Подготовка к сделке: документы и первая проверка
Первым делом стоит запросить у второй стороны документы на недвижимость и проверить их. Нужно убедиться, что квартиру действительно продаёт владелец или его доверенное лицо. Что попросить и как проверять — рассказываем в наших материалах.
Что спрашивать у продавца, а что — у покупателя квартиры. Перед любой сделкой сторонам стоит побольше узнать друг о друге. А ещё о недвижимости, которую собираются продавать или покупать. В этой статье объясняем, какие вопросы стоит задать во время предварительного общения, чтобы сразу узнать о возможных нюансах сделки.
Как получить выписку из ЕГРН. Выписка — главный документ, который понадобится при сделке. Там указана вся основная информация об объекте недвижимости: её площадь и статус, владелец и наличие обременений. Но есть нюанс: чтобы в документе была информация о собственнике, её должен заказывать сам владелец. Как это сделать — рассказали в статье.
Расписка при сделках с жильём. Она понадобится, если покупатель вносит часть денег заранее — как аванс, задаток или обеспечительный платёж. В статье рассказываем, как составить расписку, что в ней указать и как использовать.
Предварительный договор купли-продажи. Часто его требуют, когда квартиру планируется покупать в ипотеку. С помощью ПДКП банк убеждается, что стороны настроены серьёзно. А если сделка сорвётся, предварительный договор легче разорвать, чем полноценный. Что это за документ, как его составить и расторгнуть — объяснили в статье.
Юридическая проверка объекта недвижимости
Важная часть подготовки к сделке — проверка её юридической чистоты. Купля-продажа не состоится, если договор подпишет не собственник или на квартиру окажется наложен арест. А иногда, например в случае с наследной недвижимостью, на неё могут появиться другие претенденты и оспорить уже совершённую сделку.
У нас есть статья о юридической проверке объекта недвижимости. Там коротко рассказано о шагах, которые стоит предпринять покупателю. А о нюансах проверки мы выпускали отдельные, более узкие статьи — делимся с вами.
Проверка подлинности паспорта при сделках с недвижимостью
Сделки по фальшивым документам, к сожалению, не редкость. Чтобы безопасно купить или продать квартиру, нужно обязательно убедиться, что паспорт второй стороны настоящий и действующий. Как это сделать и на что смотреть при проверке, рассказали в статье.
Проверка собственника
Владелец квартиры тоже способен быть источником рисков. Он может обанкротиться, набрать долгов или оказаться не единственным собственником. Более того, бывает, что мошенники выдают себя за владельцев жилья, хотя не являются ими. В статье объясняем, как проверить, кто собственник недвижимости, и что ещё стоит о нём узнать.
Справки из ПНД и НД
Продать квартиру может только человек, который отдаёт себе отчёт в своих действиях. Если окажется, что он совершал сделку не в здравом уме, её могут отменить. Так что перед куплей-продажей стоит запросить у собственника справки из двух диспансеров: психоневрологического и наркологического. А ещё лучше — заказать психиатрическое освидетельствование. Что именно нужно сделать и как проверить вменяемость, рассказали в статье.
История объекта недвижимости
С самой квартирой тоже могут возникнуть нюансы. Например, на ней может оказаться долг за капремонт. Или даже прописанные жильцы, которых придётся долго и сложно выселять. Где искать информацию о таких рисках и как их проверить, объясняем в этом материале.
Обременения на квартире
Это ограничения, которые могут помешать продать, купить, подарить или обменять жильё. О них стоит узнать заранее, чтобы сделка прошла успешно. Рассказываем в статье, где проверить наличие обременений и как их снять, если они есть.
Наследственные дела
Сделки с наследными квартирами бывают сложными. Могут появиться неучтённые наследники и потребовать свою долю. Да и банк может потребовать больше документов, чтобы выдать на такую квартиру ипотеку. Этот материал — о том, как узнать о наследной квартире больше и проверить потенциальных наследников.
