Нашли квартиру по объявлению на сайте
Квартиру я нашла не по рекомендации, а просто по объявлению на сайте. Она продавалась с ремонтом, частью мебели и техники и выглядела отличным вариантом. С первого взгляда меня всё устроило. Объект идеально вписывался в наш с мужем бюджет, который складывался из своих и кредитных денег. Поэтому я не стала торговаться и пытаться сбить цену.
У продавца был риелтор — сотрудница, по её словам, старейшего агентства недвижимости в городе. С ней мы и взаимодействовали, когда договаривались о сделке.
Когда я спросила риелтора о возможных недостатках недвижимости, она сказала, что с квартирой всё хорошо. Ни о каких критичных нюансах мне не сообщили.
Преддоговорной этап: продавец не вставал с кровати
Первые странности начались ещё на этапе просмотра. Продавец присутствовал в квартире, но отказался даже встать с кровати, чтобы встретить нас. Просмотр проводила риелтор, и на протяжении всего этого времени собственник лежал в постели. Причиной такого поведения он назвал болезнь и плохое самочувствие.
Квартира выглядела приятно, но странно. По стенам были развешаны ветки вербы — а ведь на дворе стоял ноябрь. Кроме того, голос продавца показался мне знакомым, но я никак не могла вспомнить почему.
Мелкие странности нас не смутили, ведь бытовые чудачества ещё не означают, что человек окажется недобросовестным. Но дальше всё было только интереснее.
Предварительный договор: агент отказывался от переписи имущества. Хотя опыта в покупке недвижимости у меня тогда не было, я всё-таки юрист. Поэтому настояла на том, чтобы в предварительный договор купли-продажи (ПДКП) внесли перечень имущества, которое продавалось вместе с квартирой. И тут риелтор начала протестовать.
Агент продавца уверяла меня, что собственник — кристально честный человек, один из лучших врачей в своей специальности в городе. Никакой переписи имущества, по её словам, было не нужно.
Как будто этого было недостаточно, подключилось руководство агентства, где работала риелтор. Того самого, которое она назвала старейшим в городе. Мне долго рассказывали, как агентство дорожит репутацией и ни за что не обманет клиента, а значит, и перечень имущества не нужен.
Подпись по доверенности. Неожиданное сопротивление только убедило меня: опись всё-таки нужна. Так что я настояла на своём. В предварительный договор внесли всё, что показалось мне важным, каждую вещь, о которой я вспомнила.
Договор подписал не собственник, а его риелтор по доверенности. Полномочия у него были, и я решила, что всё хорошо. Но это оказалось только начало.
Первый сюрприз — ипотечный залог с депозитарной закладной
Через день после подписания предварительного договора выяснилось: квартира находится в залоге у банка. Причём с депозитарной закладной — это значит, что погашать его будут минимум две недели. Ни риелтор, ни сам продавец не сказали мне об этом: я узнала о залоге из других источников.
Депозитарная закладная
Это ценная бумага, которая подтверждает право банка на залоговое имущество, то есть квартиру. Оформлять её необязательно, но она упрощает банку работу с залогом.
Когда заёмщик погашает ипотеку, он пишет в банк, и тот отдаёт ему закладную. Но не в тот же день: банку нужно время, чтобы обработать заявку. А после получения документа заёмщик должен отправить его в Росреестр, чтобы снять обременение с квартиры. Всё это — дополнительное время. Поэтому закрывать ипотеку с закладной дольше, чем обычную.
Разумеется, я тут же спросила риелтора, почему мне не сообщили об обременении. И получила потрясающий ответ: «Мы же не завтра на сделку выходим. Всё успеем погасить до продажи».
На сделку мы смогли выйти только через месяц. И когда это всё-таки произошло, я специально проверила информацию из ЕГРН прямо в день регистрации сделки. Так я убедилась: обременения действительно больше нет.
Если вы покупаете недвижимость — не пренебрегайте проверками. Можете обратиться к помощи профессионалов — оформить Защиту сделки от М2. С ней наши юристы сами проверят объект и найдут все подозрительные моменты. А потом дадут рекомендации, стоит покупать жильё или нет.
