«Эффект Долиной» в уникальном кейсе М2: сделку отменили, но покупатели сохранили квартиру

Суд по двойной реституции оставил квартиру покупателям — редкий случай в делах о недвижимости

Василиса Овсянникова

Руководитель направления правового сопровождения сделок с недвижимостью в М2

Об «эффекте Долиной» в недвижимости говорят уже не первый месяц. Людей предупреждают: они могут потерять купленное жильё. Но тем временем специалисты М2 столкнулись с неожиданным кейсом: покупателю впервые удалось остаться собственником квартиры после суда с пожилым продавцом. Рассказываем, как так вышло и почему этот случай такой необычный.

Что такое «эффект Долиной» и в чём уникальность кейса

«Эффект Долиной» — схема, при которой пожилой продавец сперва продаёт квартиру, а затем идёт в суд. Он заявляет, что его принудили к сделке мошенники, и просит вернуть ему жильё. Суд встаёт на его сторону, а покупатель остаётся без квартиры и денег.

Схема стала известной после случая певицы Ларисы Долиной, с которой произошла именно такая ситуация. Она продала жильё, а затем заявила, что совершила сделку под влиянием мошенников.

Разбирательства шли долго. В какой-то момент Долиной вернули квартиру, и суды начали ориентироваться на этот случай при вынесении решений по похожим делам. Правда, позже Верховный суд отменил возврат её квартиры, но практика уже стала привычной.

Сейчас судебная практика по таким делам неутешительная для покупателей. Суды массово встают на сторону пожилых людей и признают сделки недействительными. А деньги покупателю не отдают, ведь продавец уже успевает перевести их мошенникам.

Эта история начиналась так же. А вот закончилась совершенно неожиданно: покупатель остался титульным собственником, несмотря на то что сделку признали недействительной. Жильё оставили в собственности покупателя до момента, пока продавец полностью с ним не рассчитается.

Вот почему так произошло и как с ситуацией связана двойная реституция при недействительности сделок.

Предыстория сделки: квартира в Москве для сына

Всё началось с того, что семейная пара из Хабаровского края решила купить своему сыну квартиру в Москве. Квартиру искали без риелтора — сами ездили на просмотры. И наконец нашли подходящий объект — двушку в хрущёвке в Преображенском районе.

Квартира стоила 12,5 млн рублей — для жилья в старом фонде с «бабушкиным» ремонтом это вполне рыночная цена.
Жильё продавала собственница — женщина возрастом 74 года. Ей самой квартира досталась в наследство.
Раньше квартира принадлежала мужу собственницы, умершему в 2022 году. В 2023 году женщина вступила в наследство, а уже в 2024-м решила продать жильё.

Несмотря на пожилой возраст владелицы, сделка выглядела юридически чистой. Со вступления в наследство уже прошёл год, других наследников не было. Покупатели решили, что проводить сделку можно, но стоит подстраховаться.

Чтобы защитить себя в суде в случае проблем, покупатели оформили Защиту сделки от М2. С этой услугой покупатель получает не только рекомендации по ведению сделки, но и гарантию защиты:

Если кто-то попытается оспорить его право собственности — юристы отстоят права покупателя в суде.
Если суд всё же вынесет решение не в пользу покупателя — М2 вернёт ему все потраченные на квартиру деньги.

Ход сделки и первые события: продавец отказалась съезжать

Покупатели следовали всем советам юристов и тщательно подготовились к сделке. Они собрали все доказательства, что продавец действует осознанно:

записали видео, где собственница отвечает на вопросы и утверждает, что продаёт квартиру по своей воле;
собрали все справки, в том числе подтверждающие вменяемость и дееспособность владелицы жилья;
зафиксировали документами, фотографиями и видео каждый шаг сделки.

Даже сам договор подписали в двух экземплярах: на бумаге и в электронном виде. И следили, чтобы собственница своей рукой поставила подпись на документе.

До сделки клиенты узнавали в суде, что нужно, чтобы сделку нельзя было оспорить. Они сняли на видео, как собственница показывает квартиру и передаёт аванс. Также есть фотографии, где сын клиентов сидит рядом с продавцом в домашней обстановке и подписывает соглашение об авансе.

Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» в М2

Сделка прошла 14 августа 2024 года. А уже 1 сентября начались проблемы. Собственница отказалась передавать покупателям ключи и выезжать из квартиры.

Продавец заявила, что сделка фиктивная и на самом деле она ничего не продавала. А деньги с продажи передала на сохранение «сотрудникам полиции».

В сентябре 2024 года о деле Долиной ещё никто не знал — громкая история произошла только в 2025-м. Такие случаи ещё не стали массовой практикой, и предсказать, что так получится, было практически невозможно.

Судебная история: встречное дело и две инстанции

Покупатели не стали оставлять ситуацию на самотёк и подали иск о принудительном выселении бывшей собственницы. Она в ответ тоже пошла в суд со встречным иском — требованием признать сделку недействительной.

Оказалось, продавец квартиры стала жертвой мошенников. Причём обманывали её они уже не первый год. По их указанию она пыталась брать кредиты и сдавала в ломбард украшения. Даже с квартирой её обманули не впервые. В 2023 году она уже потеряла так ещё одно жильё — продала его и перевела 7 млн рублей «сотрудникам Центробанка», но в суд не пошла.