Финансовая проверка: долги и коммунальные платежи
Один из рисков, который может помешать сделке, — финансовые проблемы, связанные с квартирой. Это может быть долг за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Такие задолженности не помешают провести сделку, но разбираться с ними в итоге придётся новому владельцу.
В статье «Как узнать задолженность по ЖКУ» рассказали, где проверить наличие долгов, как оспорить их или получить справку об их отсутствии.
Проверка частного дома перед покупкой
Если вы собираетесь покупать не квартиру, а частный дом — проверок нужно больше. Загородная недвижимость полна неочевидных нюансов: от материалов постройки до транспортной доступности. У нас есть статья, в которой мы поделились способами проверки:
- в какое время года приезжать на участок;
- на что смотреть в самом доме;
- что оценить во дворе и в саду;
- что взять с собой на проверку;
- какие документы запросить у продавца.
Риски при покупке на вторичном рынке и как их минимизировать
Покупать новостройки часто бывает безопаснее. А вот если квартира уже сменила несколько владельцев, за ней порой тянется история. Насколько она долгая и сложная — зависит от возраста дома и его судьбы.
В отдельной статье рассказали, какие риски чаще всего встречаются при покупке квартиры на вторичке. Там же пояснили, что делать, если они обнаружились. А ещё дали несколько советов:
- по каким характеристикам выбирать квартиру;
- где искать и на что смотреть в объявлении;
- какие документы проверить;
- как защитить сделку.
Подборка сервисов для проведения сделок
Проверять всё вручную может быть долго и непросто. А ведь подготовка к сделке и без того требует много внимания. Если не хотите тратить личное время — многие проверки можно передать профессионалам. У М2 есть несколько сервисов безопасных сделок с недвижимостью. Рассказываем, что они собой представляют и в каких ситуациях помогут:
Защита сделки
⏳ Когда подойдёт: если нужно полностью проверить жильё перед сделкой на все возможные риски и гарантированно защитить своё право собственности.
👛 Сколько стоит: от 24 900 рублей.
Этот сервис — для тех, кто хочет максимально защититься от возможных сложностей при сделке. Он включает не только проверку: наши юристы дадут рекомендации по сделке и гарантию защиты права собственности. В услугу входит целый комплекс мер:
- полная проверка объекта недвижимости и продавца;
- рекомендации по сделке — стоит ли проводить, как подготовиться и что учесть в договоре;
- защита от скрытых рисков — гарантия сроком от 10 лет.
Если за время действия гарантии кто-то попытается оспорить право собственности покупателя, юристы М2 защитят его в суде. Все такие случаи заканчивались в пользу наших клиентов. Но если вдруг он всё-таки лишится права собственности, мы вернём ему полную стоимость квартиры и покупатель сохранит деньги.
Проверка недвижимости
⏳ Когда подойдёт: если нужно проверить риски, связанные с недвижимостью и продавцом квартиры.
👛 Сколько стоит: от 14 900 рублей.
Если вам не нужны рекомендации и гарантии, но вы хотите проверить объект и продавца — вам поможет этот сервис. Например, вы пользуетесь услугами собственного юриста, но хотите дополнительно перепроверить информацию. Вот что входит в нашу услугу:
- оценка более 20 рисков, возможных при покупке квартиры;
- ручная проверка: документы просматривают юристы, а не автоматические сервисы;
- составление отчёта по рискам с рекомендациями.
Юристы проверяют не только выписку из ЕГРН, а все документы, к которым могут получить доступ. Это информация из открытых источников и та, которую предоставил продавец.
Экспресс-проверка недвижимости
⏳ Когда подойдёт: если нужно быстро узнать о возможных рисках и ещё до просмотра решить, стоит ли рассматривать объект.
👛 Сколько стоит: бесплатно.
Это онлайн-сервис, который поможет сразу проверить самые важные риски. Он бесплатный и не требует долгого ожидания. Достаточно заполнить форму на странице сервиса и указать:
- адрес или кадастровый номер недвижимости;
- данные продавца — ФИО физлица или ОГРН компании.
После этого нужно будет ввести свои контакты, чтобы мы могли отправить вам результат.
