Сколько стоит провести сделку с недвижимостью

Расходы на документы

💰 Кто платит: за обязательные документы — продавец, за необязательные — чаще всего покупатель. Иногда расходы делят пополам.

Без нужных документов сделка не состоится. Часть бумаг лучше собрать заранее: ещё до встречи с покупателем. Некоторые из них бесплатные, например выписка из домовой книги. За другие придётся платить — рассказываем, сколько они стоят.

Выписка из ЕГРН. Без неё не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Покупатель запрашивает её у продавца, чтобы узнать больше о квартире или доме. Есть несколько видов выписок, и у каждой своя цена:

• О характеристиках объекта и правах на него. Это та самая выписка, которая бывает нужна почти на любой сделке. Электронная версия стоит 580 рублей, бумажная — 920 рублей. Но если закажет сам продавец — для него онлайн-выписка будет бесплатной.
• О переходе прав. Эта выписка бывает нужна, если квартира меняла собственников, — с ней можно отследить, кто и когда владел жильём. Стоит она столько же, сколько предыдущая: 580 и 920 рублей.
• О правоустанавливающих документах. Эта выписка нужна, только если продавец потерял оригиналы документов на квартиру. Она показывает содержание утерянных бумаг: договора купли-продажи или ДДУ, свидетельства о наследстве и так далее. Стоит 900 рублей в электронном виде или 1 360 рублей в бумажном.
• Об объекте недвижимости — расширенная. Такая выписка подробнее предыдущих. Она показывает, как именно нынешний владелец получил квартиру. А ещё подробно описывает обременения и другие детали. Кроме того, в ней есть вся информация из выписки о характеристиках. Стоит такой документ 700 рублей в электронном виде и 1 740 рублей в бумажном.

За выписку обычно платит продавец. Или бесплатно заказывает онлайн-версию. Лучше сразу учесть, что документ может понадобиться несколько раз. Если сделка будет долгой, покупатель захочет убедиться: в информации о квартире за это время ничего не поменялось.

Михаил нашёл для своей квартиры покупателя — семейную пару. Он сразу предоставил им выписку из ЕГРН. Но сделка затянулась: пара долго получала одобрение на ипотеку и собирала документы. Договор купли-продажи подписали только через месяц после первого осмотра квартиры.

Незадолго до подписания договора покупатели попросили Михаила ещё раз заказать свежую выписку из ЕГРН. Они хотели проверить, точно ли за это время он не продал квартиру кому-то ещё или не прописал там других людей. Это разумное требование с их стороны — Михаил сам оплатил вторую выписку.

Согласие супруга. Если собственник приобрёл квартиру в браке, а теперь хочет её продать, нужно согласие от второй половинки. Это необходимо, даже если пара уже развелась. Согласие нужно заверить у нотариуса: это обойдётся продавцу примерно в 2 500 рублей. Точная стоимость зависит от региона.

Согласие супруга не нужно, если квартира добрачная. А ещё — если она относится к индивидуальной собственности. Например, владелец получил её в наследство или в подарок, даже если на тот момент уже был в браке.

Справки из ПНД и НД. Покупатель может запросить их у продавца перед сделкой. Эти документы не обязательны для сделки и нужны для подстраховки покупателя — он за них и платит.

• Есть справки, которые просто показывают, что человек не наблюдается в ПНД и НД. Они теоретически бесплатные, но на практике обычно за них тоже просят деньги.
• Есть другой вид справок — о том, что человек осознаёт свои действия. Чтобы их получить, нужно пройти медосмотр и заплатить. Одна справка стоит в среднем 1 300–1 500 рублей, а необходимо минимум две.
• Есть ещё более надёжный способ — медицинское освидетельствование прямо перед сделкой. Но он и самый дорогой: от 15 000 рублей за сопровождение.

