Как проходит регистрация сделки с недвижимостью

Регистрация договора и регистрация прав: различия

В Росреестре нужно регистрировать любые действия с имуществом: куплю-продажу, дарение или мену, даже долгосрочную аренду. Хотя запросы на регистрацию этих действий похожи, они всё-таки разные. Основных типов два: регистрация прав или договора.

• Регистрацию права собственности проводят, когда квартира меняет владельца. То есть при купле-продаже нужно именно это регистрационное действие. Так Росреестр уведомляют о новом собственнике.
• Регистрацию договора используют, чтобы сообщить в Росреестр, например, об аренде квартиры. Так же регистрируют договоры долевого участия, ипотеку и другие документы, связанные с недвижимостью.

Под регистрацией сделки с недвижимостью обычно подразумевают изменение права собственности. Но иногда, например если квартиру покупают в новостройке по ДДУ, может понадобиться и регистрация договора.

Регистрация прав на недвижимость: пошаговая инструкция

Коротко процесс выглядит так: стороны собирают документы, которые подтверждают, что покупатель — новый владелец квартиры. Затем отправляют их в Росреестр и ждут, пока тот обработает заявление. После этого в ЕГРН появляются данные о новом владельце, и покупатель вступает в право собственности.

Обычно регистрацию сделки в Росреестре проводят сразу после подписания договора или даже одновременно с ним. Вот как это происходит по шагам.

Шаг 1. Подготовка необходимых документов

Чтобы Росреестр зарегистрировал сделку, нужно отправить ему заявление вместе с пакетом документов. Бумаги подтвердят, что квартира действительно сменила владельца. Вот какие документы нужно подготовить:

• Паспорта продавца и покупателя. Если собственников несколько, нужен паспорт каждого.
• Договор купли-продажи. Или ДДУ, если речь о квартире в новостройке. Впрочем, в этом случае оформлением документов чаще всего занимается застройщик.
• Квитанцию об уплате госпошлины. В 2025 году она зависит от кадастровой стоимости, но в среднем составляет 4 тысячи рублей за одно регистрационное действие.
• Выписку из ЕГРН. Её должен получить продавец на своё имя, иначе в ней не будет персональных данных владельца. Выписка нужна свежая, желательно не старше недели.
• Акт приёма-передачи жилья. Его подписывают продавец и покупатель, когда квартиру передают новому владельцу.
• Согласие супруга продавца. Нужно, если квартиру продаёт человек, который находится в браке. Документ необходимо заверить у нотариуса. Если был брачный договор — стоит приложить и его.
• Согласие органов опеки. Понадобится, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний. В таком случае договор нужно подписывать у нотариуса.
• Доверенность. Нужна, если заявление подаёт представитель покупателя, а не он сам. Доверенность необходимо заверить нотариально.
• Учредительные документы юрлица. Понадобятся, если в сделке участвует юридическое лицо, например квартиру продаёт компания.

Кроме этих документов, понадобится заявление. Но его можно не составлять заранее. Если покупатель регистрирует сделку офлайн, бланк заявки выдадут в МФЦ. С онлайн-регистрацией ещё проще: нужно просто вписать свои данные в электронную анкету.

Шаг 2. Подача документов в Росреестр

Готовый пакет документов вместе с заявлением нужно передать в Росреестр. Когда-то это можно было сделать в приёмной ведомства, но теперь всё иначе. Способов три: через МФЦ, нотариуса или с помощью онлайн-сервисов.

• В МФЦ должны прийти продавец и покупатель с паспортами. С собой они приносят собранный пакет документов. Сотрудник центра примет документы и выдаст бланк заявления. После этого останется подписать его и ждать, пока Росреестр получит и рассмотрит заявку.
• У нотариуса сделку нужно регистрировать в нескольких случаях-исключениях. Но некоторые люди делают это и тогда, когда участие нотариуса необязательно, чтобы подстраховаться. Специалист не просто регистрирует сделку: он ещё и заверяет договор купли-продажи.
• Онлайн-сервисы позволяют никуда не ходить и подать заявление из дома. Документы нужно загрузить в личный кабинет сервиса: подойдут сканы или электронные копии. Подписаться можно с помощью электронной подписи, а отправить заявление — в один клик.

Шаг 3. Получение документов, подтверждающих регистрацию

Росреестр может одобрить регистрацию и внести изменения в ЕГРН. А может отказать — например, если окажется, что с квартирой нельзя проводить сделки из-за ареста. Во втором случае заявление придётся подавать заново, после того как ограничения снимут.

Если сделку успешно зарегистрировали, остаётся последний шаг — получить подтверждение. Раньше новым собственникам выдавали специальное свидетельство о регистрации. Сейчас вместо него используют свежую выписку из ЕГРН.

• Выписку могут выдать в МФЦ — понадобится прийти туда ещё раз, когда сделку успешно зарегистрируют.
• Можно также самостоятельно заказать выписку на Госуслугах — так не придётся никуда ходить.
• При онлайн-регистрации выписка придёт в личный кабинет.