Эта проверка не заменяет Защиту сделки или помощь наших юристов — она просто даёт представление о возможных рисках. Чтобы защититься надёжнее и учесть больше нюансов, можете воспользоваться одним из предыдущих сервисов.
Консультация юриста
⏳ Когда подойдёт: если нужно получить мнение специалиста по поводу будущей сделки.
👛 Сколько стоит: 3 000 рублей за час консультации.
Если вы уже проверили информацию о недвижимости, но не уверены, что она значит, — юристы М2 готовы вам помочь. На нашем сайте вы можете заказать отдельную консультацию, она длится час. Специалист разберёт сведения, которые у вас есть, ответит на вопросы и даст советы:
- как снизить риски при покупке;
- стоит ли совершать сделку при тех или иных условиях;
- как оформить сделку, если случай нестандартный, и так далее.
Консультации проходят онлайн по видеосвязи: вам не придётся никуда ехать. Чтобы заказать помощь юриста, достаточно оставить заявку на сайте. Наши специалисты свяжутся с вами, и вы вместе выберете удобное время для разговора.
Судебная практика
В практике М2 бывали случаи, когда Защите сделки всё-таки приходилось отстаивать права клиентов в суде. Хотим поделиться с вами этими ситуациями — показать, как работают наши юристы и чего стоит ждать от услуги.
Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда
В 2022 году семья покупала таунхаус у компании, но не у застройщика. Девелопер, который возводил дом, продал его другому бизнесу. После этого право собственности переходило по цепочке от одной компании к другой, пока в итоге дом не купили наши клиенты.
Кто бы мог подумать, что уже через полгода первый владелец, тот самый застройщик, обанкротится. А значит, эту цепочку сделок попытается оспорить арбитражный управляющий.
Чем закончилась история и как Защита сделки помогла отстоять таунхаус — рассказали в статье.
Как мы отстояли таунхаус клиента перед иском от госорганов
В этой истории снова фигурирует таунхаус, но уже другой. Наш клиент покупал его у паевого инвестиционного фонда, и сперва сделка казалась полностью прозрачной. Пока на таунхаус внезапно не наложили арест.
Оказалось, что объект не понравился Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости. Она подала иск и заявила, что таунхаус был построен с нарушениями. А значит, строительство нужно прекратить, а дом — снести. Вот только он уже был достроен и владелец делал в нём ремонт.
Как Защита сделки разбиралась в этом вопросе и что предприняли, чтобы защитить клиента, — читайте в материале.
Судебный кейс: как мы защитили права клиента
Здесь речь пойдёт о квартире, причём купленной на первичном рынке. Ситуация та же, что и в первой истории: ещё не построенное жильё переходило из рук в руки, пока не оказалось у нашей клиентки. Но развязка была другой.
В какой-то момент клиентку вызвали в суд. Выяснилось, что одна из компаний не просто выкупила, а фактически похитила несколько десятков недостроенных квартир, а потом продала их физлицам, в том числе нашей клиентке.
Что получилось в итоге и как мы защитили покупательницу — можно узнать в полной статье.
Краткие выводы
- Чтобы сделка с недвижимостью прошла безопасно и без сюрпризов, лучше заранее проверить и объект, и продавца. Нужно узнать, есть ли какие-то риски, и при необходимости подстраховаться.
- Квартиру нужно проверить на юридическую и финансовую чистоту: легально ли её продают, нет ли на ней долгов, не прописаны ли там какие-то люди. Дом и участок, кроме этого, стоит оценить с точки зрения расположения и качества постройки.
- У продавца стоит запросить документы и оформить справки из ПНД и НД. Паспорт тоже следует проверить на подлинность. А ещё — узнать, нет ли на собственнике долгов, из-за которых могут отобрать квартиру.
- Чтобы защитить себя с гарантией, можно воспользоваться сервисом «Защита сделки» от М2. А ещё можно отдельно проверить недвижимость или проконсультироваться с юристами — мы поможем провести сделку безопасно.