Только когда ситуация повторилась с другим жильём, продавец решила действовать. Она подала заявление в полицию о мошенничестве и судебный иск к покупателям, чтобы вернуть себе квартиру.

исковое заявление о недействительной сделке — В исковом заявлении продавец утверждала, что считала сделку фиктивной

В суде первой инстанции дело рассматривали почти год. Продавец уверяла: она не осознавала, что делает. Вот только у покупателей на руках были все доказательства обратного: от подписей на договорах до видеороликов.

Суд встал на сторону покупателей и отказался признавать сделку недействительной. Но продавец подала апелляцию и даже добровольно встала на учёт в ПНД, чтобы подтвердить свою неспособность совершить сделку. Процесс продолжился — и во второй инстанции решение изменилось.

решение суда — Суд первой инстанции принял решение в пользу покупателей в июле 2025 года. После этого начался апелляционный суд — и вот он, видимо, уже ориентировался на дело Ларисы Долиной

Новое решение было таким: возвратить продавцу право собственности на квартиру. Но не сразу, а только после того, как та полностью вернёт покупателям потраченные деньги.

Такое условие называют двойной реституцией. И то, что по нему покупатели остались титульными собственниками, — очень редкое решение в российской судебной практике. По нему ещё нет устоявшихся стандартов. Так что этот кейс, можно сказать, сенсация.

Деньги бывшая собственница покупателям пока не вернула. А значит, квартира по-прежнему остаётся в их собственности.

Что помогло покупателю сохранить право собственности

Раньше ситуации, когда продавец требует вернуть квартиру из-за мошенничества, чаще разрешали в пользу покупателя. Но дело Долиной всё изменило. В новых реалиях этот кейс — уникальный, ведь, несмотря ни на что, приобретатель смог остаться собственником жилья. И главная причина — его добросовестность.

Покупатели вели себя проактивно. Они заранее уточнили, что им стоит сделать, чтобы сделку не признали недействительной: ходили в суд, общались с юристами. И не просто консультировались, а выполняли все их рекомендации. Это сразу показывало: люди были настроены провести юридически чистую, безопасную сделку. Они не в сговоре с мошенниками и ничего не скрывают.

Все этапы сделки фиксировали и подтверждали. На любой аргумент продавца покупатели могли привести контраргумент:

Продавец говорила, что не понимала своих действий. Но видео, где она отвечает на вопросы и показывает квартиру, доказывали обратное.
Продавец уверяла: она не знала, что подписывает договор купли-продажи. Ведь он электронный, а она не разбирается в технологиях. Но у покупателей был и бумажный экземпляр, подписанный её же рукой.
Продавец заявляла, что намерений продавать квартиру у неё не было. Но до этого она месяцами сотрудничала с риелтором и размещала объявления о продаже. Это противоречило её словам — такие действия имеют вполне определённый смысл.

Поведение продавца вызывало вопросы. Для обманутого, не понимающего своих действий человека бывшая собственница действовала на удивление последовательно:

встала на учёт в ПНД, как только поняла, что суд может не удовлетворить её требования;
попыталась обманом прописаться в квартире снова после принудительного снятия с регистрации;
не поменяла исковые требования по просьбе судьи, чтобы затянуть ход дела;
оставила в паспорте штамп о регистрации в квартире, хотя фактически уже не была там прописана.

Продавец посещала все суды, оплачивала пошлины, наняла адвоката — это показывало, что деньги у неё есть. Но откуда они, покупатели так и не узнали.

Сейчас покупатели всё ещё собственники квартиры и платят по ней ипотеку. Правда, бывшую владелицу до сих пор не выселили. Она до сих пор живёт в квартире и отказывается выезжать. Так что история пока не закончена.

И всё-таки суд уже встал на сторону покупателей. Верим, что для них всё закончится хорошо.

Как защитить себя от оспаривания сделки продавцом: перспективы практики

Удержание имущества до полного расчёта с покупателями — новое и непривычное решение. Не факт, что подобные условия будут применять часто. А вот схема Долиной встречается всё чаще. Юристы М2 считают: вместо того чтобы гадать, как поступит суд, стоит защитить себя заранее. А именно:

Сразу проверять продавца, объект и историю недвижимости, чтобы не упустить важных деталей.
Фиксировать все этапы сделки, чтобы в случае проблем подтвердить свою добросовестность.
Пользоваться электронными сервисами, чтобы безопасно переводить оплату и регистрировать право собственности.
Обращаться к специалистам ещё до сделки, чтобы получить рекомендации по её проведению и гарантию защиты в суде.

Если вы хотите уберечь себя от возможных проблем, можете воспользоваться Защитой сделки от М2. Наши юристы проверят объект и собственника на основные риски. В том числе на риск мошенничества и продавца, который действует не по своей воле.

После проверки специалисты дадут рекомендации, как провести сделку, чтобы защитить себя. А если продавец всё-таки пойдёт в суд, юристы М2 отстоят право собственности покупателя в суде. Гарантия по Защите сделки действует 3 года после покупки жилья.