В чём опасность такой сделки
Ведомым называется продавец жилья, который формально дееспособен, но находится под чужим влиянием. Это человек, которого убедили выйти на сделку другие люди. Чаще всего — мошенники. Но бывают и случаи, когда продать квартиру заставляют родственники или давление внешних обстоятельств.
Обычно ведомый продавец не до конца понимает, что именно он делает и какими будут последствия. Ему кажется, что сделка фиктивная, а квартиры он не лишится.
Для покупателя намерения продавца могут быть неочевидны до самого завершения сделки. Купля-продажа проходит успешно, но потом бывший собственник отказывается выезжать. Или говорит, что сделка изначально была ненастоящей.
Под ведомыми продавцами недвижимости понимают тех, кто внешне ведёт себя как обычный собственник-продавец, но в реальности находится под психологическим или финансовым давлением и не до конца осознаёт последствия продажи. Такие продавцы могут быть, например, пожилыми — они не всегда понимают последствия сделки.
В моей практике уже на стадии оформления сделки и общения становилось понятно, что продавцы заблуждаются относительно природы и последствий купли-продажи. Либо дело переходило в разряд уголовных, например о мошенничестве.
Когда продавец осознаёт, что произошло, он идёт в правоохранительные органы в попытке вернуть себе квартиру. Разбирательства часто затягиваются надолго. А покупатель может лишиться и квартиры, и денег:
- Сделку признают недействительной, так как продавец не осознавал своих действий.
- Покупателя лишают права собственности, продавца обязывают вернуть деньги.
- Вернёт ли продавец их на самом деле — большой вопрос. Часто покупатели так и не дожидаются своих средств.
Законодательство и судебная практика
В законе нет понятия «ведомый продавец», зато есть схожее — «порок воли». Это общий термин для ситуаций, когда человек подписывал договор не по своей воле:
- его ввели в заблуждение касательно сути сделки;
- он действовал под влиянием угроз или давления;
- он не осознавал своих действий из-за ментальной болезни или опьянения.
Все эти обстоятельства — основание для того, чтобы признать куплю-продажу недействительной и расторгнуть её. Но в сделке участвует ещё и покупатель, и раньше суды чаще вставали на его сторону.
Если покупатель добросовестный, не знал об обмане и совершал сделку по всем правилам — куплю-продажу не признавали недействительной. А значит, покупатель оставался собственником жилья.
Сейчас судебная практика изменилась. Особенно резонансным стало дело Ларисы Долиной, которая продала жильё под влиянием мошенников. Несмотря на то что в высших инстанциях решение по её ситуации пересмотрели, суды стали чаще вставать на сторону продавца.
Технически после расторжения сделки с двусторонней реституцией деньги должны вернуть покупателю. Но на практике ведомые продавцы часто заявляют, что денег у них уже нет — перевели мошенникам. Источник
Каждое дело рассматривают индивидуально — сложно сказать, каким будет исход в конкретном случае. То есть, даже если покупатель добросовестный и ничего не знал, это может не уберечь его от потери жилья.
Чтобы избежать рисков, сделок с такими продавцами стоит по возможности избегать. Как их распознать и что поможет защитить себя, рассказываем дальше.
Признаки ведомого продавца квартиры
Чаще всего под влияние мошенников попадают пожилые одинокие люди. Но это не определяющий признак. Ведомыми могут оказаться и молодая женщина, и мужчина средних лет.
Сложность в том, что, если продавец действует не по своей воле, он обычно пытается это скрыть или просто не говорит об этом. Человек не станет громко заявлять, что сделка фиктивна, пока не подпишет документы. Поэтому покупателям приходится опираться на косвенные признаки. Например:
- Квартира продаётся срочно и по заниженной цене.
- Жильё — единственное для собственника, и он не покупает ничего взамен.
- Продавец не может чётко ответить, где будет жить после сделки, или прямо говорит: «Не знаю». Либо утверждает, что будет жить где-то у родственников, но связаться с ними и подтвердить это не получается.
- Продавец нервничает, путается в ответах на вопросы, не может сформулировать причину продажи.
- В речи продавца встречаются упоминания «сотрудников спецслужб», «инвестиционных компаний» или «работников Центробанка».
- Вместо продавца всем занимается доверенное лицо, а с самим собственником почти не удаётся пообщаться.
Если вы заметили хотя бы некоторые из этих признаков — это повод насторожиться и всё перепроверить. Лучше отказаться от сомнительной сделки, чем рисковать.
Покупателю необходимо всегда быть внимательным при общении с продавцом. Важно обращать внимание на подозрительное поведение. Например, уклонение от личной встречи, общение только через представителя, спешку без каких-либо весомых причин.
Бывает, что продавец не может пояснить цель продажи, даёт противоречивые ответы, изменяет позицию относительно причин продажи. Если человек пожилой — избегает любых разговоров о родственниках, не готов подтвердить, что они знают о сделке.
