Нередко возникают ситуации, когда при сдаче квартиры просят внести не только платёж, но и залог, как его называют в обиходе (но это неправильный термин, правильный — [обеспечительный платёж](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/86072fde18c3cb11bd54a4c116530062a3daeb6c/)). Для собственников это такая «страховка»: вдруг арендатор испортит квартиру или съедет без предупреждения? Тогда депозит частично или полностью покроет убытки. Только вот нередко хозяева не торопятся отдавать деньги, даже если с жильём всё в порядке. 

С такой проблемой столкнулся герой нашей статьи — Дмитрий. Мужчина снял жильё и внёс депозит 35 000 рублей. Потом обстоятельства изменились, и ему пришлось съехать. Он обратился к собственнику, но тот не захотел возвращать деньги. Рассказываем, реально ли получить их обратно и какие шаги для этого нужно предпринять.

 Инструкция, которая поможет защитить права жильца


## Шаг №1. Проверить, в порядке ли квартира ##

Арендодатель имеет право оставить себе обеспечительный платёж — только в двух ситуациях:


* Если арендатор испортил или украл имущество — например, сломал диван и смеситель или забрал себе люстру. Тогда убытки будут возмещены за счёт залога. Если сумма ущерба меньше, чем размер депозита, разница возвращается.
* Если арендатор не предупредил о переезде минимум за три месяца ([ст. 687 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/)). Срок может быть и меньше, но это должно быть прописано в договоре.



Во всех остальных случаях собственник обязан вернуть деньги, иначе это будет считаться неосновательным обогащением ([ст. 1102 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/49f09b23a7383f77a52746e03ffe821d13bd9b4e/)). Так что если Дмитрий был порядочным арендатором, заранее предупредил хозяина о переезде и привёл жильё в порядок, по закону он должен получить депозит обратно.

## Шаг №2. Изучить документы на аренду ##
У Дмитрия на руках должен быть договор найма. Без него сложно доказать, что мужчина действительно снимал квартиру у своего арендодателя и передал ему деньги в счёт залога.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6f679c0c919a01844ef5567891fd97f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Сам договор найма может быть любым — например, [таким](https://docs.google.com/document/d/1fjSCoh7mvlvXIFopgh8QjoiMtp9VV01G/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true). Главное, чтобы в нём обязательно было указано следующее:

* Факт передачи депозита и его размер.

* Условия использования залога. То есть в каких ситуациях и как его можно использовать, а также когда он возвращается. Например, может быть прописано, что им можно оплатить порчу ремонта или мебели. Или что деньги можно зачесть в счёт последнего месяца проживания.

* Срок, за который арендатор должен предупредить собственника о переезде.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6be6d53ad5e3b31e761b79f72b7bd61e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример договора найма жилого помещения с указанием страхового депозита

</Image>

Также хорошо, если Дмитрий изначально подготовился и при передаче депозита составил следующие документы.

[** Расписку.**](https://docs.google.com/document/d/1X4Dyf5cmT0CQehmZ5VE73HnWhRJNdf8u/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) Она подтвердит, что мужчина отдал залог собственнику квартиры. Лучше также составлять расписку при каждой оплате аренды — тогда арендодатель не сможет забрать депозит по причине того, что жилец не платил за квартиру.

[** Опись имущества.**](https://docs.google.com/document/d/1a6t7Lr3oZl4QCirjNW4L8-z7Nc-Nn8FJ/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) В ней должно быть указано, какие мебель и техника находятся в помещении, в каком состоянии вещи и ремонт. Опись поможет уберечь от ситуации, если вдруг хозяин квартиры решит «повесить» на жильца изначально сломанный шкаф и порванные обои.

[** Акт приёма-передачи квартиры.**](https://docs.google.com/document/d/1F45woD1ncr52ZB_cyuh15BTCnVgZSLEX/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true) Бывает, что жилец передаёт квартиру хозяину и того всё устраивает. Но через какое-то время он решает оставить залог себе по причине испорченной мебели или техники. Если при возврате квартиры и ключей заполнить этот документ, предъявить претензии арендатору будет сложнее.

## Шаг №3. Обратиться в высшие инстанции ##
Если арендодатель не хочет решать всё мирным путём, Дмитрий может попытаться «надавить» на него. Например, обратиться к участковому и составить заявление. Хотя полиция занимается только делами по Уголовно-процессуальному кодексу РФ, сам факт обращения может подтолкнуть собственника вернуть депозит.

Другой вариант — написать жалобу в ФНС. Сдача квартиры в аренду — доход, который облагается налогом 13% на доходы физлиц или 4% на профессиональный доход самозанятого (НПД). 

Если арендатор его не оплачивает, может получить штраф: до 30% за несданную налоговую декларацию НДФЛ ([ст. 119 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/d9beb5691273fac122dfc8c6257fedd2b31116ca/)) и до 40% за неуплату самого налога ([ст. 122 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1bab8cfd8c4da82e8af44f7ebcbfa1716bac9586/)). Причём перед отправкой заявления можно просто предупредить об этом владельца квартиры. Часто этого достаточно, чтобы тут же получить свой залог.

## Шаг №4. Заказать экспертизу ##
Она может помочь в ситуации, когда арендодатель удерживает депозит в счёт порчи имущества не по вине жильца. Допустим, в квартире появилась плесень, а собственник обвиняет в этом Дмитрия. Тогда он может заказать экспертизу и доказать, что плесень появилась не по его вине, а по причине промерзания стен, низких температур, плохой кирпичной кладки или вентиляции. Возможно, это подействует на собственника.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5681743299e675759cab5f39184aeaf1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

При этом в соответствии [со ст. 616 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/48340579d9ef659b0993357d26880ff26539297a/) арендатор обязан проводить в квартире только текущий ремонт — например, менять обои, красить потолок или заменять сантехнику. Капитальный ремонт выполняет сам собственник — тратить на это деньги из страхового депозита незаконно.

## Шаг №5. Обратиться в суд ##
Если никакая из предыдущих мер не помогла, остаётся последнее — попытаться взыскать депозит через суд. Но для начала Дмитрий должен составить досудебную претензию и отправить её по адресу регистрации арендодателя. 

