Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Убеждаем риелтора выжать максимум из сделки

Можно обратиться к трём риелторам и продавать жильё год. А можно эксклюзивно договориться с одним и управиться за месяц. Рассказываем, что такое эксклюзивный договор с агентом по недвижимости, как его заключить и когда это выгодно.

Как устроено эксклюзивное соглашение

Когда человек начинает сотрудничество с риелтором, он обычно подписывает агентский договор — чаще всего при продаже квартиры. Там указаны условия, на которых специалист помогает клиенту. Этот договор может быть обычным и эксклюзивным. Они различаются всего одним условием.

В эксклюзивном договоре прописано, что квартирой может заниматься только один риелтор. Клиент по его условиям не может одновременно работать с несколькими специалистами.

Так может выглядеть условие об эксклюзивной договорённости в агентском договоре

Обращаться к специалистам другого профиля договор не запрещает. Например, если, кроме риелтора, человеку понадобится юрист — он может заказать юридическую консультацию.

Светлана общалась с несколькими риелторами, когда продавала квартиру. Но один из них предложил подписать эксклюзивный договор на более выгодных для Светланы условиях. Та согласилась и после этого перестала общаться с другими агентами.

Когда Светлане понадобились услуги юриста, чтобы подготовить документы, она спокойно смогла это сделать: договор не запрещал. А вот обратиться к другому риелтору она уже не могла. Для этого пришлось бы расторгнуть эксклюзивный договор.

Зачем нужен эксклюзивный договор

Для риелторов такое соглашение выгодно. С ним агент получает гарантию, что никто не уведёт у него клиента. А вот для самого продавца квартиры плюсы не так очевидны. Давайте разбираться, зачем это может быть нужно собственнику:

Более выгодные условия. Риелтору не нужно ни с кем конкурировать, поэтому он может предложить продавцу больше услуг за те же деньги. Например, не только поиск покупателей, но и подготовку жилья к продаже. Или платное продвижение объявлений на разных площадках.
Большая вовлечённость. Если агент работает по эксклюзивному договору, он может спокойно вкладываться в продвижение объявления. Ведь клиента не уведут: можно платить за рекламу без опасения, что вложения уйдут в никуда.
Экономия времени и сил. Чтобы собрать информацию о ходе продажи, не нужно общаться с несколькими риелторами. Один специалист ведёт сделку от и до — всё можно уточнить у него.
Отсутствие дублей. Если риелторов несколько, каждый может размещать объявления на одних и тех же площадках. Те начинают дублироваться, а покупатели часто относятся к дублям с недоверием. С одним риелтором такого не будет. На каждой площадке объект будет продаваться только по одному объявлению от эксклюзивного агента.

Облегчить для себя сделку можно не только с помощью эксклюзивного договора. Чтобы упростить рутину, вы можете воспользоваться сервисом «Сделка» от М2. Расчёты с ним пройдут безопаснее, а регистрация права собственности — быстрее. Вы сможете видеть статус сделки в личном кабинете и не тратить время на выяснение, что происходит.

В чём риски эксклюзивного договора

Если эксклюзивный агент работает грамотно — такой договор удобнее для клиента, чем обычный. Но если в работе риелтора есть недочёты, продавец рискует, ведь он не всегда может просто так отказаться от сотрудничества.

Часто в документ включают условие: если клиент разорвёт договор без веских оснований, ему придётся заплатить риелтору неустойку. Её размер указывают в договоре: обычно от 30 тысяч рублей.

В эксклюзивных договорах может быть пункт об ответственности заказчика, или принципала. Если тот не выполнит условие об эксклюзивности — ему придётся заплатить указанную в договоре сумму

Потенциальные расходы на неустойку — главный риск эксклюзивного договора. Ведь ситуаций, когда клиенту приходится отказываться от услуг риелтора, немало. И далеко не все из них зависят от самого продавца. Вот некоторые из них:

Продавцу становится не нужен риелтор. Он может отыскать покупателя сам или вообще передумать продавать квартиру. Но это будет нарушением договора.
Риелтор оказывается неквалифицированным. Например, выставляет за объект слишком высокую цену, и его не покупают месяцами. Или, наоборот, занижает стоимость, и клиент может продешевить при продаже. Работать с таким специалистом дальше не хочется.
Риелтор выдвигает специфические требования и условия. Скажем, некоторые специалисты забирают на хранение документы на квартиру, чтобы клиент точно не ушёл. А если бумаги потеряются, последствия нести будет продавец.

