Что такое ипотека?
По сути, ипотечный кредит – залог недвижимости. Человек приобретает квартиру, но при этом не выплачивает за нее всю сумму сразу. Она находится в залоге у банка, ведь именно он дал человеку деньги на покупку. Кредитная организация оплачивает некую часть покупки, а потом эти денежные средства необходимо будет вернуть с процентами. Квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока он не получит все свои деньги назад.
Покупка квартиры в ипотеку: с чего начать?
Для всех граждан Российской Федерации процедура покупки недвижимости в ипотеку одинакова, независимо от того, с помощью какого банка происходит оформление. В первую очередь нужно подать заявку, а затем, если решение кредитной организации будет положительным, – начать выбирать квартиру. Таким образом люди получают возможность определить свой бюджет на покупку квартиры, в зависимости от собственных накоплений, а также одобренной банком суммы кредита. После того, как банк одобрит заявку, у человека есть целых 90 календарных дней (столько в среднем действуют положительные решения в банках), чтобы найти подходящее жилье, согласовать все вопросы с банком, а также подготовиться к заключению договора.
Изучение предложений банков
Сегодня часто кредитные организации предлагают сниженные ставки для получения ипотеки в рамках программ с государственной поддержкой. Следует тщательно изучить рынок предложений, а также найти подходящие варианты в нескольких банках, чтобы максимально увеличить шансы на одобрение ипотеки. В процессе выбора банка человеку нужно смотреть, насколько он надежный, какая процентная ставка, какой список документов необходимо предоставить для получения решения и оформления сделки, какие дополнительные затраты могут возникнуть (например, требования банка о страховании жилья, жизни и здоровья заемщика или возможные случаи увеличения процентной ставки, предусмотренные договором).
Оценка финансовых возможностей
Конечно, необходимо делать осознанный выбор: оценить свои финансовые возможности, рассчитать нагрузку на личный бюджет. Платежи по ипотечному кредиту ни в коем случае не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. Чтобы понять, что такое ипотека, можно попробовать прожить пару месяцев, тратя денег на 40% меньше, чем раньше. Если это не вызвало дискомфорт, значит такой вариант человеку подойдет. Если нет – вполне возможно, что с идеей о покупке жилья придется повременить. Можно составить 3 варианта бюджета:
- Текущий. Основывается на реальных ежемесячных расходах и доходах семьи.
- Пессимистический. Этот вариант предполагает ухудшение финансового положения семьи через несколько лет. Тогда желательно иметь финансовую подушку безопасности, которая должна быть равна 6 ежемесячным платежам по кредиту.
- Оптимистический. При данных условиях в будущем должник ожидает сокращения расходов или увеличения доходов.
Учитывайте риски
Каждый человек при оформлении ипотеки должен задуматься об инфляционных рисках. Инфляция – это плавное обесценивание денег. Это нормальный процесс, но стоит учитывать, что ипотеку оформляют на десятки лет, и спустя это время покупательная способность может существенно снизиться.
В основном, свою способность платить по ипотеке люди связывают с размером зарплаты в данный момент. Однако обязательно нужно предусмотреть то, что могут возникнуть непредвиденные ситуации. Например, когда доход будет непостоянным, а заработную плату могут выплачивать с задержками.
Если решили оформить ипотеку, учитывайте не только уровень доходности на данный момент, но и проанализируйте различные варианты развития событий в далеком будущем. Нельзя полагаться на повышение доходов в дальнейшем, ведь есть возможность, что этого не произойдет. Тщательно рассчитайте все свои риски, чтобы не ошибиться, получив много проблем.
Для чего нужна и как происходит оценка квартиры при ипотеке?
Для выдачи кредита банку необходимо удостовериться в ликвидности недвижимости, для этого покупатель должен предоставить отчет об оценке, где будет указана рыночная стоимость жилья. Конечная стоимость напрямую зависит от: состояния объекта, внутренней планировки, его расположения и внешних экономических факторов, влияющих на спрос. В результате оценки специалисты выдают экспертное заключение, которое заемщик предоставляет банку. В первую очередь оценка квартиры необходима банку, чтобы понять, какую сумму денежных средств нужно выдавать заемщику. Также благодаря этой процедуре можно понять, сколько денег получит банк в том случае, если человек перестанет выполнять свои обязательства. Банк всегда учитывает 2 стоимости – рыночную и ликвидационную. Чаще всего сумма ипотеки равна ликвидационной или даже меньше ее, ведь заемщик сам вносит определенную часть денег.