Претензию пишут в свободной форме — например, [такой](https://docs.google.com/document/d/1mAc-5l5uW6xXsAP0KhJEJH2Eg-nntPQC/edit?usp=sharing&ouid=111711012112003418243&rtpof=true&sd=true). В первой части мужчина должен описать обстоятельства дела, во второй — потребовать конкретную сумму. Можно постараться как вернуть залог, так и получить компенсацию за использование ваших денег.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1c0c95b3056a855cdc5916e289559617.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент досудебной претензии

</Image>

У арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. В противном случае Дмитрий может подать заявление в суд по месту регистрации собственника. Исковое требование можно расширить — указать в нём размеры госпошлин и оплату услуг юриста (если потребуются). 

А чтобы побыстрее вернуть залог, Дмитрий может запросить у суда обеспечительные меры ([ст. 140 ГПК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/5359982979c645078ed8ea4ce7b77e65f7e9403a/)). Это значит, что сумма исковых требований на счетах ответчика будет арестована заранее. 

Если Дмитрий предоставит необходимые доказательства, он имеет все шансы выиграть дело. После этого он получит исполнительный лист — с ним нужно будет обратиться к судебным приставам, которые взыщут долг с арендодателя.

## Запомнить: как исключить риски при аренде и добиться возврата залога ##
1. Когда решите снимать жильё, обязательно заключите договор с арендодателем, а также составьте следующие документы: акт приёма-передачи квартиры, опись и расписку о передаче депозита.

2. Перед тем как съехать с квартиры, предупредите собственника — желательно за три месяца или в срок, предусмотренный вашим договором. Если нужно, приведите жильё в порядок.

3. Составьте второй акт приёма-передачи квартиры и попросите арендодателя вернуть всю сумму залога или его часть, если жилью требуется ремонт. 

4. Если хозяин отказывается возвращать деньги, попробуйте решить проблему через полицию или налоговую.

5. Если мирно договориться не получилось, оставьте досудебную претензию и отправьте её арендодателю. Затем ждите ответа и обращайтесь в суд.

| ** Список использованных источников **|
| --- |
| 1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N146-ФЗ (ред. от 10.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |
| 4. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N138-ФЗ (ред. от 24.06.2023, с изм. от 20.07.2023) // СПС КонсультантПлюс. |



Что делать, если арендодатель не возвращает залог

 Снять хорошую квартиру вместе с пушистым любимцем — задачка со звёздочкой. Увы, реалии таковы, что далеко не все хозяева готовы к этому. Даже с договором, приправленным вашими честными «да мой мальчик настоящий джентльмен 🎩».‎ 



 И что прописать в договоре, чтобы потом не было проблем

Основное препятствие, конечно, потенциальная порча классного ремонта и посторонний запах, который потом сложно вывести и сдать жильё, например, аллергикам. 

 Но не унывайте! В статье даём советы, которые помогут растопить каменное сердце сомневающегося арендодателя.

# Совет №1. Не скрывайте наличие животного
Обман может легко вскрыться и приятного будет мало. Например, если собственник захочет зайти к вам в гости, а кошка, как назло, недавно поточила когти о стильный дорогой диван. Или если на собачий вой и лай пожалуются соседи. 

Тогда конфликта не избежать. Скорее всего, придётся искать новую квартиру или выплачивать штраф, если в договоре был прописан пункт «без животных». Только представьте — снова шерстить объявления, собирать вещи и организовывать переезд 🥵

Так что лучше сразу рассказать о питомце — в первом сообщении или по телефону. Так вы сэкономите время и себе, и арендодателю — если собственник категорически против животных, нет смысла даже ехать на просмотр.

Хотя есть и другая стратегия: сообщите о любимце уже после личного знакомства с хозяином квартиры. Возможно, вы произведёте хорошее впечатление и понравитесь владельцу, так что он согласится на ещё одного жильца. Только используйте хитрость с теми, кто не категорично настроен против питомцев. Чаще всего в таких объявлениях просто ни слова об этом. 


# Совет №2. Создайте «резюме» четвероного арендатора

Соберите всю информацию о вашем любимце — она пригодится для общения с потенциальным арендодателем.

**Следуйте нашим советам**👇🏼

**1. Подготовьте подходящие фотографии.** Арендодатель должен понимать, что имеет дело с воспитанным пушистым арендатором. Вдохновитесь нашей подборкой. Автор статьи собрал реальные референсы своих знакомых и друзей. Не переживайте, за все экзекуции с галстуками и прочими атрибутами интеллигентной и деловой жизни участники получили заслуженные вкусняшки 
и комплименты.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fb4230c11cdf20d748c5a8499de90daa.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3bc068aa57c13bcea022c638c5a8cdac.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f4fcac947f53427c54ad133329e34584.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**2. Расскажите про повадки и образ жизни питомца. **Возможно, ваша кошка спит в домике 20 часов в сутки и абсолютно равнодушна к проводке и мягкой мебели. Или вы работаете удалённо и гуляете с собакой минимум пять раз в день, поэтому она никогда не лает от скуки.

**3. Если вы уже снимали квартиру с этим животным, попросите предыдущего хозяина и соседей написать положительный отзыв.** Или спросите разрешения дать его контакт новому арендодателю, чтобы он сам обо всём расспросил. 

**4. По возможности проведите для собственника онлайн-презентацию.** Покажите ему квартиру, в которой сейчас проживаете, и снимите крупным планом целую мебель, неиспорченные обои и провода.

# Совет №3. Фильтруйте объявления на сайтах и внимательно читайте описания в соцсетях 

Если будете обзванивать все понравившиеся квартиры и опрашивать хозяев про питомцев, потеряете много времени. Поэтому есть смысл выбирать только те варианты, куда можно с кошками и собаками.
Например, собственник может указать пожелания к питомцам в специальном фильтре. На сайте Метра квадратного в разделе «Поиск недвижимости» выберите [фильтр «Можно с животными»](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/snyat-kvartiru/?from=m2media_snyat-kvartiru-yesli-u-vas-yest-pitomets), чтобы сразу увидеть подходящие варианты.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/093a1c41417d94bb1fba583aa7d9fae4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В Москве таких квартир на момент написания статьи более 1500

</Image>

Иногда владельцы квартиры изначально прописывают, готовы они к животным или нет. Ниже приведём несколько примеров таких объявлений на сайте М2.