Иногда можно просто дождаться, пока истечёт срок договора, и не платить неустойку. Но не всегда: в документе может быть условие об автопродлении. Тогда расторгнуть его получится только вручную.

Виктор заключил эксклюзивный договор под влиянием риелтора. Но тот оказался не таким хорошим специалистом, каким казался. Он опаздывал на встречи, подолгу не отвечал на звонки и к тому же забрал на хранение документы на квартиру.

Когда Виктору надоело такое поведение, он решил найти покупателя сам. И нашёл. Но когда об этом узнал риелтор, то потребовал 40 тысяч рублей неустойки. Пока Виктор не заплатил, агент не отдавал ему документы — из-за этого сделка затянулась и едва не сорвалась.

Это не значит, что эксклюзивным договором вообще нельзя пользоваться. Просто нужно ответственнее подготовиться к его заключению, чтобы избежать рисков. Например, узнать больше о риелторе и его репутации. И, конечно, внимательно прочитать документ перед подписанием. Что конкретно делать — рассказали ниже.

Как правильно заключить эксклюзивный договор

Чтобы защититься и не потерять деньги из-за эксклюзива, к его заключению стоит подготовиться. Вот что лучше сделать заранее — так можно снизить риск неприятных сюрпризов в процессе работы.

Узнать больше о риелторе

Одно дело, если вы знакомы с этим риелтором давно и он уже помогал вам. В этом случае всё понятно. Совсем другое — если вы работаете вместе впервые. Тогда лучше сразу проверить, хороший ли специалист вам попался.

Конечно, сам риелтор, скорее всего, не расскажет о своих ошибках и недостатках. Поэтому лучше обратиться к отзывам других людей. Вот где можно их искать:

Сайты-отзовики. Если риелтор популярен в своём городе, возможно, о нём писали на специальных сайтах. Стоит посмотреть, хорошие это отзывы или плохие. Если трём людям из пяти специалист сорвал сделку, вероятно, заключать с ним эксклюзив — не лучшая идея.
Онлайн-карты. Обычно в сервисах карт отмечены организации, в том числе агентства недвижимости. Можно посмотреть отзывы о компании, в которой работает риелтор. Лучше всего найти те, где говорится о конкретном агенте.
Социальные сети. Отзывы о специалистах часто публикуют в соцсетях, например в городских сообществах. Можно вбить в поиск фамилию и имя риелтора и найти связанные с ним публикации.
Личный опыт. Если вы знаете кого-то, кто уже обращался к этому агенту, — можете написать этому человеку. Спросите, насколько комфортно было работать с риелтором и качественно ли он выполнял обязанности.

Ещё можно просмотреть сайты о недвижимости в вашем регионе. Например, после такого отзыва на тематическом сайте вряд ли захочется заключить с этим риелтором эксклюзив

Помните, что люди охотнее пишут негативные отзывы, чем позитивные. А ситуации бывают разными. Один-два негативных отзыва могут ни о чём не говорить. Насторожиться стоит, если их много и они описывают объективные недочёты в работе, а не личное мнение клиентов.

Игорь пришёл в агентство недвижимости — его привлекла яркая реклама компании. С порога ему предложили заключить эксклюзивный договор. Но Игорь решил пока не подписывать документ и узнать больше об агентстве.

Оказалось, что в городском паблике люди активно жалуются: агентство занижает цены на квартиры. Клиенты стабильно получают с продажи меньше, чем реально стоит жильё. Игорь решил, что ему такое ни к чему. Позже он нашёл другого риелтора с хорошими отзывами и заключил эксклюзивный договор уже с ним.

Обратить внимание на тип договора

Договоры с риелторами бывают нескольких типов, например договор возмездного оказания услуг или поручения. Но эксклюзивным может быть только один вид договора: агентский. В нём часто прописывают условие, что риелтор — единственный, кто может заниматься продажей квартиры.

Если условие об эксклюзивности пытаются включить в договор поручения или возмездного оказания услуг, стоит насторожиться. Скорее всего, такой документ не будет иметь силы. Ведь по закону договоры этих типов не должны запрещать отказываться от услуги.
Если риелтор настаивает на заключении именно агентского договора — стоит помнить, что такие документы часто эксклюзивные. Нужно внимательно посмотреть, есть ли в нём санкции за обращение к другим людям в обход агента.

Внимательно прочитать договор

Иногда риелторы включают в договоры условия, невыгодные для продавцов. Например, не указывают чёткие условия для одностороннего расторжения — тогда клиент будет вынужден оставаться с риелтором. Или требуют платить неустойку, чтобы выйти из договора, даже если причина — некомпетентность специалиста.