Доверенность. Этот документ нужен не всегда, только если продавец поручает другому человеку заключить сделку от его имени. Тогда ему придётся оформить на этого человека доверенность и обязательно заверить её у нотариуса. Стоить это будет около 2 000 рублей, но точная сумма зависит от региона.

Расходы на сопровождение сделки

💰 Кто платит: и продавец, и покупатель — каждый своему специалисту.

Часто в сделке участвуют не только продавец, покупатель и банк. Есть другие специалисты — им тоже придётся платить. Например, чтобы найти квартиру или покупателя, пригодится помощь риелтора. А иногда сторонам бывает нужно провести нотариальную сделку купли-продажи — в случаях, которые предусмотрены в законе.

Рассказываем, сколько стоят услуги каждого из специалистов и кто им платит.

Риелтор. Это человек, который помогает найти покупателя для квартиры. Или наоборот: отыскать квартиру под нужды продавца. Хороший риелтор ещё и готовит жильё к продаже, рекламирует его, собирает документы, помогает с составлением договоров — словом, берёт на себя всю рутину. Вот что стоит знать о расчётах с ним.

• Стоимость услуг специалиста обычно измеряется в процентах — 2–4% от суммы сделки в зависимости от региона. Иногда больше, если ситуация сложная. А некоторые ставят минимальный порог: например, оплата не должна быть ниже 200 000 рублей.
• Некоторые риелторы просят аванс или предоплату: их могут не вернуть, если сделка сорвётся. Но чаще услуги всё-таки оплачивают по факту сделки.
• За услуги платит тот, кто их заказал. Например, бывает так, что на сделке двое риелторов — от продавца и покупателя. Тогда каждый участник платит своему специалисту.
• Если один риелтор работает и с продавцом, и с покупателем, оплату его услуг можно разделить между сторонами.

Людмила покупала квартиру у Петра, который пользовался услугами своего риелтора. Пётр обещал ему 2% от суммы сделки. Изначально Людмила думала, что помощи этого риелтора достаточно и больше ей никто не понадобится.

Позже оказалось, что Людмиле нужно собрать дополнительные документы. Она привлекла к сделке ещё одного риелтора — своего, действующего в её интересах. Поэтому риелторов на сделке получилось двое.

После расчётов и перехода права собственности Пётр заплатил своему риелтору, а Людмила — своему.

Юрист. Сопровождение юриста нужно не всегда. Иногда можно обойтись помощью риелтора, если у него есть нужные компетенции. Но если сделка сложная, лучше всё-таки провести её под контролем специалиста. Например, если квартира — свежее наследство. Юристу платит тот, кто его нанял.

Услуги юриста могут стоить по-разному. Например, оформление договора — от 2 000 рублей, проверка документов — от 15 000 рублей. Всё зависит от того, что входит в его обязанности.

Юля и Наташа одновременно решили купить квартиру. Юля выбрала жильё в новостройке от проверенного девелопера. Ей не понадобился юрист: и без того было ясно, что сделка простая. К тому же сторона застройщика сама помогла с документами. Обошлось без трат на юриста.

А вот Наташа нашла квартиру в старом фонде, которая сменила трёх владельцев. Нынешнему собственнику она досталась в наследство. Такую квартиру со сложной историей нужно было проверить, поэтому Наташа обратилась за помощью к юристу. За 70 000 рублей он полностью сопроводил сделку.

Нотариус. Большинство сделок проводят в простой письменной форме — без нотариуса. Но есть ситуации, когда его участие необходимо. Например, если у квартиры несовершеннолетний собственник или сделку проводят с долями. Сколько стоит купля-продажа квартиры у нотариуса, зависит от случая. Обычно за сопровождение сделки приходится отдать 20–30 000 рублей:

• до 10 000 рублей — на составление договора;
• 0,1–0,5% от суммы сделки — на заверение договора. Но не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей;
• около 2 000 рублей — на отправку договора в Росреестр для регистрации.

