Капитальный ремонт во вторичке может обойтись на 30% дороже, чем в новостройке. При этом не всегда понятно, за что должен переплачивать собственник: у него в квартире уже зашпаклеваны стены, установлены розетки, есть исправная проводка, трубы вроде как тоже меняли совсем недавно. Но есть нюансы. Вместе с экспертом направления «Ремонт» в компании «Метр квадратный» Намжилом Эрдынеевым выясняем, из чего складываются дополнительные расходы на ремонт во вторичке.


И сколько придётся доплатить за демонтаж и вывоз мусора 


Итак, прежде чем рассчитать смету и начать ремонт, бригада оценивает состояние объекта: так мастера поймут, какой объем работ им предстоит выполнить, насколько это будет сложно и сколько времени займет. Характеристики квартир в новостройках похожи: внутри уже есть стяжка пола, выровнены стены и потолок, проложены новые инженерные сети. У таких квартир практически нет скрытых изъянов, и мастер может быстро понять, что ему предстоит сделать на объекте. Плюс, даже если он обнаружит ошибки в отделке застройщика, их будет легко устранить.

Другая история — вторичное жилье. На его состоянии сказываются время и условия эксплуатации, поэтому в случае со вторичкой мастер никогда до конца не уверен, сколько проблем вскроется в процессе. Бывает так: ободрали обои — посыпалась штукатурка, сделали демонтаж — выяснилось, что трубы и электрику нужно менять. 


## У квартир на вторичке разное состояние, по которому определяют объём работ

При расчете сметы мастер в первую очередь узнает возраст, состояние и тип дома, в котором находится жилье: вторичкой будет считаться и 60-летняя сталинка, и сданный пять лет назад ЖК в Новой Москве. 

От типа дома зависят его характеристики. Например, в монолитных домах меньше несущих конструкций, поэтому там можно делать перепланировку, а в панельных — большинство стен несущие и убирать их нельзя. 

От возраста дома будет зависеть износ тепловых сетей, труб, электропроводки, а еще возможность установить современные решения, к примеру независимое распределение водоснабжения. И если в новом доме через пять лет будет достаточно косметического ремонта, то в сталинке или хрущевке понадобится уже капитальный.



<Notification>

 Если задумались о квартире в новостройке, не тратьте время на поиски — персональный менеджер [подберёт](https://m2.ru/novostroyki/quiz/?utm_source=M2media&utm_medium=posts&utm_campaign=novostroyki
) варианты по вашим запросам


</Notification>


Кроме того, в новостройках все коммуникации адаптированы под современные потребности, а в квартирах в старых домах — могут не справляться с нагрузками. Например, в новостройке можно одновременно включить тостер, чайник, пылесос и стиральную машинку, а во вторичке при такой нагрузке выбьет пробки.
<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3d10cde969b9282d7ed9469592292d2d.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

Грамотный мастер обратит внимание, из чего сделан дом — блоков, кирпича или монолита, спросит у собственника год постройки и только после этого начнет составлять смету. Источник: [Метр квадратный](https://m2.ru)


</Image>

После оценки дома специалист приступит к проверке самой квартиры. От того, как собственник ухаживал за помещениями, когда делал ремонт и какого он качества, зависит перечень необходимых работ. 

В квартире, где проржавели батареи, отсырели обои и появились дыры в стенах, нужно больше работ, чем в той, где собственник периодически делал хотя бы косметический ремонт. 
Можно за пару лет превратить новую однушку в убитую: поставить дешевые трубы, которые через год протекут, и ждать, пока проржавеют радиаторы, а линолеум пойдет пузырями. А можно внимательно относиться к старой квартире: постепенно менять коммуникации, напольные покрытия и отделку стен.


## Во вторичке придётся оплатить демонтаж и вывоз мусора

Для точной оценки недостаточно визуального осмотра и простых замеров. Например, внутри пола и потолка могут скрываться прогнившие провода, выявить которые просто так не получится. Это и увеличивает среднюю стоимость работ во вторичке, причем цена может расти прямо по ходу ремонта.

Из-за скрытых проблем меняется объем работ и появляются дополнительные этапы, которые надо оплачивать отдельно. Но есть и обязательные этапы ремонта, без которых не обойтись.
В первую очередь, это демонтаж: мастера убирают перегородки, стяжку, снимают обои, выносят мебель, ванну, унитаз. Для комплексного ремонта это обязательная процедура, которая в среднем обойдется в 50 000−100 000 рублей. 

