель переводит деньги на специальный счёт через Сервис безопасных расчётов;
• одновременно с этим специалисты М2 подают заявку на регистрацию права собственности покупателя в Росреестре.

Регистрация происходит онлайн, поэтому сроки короткие: часто сделку регистрируют в тот же день. Только после этого продавец получает деньги, и купля-продажа считается завершённой. Получается быстрее и удобнее для всех сторон: не обязательно даже встречаться лично.

Если хотите узнать больше о Сделке от М2 — переходите на страницу сервиса. Или задайте нам вопрос: мы поможем разобраться в том, что вас интересует.

Этап 8. Акт приёма‑передачи и действия после сделки

🧑‍💼 Что делает продавец: составляет акт приёма-передачи, отдаёт покупателю ключи, а после сделки — платит налог с прибыли.

💁 Что делает покупатель: получает ключи, осматривает квартиру и, если всё хорошо, подписывает акт приёма-передачи. Затем переоформляет на себя коммуналку и, если нужно, прописывается в жилье.

После регистрации сделки покупатель официально становится новым владельцем жилья. Теперь квартира принадлежит ему. Но часто ключи в этот момент ещё находятся у продавца: он должен передать их в оговорённый срок.

Чтобы всё прошло прозрачнее, стороны обычно составляют и подписывают акт приёма-передачи. Он подтверждает, что покупатель успешно принял квартиру и в ней всё хорошо: нет никаких расхождений с договором.

Когда процесс купли-продажи наконец закончился — кажется, что стороны могут выдохнуть. Теперь им остались только финальные штрихи, с которыми тем не менее не стоит затягивать.

• Если у продавца не прошёл срок предельного владения квартирой и он не попадает под льготы — ему понадобится заплатить налог с продажи квартиры. Это считается доходом и облагается НДФЛ.
• Покупателю нужно переоформить на своё имя коммунальные платежи и договоры с управляющей компанией. Он также может зарегистрироваться в новом жилье.

Чек-лист: как провести сделку

FAQ

Какие риски могут возникнуть при продаже квартиры?

Считается, что рисков при продаже меньше, чем при покупке жилья. Но они всё-таки есть. Продавец может столкнуться с мошенниками, которые получат право собственности, но так и не заплатят за покупку жилья. Ещё встречаются махинации с авансом и задатком: покупатель делает так, чтобы продавцу пришлось вернуть деньги.

Чтобы избежать этих рисков, обращайте внимание на любые вещи, которые кажутся вам подозрительными. Учтите в договоре максимум подробностей: так сделка будет прозрачнее. Старайтесь не рассчитываться наличными, а все переводы регистрируйте через банк или Сервис безопасных расчётов.

Какие признаки могут указывать на недобросовестного продавца и покупателя?

Частые признаки — проблемы с документами и коммуникацией. Человек туманно отвечает на вопросы, не проясняет непонятные моменты, отказывается предоставлять какие-то документы. Бывает, что информация в бумагах не сходится с тем, что говорит сам человек.

Ещё стоит внимательно проверить документы, если продавец или покупатель действует по доверенности. Просмотрите доверенность заранее и проверьте её на оригинальность и законность — это можно сделать в официальном сервисе нотариата.

Как выбрать надёжного риелтора?

Когда выбираете специалиста — обращайте внимание на отзывы. Желательно, чтобы эти отзывы касались сделок, похожих на вашу, например со старым фондом или с наследными квартирами. Если о риелторе много негатива, это повод задуматься.

Можете проверить соцсети риелтора. Часто специалисты ведут экспертные блоги: по ним можно понять, какой у человека подход к работе и найдёте ли вы общий язык.