9 мин

17 декабря

Покупка квартиры у пенсионера: как обезопасить сделку

Разбираем «эффект Ларисы Долиной» и другие риски

Анна Маврина

Автор статей

Сделка с приятным пожилым человеком может пройти идеально… пока он не пойдёт в суд, чтобы вернуть себе квартиру. Такая схема стала известной недавно, но риски сделок с пожилыми не новость на рынке недвижимости. Рассказываем, что нужно знать при покупке квартиры у пенсионера и чем поможет Защита сделки, если прошлый собственник попытается оспорить продажу.

Случаи мошенничества при покупке квартир у пенсионеров

За последние годы СМИ не раз писали об историях мошенничества, в которых участвовали пожилые люди. Схема каждый раз была похожей:

Человек покупал жильё у пенсионера и регистрировал сделку.
После сделки пожилой продавец заявлял, что стал жертвой телефонных мошенников. Это они якобы убедили его продать квартиру.
Суд вставал на сторону пожилого человека и возвращал ему недвижимость.
Покупатель оставался и без квартиры, и без денег. Пенсионер успевал потратить их или передать злоумышленникам.

Такие истории стали встречаться намного чаще в 2025 году, после случая, когда певица Лариса Долина в похожих обстоятельствах вернула себе квартиру. Суды сочли эту историю прецедентом и стали ориентироваться на неё при вынесении решений. Это явление начали называть «эффектом Долиной», а ещё «пенсионерской», или «бабушкиной», схемой.

Позднее Верховный суд пересмотрел решение и постановил вернуть квартиру покупательнице, но практика по таким делам всё ещё не закрепилась

В случае с Ларисой Долиной мошенники были настоящими. Но справедливо ли это для других похожих историй — неизвестно. Возможно, пенсионеры в них действительно становились жертвами злоумышленников. А может, сами решали обмануть покупателя. Так или иначе, суды начали массово принимать сторону пенсионера-продавца, а покупатели — лишаться квартир.

Какие есть риски при покупке квартиры у пожилых людей

Вообще, сделки с пенсионерами считались рискованными задолго до дела Долиной. Считается, что пожилой человек может хуже осознавать свои поступки. Например, страдать болезнью, которая мешает ему принимать осмысленные и взвешенные решения. Это в целом справедливо для всех возрастов, но именно люди старше 60 лет — в группе риска по таким ситуациям.

Вот с какими проблемами можно столкнуться, когда речь идёт о покупке квартиры у пожилого человека.

Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёта в своих действиях

Иными словами, пенсионер не в себе: страдает деменцией или просто не понимает, что делает. В таком случае в суд обычно идёт не сам продавец, а его родственники. Они просят признать сделку недействительной и вернуть пожилому человеку квартиру.

Стоит понимать: продавец в этой ситуации — дееспособный человек. Он может страдать психическим заболеванием или возрастным снижением когнитивных способностей, но недееспособным его всё ещё не признали. Иначе заключить с ним сделку в принципе было бы невозможно.

Например, в этой истории пожилой человек продал квартиру, хотя страдал деменцией. После его смерти родственники настояли на экспертизе и добились того, что сделку признали недействительной. Источник

Часто в таких случаях ссылаются на статью 177 ГК РФ. Она говорит, что, если одна из сторон не осознаёт значения своих действий, значит, сделку можно оспорить. Зачастую суд возвращает квартиру продавцу.

Покупатель в теории должен получить свои деньги обратно. Но если пожилой человек уже их потратил — он может возвращать средства маленькими регулярными платежами со своих доходов. На это могут уйти годы, и часто покупателю не удаётся вернуть себе все потраченные деньги.

Риск 2. Продавца квартиры обманули или воспользовались бедственным положением

Может быть и так, что пожилой человек оказался в сложной ситуации. Например, его обвели вокруг пальца мошенники. Или ему угрожали, давили и запугивали. Наконец, он может находиться в бедственном положении — срочно искать деньги на лечение и за бесценок продавать единственное жильё.

Считается, что покупатель проводит кабальную сделку — невыгодную для продавца и возможную только потому, что пенсионеру срочно нужны деньги. Если пожилой человек пойдёт в суд, то сможет это доказать и вернуть себе квартиру.

Сюда относятся и ситуации, когда человек в возрасте совершает сделку под влиянием мошенников. Куплю-продажу могут оспорить, а квартиру — вернуть пенсионеру. Денег не увидит никто из сторон: они уйдут к злоумышленникам, которые обманули продавца. Покупатель сможет вернуть их, только если мошенников поймают, а это происходит редко.