Некоторые банки предлагают услуги по подбору оценочных компаний и оценки в рамках ипотечного кредита. Если же эту услугу банк не предоставляет, то покупатель должен сам заказать оценку стоимости квартиры в одной из аккредитованной компании. Список таких компаний можно получить в банке. Стоимость подготовки отчета об оценке квартиры зависит и от города, в котором оформляется этот кредит.
Для проведения оценки нужно иметь: документ, удостоверяющий личность, кадастровый паспорт, право собственности или выписку из ЕГРН, а также поэтажный план объекта.
Что необходимо для оформления ипотечного кредита?
Чтобы иметь возможность воспользоваться услугами большинства банков, необходимо иметь:
- статус гражданина РФ и регистрацию на ее территории;
- стаж работы;
- стабильный доход.
Кредитные организации очень редко дают ипотеку людям с низкой заработной платой, но в данном случае хотя тогда есть возможность привлечь созаемщика.
С точки зрения кредитора, идеальным можно считать заемщика, возраст которого от 25 до 40 лет, он состоит в браке, имеет высшее образование, высокий доход (официально подтвержденный), свою недвижимость, авто. Также он работает в крупной компании, имеет положительную кредитную историю, а также длительный стаж работы.
Ипотека в новостройке – как оформить?
Огромное преимущество ипотеки на новостройку – это возможность приобретения жилья на любом из этапов строительства.
Банки в основном выдают ипотечные кредиты только на квартиры в аккредитованных объектах. К таким можно отнести объекты, которые кредитная организация проверила и признала надежными.
Если человек уже определился с домом или жилым комплексом, где хочет приобрести квартиру, то можно зайти на сайт застройщика, и посмотреть информацию об аккредитации банками. Если такие данные там есть – значит застройщик и выбранный объект успешно прошли проверку. При этом обратиться за ипотекой человек может в одну из указанных на сайте кредитных организаций. Чтобы оформить такую ипотеку, человеку необходимо собрать комплект требуемых кредитной организацией документов, затем передать их на рассмотрение в банк.
Часто застройщики проводят экскурсии по своим, уже возведенным, объектам, или таким, которые находятся на стадии строительства. Если есть возможность, то желательно посетить такую экскурсию, чтобы подробно изучить объект, а также предлагаемые для покупки квартиры. Вместе с тем человека проконсультируют, а также подробно расскажут о кредитных организациях, в которых есть возможность оформить ипотеку. Если человек выбрал определенную квартиру, то он ее бронирует для последующей покупки с помощью кредитных средств. Бронирование – гарантия того, что до решения кредитной организации эта квартира будет закреплена за конкретным человеком и цена на нее не изменится.
Далее происходит подача заявки на ипотеку. Чтобы заявку рассмотрели, нужно предоставить:
- Для людей, которые работают по найму, нужно справку 2-НДФЛ или по форме банка с места работы о доходах за последние полгода или год (точный срок укажет банк);
- копию трудовой книжки;
- паспорт гражданина РФ и любой другой документ, подтверждающий личность;
- документы супруги/супруга, так как он будет является солидарным заемщиком.
А если человек является собственником бизнеса или ИП, то вместо 2-НДФЛ и копии трудовой необходимо будет предоставить налоговую декларацию.
Также банк может запросить дополнительные документы на свое усмотрение. В основном заявка рассматривается от одного до четырех дней, после чего кредитная организация выносит решение. При положительном исходе подписываются все документы. Затем нужно будет зарегистрировать квартиру в Росреестре. Порядок регистрации определен законодательством.
Ипотека на вторичное жилье: особенности
Людям, которые намерены купить жилье на вторичном рынке – намного сложнее, чем покупателям новых квартир из рук застройщика. Чаще всего они и не рассчитывают на льготы по ипотеке. Однако существуют специальные программы, которые позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку недвижимости на вторичном рынке:
- Сельская ипотека. Это специальная государственная программа, которая достаточно популярна, ведь не ограничивает покупку жилья на вторичном рынке. По ее условиям ставка не превышает 3%, но при этом недвижимость должна быть построена на территории, административно относящейся к сельской местности. Оформить такую ипотеку есть возможность сроком до двадцати пяти лет. Заемщиком по этой программе может выступать любой гражданин РФ. Какие-то определенные требования к семейному положению, возрасту, месту жительства, а также социальному статусу – отсутствуют.