День сделки: «Вы слишком долго читаете договор»
Регистрацию сделки в Росреестре организовала я. Семь лет назад это было не так легко, как сейчас. Это в наши дни можно оформить всё онлайн через тот же сервис М2, а тогда приходилось записываться заранее и приходить в отделение лично.
Мы встретились в банке, чтобы подписать договоры и зарегистрировать сделку. Спешить было некуда, и я села изучать кредитный договор — читала всё, даже то, что написано мелким шрифтом. И тут продавец начал возмущаться. Якобы я слишком долго читаю договор, который принято подписывать не глядя.
Это так?
Нет. Когда вы подписываете любой договор, лучше внимательно изучить его условия. Это касается любых договоров, но особенно таких, где речь идёт о больших суммах. Например, о выдаче ипотечного кредита.
Если вы не понимаете, что написано в договоре, или не уверены в его условиях, попросите сотрудников банка объяснить вам или заручитесь помощью юриста.
В какой-то момент к возмущениям продавца присоединилась агент. Я просто проигнорировала их: читать мне это не мешало. Зато вспомнила, при каких обстоятельствах раньше встречалась с собственником квартиры.
За пять лет до этой сделки я попала в больницу по скорой посреди ночи. Два часа мне пришлось ждать в пустом коридоре, а потом доктор отвёл меня в смотровую и пригласил туда целую толпу студентов. Никакого разрешения на коллективный осмотр я не давала, но врач это проигнорировал.
Всё закончилось хорошо: пришлось поругаться, но врача мне сменили. А когда я выходила из больницы при выписке, на крыльце столкнулась с первым доктором. Тот курил и ворчал, какая, мол, стеснительная нынче пошла молодёжь. Несложно догадаться: именно он оказался тем, у кого я позже купила квартиру.
Пока мы заключали сделку, продавец и риелтор в два голоса убеждали меня доплатить и оставить себе огромный шкаф в гостиной. Мне он был совершенно не нужен, к тому же стоил практически, как новый, я отказалась.
Несмотря на поведение второй стороны, сделка состоялась. Её довольно быстро зарегистрировали, и я стала собственницей квартиры. Но приключения на этом не закончились.
Передача ключей: задержки и ультиматумы
В договоре было сказано: продавец передаст мне ключи, когда зарегистрируют моё право собственности. Но вот этот момент наступил — и вместо ключей мне выдали набор отговорок. По словам продавца и агента, в задержке были виноваты обстоятельства и я сама:
- Я отказалась выкупать шкаф, а значит, его нужно разобрать и вывезти. Шкаф большой, разбирать его долго, а продавец — старый и больной человек. Ему тяжело.
- Продавцу срочно понадобилось поехать к родственникам — пришлось отложить передачу ключей.
- Пожилому человеку сложно расставаться с квартирой, где он жил, так что он мешкает.
Через три дня таких отговорок моё терпение иссякло. Под угрозой вскрытия дверей я заставила агента всё-таки передать мне ключи. А вот ехать на приёмку квартиры вместе со мной и продавец, и риелтор отказались. Как выяснилось позже, не просто так.
Осмотр после получения ключей: обещания vs реальность
Теперь я могла лично проверить, насколько честными оказались продавец — «светило медицины» и риелтор из старейшего агентства в городе. В тот же день я приехала в квартиру с ключами, открыла дверь — и пазл сложился.
Из квартиры вывезли всё, что могли. То есть всё, что не было прописано в перечне имущества или в договоре. Мебель, технику и декор демонтировали, сняли со стен, заменили на что-то другое. Не оставили даже газовую плиту, хотя она в доме с газом должна быть всегда. А ещё выкрутили все лампочки.
В спальне спрятали старое окно. Стало понятно, почему на осмотре продавец не вылезал из кровати, а окно в его комнате было занавешено плотными шторами. Оказалось, это окно — единственное из всех в квартире, которое не заменили при ремонте. Оно было старым, ещё деревянным, и в плохом состоянии. Во время осмотра это явно пытались скрыть.
Верба маскировала дефекты. За веточками вербы на стенах обнаружились пятна неизвестного происхождения. Это притом, что квартира продавалась якобы со свежим ремонтом.
Под шкафом не было пола. Оказалось, что ламинат был уложен только там, где не стояла мебель. А на месте огромного шкафа, который я отказалась выкупать, покрытия не было вообще. Позже я узнала, что некоторые делают так «быстрый» ремонт: не кладут пол и не клеят обои там, где стоит массивная мебель.