**Здесь собственник готов к домашним животным**👇🏼
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/34a75962ddda9594508f291578309967.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**Здесь наличие питомцев обсуждается**👇🏼
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b80644734f7cfb3521e4b9cee49b7ecb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

В соцсетях тоже есть специальные группы для тех, кто ищет квартиру. Попробуйте поискать объявления арендодателей там или выставите своё вместе с милыми фотографиями любимца и сопроводительным письмом по нашим рекомендациям выше.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e58ae18348fd523f8dc4debae67af8ed.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример объявлений собственников из группы Flat for friends, которые согласны на животных в своей квартире

</Image>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e58ae18348fd523f8dc4debae67af8ed.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

А ещё вы всегда можете обратиться к риелтору. Возможно, у него есть клиенты, которые готовы сдать квартиру для проживания с животными.


# Совет №4. Поговорите с владельцем, если он сомневается

Допустим, вы нашли подходящую квартиру, а владелец колеблется — попробуйте с ним договориться.

**Вариантов несколько**👇🏼

✅ **Увеличьте депозит.** Заложите дополнительные траты на случай, если питомец испортит имущество. Например, порвёт обивку дивана или сломает межкомнатную дверь.

✅ **Обсудите дополнительные гарантии.** Предложите арендодателю квартиры каждые два месяца делать клининг за ваш счёт. Также можете оплатить страховку, которая покроет порчу имущества и ремонта. Или договоритесь, что арендодатель или его помощник будет раз в месяц приходить к вам домой и убеждаться, что всё в порядке.

✅** Заплатите за аренду чуть больше, чем просят в объявлении.** Если жильё вам действительно запало в душу, скажите арендодателю, что готовы снимать квартиру чуть дороже. Возможно, денежный аргумент убедит его закрыть глаза на наличие животного. Порой даже дополнительные 3000 рублей играют роль — за год выходит уже больша на 36 000 рублей, хозяин квартиры точно прикинет такую выгоду в уме.


# Совет №5. Составьте правильный договор аренды

Договор — ещё одно подтверждение вашей готовности нести обязательства, если домашний любимец что-то повредит в квартире. При этом важно обезопасить не только собственника, но и вас. 
Форма договора может быть любой — например, [такая](https://docs.google.com/document/d/1SFqdFYbAnYhmprGXiZOkjWKf8yMskiS4/edit).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d11628b69b71eb38773d08adb7b166ed.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент договора найма жилого помещения вместе с питомцами

</Image>


**В нём обязательно должны быть следующие пункты**👇🏼

**Сам факт проживания с питомцем.** Отметьте, что это за животное, какая порода, кличка, количество (если их несколько).

**Наличие и размер депозита.** Пропишите, на какие повреждения имущества он распространяется и в каких ситуациях возвращается.

 **Действия при ущербе. **Возможно, суммы депозита не хватит, чтобы компенсировать хозяину убытки. Для этого вносится пункт про материальную ответственность: например, если питомец сломал диван, вы обязуетесь купить новый или оплатить его стоимость.

**Состояние жилья.** Бывает, что в квартире изначально несвежий ремонт: порванное кресло или пятно на ламинате. Если не указать это в договоре, то при вашем переезде хозяин может списать это на животное и не вернуть депозит.


# Совет №6. Помогите животному адаптироваться

Итак, вы сняли квартиру и теперь обживаетесь на новом месте. Питомцу тоже нужно адаптироваться. При резких переменах даже самые воспитанные животные могут случайно повредить мебель или начать метить углы.

**Поэтому заранее предусмотрите такие ситуации**

Не оставляйте любимца надолго одного — первые несколько дней для него самые стрессовые, а ваше присутствие подарит ощущение безопасности. Также организуйте привычную обстановку — покажите животному, где его лоток, миски с едой, лежанка и игрушки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eac8a4b0114707f4f0c9a12b5f1a52fb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Если понимаете, что кошка будет прыгать на шторы, уберите хозяйские занавески и повесьте на их место свои. Или спрячьте декор со шкафа и полок, чтобы пёс в ходе игры не уронил его на пол. 

На всякий случай можете разложить пелёнки по дому, чтобы животное нигде ничего не метило, и закрыть обои внизу пластиковой плёнкой, чтобы защитить их от когтей.

**Запомнить**

**Не скрывайте наличие животного.** Расскажите о нем сразу и сэкономите сразу время себе и арендодателю. Можно также попробовать после личного знакомства с хозяином квартиры — вдруг вы настолько понравитесь, что он согласится на еще одного жильца. 

**Создайте «резюме» четвероного арендатора. **Подготовьте фотографии и расскажите про повадки и образ жизни питомца, чтобы владелец квартиры понимал, что имеет дело с воспитанным арендатором. Также можно попросить вашего прошлого арендодателя и соседей написать положительный отзыв. Беседа по видео также поможет убедить — покажите квартиру с целой мебелью, обоями и проводами.

**Фильтруйте объявления на сайтах и внимательно читайте описания в соцсетях.** Владельцы квартир изначально прописывают, готовы они к животным или нет. Плюс в соцсетях есть специальные группы для тех, кто ищет жилье, — можно выставить свое объявление с милыми фотографиями питомца и его резюме. Риелторы также обычно знают, кто среди их клиентов готов сдать недвижимость для проживания с животными. 

**Поговорите с владельцем, если он сомневается.** Есть несколько способов, как его убедить. Например, увеличьте депозит или обсудите дополнительные гарантии — регулярный клининг за ваш счет, страховка в случае порчи имущества. 
Предложите ему приходить к вам домой раз в месяц, чтобы убедиться, что все в порядке. Или заплатите за аренду чуть больше — даже 3000 рублей сыграют роль. 

**Составьте правильный договор аренды. **Обязательно включите такие пункты, как действия в случае ущерба и состояние жилья на момент заезда. Также не забудьте указать сам факт проживания с питомцем и размер депозита. 

**Помогите животному адаптироваться.** Для начала не оставляйте питомца одного надолго и сразу покажите ему, где его привычные вещи: миски, лоток, лежанка и игрушки. 

Также легче заранее предусмотреть некоторые ситуации, чем потом исправлять ущерб. Например, если понимаете, что кошка будет прыгать на шторы, уберите хозяйские и повесьте на их место свои. Или разложите пеленки по дому и закройте обои пленкой, чтобы защитить от когтей. 