В этом деле пожилую женщину обманули: убедили, что её квартиру хотят украсть злоумышленники, и предложили «фиктивно» продать жильё. Источник

Риск 3. Продавец не понял условия договора

Наконец, пожилой человек может не до конца осознавать, на что именно он подписывается. Например, думать, будто он по-прежнему сможет жить в квартире после её продажи. Или считать, что не продаёт её, а сдаёт в аренду. Такие ситуации называются существенным заблуждением, и сделки, где одна из сторон что-то не поняла, можно оспорить.

Например, вот заключение суда из реальной истории о сделке. Пенсионерка думала, что оформляет договор ренты, но на самом деле подарила квартиру родственнице, которая позже передарила жильё другим людям. Суд встал на сторону пожилой женщины. Источник

Когда такую сделку расторгают, продавец должен вернуть покупателю деньги. Но с одним исключением: если покупатель знал, что пенсионер заблуждается, и ничего не сделал, тогда продавец имеет право не возвращать сумму с продажи.

«Красные флаги»: на что обратить внимание при сделке с пожилыми

«Красными флагами» называют тревожные признаки, которые могут говорить о чём-то небезопасном. Если вы заметили подобные «звоночки» — лучше прояснить ситуацию, принять меры или вообще отказаться от сотрудничества. Вот какие «красные флаги» заставляют насторожиться при сделках с недвижимостью.

🚩 Квартира продаётся по заниженной цене. Особенно если скидка большая — 20–30% от рыночной стоимости или даже выше. Часто такие условия рассматривают как невыгодные для продавца. А значит, признают, что сделка кабальная, фиктивная или мошенническая.

Например, в этой истории пенсионерка продала квартиру под влиянием мошенников и никому не рассказала, что общается с ними. Но настораживала сумма сделки — всего 1,5 млн рублей. Для города, в котором происходило действие, это очень мало. Источник

🚩 Сделку хотят провести за наличные. Это более рискованно, чем безналичные расчёты. Путь наличных денег сложно отследить. Поэтому труднее доказать, что продавец и покупатель действительно рассчитались, а в случае проблем — вернуть средства.

🚩 Жильё — единственное у продавца. Чаще всего по «пенсионерской схеме» оспаривают сделки, где пожилой человек продал единственную квартиру. Поэтому обязательно стоит убедиться, есть ли у пенсионера ещё какая-то недвижимость. А если нет — узнать, где он собирается жить.

🚩 Продавец не может сказать, куда выписывается. Или даёт туманные объяснения типа «к дальним родственникам в другую страну». Но не делится ни новым адресом, ни даже контактами этих родственников. Его новое место прописки никто не может подтвердить.

🚩 Продавец путается в объяснениях. Например, сначала говорит одно, а потом другое. Или вдруг сообщает об обстоятельствах, о которых не было речи при первых контактах. Возможно, это значит, что он действует под чьим-то влиянием или сам не осознаёт, что делает.

🚩 За продавца общается только представитель. Например, риелтор, родственник или кто-то ещё. Это может значить: продавец или не в том состоянии, чтобы разговаривать, или не знает, что сказать. То есть он не понимает до конца, что происходит, и сделку с ним можно будет оспорить.

Как безопасно провести сделку с пожилым продавцом

Проверить всю доступную информацию. Первым делом нужно убедиться, что сделка действительно юридически чиста. Например, продавец имеет право распоряжаться квартирой, она не под арестом, на неё не претендуют другие люди. Продавца тоже стоит проверить: не банкрот ли он, нет ли у него больших долгов. Тут помогут открытые базы банкротств, судов и исполнительных производств.

При самостоятельной проверке бывает сложно определиться, рискованная сделка или всё-таки нет. Можете обратиться к Защите сделки от М2 — юристы изучат документы собственника и данные из официальных источников и предупредят, если квартиру покупать опасно. Сервис покрывает риск мошенничества и ситуации, когда продавец действует не по своей воле.

Если квартиру можно покупать, подскажем, как оформить сделку и что прописать в договоре купли-продажи. А ещё дадим гарантию на 3 года: при утрате права собственности компенсируем полную стоимость жилья.

Подробно расспросить продавца. Тут важно вести себя деликатно: не давить и не сбивать человека с толку. Стоит узнать, почему он продаёт квартиру, как у него обстоят дела с деньгами, точно ли он самостоятельно принял решение. Ещё можно осторожно спросить, какие лекарства он принимает. Препараты вроде антипсихотиков или средств от гипотиреоза могут влиять на психическое состояние человека. Или в принципе говорить о том, что с его ментальным здоровьем не всё в порядке.

