Покупать онлайн можно как первичную, так и вторичную жилплощадь. Так, к обычным камерам, которые находятся на стройплощадках, добавили новые опции. Застройщики проводят 3D-туры квартиры, а при просмотре вторичного объекта продавец может сделать онлайн-трансляцию из недвижимости.
Важно, чтобы владельцы показывали не только помещение изнутри, вид из окна, территорию вокруг, но также сам дом, адресную табличку, подъезд, этаж и номер. Так будет больше шансов, что вы смотрите и покупаете именно тот объект, о котором договаривались с продавцом.
Бронирование квартиры
Если после просмотра покупателя устраивают все нюансы, связанные с квартирой, то обе стороны переходят к бронированию помещения.
Здесь процесс одинаковый – как для первичного, так и для вторичного жилья. Покупатель связывается с продавцом на сайте или же посредством сотовой связи и просит забронировать понравившиеся квартиры. После этого будущему владельцу нужно отправить бумаги для оформления договора (паспортные данные и СНИЛС). Для «вторички» возможно внесение предоплаты в качестве залога.
Обратите внимание, что при этом важно остерегаться мошенников. Перед тем как отправлять даже небольшую сумму, важно узнать все о продавце и зафиксировать факт перевода средств нотариально.
При бронировании квартиры или другой жилплощади за клиентом также закрепляется и цена. Если стоимость недвижимости увеличится или уменьшится, для покупателя ничего не изменится, и сделку будут оформлять по забронированной сумме.
Дистанционная ипотека и личный визит к нотариусу
Ипотечный кредит, даже несмотря на карантин, менее подвержен цифровизации. Для его оформления необходимо обращаться напрямую в большинство банков: это можно сделать в порядке живой очереди или подать заявку онлайн с сайта застройщика (актуально для первичной недвижимости). Но есть и такие финансовые учреждения, где процесс упрощен и доступен онлайн.
Так, Центробанк смягчил условия кредитования для клиентов. Организация ДОМ.РФ ввела новое правило, по которому получить ипотеку на покупку квартиры можно онлайн. Для этого нужно загрузить в личный кабинет и отправить сотрудникам копии СНИЛС, паспорта и справку 2-НДФЛ. Бумаги подписывают, используя ЭЦП (электронную цифровую подпись). В Сбербанке с недавнего времени также ввели программу выездной ипотеки — сотрудник банка приезжает на дом к клиенту и оформляет все на месте за считаные минуты.
Для оформления сделки онлайн необходимо предоставить сканы документов, заверенные нотариально. Для этого следует обратиться лично к нотариусу, сделать копии бумаг, поставить печати и подписи.
ЭЦП, или Электронная цифровая подпись
Чтобы заключить ДДУ (договор долевого участия) в Росреестре в режиме онлайн, необходимо подписать бумаги ЭЦП. Оформить электронную подпись получится в компании, которая занимается криптозащитой информации. Эти организации аккредитованы Минкомсвязи и прошли сертификацию ФСБ, поэтому им доверяют все государственные органы.
Электронная цифровая подпись — это программа, которая защищает документ от подделки. Переводя на простой язык, ЭЦП представляет собой обычную подпись человека, но в электронном варианте, в качестве компьютерной программы. Ее переносят на USB-флеш-накопитель и хранят только у того человека, кому она принадлежит.
Различают три вида и уровня защиты ЭЦП:
- Простая. Имеет наименьший уровень защиты. Эту подпись используют постоянно. Например, это комбинация кодов доступа (логина и пароля) для входа в личный кабинет.
- Усиленная неквалифицированная. Имеет средний уровень защиты. Такую ЭЦП используют во всех ЭДО с контрагентами. С помощью усиленной неквалифицированной подписи можно узнать подписанта и определить, когда последний раз изменяли документ.
- Усиленная квалифицированная. Наиболее надежная. Ее используют при подписании документов по недвижимости и прочих подобных бумаг.
Усиленную квалифицированную электронную подпись практически нельзя взломать. Любая организация, даже суд, принимают и работают с ЭЦП.
Файл с электронной подписью создает программа — СКЗИ (средство криптографической защиты информации). После генерации владелец получает закрытые ключи — это набор символов, упорядоченных в определенный шифр и формирующих файл. Когда владелец ЭЦП подписывает договор, то СКЗИ сканирует текст и производит уникальное сочетание информации документа — хеш-сумму. Для ее шифрования используют закрытый ключ.
После подачи документов в Росреестр организация проверяет хеш-сумму программой СКЗИ и сравнивает полученный код с документом. Если все совпало, значит, подпись цела. При возникновении любых неточностей бумаги признаются фиктивными и теряют свою юридическую силу.
Заказчик может оформлять ЭЦП и самостоятельно подавать документы в Росреестр при оформлении сделки на покупку «первички». Клиенты могут не участвовать при решении таких юридических вопросов.
Если речь идет о покупке вторичного жилья, то ЭЦП должны получить и продавец, и покупатель.