**Теперь вы полностью готовы заселяться в съёмную квартиру вместе с питомцем. Изучайте предложения везде и всюду, но начните с [сайта М2](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/snyat-kvartiru/?from=m2media_snyat-kvartiru-yesli-u-vas-yest-pitomets). Там собрано огромное количество классных предложений под разный бюджет и запросы.**

Как снять квартиру, если у вас есть питомец

Квартиру посуточно чаще всего снимают в командировках, отпуске или на выходные. Для арендаторов это удобно: квартира дешевле номера в гостинице, а еще там есть практически всё, что есть дома, вплоть до кофемашины или бутербродницы. 

В этой статье разберем плюсы и минусы посуточной аренды для арендодателя и попытаемся решить, что выгоднее — сдавать квартиру на пару дней или долгий срок. 


Легкие деньги или неоправданные трудности?


## Сдавать квартиру на сутки так же законно, как и на год 

Для начала разберемся с теорией. Аренда жилья бывает или долгосрочной — до пяти лет, или краткосрочной — до одного года. Когда квартиру снимают меньше чем на месяц, это называют посуточной арендой, в таком случае оплата считается по формуле «сумма за сутки × количество дней». Это тоже форма краткосрочной аренды. Чаще всего ей пользуются те, кто приехал на отдых, в командировку или на лечение, а местные жители ищут квартиры на сутки для вечеринок.

Сдавать квартиру посуточно законно, ведь в Гражданском кодексе [не прописан минимально короткий срок](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/46b23778260172f3e2253fc52212367ad0957012/) аренды. Так что можно заселять жильцов в квартиру на неделю, день и даже несколько часов, главное — платить налог. 

Размер налога зависит от статуса арендодателя:



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/kak-stat-samozanyatim-chtobi-sdavat-kvartiru/">

Как стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру в аренду

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

> для самозанятых: 6% по договору с организацией и 4% — с физлицом;

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

> для индивидуальных предпринимателей — 6% [по упрощенной системе](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/usn/); 

> для физических лиц — 13%.

Сдавать посуточно можно квартиры в разной форме собственности: 

> собственную, в том числе ипотечную;

> съемную. Для этого нужно согласие собственника, жилье в таком случае сдается по договору субаренды.

Сдавать квартиру на сутки сразу нескольким людям запрещено: это уже тянет на хостел, а содержать их в жилых помещениях запрещено. 

Для законной сдачи в аренду нужно заключить письменный договор. Он страхует обе стороны. Арендодатель вправе потребовать возместить ущерб, если вечеринка гостей оказалась чересчур веселой, а арендатору гарантируют, что он въезжает в квартиру с рабочим кондиционером. 

Форма и условия договора посуточной аренды такие же, как у договора на долгосрочный наем. При подписании документов каждая сторона предъявляет паспорт, а арендодатель должен показать свидетельство о праве на квартиру либо договор с собственником, если речь идет о субаренде. 

Договор составляют в произвольной форме, заверять его у нотариуса не нужно.


## Сдача посуточно может принести больше денег

Доход от посуточной аренды в 1,5–2 раза выше, чем от длительной. Причем в разных городах цифры отличаются: в 2019 году посуточная аренда в Новокузнецке была в 5,8 раза выгодней, чем длительная, в Санкт-Петербурге — в 2,1, а в Симферополе — в 1,6. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/24c0d7d26483af51087ae7a3a3b2cc38.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={true}
>

Разница между средней ценой аренды в месяц и посуточно в 2019 году. Источник: [Мир квартир](https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2019/03/04/kratkosrocnaa-arenda-v-gorodah-rf-vtroe-vigodnee-dolgosrocnoi/)


</Image>

Но это не значит, что на посуточной аренде точно удастся больше заработать. К примеру, обеспечить стабильный спрос на двушку в спальном районе труднее, чем на студию в историческом центре. 

Чтобы понять, захотят ли люди селиться на сутки в конкретной квартире, нужно оценить: 

> есть ли рядом «точки притяжения» — достопримечательности, больницы и медцентры, бизнес-центры и большие офисы. От цели приезда зависят и запросы гостей, например арендатор, который приехал в командировку за счет компании, может быть требовательнее к обстановке и ремонту, чем семья пациента; 

> зависит ли спрос от сезонности. Например, горячая пора на юге заканчивается вместе с курортным сезоном, а жилье в Шерегеше, наоборот, востребовано зимой.

Можно дать пробное объявление о посуточной аренде и посмотреть, сколько обращений оно соберет: возможно, пустить постоянных жильцов окажется выгоднее. Посчитаем, сколько денег посуточная аренда способна принести в идеале. 

> Допустим, собственник решает сдавать свою однокомнатную квартиру в Москве в районе метро «Фонвизинская». За долгосрочную аренду в этом районе берут от 45 000 до 55 000 рублей в месяц. Средняя цена за сутки — 2500 рублей. Если каждые три дня квартиру будет снимать новый жилец, арендодатель заработает 75 000 рублей до вычета налогов.

Чтобы квартира не простаивала, можно найти чаты и форумы «посуточников» в своем городе. Там, например, предлагают подхватить чужого жильца и перебросить кому-то своего, если квартира уже занята, а гость никак не может найти подходящий вариант.

## Посуточная аренда требует от владельца больше внимания — к гостю и бытовым мелочам



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru/">

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

Даже если поток гостей будет непрерывным, а оплата высокой, у посуточной аренды есть свои минусы.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Когда квартиру сдают на долгий срок, к жильцам обычно приходят раз в месяц, чтобы забрать деньги за аренду. А если арендаторы живут давно, хозяин даже не заходит в квартиру. Посуточная сдача предполагает, что арендодатель должен тратить больше времени: каждого гостя нужно встретить, отдать ему ключи, ответить на бытовые вопросы, а потом проводить и проверить состояние квартиры. Придется чаще быть на связи в мессенджерах — некоторые гости будут писать и среди ночи — либо потребуется нанять администратора, который возьмет это на себя. 