Платит за услуги обычно покупатель. Иногда стороны договариваются разделить расходы между собой. Особенно часто — если речь идёт о сделке с участием детей.

Сделки с нотариусом дешевле, если проходят между близкими родственниками. Для них действуют сниженные тарифы: и за договор, и за заверение нужно заплатить меньше.

Виталий покупает квартиру у Марии, которая выделила долю в недвижимости своему малолетнему сыну. С тех пор прошло время, Мария получила согласие опеки на продажу квартиры. Но сделку всё равно нужно заверить нотариально.

Нотариус взял 9 000 рублей за оформление договора. А стоимость заверения рассчитал так: 0,5% от 9 млн рублей — это 35 000 рублей. Сумма выше максимума в 20 000 рублей. Поэтому нотариус попросил за заверение только 20 000. Ещё 2 000 ушло на отправку договора.

Итого Мария и Виталий потратили на нотариуса 31 000 рублей. Расходы они решили поделить пополам — по 15 500 рублей с каждого.

Расходы на оформление сделки

💰 Кто платит: покупатель, если стороны не договорились о другом. На первичном рынке — застройщик.

Составление договора. Часто стоимость договора входит в сумму, которую стороны платят юристу или риелтору. Но бывает и так, что договор приходится оплачивать отдельно. В таком случае можно ориентироваться на цифры:

• Стоимость договора купли-продажи у нотариуса — от 3 до 10 000 рублей. Ещё придётся потратиться на заверение, мы рассказывали об этом выше.
• Стоимость договора у юриста или риелтора — 2–5 000 рублей. Это будет договор в простой письменной форме. Заверить его у нотариуса, скорее всего, не получится: он не примет документ, составленный кем-то со стороны.

Банковские расходы. Сделки с недвижимостью безопаснее всего оплачивать в безналичном виде. Поэтому обычно в расчётах участвует банк. Он предоставляет счёт, переводит и пересчитывает деньги. За это нужно платить, а сколько — зависит от способа расчётов:

• Если деньги передают через банковскую ячейку, нужно оплатить её аренду. Это может быть как 5–7 000 рублей, так и 10–15 000 рублей — зависит от суммы и от условий банка.
• Если стороны используют аккредитив, это будет стоить 2–3 000 рублей.
• Сервис безопасных расчётов тоже обойдётся в 3–4 000 рублей для покупателя.
• Если банк берёт комиссию за перевод или за пересчёт денег, это обойдётся в 0,2–0,5% от суммы. Например, при сделке на 8 млн рублей комиссия в 0,2% будет равна 16 000 рублей.

Банку платит покупатель. Но есть одно исключение: жильё от застройщика. Если квартира ещё не построена и её покупают по ДДУ, расходы оплачивает девелопер. Он платит за оформление договора, он же за свои деньги открывает в банке эскроу-счёт. Дополнительные расходы покупателя сведены к минимуму.

Пошлины и налоги

💰 Кто платит: пошлину — покупатель, налог — продавец.

После подписания договора расходы не заканчиваются. Правда, остаётся совсем чуть-чуть: зарегистрировать сделку и уплатить налоги. Показываем, сколько это стоит.

Регистрация права собственности. Подписанный договор и заявление о регистрации отправляют в Росреестр. Он обновит запись о квартире: укажет, что она сменила собственника. Это действие — платное. За него нужно внести госпошлину:

• В 2025 году стандартный размер госпошлины для физлиц — 4 000 рублей. Но может быть выше, если кадастровая стоимость недвижимости больше 20 млн рублей.
• Пошлину платит покупатель. Он же подаёт заявление о регистрации.
• Заплатить пошлину нужно до подачи заявления или одновременно с ней. Квитанцию об оплате прикладывают к заявлению.