- Семейная ипотека. Доступна только при рождении второго или последующего ребенка, начиная с января 2018 до конца 2022 года. Программа также распространяется на семьи, в которых есть малыш с инвалидностью. В таком случае следует предоставить специальную экспертизу банку, которая будет свидетельствовать о том, что состояние жилья – удовлетворительное и там есть все нужные коммуникации. В 2019 году данная госпрограмма была немного изменена. Благодаря снижению ставок по ипотеке должники получили отличную возможность улучшить условия по кредитам, которые они взяли ранее.
- Дальневосточная ипотека. Эта программа, созданная для молодых семей (с детьми или без них), в которой супруги не достигли 36-ти летнего возраста из разных регионов при покупке недвижимости в ДФО. Люди получили возможность приобрести квартиру на вторичном рынке в сельской местности. Средства выдаются под 2% годовых на срок не более 20 лет.
Существует также программа «Молодая семья». Для принятия участия в ней люди должны иметь гражданство Российской Федерации, быть младше тридцати пяти лет, состоять в официальном браке. Допускается участие неполной семьи – один из родителей и ребенок. Также семья обязательно должна нуждаться в улучшении жилищных условий, но не быть малообеспеченной. Молодым семьям необходимо будет обязательно подтвердить свою платежеспособность. На каждого проживающего человека должно приходиться меньше восемнадцати квадратных метров площади. Нуждаемость в улучшении жилищных условий определяют по учетной норме, устанавливаемой муниципалитетом. Этот показатель может различаться даже в соседних городах одного региона.
Семьям, которые подходят под эти критерии, государство компенсирует 30% стоимости приобретаемой квартиры. Также эта субсидия может стать первоначальным взносом по ипотеке.
Идеальная ипотека: советы заемщикам
Есть несколько советов, чтобы можно было взять ипотечный кредит правильно и максимально выгодно:
- Выбирайте срок ипотеки, учитывая свои финансовые возможности, чтобы это никак не повлияло на качество жизни. В среднем средства выдаются на срок от двенадцати до восемнадцати лет. Но можно взять ипотеку на двадцать пять лет и более – тогда платеж будет для человека более комфортным.
- Поищите кредитную организацию, которая предлагает своим клиентам различные электронные сервисы для оплаты, ведь так удобнее. Например, платеж каждый месяц может автоматически списываться с определенной банковской карты.
- Кредитный договор предусматривает необходимость страхования залогового имущества, а также жизни и здоровья заемщика. Обратите внимание на увеличение процентной ставки в случае невыполнения требований. К тому же, если с заемщиком что-то произойдет – обязательства по кредиту свалятся на плечи созаемщиков или наследников. При наличии страховки и наступлении страхового случая квартира останется семье заемщика. А страховая компания выполнит все обязательства перед банком и закроет ипотечный кредит. При досрочном погашении кредита клиент вправе расторгнуть договор страхования раньше обозначенного времени.
- При расчете ежемесячной суммы платежа учитывается не только процентная ставка, но и срок пользования кредитом. Чем короче срок ипотеки, тем меньше будет платеж.
При прочих равных условиях, чем меньше срок ипотеки, тем платеж больше!
Если у человека временно нет возможности выплачивать жилищный кредит, необходимо пойти в банки предоставить документы, которые подтверждают отсутствие дохода, и попросить об отсрочке платежей. Чаще всего кредитные организации идут навстречу и предоставляют отсрочку. Им это сделать проще, чем начинать процедуру изъятия квартиры.
Для многих людей ипотека – чуть ли не единственный способ получить свое долгожданное жилье. При этом не нужно годами копить необходимую сумму денежных средств для важнейшего финансового вложения в своей жизни. Оформить ипотеку – важное решение, ведь ее придется выплачивать десятки лет. Перед этим следует оценить свои финансовые возможности, а также узнать информацию о том, есть ли права на льготы, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант ипотеки.