Вот на какие детали договора стоит обратить внимание:

Срок действия. Если указана дата — договор будет актуален строго определённое время, например три месяца. А если написано что-то вроде «до исполнения обязательств» — значит, документ будет действовать, пока риелтор не продаст квартиру. Даже если покупателя он найдёт только через год.
Обязательства, которые обсуждали с риелтором. Например, если он сказал, что продаст квартиру не меньше чем за 7 миллионов, — это должно быть в договоре. То же касается сроков, которые озвучил агент.
Автоматическое продление. Если оно есть, но при этом крайнего срока для продажи нет — договор будет постоянно продлеваться. Не получится просто дождаться окончания срока его действия и попрощаться с риелтором.
Условия для отказа от договора. Стоит посмотреть, в каких случаях клиент может пренебречь договором и уйти к другому агенту. Такие условия должны быть — чтобы продавец не оказался зависим от риелтора, даже если тот работает плохо.
Санкции за нарушение условий. Обычно это неустойка: в твёрдой сумме или в процентах от стоимости жилья, например 3–4%. Сразу подумайте, готовы ли вы заплатить риелтору эту сумму, если что-то в работе с ним пойдёт не так.

Важно узнать о санкциях не только для клиента, но и для самого риелтора. Обычно их никак не штрафуют за нарушение условий. Продавец просто получает право расторгнуть договор. Но если такие всё-таки есть, стоит о них помнить: можно будет потребовать компенсацию, если агент не справится.

Добавить свои условия для подстраховки

Если вы не нашли каких-то важных для себя условий — стоит договориться с риелтором, чтобы он их добавил. Например, указал реальную цену, за которую вы хотите продать квартиру. Или обозначил срок выхода на сделку. Понятно, что нереалистичные цены и сроки в договор включать не будут: тогда он окажется невыполнимым. Но, например, прописать продажу однушки минимум за 6 миллионов — вполне реально.

Ещё стоит указать чёткий список условий, при которых клиент может отказаться от договора. Например, задержку сроков или долгое игнорирование сообщений продавца. В таком случае, если риелтор поведёт себя непрофессионально, вы окажетесь защищены и платить не понадобится.

Прописывать стоит именно условия для одностороннего отказа, а не для расторжения договора. Расторжение, даже в одностороннем порядке, — это другое действие. Оно часто требует суда. А при отказе можно самостоятельно прекратить общение с агентом и не судиться.

Как расторгнуть эксклюзивный договор

Обычно в договоре пишут, при каких условиях можно разорвать его или отказаться от услуг риелтора. Вариантов несколько:

Отказаться от договора без причин и заплатить штраф. Так можно сделать, если риелтор не нарушал условия, просто вы передумали с ним работать. Придётся заплатить, но об этом вы договорились заранее. Нет причин не выполнять эти условия.
Отказаться от договора по веским причинам. Например, если риелтор нарушает условия, прописанные в договоре, совершает ошибки или затягивает сроки. В этом случае вы имеете право не платить ему неустойку: к разрыву договора привели его собственные действия.
Расторгнуть договор через суд. Если риелтор отказывается признавать, что он ошибся, и требует неустойку — можно доказать своё мнение в суде. Но судебные процессы часто долгие и сложные, так что пользоваться этим методом лучше в крайних случаях.

Чтобы разорвать договор без суда, клиент и риелтор должны подписать соглашение о расторжении. Это документ, где описаны причины отказа и обязательства сторон — например, выплата неустойки. Лучше составлять и подписывать его заранее. Сроки, в которые это нужно сделать, указаны в самом договоре.

Эксклюзивный договор — это не единственный способ упростить для себя сделку. Можно, например, использовать сервис М2: с его помощью право собственности зарегистрируют всего за день. А ещё специалисты М2 помогут составить договор купли-продажи и будут на связи в любой момент до окончания сделки.

Краткие выводы

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости подразумевает, что продавец может работать только с одним риелтором. Нельзя обращаться к другим или искать покупателя самому.
Если клиент нарушит условие договора, он должен будет заплатить риелтору неустойку — несколько десятков тысяч рублей.
Чтобы защититься от рисков, перед заключением договора стоит внимательно его изучить и добавить для подстраховки свои условия.
Расторгнуть договор без согласия риелтора можно, если тот нарушает его условия. Возможно, понадобится обратиться в суд.