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/nedobrosovestnie-arendatori/">

Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

После каждого жильца нужно провести уборку: постирать постельное белье и полотенца, помыть полы и посуду. Бывают случаи, когда экспресс-уборкой не отделаться и потребуется химчистка матраса или ковра, а еще придется проверять бытовую технику и мебель — вдруг жилец поставил горячую сковороду на столешницу и испортил ее. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


Опытные арендодатели говорят, что большой износ посуточных квартир — это миф, ведь хозяин или администратор проверяют состояние квартиры каждые несколько дней, следят за чистотой и состоянием мебели и техники. Долгосрочная аренда тоже не стопроцентная гарантия порядочности. Риск столкнуться с небрежным отношением есть как при посуточной аренде, так и с постоянными жильцами. 

Тем не менее *при краткосрочной аренде есть ещё одна статья трат*. Собственникам нужно постоянно менять расходники: покупать новое постельное белье, полотенца, бытовую химию. Чем заботливее хозяин, тем шире список возможных бонусов: гостю пригодятся порционный шампунь и мыло, одноразовые тапочки, подсолнечное масло и специи, кофе и чай. 

При долгосрочной аренде жильцы могут закрыть глаза на чуть отклеившиеся обои или отсутствие электрического чайника. А для посуточной аренды предстоит подготовить дополнительные удобства: например, бизнесмен в командировке может выбрать из двух квартир ту, где есть кофемашина и отпариватель для костюмов, а человека с аллергией покорит увлажнитель воздуха.  



<Notification>

Вряд ли при посуточной аренде гость будет запекать утку в духовке, поэтому сможет обойтись без плиты. Зато бутербродница, скорее всего, пригодится. А кто-то другой оценит возможность пить кофе с видом на город.

</Notification>

Что именно станет плюсом при заселении, иногда неочевидно. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6e36306017a42b03f94093e44f5245d9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В этом отзыве владельцев квартиры хвалят за ситечки для чая. Здесь и ниже — комментарии жильцов с сайтов посуточной аренды


</Image>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0ef5884859f16b31eb990666acfe0e45.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

А молодую семью впечатлил подход хозяев к заселению с ребенком 


</Image>

Наконец, чаще всего владельцу приходится постоянно следить за ценами на рынке и регулировать спрос самому — снижать и повышать цену в зависимости от сезона. 

Вернемся к примеру с московской квартирой. 

> Итак, мы выяснили, что если квартира не будет простаивать ни дня, за месяц арендодатель получит 75 000 рублей. 

> Однако после отъезда жильцов нужна поддерживающая уборка. Хозяин либо убирается сам, либо отдает по 2000 рублей агентству за каждого гостя, а это 20 000 в месяц и то при условии, что гости меняются только каждые три дня. Вдобавок один гость пролил кофе на постель и уронил кусок пиццы на диван — плюс 3000 рублей на химчистку. 

> Так заработок уменьшается до 52 000 рублей. Кроме того, придется тратиться на чай, кофе и средство для мытья посуды, оплачивать коммуналку. 

**Подытожим. **Посуточная аренда может принести больше прибыли, но для этого нужно, чтобы спрос на квартиру был постоянным и жильцы ничего не ломали. При этом всё равно придется тратиться на уборку и расходники. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a47ad320a98d214227071a5e19e5967f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Комментарии арендодателей. Источник: Пикабу


</Image>

Аренда на несколько месяцев позволяет общаться с жильцами по минимуму и изредка проверять состояние квартиры, а еще постоянные жильцы могут обойтись без микроволновки и отпаривателя. Плюсы и минусы каждый оценивает сам.


## Список использованных источников

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Упрощенная система налогообложения // ФНС.






Стоит ли сдавать квартиру посуточно


В идеальном мире съём квартиры выглядит так: арендодатель публикует объявление, а через 10 минут ему звонит будущий арендатор. Он готов заселиться завтра, у него нет ни домашних животных, ни даже друзей, которых можно позвать в гости, он готов сразу подписать договор и заплатить за год вперед. 

Но в реальности всё по-другому: человек, который казался нормальным при заселении, вдруг начинает задерживать оплату, скандалит с соседями или перестает выходить на связь. 
Разберемся, можно ли распознать ненадежного арендатора до заселения и как это сделать.


Гадаем по соцсетям, заключаем договор и просим соседей присматривать за квартирой


## Шаг 1. Установить «входной порог» 

Перед подачей объявления нужно изучить [сайты с объявлениями](https://m2.ru/moskva/nedvizhimost/snyat-kvartiru/), чтобы определить рыночную цену квартиры. Иногда люди спешат сдать квартиру и специально занижают цену, но лучше так не делать: это может привлечь неблагополучных жильцов и, наоборот, отпугнуть порядочных. Определить рыночную цену квартиры может риелтор.

Также в объявлении можно указать, что арендодатель не сдает квартиру людям с домашними животными.

Некоторые собственники пишут, что готовы сдать жилплощадь только девушкам, к примеру потому, что в комнатах по соседству уже живут девушки и соседство с парнем будет их смущать или пугать, или из-за стереотипа, что арендаторы женского пола чистоплотнее и порядочнее, чем мужского. Чтобы не поддерживать устаревшие убеждения, на некоторых сайтах объявлений запрещено указывать желательный пол, расу, национальность или вероисповедание жильцов.

Тем не менее некоторые критерии всё же можно указать. Например, если вы уверены, что семейной паре в однушке будет комфортнее, чем семье с тремя детьми. 


## Шаг 2. Познакомиться с жильцом 

Осмотр квартиры можно проводить вживую или онлайн, но, если потенциальный жилец вообще не хочет смотреть квартиру и готов сразу въехать, это повод насторожиться: возможно, он ищет не жилье для себя, а квартиру под склад. 

Когда человек готов заселяться, нужно попросить его паспортные данные, чтобы включить их в договор. Можно поискать будущего арендатора в базах данных, например, узнать [действителен ли его паспорт](http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000) и не поддельный ли он. Подчеркнем, что арендатор вправе отказаться оставлять копию паспорта и требовать это незаконно. 

Еще в интернете можно найти реестры и чаты арендодателей, где есть данные ненадежных жильцов: 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/db8d399758943fd0b5f106bda67b316d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Обычно такие реестры устроены одинаково: нужно вбить имя будущего жильца и проверить, нет ли на него жалоб. Источник: Реестр недобросовестных арендаторов недвижимости

</Image>

Также можно найти будущего жильца в соцсетях и посмотреть, как он живет. Фото вечеринок помогут отсеять такого кандидата сразу или прямо обговорить условия проживания. 