После демонтажа в доме остается строительный мусор, за его вывоз собственнику тоже придется заплатить — от 5000 рублей за контейнер в восемь кубов. На всю квартиру понадобится 2−3 таких контейнера плюс услуги грузчиков. В итоге получается примерно 15 000−20 000 рублей только за вывоз мусора.

После демонтажа мастера осматривают помещения и точно определяют их состояние: насколько сильно придется выравнивать пол и стены, нет ли грибка под обоями, какие трубы пора менять, а какие еще можно оставить. 

Обычно вторичку ремонтируют, когда в ней уже устарели сантехника, вспучился ламинат и пошла трещина по потолку. Из-за этого бригаде приходится делать капитальный ремонт: сносить всё старое и строить заново, включая инженерные сети, — на эти работы уходит значительно больше времени и денег.


## Сначала демонтаж, потом смета 

Когда бригада озвучивает примерную цену на ремонт квартиры до демонтажа, она закладывает в стоимость те самые проблемы, которые могут возникнуть в процессе, но не видны при беглом осмотре. Обычно специалисты завышают прайс на 10% и обещают сказать точные цифры после демонтажа. 

Но чтобы цена ремонта не стала сюрпризом для собственника, к ремонту лучше подходить поэтапно. Сначала заказать полный демонтаж, затем пригласить специалиста, который сделает дизайн-проект — подробнее о том, зачем он нужен, мы рассказали [в другой статье](https://m2.ru/media/article/pochemu-dizain-proekt-eto-ne-tolko-kartinki/). Только после этого можно звать мастеров для расчета сметы на ремонт: они уже увидят изъяны квартиры, а значит, будут представлять, что от них требуется, и смогут точнее оценить свои услуги. О том, почему заказчику важно узнать и зафиксировать окончательную стоимость работ, мы рассказывали в статье [«Как нанять ремонтную бригаду»](https://m2.ru/media/article/choose-your-repairmen/).

После демонтажа можно перейти к предчистовой отделке: на этом этапе мастера сделают стяжку пола, проведут гидроизоляцию санузла и электромонтаж.


<Notification>

В Метре квадратном можно [заказать ](https://m2.ru/remont/white-box/) предчистовую отделку по цене 14 900 рублей за квадратный метр с учетом материалов.

</Notification>

Почему ремонт во вторичке стоит дороже, чем в новостройке

Мастера или ремонтные компании отвечают за качество своей работы и материалов, которые предоставляют. Поэтому привлечь подрядчика к ответственности можно за криво уложенную плитку, плесень на стенах из-за плохо просушенной штукатурки и другие дефекты, которые появились по его вине.

И как получить компенсацию, если отклеились обои или разошёлся ламинат 


Критерии качества ремонта нужно зафиксировать в договоре — в этом случае для оценки работы используют их. Если в договоре такого пункта нет, [результат оценивают по требованиям](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e3c9f494588eba84349f9aaf8082c329384eb340/), которые обычно предъявляют к подобным работам. Ориентироваться можно на показатели из сводов правил по строительству и строительных норм и правил. Например, у оштукатуренной стены допускается отклонение от вертикали не более чем на 10 мм на всю высоту помещения. Если стена явно «завалена», это нарушение. 

Срок гарантии тоже прописывают в договоре. Если такого пункта там нет, заказчик всё равно имеет право на гарантийный ремонт или компенсацию за некачественную работу при условии, что [недостатки обнаружатся в течение двух лет](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/5cd5f5a6a272e0a38cfd366d18b1747a568482f3/) с момента передачи работы. Те же условия действуют, если в договоре прописана гарантия меньше чем на два года.

<Image
 src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/533d9b8c510e4e30043802647628c28c.jpeg"
 imageSource=""
 hideImageSource={false}
 fullWidth={false}
>

В договоре можно прописать любой гарантийный срок, например несколько месяцев. Но если указать срок меньше двух лет, то по закону заказчик сможет обратиться в суд, даже если обнаружит недостатки после истечения гарантии по договору. Для этого ему придется доказать, что проблемы в квартире — вина подрядчика. Источник: [Гарант](http://ivo.garant.ru/#/document/1967554/paragraph/483:0) 


</Image>

Подрядчик не отвечает за работы, которые не выполнял, и за повреждения, которые [возникли по вине заказчика, других людей или обстоятельств непреодолимой силы](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/41fd88c62c89ddba445ff85149b17a63b9679810/). То есть если ламинат поцарапали, когда двигали шкаф, или он вздулся из-за потопа, то мастера не обязаны ремонтировать пол по гарантии.


## Как добиться устранения недостатков или компенсации

В случае некачественного ремонта [владелец квартиры может потребовать](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0f3422f73df7bee03d56085359c80be8d2981ead/):


> >бесплатно устранить недостатки;



> >соразмерно уменьшить стоимость работ;



> >возместить расходы на устранение недостатков.

Если ремонтом в квартире занимался ИП или компания, гарантию регулирует [закон о защите прав потребителей](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/) и [Гражданский кодекс](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_5142/). Отношения с мастерами-физлицами регулирует только Гражданский кодекс, если в суде не удастся доказать, что мастер [осуществляет предпринимательскую деятельность](https://sudact.ru/law/gk-rf-chast1/razdel-i/podrazdel-2/glava-3/statia-23/), например ищет клиентов на сайтах объявлений.

Чтобы подрядчик отремонтировал квартиру по гарантии или выплатил компенсацию, нужно пройти несколько шагов.

**Попробовать договориться**. Возможно, вопрос с гарантийным ремонтом получится решить мирно. Для этого нужно связаться с мастерами или компанией, которая делала ремонт, рассказать о недостатках и попросить, чтобы их исправили. 

Если подрядчик не выходит на связь или отказывается делать ремонт по гарантии, нужно писать официальную претензию или идти с иском в суд.

Прежде чем подавать иск, необходимо собрать доказательства, что подрядчик проводил конкретные работы в квартире и дефекты возникли по его вине. Этими доказательствами могут быть: 


> >все документы, которые подписывали с подрядчиком, — договор, смета, акты приема-передачи работ;
квитанции из банка, расписки и другие доказательства, что услуги оплачены;



> >фотографии дефектов;



> >результаты экспертизы от организации с допуском СРО. Этот допуск подтверждает, что специалисты компании вправе проводить экспертизу. 

**Написать досудебную претензию.** Когда все доказательства собраны, можно отправить досудебную претензию. [В претензии](http://13.rospotrebnadzor.ru/directions/prava/13350) следует указать данные о подрядчике, заказчике и договоре, подробно описать, где расползлись обои или как появился грибок под линолеумом. Кроме того, нужно описать требования: устранить недостатки, уменьшить стоимость работ или возместить расходы на ремонт.

Если хотите, чтобы подрядчик бесплатно устранил недостатки, посмотрите срок гарантийного ремонта в договоре. Если он там не указан, обозначьте срок, за который мастера должны исправить свои ошибки, в претензии. 

К претензии приложите документы, которые подкрепляют требования: копии договора и результатов экспертизы. Затем отправьте претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении и дождитесь ответа — если речь идет об устранении дефектов, то обычно на него дают 30 дней с момента вручения претензии и добавляют несколько дней на пересылку документов. Если клиент требует уменьшить цену или компенсировать расходы на ремонт, то на это у компании или ИП [есть 10 дней](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/30aa7e1b7d9fe18928b8e9bce991ec6ba0d284e2/). 

Если подрядчик прислал отказ или проигнорировал претензию, можно переходить к следующему шагу.

**Обратиться в суд** нужно [в течение года](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ebcec5b05e7ab7cacd601969de0f33f5b2370126/) с момента заявления о дефектах. 

Допустим, недостатки обнаружили спустя месяц после приемки и сразу отправили претензию подрядчику. Иск в суд нужно подать в течение года со дня отправки претензии, иначе получить компенсацию не получится.



<Notification>

**Суд отказал в компенсации из-за истекшего срока давности**

Владелица квартиры подала в суд на мастера, который делал ремонт у нее в квартире. При приемке она не нашла недостатков, а через неделю обнаружила грибок под обоями. Пригласила экспертов, и они подтвердили в заключении, что проблема возникла из-за нарушения технологий при ремонте, и нашли другие недостатки. 

Истица потребовала, чтобы мастер возместил восстановительные работы, стоимость экспертизы, юридические расходы и выплатил компенсацию морального вреда. 

При этом в договоре не было перечня работ, которые выполнял мастер. Кроме того, у дела истек срок давности: когда истица обратилась в суд, с момента обращения в экспертную организацию прошло больше года. На основании всего этого суд отказал в компенсации.