Обратите внимание, что полученная электронная подпись действительна в течение года. Если через несколько лет появится необходимость продать недвижимость, то нужно будет получить новую ЭЦП.
Страховка, сделка, оплата
Ипотечное кредитование возможно только после страховки клиента — если этого не сделать в электронном или обычном формате, то финансовое учреждение намного поднимет ставку по займу. При условии, что квартиры еще не существует (она только в процессе постройки), страхуют только жизнь покупателя.
Затем оформляют ипотеку — этот этап менее цифровизован, поэтому заемщику в большинстве случаев нужно делать все не через электронную систему, а приезжать в банк. Когда ДДУ и необходимые документы, полученные от второй стороны, подписаны, открывает эскроу-счет. Он блокированный: доступа к деньгам застройщика или продавца нет, пока строительство не завершилось, а квартира не перешла покупателю. Процедура открытия эскроу-счета может проходить как удаленно, так и в банке.
Для этого клиент открывает аккредитивный счет и переводит на него деньги. При этом покупатель ничем не рискует, потому что все происходит через услугу безопасных расчетов. После этого договор подают в Росреестр, а сумма автоматически переводится на эскроу-счет.
Если необходимо купить недвижимость на вторичном рынке, то расчеты следует проводить с использованием номинального счета, блокированного аккредитива или ячейки. Это снизит риски того, что сделка оформляется с мошенниками, и потом они пропадут вместе с деньгами.
Важно помнить также, что условия доступа к денежным средствам нужно внести в акт приема-передачи квартиры. Этот документ — неотъемлемая часть договора о покупке и продаже недвижимости и оформляется на месте передачи ключей от объекта.
Акт фиксирует, что квартира или дом передан продавцом покупателю. Последний осматривал помещение, знает о его состоянии и согласен со всеми нюансами. Бумагу можно подписать с помощью ЭЦП, но лучше всего делать это после личного посещения недвижимости. Это важно, потому что иначе продавец может скрыть какие-либо дефекты и сослаться на то, что в акте подобного указано не было.
Электронная регистрация
Этот этап завершает покупку первичного или вторичного объекта через электронную систему. Для этого нотариально оформляется доверенность на работника риелторского агентства или компании, строившей объект. После этого он сможет подать ДДУ на регистрацию в Росреестр. Договор регистрируют не дольше 5 рабочих дней и направляют все документы (вместе с выпиской из ЕГРН) на электронную почту покупателя. При необходимости получить бумаги на руки можно через доставку курьером.
Когда нужно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, то заказчику следует проверить, есть ли у владельца объекта запрет на проведение сделок с недвижимостью онлайн. Если подобное подтвердится, то регистрация в электронном виде будет отклонена, а сделка — аннулирована. В такой ситуации владельцу дома нужно лично присутствовать при подаче документов на регистрацию недвижимости в Росреестре.
Плюсы и минусы электронной регистрации
Электронную регистрацию пользователи выбирают за:
- Скорость. Бумажное заявление в Росреестра рассматривают в течение 10 дней, без учета выходных и праздников. Электронная заявка обрабатывается около 2–7 дней после подачи.
- Удобство. Участникам сделки не нужно ездить по государственным учреждениям несколько раз. Заполнить заявление можно дома, а получить готовые документы — через курьерскую доставку. Если все решается через посредника, то необходимые вопросы также обсуждают за один визит.
- Выгоду. В некоторых случаях банки снижают ставку на оформление ипотечного кредитования, если сделка заключается в электронном формате.
К минусам относят финансовые затраты. Самостоятельное оформление заявления обходится в 2 000 рублей, а с учетом посредника — от 4 до 10 000 рублей. Нотариусы в Росреестр передают документы бесплатно, при этом оплачивается только проведение сделки.
Обратите внимание, что за один раз можно регистрировать только один объект недвижимости. Если клиент приобретает несколько квартир, то необходимо создавать столько заявок, сколько домов покупают.
Риски и сложности
Эксперты утверждают, что при покупке первичного жилья онлайн не возникает никаких рисков или сложностей. Если выбирать проверенную компанию-застройщика и правильно оформлять документы, то заемщик не теряет деньги и получает новую недвижимость в эксплуатацию.
Рискованные ситуации возникают, когда приходится оформлять сделку о покупке квартиры на вторичном рынке. Среди подводных камней встречаются недобросовестные продавцы, мошенники и необходимость юридической экспертизы объекта.
Кроме того, многим психологически сложно отдавать крупные суммы за квартиру, которая еще не построена и не введена в эксплуатацию. Если же покупатель уже видел готовую постройку (например, квартал), был внутри объекта или просто проезжал мимо, — сделки совершают намного охотнее.
Пандемия 2020 года резко внесла изменения и перевела все сделки по купле-продаже объектов недвижимости в онлайн-формат. Но некоторые банки сейчас не принимают усиленные квалифицированные электронные подписи, а во время действия определенных государственных программ необходимо присутствие человека, который покупает жилье. При этом электронное оформление сделок набирает обороты, и в дальнейшем возможен полный переход в онлайн.