Это не моя фотография, а картинка из интернета. Но ситуация автора фото похожа на мою: продавец квартиры скрыл, что за шкафом не меняли обои. Источник
Когда я возмутилась, риелтор продавца ответила мне, что я виновата сама. Надо было тщательнее осматривать квартиру до сделки. А с продавцом мне и самой больше не хотелось общаться. Так что на этом мы и распрощались. Приводить квартиру в нормальный вид мне пришлось самостоятельно.
Но и это ещё не конец
С тех пор прошло пять лет. Я уже работала в М2, и через мои руки прошло множество сделок с недвижимостью. В частности, я занималась оценкой юридической чистоты квартир. И всегда относилась к ней тщательно: сказывался личный опыт.
Однажды подруга попросила меня об услуге как специалиста. Нужно было помочь её хорошей знакомой — риелтору, которая когда-то очень её выручила. Я согласилась встретиться с этой дамой за чашкой кофе — не хотела отказывать подруге.
В кафе сидела та самая агент, через которую проходила памятная сделка. Удивительно, но она даже не поняла, почему я согласилась только на короткую консультацию. Работать с ней более плотно отказалась и я сама, и мои коллеги.
Прошло ещё несколько лет. Мы с мужем обустроились, обзавелись вещами и новым членом семьи — царственной кошкой. Стало понятно: пора расширяться. Я снова нашла объект, договорилась о просмотре… и, угадайте, кого я встретила, когда приехала смотреть квартиру. Да-да — того самого агента.
Порой я шучу, что эта риелтор привязана ко мне кармически. По-другому такие совпадения в городе-миллионнике не объяснить. Так или иначе, от сделки я отказалась, как только её увидела. А всего через день нашла другой вариант: с нормальным агентом и продавцом, без всяких сюрпризов. Более того, с этим новым риелтором мы общаемся по работе до сих пор.
Выводы: на что смотреть при покупке квартиры
Мой совет на основе собственного опыта — всегда обращать внимание на странности. Даже за безобидными мелочами могут скрываться дефекты, которые продавец всячески хочет утаить от покупателя. А ещё хочу посоветовать вот что:
- Будьте внимательнее к людям. Никогда не знаешь, может, человек ещё встретится вам в жизни. И тогда успех вашего общения будет зависеть от того, какое впечатление вы произвели друг на друга при первой встрече.
- Стремитесь к прозрачности при общении. Это касается всех сторон: лучше прямо задавать вопросы и требовать таких же прямых ответов. Не стоит скрывать что-то или маскировать.
- Всегда читайте документы. А если вас что-то не устраивает — вносите в них правки, перед тем как подписать. Так, как это сделала я, когда потребовала включить в договор перечень имущества.
А ещё вы всегда можете подстраховать себя от неприятных сюрпризов при сделке. Например, оформить Защиту сделки от М2: наши юристы проверят все нюансы, связанные с квартирой. А потом подскажут, как заключить договор, чтобы сделка прошла безопасно. Более того, если проблемы всё-таки возникнут, юристы защитят ваши права в суде.
FAQ
Какие последствия могут быть при обнаружении скрытых дефектов?
Скорее всего, покупателю придётся переделывать ремонт за свой счёт. А сколько это будет стоить, зависит от того, какие именно дефекты обнаружились.
Если недостатки мелкие и некритичные, в квартире в принципе можно жить и без их исправления. Но если речь идёт о чём-то, что мешает нормальной жизни, — потратить деньги на восстановление точно придётся.
Какие ещё моменты сложно заметить сразу при покупке недвижимости?
Всё, что не видно невооружённым глазом. Например, если погода хорошая, сложно заметить, что окна продувает или в них нарушена герметичность. Ещё могут обнаружиться проблемы с сантехникой или проводкой. Ведь доступа к коммуникациям во время осмотра иногда нет.
Что должно насторожить в поведении продавца при покупке квартиры?
Если собственник неохотно отвечает на вопросы, не идёт навстречу, старается увиливать от ответов — это повод насторожиться. Ещё стоит обратить внимание, насколько связно и уверенно он общается. Ведь продавец может быть нестабилен психически или находиться под влиянием мошенников. А это риск для сделки.