Когда вы получите выписку, обязательно проверьте информацию о собственнике. Владельцем должен быть указан покупатель — не продавец и не какие-то третьи лица. Убедитесь, что ФИО написаны правильно, а информация не искажена. Если ошибки всё же найдутся — придётся подавать новое заявление, чтобы их исправить.

Если квартиру покупали за собственные деньги, выписку можно оставить при себе. Она нужна просто как подтверждение. А вот если покупатель брал ипотеку, он должен передать выписку из ЕГРН в банк. Так кредитор подтвердит: его клиент действительно стал владельцем квартиры. Это нужно ему, чтобы успешно оформить залог.

В какие сроки зарегистрируют сделку

Регистрация происходит не мгновенно. Росреестр должен получить заявление, обработать его, внести изменения — и только после этого квартира сменит владельца. Точные сроки зависят от того, какой способ регистрации выбрал покупатель:

• При подаче заявления через МФЦ — от 5 рабочих дней. Порой приходится ждать и дольше, до двух недель.
• При электронной регистрации — от 1 рабочего дня. Часто сделку регистрируют день в день.

С января 2025 года покупатели могут зарегистрировать право собственности в ускоренном порядке. Тогда заявление обработают за день, даже если его подали через МФЦ. Но понадобится уплатить госпошлину в двойном размере. Например, если она составляла 4 тысячи рублей, за срочную регистрацию нужно отдать 8 тысяч рублей.

Преимущества электронной регистрации сделки

Когда-то электронная регистрация была диковинкой, но теперь стала привычным и довольно популярным вариантом. Люди выбирают её, чтобы сделка прошла быстрее и менее хлопотно. Всё благодаря нескольким важным плюсам онлайн-регистрации.

Скорость. Заявление могут рассмотреть за день, и за это не нужно доплачивать. Можно утром подписать договор, а вечером уже стать собственником недвижимости.

Отсутствие бумаг. Все документы принимаются в электронном виде: не нужно носить с собой пачку бумажных выписок и договоров.

Независимость от локации. Подать заявление на онлайн-регистрацию можно из любой точки мира. Не нужно приходить куда-то лично. Покупатель вполне может быть в командировке в другой стране и всё равно зарегистрировать сделку без проблем.

Клиентский сервис. Покупателя сопровождают специалисты электронной платформы, всегда готовые помочь. Персональный менеджер объясняет, как заполнить заявку, и отвечает на вопросы клиента. Если что-то не получается или регистрация не проходит, сотрудники разберутся и подскажут, что делать.

Дополнительные возможности. Обычно онлайн-сервисы позволяют не только зарегистрировать сделку. Можно проверить, все ли документы собраны, посмотреть статус регистрации в личном кабинете, оплатить госпошлину. Всё это — в одном месте.

Как зарегистрировать сделку в электронном виде

Если вы хотите подать заявление на регистрацию онлайн — это можно сделать несколькими способами. Основных три:

• С помощью сайта Росреестра. Собственный онлайн-сервис есть у самого Росреестра. Чтобы им воспользоваться, нужно авторизоваться через Госуслуги и иметь усиленную электронную подпись.
• Через банк. Если сделка ипотечная, часто банки проводят их через свои онлайн-сервисы для сделок с недвижимостью. Они же могут подать заявление на регистрацию.
• На платформе для покупки недвижимости. Такие платформы предлагают комплексные услуги по ведению сделки. Например, в сервисе от М2 можно не только зарегистрировать право собственности, но и защитить платежи или подготовить договор купли-продажи.

Сервис «Сделка» от М2 поможет выполнить все нужные действия быстрее и проще. Вы сможете сделать всё онлайн, а статус сделки будет виден в личном кабинете в реальном времени. Когда от Росреестра придёт ответ — вы увидете его сразу.

FAQ

Какие документы нужны для регистрации ипотеки?

Обычно ипотеку регистрирует банк. Покупатель квартиры проводит регистрацию сделки, получает выписку из ЕГРН и передаёт её кредитору. А тот, в свою очередь, оформляет обременение — залог на квартиру.

Кроме того, чтобы оформить ипотеку, понадобится договор купли-продажи или ДДУ, а ещё паспорт и подтверждение дохода.

Можно ли зарегистрировать сделку с недвижимостью без нотариуса?

Да, это возможно, если квартира продаётся полностью, без долей, а в сделке не фигурируют дети или материнский капитал. Если все эти условия соблюдены, нотариус не обязателен.

Какие риски могут возникнуть при регистрации сделки?

Основной риск — отказ в регистрации. Такое бывает, если на квартире есть обременение, и из-за него её нельзя продавать. В этом случае нужно сперва снять ограничения, например погасить ипотеку или выплатить долг приставам. А уже после этого повторять попытку регистрации.

Список источников

• ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон № 207-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».