Стоит насторожиться, если цена квартиры ниже рынка. Или если у продавца это единственное жильё и он не покупает что-то взамен. В частности, если продавец отказывается съезжать и/или выписываться до момента получения денег.
Сделать покупку квартиры безопаснее поможет Защита сделки от М2. Наши юристы проверят квартиру и продавца по всем доступным документам и открытым базам. А в отчёте укажут все найденные риски и дадут рекомендации, как подстраховать себя и избежать сделки с ведомым продавцом.
Меры защиты
Ведомые продавцы квартир могут хорошо скрывать, что действуют не сами. Поэтому, даже если «красных флагов» не видно, стоит подстраховать себя на случай неожиданных обстоятельств. Вот что обязательно стоит сделать перед покупкой жилья.
Проверить собственника и историю объекта. Это стоит делать всегда — независимо от того, насколько надёжным кажется продавец. На рынке недвижимости хватает рисков: наследство, незаконные перепланировки, сомнительные сделки в прошлом. Правовая экспертиза поможет выявить их и оценить, стоит ли покупать эту квартиру.
Задать вопросы продавцу. Обязательно спросите, в чём причина продажи и где он будет жить после сделки. А если есть сомнения, можете напрямую уточнить, не посоветовали ли ему это «сотрудники банка» или «спецслужб».
Пообщаться с родственниками продавца. Если у вас есть их контакты — уточните, точно ли они знают о сделке и её обстоятельствах. Иногда общение с семьёй собственника помогает пролить свет на ситуацию.
Обратиться к проверенному риелтору или юристу. Специалисты помогут с проверкой жилья и собственника, подготовкой документов. А ещё поделятся своим опытом: если сделка подозрительная, опытный юрист или риелтор это заметит.
Юристы Защиты сделки также могут помочь с проверкой. Мы учтём все основные риски, в том числе риск мошенничества и ведомого продавца. А затем дадим рекомендации по покупке жилья и гарантию: если кто-то попытается оспорить сделку, мы защитим ваши права в суде.
Использовать безналичные расчёты. Сделки с бумажными деньгами — особенно опасные. Передачу средств невозможно отследить. Если что-то пойдёт не так, деньги сложнее вернуть, как и доказать, что сделка вообще состоялась. Поэтому все переводы лучше проводить в безналичном формате. Например, с помощью аккредитива или сервиса безопасных расчётов.
Узнать о близких продавца. Это особенно важно, если собственник — пожилой человек. Попросите контакты его детей или других родственников. И уточните, знают ли они о сделке и точно ли продавец действует сам. Порой ведомые собственники скрывают свои действия даже от семьи, и продажа квартиры оказывается для всех сюрпризом.
Провести видеофиксацию сделки. А также опрос о намерениях собственника. Задайте продавцу вопросы и запишите его ответы на видео. Так у вас будут на руках доказательства: собственник утверждал, что действует по своей воле. Как провести видеофиксацию, мы рассказали в отдельной статье.
Хранить копии всех документов. После окончания сделки не спешите избавляться от бумаг. Лучше сохраните их и держите при себе минимум три года. И даже больше. Если продавец пойдёт в суд, документы на руках могут стать доказательством добросовестности приобретателя.
Перед сделкой я рекомендую покупателям:
- Проверять документы на квартиру.
- Узнавать о причинах продажи квартиры, о том, куда планируется вложить деньги.
- Использовать только безопасные банковские расчёты. Никакой наличной оплаты.
- Проверять дееспособность продавца. Причём запрашивать не только справку из психоневрологического диспансера, но и свежую справку от психиатра, что человек осознаёт свои действия.
- В сделках с пожилыми людьми — общаться с родственниками, соседями, задавать им вопросы.
- Обращаться к профессионалам для проверки документов и сопровождения сделки.
- Оформлять страхование сделки.
- Приходить на сделку с холодной головой и быть готовыми в случае каких-либо сомнений отказаться от покупки.
Я встречала покупателей, которые по какой-то причине страстно хотели приобрести именно эту квартиру. А в результате закрывали глаза на подозрительные моменты.
Краткие выводы
- Ведомыми называют продавцов, которые действуют не по своей воле. Например, под психологическим давлением, в том числе под влиянием мошенников или внешних обстоятельств.
- После сделки ведомый продавец может пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной. Для покупателя это долгие разбирательства и риск потерять жильё.
- Вычислить ведомого продавца бывает сложно, но можно опираться на косвенные признаки. Например, человек продаёт единственное жильё без встречной сделки или странно себя ведёт.
- Чтобы минимизировать риски, нужно тщательно проверять и жильё, и собственника, проводить сделки с видеофиксацией и обращаться к юристам. Особенно если продавец — пожилой человек.
Список источников
- Статья 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.
- Статья 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения.
- Статья 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.