## Шаг 3. Заключить договор 

Перед заселением обязательно заключать договор. Перестраховаться от всех возможных бед не получится, но можно перечислить в договоре всё, что может стать проблемой: 

> срок и сумму оплаты; 

> срок проживания;

> сколько человек будут жить в квартире, есть ли дети;

> можно ли заселяться с животными. Если собственник не против мелких животных, то их виды нужно перечислить: вдруг арендатор посчитает хаски некрупной породой;

> сумму компенсации, если жилец что-то сломает или испортит, и срок ее выплаты. В этом случае, чтобы получить оплату, нужно будет доказать, что это именно его вина: компенсировать протечку старых труб в ванной [он не обязан](https://m2.ru/media/article/zatopili-sosedei-ili-oni-vas/); 

> кто будет платить за коммуналку — собственник или арендатор; 

> условия, по которым договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, например при [нарушении режима тишины](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fc2264a02a4233485ff2a9b15bee578bb088cc24/);


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side>

[Какую перепланировку делать можно, а какую — нет](https://m2.ru/media/article/redevelopment/)


</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>

 > можно ли жильцу делать ремонт и как от этого будет меняться арендная плата, например, если жилец переклеит обои или положит плитку в ванной, собственник может сделать скидку или включить эти расходы в стоимость проживания. За ходом ремонта нужно следить, чтобы не допустить незаконную перепланировку.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Можно сфотографировать, как выглядит квартира до заселения, — эти фото помогут в спорных ситуациях, если жилец будет утверждать, что следы от кальяна уже были на ковре, когда он въезжал. 

Бывает, что даже добросовестные жильцы внезапно остаются без денег, например их уволили с работы, и они хотят сразу съехать, чтобы не платить за следующий месяц. Владельцу квартиры это неудобно: пока он не найдет нового жильца, квартира будет простаивать впустую. Поэтому юристы рекомендуют при заселении брать деньги за первый месяц аренды и депозит — он считается платой за последний месяц. Это удобно и жильцу: если он останется без денег, у него будет месяц, чтобы найти другой удобный вариант. Составить грамотный договор помогут юрист или риелтор. 

## Шаг 4. Быть на связи и начеку

Даже если жилец поддерживает связь и нормально общается в мессенджерах, владельцу нужно приезжать осматривать квартиру. Делать это без ведома жильца незаконно: нужно заранее договориться о встрече. Оптимально проверять квартиру раз в месяц, например, ненавязчиво делать это при передаче квартплаты. 

Вот что может случиться, если квартиру долго не навещать: 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/89daa7448f2457f5e34e3435753ca19a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В Екатеринбурге собственница три года сдавала квартиру женщине, которая содержала там несколько десятков кошек. Владелица не обращала внимания на жалобы соседей и не приезжала, чтобы проверить состояние квартиры. Источник: [Пикабу](https://pikabu.ru/story/sosedi_dolgo_zhalovalis_na_zapakh_8690726#comments)


</Image>

Бывают случаи, когда человек перестает брать трубку, а соседи давно его не видели. Многие опытные арендодатели советуют поддерживать связь с соседями. Лучше выбирать человека, в котором не приходилось сомневаться, и не обращаться за этим к скучающим бабушкам-энтузиасткам. 

Есть случаи, когда квартирант пересдает квартиру в субаренду или пускает в нее нелегальных эмигрантов. Чтобы этого не произошло, можно предупредить жильца, что за квартирой приглядывает участковый. 


## Список использованных источников


ЖК РФ Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением. // СПС КонсультантПлюс.











Как обезопасить себя от недобросовестных арендаторов

 Объясняем, чем наём отличается от аренды, специализированного и социального найма, обязательно ли подписывать договор и можно ли обойтись без него.

 И что будет, если не подписать


 Сначала разберемся с терминами:


> **договор найма** подписывают, когда физлицо снимает квартиру, комнату или дом, то есть жилое помещение;


> **договор аренды** используют, когда квартиру снимает юрлицо или кто угодно снимает нежилое помещение, например офис.

Еще есть договоры [социального](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/92b2a585650032a533f5f1a1f9237266da704343/) и [специализированного](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/69cba7e0cec456c45a2b08077a5b45d3b8664e62/) найма — их используют, когда государство передает жилье в постоянное или временное пользование. Социальный наём — это государственные или муниципальные неприватизированные квартиры, специализированный — служебные квартиры и общежития.  

Обычно наём жилья, когда один человек снимает квартиру у другого, называют арендой. В своих статьях мы тоже так пишем, чтобы читателям было понятнее. Поэтому и в этой статье аренду и наём будем использовать как синонимы. 


## По закону договор нужен

Итак, когда один человек сдает квартиру, а другой снимает ее, они заключают сделку. В целом [закон разрешает устные сделки](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d29560e1000120609d7bc8fccf76a08877b00c5d/), но только не для найма жилья — здесь [письменная форма обязательна](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/). 

Конечно, стороны могут ничего не подписывать, но суд защищает только тех собственников и арендаторов, у которых есть договор. Если его нет, собственник может не отдать страховой депозит, выселить раньше срока, а арендатор — разнести квартиру, накопить долги по коммуналке и съехать. Взыскать деньги с него даже через суд будет сложно, потому что придется доказывать существование возмездных отношений. 

В этом плане договор найма — не формальность, а важный документ, который:


> подтверждает, что квартиру сдают и снимают;


> фиксирует сумму, сроки оплаты и то, что арендатор заплатил, а собственник получил страховой депозит;


> устанавливает права и обязанности сторон, например не подселять в квартиру других жильцов и не заводить домашних животных.

К договору еще идет обязанность платить налоги, но на деле их платят не все. Об этом может узнать налоговая, а может и не узнать. Как физлицо собственник должен платить 13% от дохода, но выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% — об этом мы рассказали в другой статье.


## Договор найма может быть на одну страницу или на десять 

Договор найма [можно составить в простой письменной форме](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/605af740093f6d85684aebbbf1ab21a5c06ef3d0/), участие нотариуса здесь не требуется. Договор необязательно должен выглядеть как тяжелый юридический текст на десяти листах — его можно написать самому на одну страницу или взять типовой и доработать под себя. Вот варианты типовых договоров, выбирайте любой:


> [от государственного проекта Дом-рф](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/documents/Obrazets-dogovora-arendy-najma.docx);


> [справочно-правовой системы Гарант](https://www.garant.ru/files/2/9/92/primernaya_forma_dogovora_nayma_gilogo_pomeshcheniya.rtf).