Налог с продажи недвижимости. Этот расход лежит на продавце. Продажа квартиры — получение дохода, а значит, с неё нужно уплатить НДФЛ. Его размер зависит от стоимости квартиры:

• 13% от суммы сделки, если прибыль продавца — до 2,4 млн рублей. Прибыль — это разница между доходами с продажи квартиры и расходами на её покупку.
• От 15% за все доходы, которые превышают 2,4 млн рублей. Например, если квартиру купили за 5 млн рублей и продали за 8 млн рублей — прибыль составила 3 млн рублей. С 2,4 млн нужно заплатить 13% налога. А с оставшихся 600 000 — 15%.

От налога можно освободиться, если продать квартиру не сразу, а после пяти лет владения. Или после трёх — если жильё приватизировали, получили в наследство или в подарок от близкого родственника. Ещё срок сокращают до трёх лет для тех, у кого это жильё — единственное.

Расходы на ипотеку

💰 Кто платит: покупатель. Если своих денег не хватает и покупатель берёт ипотеку, расходы растут. На оформление ипотечного кредита тоже придётся потратиться. Причём обязательно: иначе ипотеку могут не дать. Вот из чего складываются расходы.

Страхование квартиры. Банки могут не дать ипотеку, если покупатель не оформит три вида страховки:

• недвижимости,
• жизни и здоровья,
• титула.

Некоторые банки позволяют обойтись без титула, но взамен повышают процент. Так что выгоднее всё-таки застраховаться.

Обычно за страховку нужно платить раз в год. А стоит она от 0,1 до 2% от основного долга по кредиту — первый платёж будет самым большим. Стоимость может меняться в зависимости, например, от состояния здоровья покупателя.

Оценка недвижимости. Банку нужно знать, сколько стоит квартира, которую он принимает в качестве залога. Поэтому перед выдачей ипотеки он требует провести оценку жилья. Платит за неё тоже покупатель. Расходов обычно несколько:

• Оплата услуг оценщика. Обычно стоимость составляет около 4–6 000 рублей. Сумма зависит от региона: например, в Москве оценка выйдет дороже, чем в Пензе.

• Подготовка документов.

  Чтобы провести оценку, нужны поэтажный план дома и экспликация. Для старых домов их выдаёт БТИ — бюро технической инвентаризации. А для новостроек — кадастровый инженер, который ставил дом на учёт. Документы обойдутся в 3–4 000 рублей.

Заказывать документы должен продавец: только собственник имеет на это право. Но оплата всё равно лежит на покупателе. Например, он может перевести деньги продавцу, чтобы тот заказал на них документы. Или рассчитаться с ним уже после сделки.

Другие расходы

💰 Кто платит: покупатель или продавец — зависит от ситуации и договорённостей.

Иногда документов на квартиру не хватает и нужно собирать дополнительные. Например:

• Квартира — наследственная, но свидетельство о праве на наследство утеряно. А оно нужно для проведения сделки. Необходимо заказать его копию заново — это можно сделать на Госуслугах или в Росреестре.
• В БТИ нет поэтажного плана для дома, а у покупателя ипотека — придётся заказывать инвентаризацию. В Москве она стоит около 12 000 рублей для квартиры до 100 кв. м.

Сколько денег уйдёт на дополнительные расходы, сложно сказать заранее. Всё зависит от того, насколько сложно достать нужные документы и нужно ли привлекать специалистов. Лучше сразу оставить запас денег на непредвиденные расходы. Например, 50 000 рублей.

Вывод: сколько потратят стороны

Давайте посмотрим, как выглядят расчёты на практике. Для примера возьмём квартиру стоимостью 9 млн рублей. Договор по её купле-продаже заключают в нотариальной форме, а расходы на нотариуса решили разделить пополам. Оба обращались к риелторам, но специалист со стороны покупателя попросил меньший процент.

Подсчитывать расходы вручную необязательно. Можно отдать рутину автоматике: со Сделкой от М2 вы заплатите фиксированную сумму. А мы сделаем всё за вас: подготовим договор, проведём расчёты и зарегистрируем сделку.

Список источников

• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• НК РФ Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий.