Основной гарантией получения жилья при покупке квартиры в строящемся проекте является договор долевого участия (ДДУ): дольщики вкладывают свои средства в строительство, приобретая у девелопера недвижимость, а тот обязуется сдать объект в срок.
Однако подписание ДДУ не исключает ситуации, когда все строительные работы вдруг прекращаются, а представители девелопера перестают выходить на связь. Что же тогда делать дольщику? Рассказываем в нашей статье.
Что такое банкротство строительной компании
Компанию объявляют банкротом, если она больше не может покрывать долги, сделать это могут в соответствии с федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Важно понимать, что такой статус не решает проблем, которые уже есть у компании, но часто добавляет новые. Среди них - повышенное внимание со стороны правоохранительных органов и невозможность рассчитаться с инвесторами. Именно поэтому банкротство застройщика является крайней мерой, к нему прибегают в случае, когда другого выхода из сложившейся ситуации у девелопера нет.
Почему застройщики разоряются
Строительный бизнес полон рисков, к финансовому краху компании может привести множество факторов, например:
- рост стоимости материалов и строительных работ (это может произойти при изменении курса валют);
- назначенные судом штрафные выплаты;
- форс-мажорные ситуации.
Каждая из проблем может стать причиной остановки строительства и появления дополнительных убытков. Часто при такой ситуации запланированные сроки переносятся, взволнованные дольщики обращаются в суд, репутация девелопера падает, а инвестиции в проект прекращаются. Если компания не может найти средства на продолжение работ, суд объявляет банкротство застройщика.
Как происходит процедура банкротства
Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.
Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.
Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.
После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.
Отметим, что конкурсный управляющий может оценить положение компании как удовлетворительное, тогда он совместно с кредиторами обращается в суд с просьбой прекратить делопроизводство и передать строительство во внешнее управление. Суд определяет внешнего управляющего, задачей которого является завершение возведения дома.
Бывают ситуации, когда дело о банкротстве завершается соглашением сторон. Например, застройщик может договориться с кредиторами о возврате средств в течение нескольких лет. Тогда в суде приходят к мировому соглашению.
В случае, если застройщик все же признан банкротом, его имущество продается с торгов. Вырученные средства идут на погашение долгов перед кредиторами, а компания прекращает свою деятельность.
Что же происходит с домом, если его застройщик разорился? Здесь возможно два варианта развития событий. По одному из них, объект передается новой строительной компании, она завершает возведение дома. В другом случае участники долевого строительства самостоятельно создают жилищно-строительный кооператив и завершают работы за свой счет.
Как понять, что девелопер скоро обанкротится
Первым признаком того, что застройщик скоро разорится, является прекращение работ по возведению дома. Как правило, строительство идет без остановок: на объекте работают люди и техника, часто взятая в аренду, поэтому любой простой крайне невыгоден застройщику.
Для того, чтобы следить за ходом строительства, необязательно ежедневно приезжать на место будущего дома. Сегодня это можно сделать на сайте единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Согласно закону, застройщик должен регулярно обновлять актуальные фотографии с объекта на данном ресурсе. Многие девелоперы самостоятельно выкладывают ежемесячные фотоотчеты, а также устанавливают на месте возведения дома камеры, круглосуточно транслирующие текущее состояние дел.
Другой признак скорого разорения компании – истечение срока разрешения на строительство. Эта ситуация может обернуться недостаточным финансированием и прекращением работ. Вы всегда можете проверить документацию на официальном сайте компании или в ЕИСЖС.
Еще один повод задуматься о положении дел застройщика – отсутствие у объекта аккредитации крупных банков. О том, как и для чего новостройки получают аккредитацию, читайте в нашем специальном материале.
Как узнать, что застройщик разорился
После того, как застройщик признан банкротом, назначенный судом конкурсный управляющий уведомляет о вынесенном вердикте всех кредиторов.
Помимо этого, о разорившемся застройщике можно узнать в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Для этого на странице ресурса необходимо указать ИНН или ОГРН компании.
Другой способ узнать о банкротстве девелопера – обратиться в картотеку арбитражных дел. Она функционирует и в электронном виде. Картотека позволяет увидеть актуальный статус судебного дела и узнать обо всех поданных заявлениях или ходатайствах.
Также сведения о разорении компаний появляются в газете «Коммерсантъ» и на ее сайте.
Застройщика объявили банкротом. Что делать дольщику?
Если застройщик разорился, в первую очередь дольщику следует связаться с конкурсным управляющим. Далее вкладчику предстоит сделать выбор: он может отказаться от жилья и потребовать возврат средств или же продолжить претендовать на объект недвижимости.
Для того, чтобы предъявить другие требования, дольщик может обратиться в арбитражный суд, ведущий дело. Так, клиент девелопера может попытаться взыскать неустойку или компенсацию морального ущерба.
Как вернуть деньги
Дольщики, выбравшие возврат денежных средств, должны написать отказ от участия в ДДУ. Затем они попадают в реестр требований кредиторов. В этом документе указаны сведения о лицах, перед которыми у компании есть невыполненные обязательства. Реестр формируется 3 месяца, начиная со дня, когда застройщик объявлен разорившимся. Дольщику важно попасть в данный список, для этого ему следует подать соответствующее заявление конкурсному управляющему.
Заявление необходимо подать не позже, чем через два месяца после получения уведомления о разорении застройщика. При этом не важно, закрыт реестр или нет – суд все равно рассмотрит обращение. Однако в таком случае вероятность возврата денег крайне мала, так как требования по «опоздавшим» заявлениям выполняются в последнюю очередь.
Заявление о включении в реестр составляется в свободной форме, вместе с ним необходимо предоставить копии нескольких документов:
- Договор долевого участия. Важно, что он должен пройти регистрацию в Росреестре, иначе заявление не будет принято.
- Документы, подтверждающие оплату.
- Решение суда, если таковое имеется.
- Паспорт участника долевого строительства.
Как получить квартиру
Если дольщик решает дождаться достройки объекта и получить свое жилье, он попадает в реестр требований о передачи помещений. Для включения в список необходимо добиться в арбитражном суде признания прав собственности.
Встречаются ситуации, когда компания разоряется уже после сдачи объекта. Наиболее благополучный сценарий – подпись акта приема-передачи квартиры до банкротства застройщика. Тогда дольщику нужно будет лишь забрать решение суда о признании права собственности и обратиться с ним в Росреестр.
В каком порядке застройщик выполняет требования кредиторов
Сначала разорившаяся компания платит по текущим счетам, не относящимся к кредиторам. В основном это оплата судебного производства, работы управляющего и других привлеченных для исполнения процедуры банкротства лиц.
Затем застройщик обязан удовлетворить требования кредиторов, это происходит в определенном порядке:
Сначала выплачиваются компенсации работникам, здоровью которых был причинен вред в ходе строительства.
Затем компания рассчитывается со своими сотрудниками.
Следующий шаг – выплаты дольщикам, а также погашение штрафов и неустоек.
В последнюю очередь удовлетворяются требования других кредиторов, таких как банк.
Что будет с ипотекой после банкротства застройщика?
Отношения клиента и банка не имеют связи с разорением девелопера, поэтому счета по ипотеке придется оплачивать даже после банкротства компании.
Однако это не повод отчаиваться, сегодня большинство ДДУ включают пункт о залоге права требования дольщиков. Это условие означает, при удовлетворении заявленных в суде требований возмещение пойдет сразу в банк на погашение ипотеки.
Последние изменения в законе о банкротстве
Закон о банкротстве периодически дополняется, в строительной сфере последние нововведения касаются работы с Фондом защиты прав дольщиков. Эта организация создана Правительством России для регулирования отношений дольщиков и девелоперов. Теперь при погашении обязанностей застройщика перед кредиторами объект и земельный участок могут быть переданы Фонду для завершения работ.
Для дольщика лучший способ страховки от банкротства застройщика – выбор надежного девелопера. В нашем каталоге представлены все актуальные жилые проекты от проверенных компаний, а удобные инструменты поиска помогут выбрать квартиру, подходящую именно вам.
Список использованных источников
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция). // СПС КонсультантПлюс.