Если решите написать свою версию, убедитесь, что [включили все важные пункты](https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-sdat-svoyu-kvartiru/#7):


> Ф. И. О. и паспортные данные собственника и арендатора;


> описание жилья, которое сдается, — адрес, площадь, количество комнат, этаж. Если речь о квартире, то так и должно быть написано;


> данные о документах, которые подтверждают право собственности;


> сумму ежемесячного платежа, срок и порядок оплаты, например переводом на банковскую карту. Еще можно указать условия пересмотра оплаты — раз в год или реже;


> кто и как оплачивает коммунальные услуги;


> как часто и на каких условиях собственник может приходить в квартиру — обычно пишут, что раз в месяц или если случилось какое-то происшествие, например соседи пожаловались на затопление;


> кто еще может жить в квартире вместе с арендатором — имена и данные этих людей;


> назначение аренды — обычно пишут, что квартира сдается для проживания конкретных людей, а субаренда запрещена;


> порядок расторжения и основания для досрочного расторжения: например, договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, если арендатор не платит больше двух месяцев; 


> срок аренды.

Если арендатор платит страховой депозит, о нем тоже нужно упомянуть в договоре — написать сумму и условия возврата. В целом в договоре можно описать любые моменты, которые помогут урегулировать отношения и разрешить возможный спор, главное, чтобы они не противоречили закону и здравому смыслу. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/03e5eaf285f4d1ef87755a48cb2096be.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так может выглядеть первая страница договора найма квартиры


</Image>

Договор найма на срок от года нужно регистрировать в Росреестре. Можно и без регистрации, но тогда договор должен быть на срок до года, например на одиннадцать месяцев. Если Росреестр не пугает, максимальный срок договора найма жилья — пять лет. 

Этот договор заключают в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. 

К договору найма обычно еще прикладывают [акт приема-передачи](https://www.domofond.ru/Content/downloads/template_documents/%D0%90%D0%BA%D1%82%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B5%D0%BC%D0%B0-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B8%20%D0%B2%20%D0%BD%D0%B0%D0%B5%D0%BC%20%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B_Domofond.ru.docx) — это документ, который подтверждает передачу квартиры и вещей в ней в определенном состоянии. Акт может быть вот таким:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/74233dc5e1500c77583b4a05fcae0f9d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

В акте описывают всю мебель и технику, а стороны своими подписями соглашаются с тем, что всё это есть в квартире и исправно работает

</Image>

При выселении из квартиры подписывают еще один акт — о том, что всё в порядке, а собственник получил обратно ключи от квартиры. Его можно написать в свободной форме. 

## Список использованных источников

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.


Обязательно ли подписывать договор найма жилья

По разным данным, от 80 до 95% собственников сдают квартиры нелегально не платят налоги и не сдают декларации. Это рискованный путь: налоговая может узнать об этом и заставить заплатить налоги за всё время аренды, а еще — пени и штраф. Если сдавать квартиру легально, беспокоиться не придётся: в случае спора арендаторы не будут угрожать налоговой, а собственник всегда сможет обратиться в суд.

 И как платить налоги

Сдавать квартиру официально можно тремя способами: как физлицо, ИП или самозанятый. Предприниматели на упрощенке платят 6% от дохода и подают декларацию, физлица платят НДФЛ по ставке 13% и также отчитываются раз в год. В итоге собственники предпочитают регистрироваться как самозанятые, чтобы платить 4% или 6% и не подавать никаких отчетов. 
## Самозанятые могут работать по трудовому договору и сдавать квартиру

Официально понятия «самозанятый» нет — так называют людей, которые выполняют работу на заказ и [платят налог на профессиональный доход](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/b95cb9fec1c635e413e8e40c9bb7e951acd3bf97/). У них нет работодателей, наемных сотрудников, а годовой доход не превышает 2,4 млн рублей.

По сути, это обычные люди — репетиторы, няни, сантехники, швеи, которые работают на себя. К ним относятся и собственники квартир, домов и комнат, которые получают доход со сдачи своей недвижимости. Главное, чтобы недвижимость была жилой: [для нежилых помещений и апартаментов этот налог не применяют](https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73430514/). 

Причем стать самозанятым может человек, который официально работает. Получается, на основной работе с его зарплаты работодатель платит подоходный налог 13%, а во внерабочее время этот человек регистрируется самозанятым, сдает квартиру и платит налог на профессиональный доход. 

Если квартира принадлежит не одному человеку, а супругам, для сдачи в аренду [достаточно, чтобы один из них зарегистрировался](https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72148502/) как самозанятый, — регистрироваться всем и сразу не нужно. 

Если квартира куплена до брака, сдавать ее должен сам владелец или другой человек, например жена, но по доверенности. Вообще, самозанятые по субаренде [могут сдавать даже чужое жилье](https://www.klerk.ru/doc/497787/), главное, чтобы собственник дал на это письменное согласие.


## Чтобы стать самозанятым, не нужно ехать в налоговую

Итак, любой собственник жилья может зарегистрироваться как самозанятый, и неважно, [из какого он города](https://www.nalog.gov.ru/rn32/news/activities_fts/10096005/), работает ли официально, владеет квартирой или домом, сдает посуточно или на долгий срок. Главное, чтобы его годовой доход не превышал 2,4 млн рублей, а недвижимость была жилой. 

Зарегистрироваться самозанятым можно двумя способами — через приложение «Мой налог» в [Эпсторе](https://apps.apple.com/ru/app/%D0%BC%D0%BE%D0%B9-%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3/id1437518854) и [Гугл-плее](https://play.google.com/store/apps/details?id=com.gnivts.selfemployed&hl=ru&gl=US) или [на сайте налоговой](https://lknpd.nalog.ru/auth/login). 

**На сайте налоговой**. Чтобы зарегистрироваться [в личном кабинете самозанятого](https://lknpd.nalog.ru/auth/login), понадобится ИНН и пароль от сайта налоговой или учетная запись на Госуслугах. О том, как получить пароль от сайта налоговой, можно прочитать [в этой инструкции](https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/interest/lk-account/).