Например, в этой истории пожилая женщина действовала по указке мошенника, который представился специалистом по трейдингу. Он убедил её продать квартиру, а покупатели даже не знали, что пенсионерка действует не по своей воле. Источник

Пообщаться с родственниками пенсионера. Нужно убедиться, что семья пожилого человека в курсе сделки и не видит в ней ничего подозрительного. Кроме того, родственники могут подтвердить его слова — например, объяснить, где собирается жить пенсионер после продажи квартиры. Если родственников нет, поищите других близких людей: друзей, знакомых и соседей. А если пенсионер наотрез отказывается раскрывать о них информацию — это тревожный признак.

Провести медицинское освидетельствование в день сделки. Выбирать для этого нужно государственные, не частные клиники. Простая справка о том, что человек не наблюдается в ПНД, не подойдёт. Нужна та, которая подтверждает: он находится в здравом рассудке. Важно следить, чтобы врач был настоящим специалистом:

имел действующий сертификат по специальности «психиатрия» или «психиатрия и наркология»;
работал в аккредитованной медицинской клинике, у которой есть лицензия на психиатрические услуги.

Подтверждать документами каждый шаг. Например, в договоре обязательно нужно указать полную сумму сделки. Ведь вернуть по суду можно столько денег, сколько прописано в документе. Самого продавца можно попросить о расписке, что он действует самостоятельно и не под влиянием третьей стороны. А в договор включить пункт, что его смысл понятен продавцу. Это не даст гарантии, но может косвенно подтвердить, что покупатель проводил сделку честно.

Внести предоплату. Не обязательно большую, но и не слишком маленькую — соразмерную цене по договору. Например, 10% от суммы сделки. Она нужна, даже если продавец не хочет этого делать. Если дело дойдёт до суда, предоплата поможет подтвердить: обе стороны были серьёзны в своих намерениях и знали, на что идут. Можно оформить её как аванс или задаток и заключить по этому поводу отдельный договор.

Обязательно пользоваться безналичными расчётами. Лучше всего — сервисами безопасных расчётов, аккредитивами или нотариальными ячейками. Они работают так, что продавец получает деньги только после регистрации права собственности покупателя. С ними не произойдёт ситуации, когда деньги уже переданы, а права по какой-то причине не зарегистрировали.

Фиксировать сделку на видео. Например, можно провести нотариальную сделку с видеофиксацией. Или обойтись без нотариуса, но по своей инициативе записать процесс на видео. Запись может послужить доказательством, что продавец заключал договор самостоятельно.

На сделке убедитесь, что продавец действует сам. Например, никто не отбирает у него телефон, чтобы вместо него открыть банковское приложение.

Более подробные рекомендации по видеофиксации можно найти в нашей памятке.

Держать при себе доказательства добросовестности. Если до суда всё-таки дойдёт, покупателю будет важно доказать, что он действовал как добросовестная сторона сделки. Так выше шанс сохранить квартиру при себе или получить за неё компенсацию. Поэтому все справки, документы, чеки и отчёты о проверках стоит сохранять у себя. Лучше всего — завести отдельную папку на компьютере и хранить все доказательства там.

На таком неспокойном рынке, как сегодняшний, сделки на вторичке лучше проводить с юридической гарантией. Можете оформить Защиту сделки, перед тем как покупать квартиру. Что бы ни случилось в будущем с вашей недвижимостью, вы будете под защитой. Если кто-то попытается оспорить сделку — отстоим ваши интересы в суде или компенсируем полную стоимость недвижимости в случае утраты права собственности.

Мы поможем защититься и от мошенничества, и от ситуаций, когда продавец не понимает смысла своих действий. Юристы будут на связи с вами в течение всей сделки и помогут учесть все нюансы покупки. А гарантии по защите действуют 3 года после подписания договора.

Краткие выводы

Сделки с пожилыми считаются более рискованными. Продавец может действовать под влиянием мошенников, заблуждаться или не отдавать себе отчёта в своих действиях.
Один из рисков — «пенсионерская схема», когда человек сперва продаёт квартиру, затем подаёт в суд и говорит, что его обманули. После дела Ларисы Долиной суды чаще встают на сторону продавца.
При сделках с пожилыми существуют «красные флаги». Например, продавец отказывается проводить безналичные расчёты, путается в показаниях или выписывается в никуда.
Чтобы обезопасить себя, обязательно проверяйте максимум документов. А ещё подробно расспросите продавца, предложите ему пройти освидетельствование у психиатра и по возможности снимите сделку на видео.