[Читать судебное дело](https://sudact.ru/regular/doc/gftFaHR2CJZu/?regular-txt=%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%8F+%D0%BD%D0%B0+%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%BD%D1%8B%D0%B5+%D1%80%D0%B0%D0%B1%D0%BE%D1%82%D1%8B+%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0&regular-case_doc=&regular-lawchunkinfo=&regular-date_from=01.01.2020&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&_=1641822541562&snippet_pos=3830#snippet)



</Notification>

[В иске](http://13.rospotrebnadzor.ru/content/iskovoe-zayavlenie-v-svyazi-s-nekachestvennym-vypolneniem-rabot-okazaniem-uslug-potrebitelyu) нужно описать ситуацию, указать данные о договоре, оплате услуг, досудебной претензии. К иску приложить расчет суммы, которую хотите получить у ответчика в качестве компенсации, и доказательства: копии договора, актов, заключения экспертов, фотографии.

Чтобы подать иск о защите прав потребителей, [нужно оплатить пошлину](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/61fdaaad02ecf7772dc9e0331d21c7ddc3323d4f/). Дела о защите прав потребителей на сумму до 100 000 рублей рассматривают мировые судьи, на большую сумму — районные.



<Notification>

**Владелец квартиры получил компенсацию за некачественный ремонт ванной**

Владелец квартиры нашел мастера по объявлению в газете и заказал у него ремонт ванной комнаты. Договор заключили, мастер сделал ремонт, стороны подписали акт и разошлись. А потом заказчик понял, что плитка положена криво, и попытался договориться с мастером, чтобы тот исправил недостатки. 

Когда мастер перестал брать трубку, заказчик обратился в суд. Там он потребовал, чтобы мастер возместил ему стоимость устранения недостатков, моральный вред, представительские расходы и заплатил штраф за отказ от ремонта по гарантии. 

Ответчик заявил, что часть работ он не выполнял, предупреждал заказчика о своем небольшом опыте и вообще: плитка положена хорошо, это она сама по себе кривая. А еще он не предприниматель, поэтому не может отвечать по закону о защите прав потребителей. 

Судебная экспертиза подтвердила, что ремонт сделан некачественно. Суд признал, что мастер работал как предприниматель, — это доказали с помощью объявления в газете. Требования истца удовлетворили почти полностью.

[Читать судебное дело](https://sudact.ru/magistrate/doc/tYilgDgQ5ylO/?page=2&magistrate-case_doc=&magistrate-date_from=&magistrate-area=&magistrate-judge=&magistrate-date_to=&magistrate-txt=%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BD%D1%82+%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B+%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%8F&magistrate-lawchunkinfo=&magistrate-court=&_=1641821892741&snippet_pos=1790#snippet)



</Notification>

Доказать, что мастера выполняли в квартире определенные работы, может помочь переписка из социальных сетей, мессенджеров или электронной почты. Для этого нужно сделать скриншоты, заверить их у нотариуса и приложить к иску.



<Notification>


<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Сколько длится гарантия на ремонт?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Гарантийный срок обычно прописывают в договоре. Если он там не указан, заказчик может потребовать устранить недостатки, которые обнаружил в течение двух лет с момента приемки, или выплатить за них компенсацию. 

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**На что в ремонте дают гарантию?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

На работы, которые выполнил подрядчик, и предоставленные им материалы. Плесень в квартире из-за непросохшей штукатурки и отваливающаяся плитка — гарантийные случаи, а поцарапанные котом обои — нет.

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Как получить ремонт по гарантии или компенсацию?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Сначала попробовать договориться с подрядчиком. Если он отказывается устранять косяки по гарантии или платить компенсацию, то собирать доказательства и идти в суд. 

Доказать правоту заказчику поможет договор, акты, документы об оплате услуг, фотографии дефектов, показания соседей. Важно заказать экспертизу: она докажет, что ремонт сделан некачественно, и определит сумму ущерба.

Если договор с мастерами не заключали, компенсации всё равно можно добиться. Для этого нужно подтвердить документами факт оплаты услуг и представить другие доказательства, например переписку из мессенджера.

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>


<FAQ.Container>

<FAQ.Question>

**Что предусмотреть до ремонта, чтобы в случае некачественных работ было проще получить компенсацию?**

</FAQ.Question>
 
<FAQ.Answer>

Выбрать подрядчика, на которого распространяется действие закона о защите прав потребителей, — предпринимателя или компанию. При выборе обращайте внимание на отзывы и стаж работы компании или бригады: с подрядчиком, который дорожит репутацией, легче договориться об устранении недостатков.

Чтобы доказать правоту в суде, нужно заключить договор, зафиксировать в нем перечень услуг и сохранить документы, которые касаются ремонта, на весь гарантийный срок. 

</FAQ.Answer>
 
</FAQ.Container>



</Notification>


## Список использованных источников


«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 05.12.2022) «О защите прав потребителей» // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.