Нужно [зайти в личный кабинет](https://lknpd.nalog.ru/auth/login), ввести данные и нажать «Зарегистрироваться». Затем принять соглашения, нажать «Далее» и подтвердить согласие:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6afb14b8aa08b0653410664ad005e831.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**Через приложение «Мой налог». **Приложение «Мой налог» нужно скачать на телефон и зарегистрироваться в нем с помощью одного из трех способов:


>  >паспорта гражданина России;



> >аккаунта физлица на сайте налоговой. Этим же способом могут воспользоваться жители Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии — им тоже разрешено быть самозанятыми;



> >учетной записи на Госуслугах. 


Чтобы зарегистрироваться по паспорту, потребуется ввести номер телефона, затем код из СМС:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/64b8ff09d9688b95753e40614e076e4b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Далее — указать регион и отсканировать паспорт:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d6d1be6679b73e1520ac227ed21895db.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

В конце останется сделать фотографию лица, чтобы подтвердить личность:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6f48af6fee52c9bcb36d108ba8954383.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Заявку на регистрацию рассмотрят за несколько минут, иногда это занимает до шести дней. 


## Самозанятые платят 4% от дохода, если сдают квартиру физлицу

Теперь разберемся с налогами. Для самозанятых, которые сдают квартиру, есть две ставки:

>  >4% — если арендатор физлицо;



> >6% — если предприниматель или компания.

Этот процент собственники жилья платят со всего дохода, который получают с аренды. Коммунальные платежи, которые учли в фиксированной стоимости аренды, тоже считаются доходом, а значит, с них платят налог. Если коммуналку оплачивают по счетчикам, платить налог не надо. 

Страховой депозит к доходам не относится, потому что его возвращают в конце аренды. Но если из депозита взяли какую-то сумму, например чтобы купить зеркало взамен разбитого, это уже считается доходом и с него нужно заплатить налог.  

Сразу после регистрации самозанятые получают налоговый вычет — 10 000 рублей. Потратить всю сумму сразу на налог нельзя, [но этот вычет уменьшит ставку](https://www.google.com/url?q=https://npd.nalog.ru&sa=D&source=docs&ust=1646050953371469&usg=AOvVaw1KNSOhJL3peTUn9ji_k01S) до 3 и 4%. 

*Считать налоги, подавать декларации или платить страховые взносы самозанятым не нужно*. В дни, когда арендатор отдает деньги за квартиру, самозанятые формируют в приложении чек. В следующем месяце сумма налога автоматически отобразится в приложении, а самозанятому останется его оплатить — это делают до 25 числа. 

Статус самозанятого и чеки в приложении не заменяют договор найма: [по закону самозанятые должны подписывать](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/605af740093f6d85684aebbbf1ab21a5c06ef3d0/) его со своими клиентами. Закон разрешает не подписывать договор при сделках, которые не превышают 10 000 рублей, но при сдаче квартиры [письменный договор нужен в любом случае](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/). 

Договор можно заключить в свободной форме, [но указать основные условия](https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-sdat-svoyu-kvartiru/#7): кто снимает, какую квартиру, сколько и в какие даты за нее платит, как оплачиваются коммунальные платежи, срок аренды.

## Список использованных источников

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Стать самозанятым теперь можно во всех регионах России // ФНС.



Как стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру в аренду

Вокруг ипотечных квартир много мифов: например, говорят, что принадлежат они банку и сдавать их нельзя. Это неправда: сдавать можно и банк не вправе запретить этого сделать. Но некоторые оговорки всё же есть. 


 И может ли банк запретить это делать


## Ипотечная квартира принадлежит покупателю

[Квартира в ипотеке](https://m2.ru/ipoteka/na-kvartiru/?from=m2media_mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru) принадлежит покупателю, но на время кредита она остается в залоге у банка. Так банки подстраховываются: если деньги не вернут, квартиру продадут и компенсируют расходы. 
Но это не значит, что покупатель не может распоряжаться своей квартирой: он собственник и у него есть права:
> делать ремонт в квартире и вешать занавески с рюшами;

> прописывать в квартире кого угодно;

> продавать квартиру с согласия банка — [об этом мы рассказали в другой статье](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/);

> сдавать квартиру. 

Неважно, взяли квартиру в ипотеку пять лет назад или в этом году, собственник может в любой момент сдать ее. Об этом написано в законе [«Об ипотеке»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/0b64a25604c5f1178f32d77077cdf5cf00761684/): 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/39fb8a4f203f051fdb8606a9c380a00e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

[И в Гражданском кодексе:](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/)

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/eb99dbf52576a76d430705435d5081f1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Но в законе есть оговорка: «Если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Это значит, что банк может вписать дополнительные условия в договор, но запретить сдавать квартиру он не в силах — так решил Верховный суд. Об этом расскажем дальше. 



<Notification>


## Чтобы сдавать квартиру, нужен договор

Неважно, сдаете вы ипотечную квартиру или нет, между собственником и арендатором должен быть договор. Чаще всего его делают на срок до года: такой договор не нужно регистрировать в Росреестре. Если на срок от года, его нужно обязательно зарегистрировать. 

Еще нужно платить налог: 13% с дохода, если сдаете как физлицо. Можно зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 или 6% — это легальный доход, к которому ни у кого не будет вопросов. 


</Notification>


## Банк не может запретить сдавать квартиру

В ипотечных договорах пункт о сдаче квартиры может быть разным, например:

> его может не быть вообще — тогда сдавать квартиру можно без каких-либо разрешений банка;

> с разрешением банка — это законно, тогда нужно обратиться в банк и получить согласие;

> с запретом — банки не имеют права запретить сдавать квартиру, но иногда пытаются.

[В своем постановлении Верховный суд решил](https://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1482162), что банки не могут ограничивать права собственников ипотечных квартир, в частности запрещать [сдавать внаем](https://epp.genproc.gov.ru/web/proc_33/activity/legal-education/explain?item=23001317) или передавать в безвозмездное пользование. 

Получается, что даже если по договору нужно разрешение, то отказать в нем банк не может. И прописать в договоре запрет сдавать квартиру — тоже. 

Если банк попытается запретить сдавать квартиру, можно пожаловаться в центральный офис банка, в [Центробанк](https://cbr.ru/Reception/), [Роспотребнадзор](https://rospotrebnatzor.ru/formrpn) или прокуратуру. 


## Список использованных источников

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.



