Управляющая компания или ТСЖ: что лучше?

Что такое управляющая компания и ТСЖ

Чтобы управлять делами многоквартирного дома, нужна специальная организация. Она договаривается с подрядчиками о ремонте и инженерных работах, собирает с жильцов взносы и использует их для нужд дома. Например, нанимает дворника и уборщика для мест общего пользования.

УК и ТСЖ — два варианта такой организации:

• Управляющая компания (УК) — это отдельная компания, которая специально создана для обслуживания домов. Обычно она заведует сразу несколькими домами и централизованно управляет ими.
• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение людей, живущих в доме. Они не пользуются услугами управляющей компании, а решают все вопросы сами. Для этого используют общее голосование, а мелкие решения может принимать правление ТСЖ, которое выбирают из числа собственников.

В других странах есть альтернативные способы управления. Например, кондоминиум, при котором жильцы получают общее имущество в долевую собственность и заботятся о нём. Но в России они не прижились: обычно в российских домах используют или УК, или ТСЖ.

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании

Главное отличие — в организационно-правовом статусе. Управляющая компания — сторонняя организация, а ТСЖ состоит из собственников квартир. Конечно, это влияет и на процессы, и на то, какую роль жильцы играют в управлении собственным домом. Разберём различия подробнее.

Статус. УК — коммерческая организация. Это значит, что она может получать прибыль за свою работу. Поэтому управляющие компании начисляют жильцам платежи «за содержание жилого помещения» — фактически за оплату услуг УК. Так что коммунальные платежи часто выше, чем в домах с ТСЖ.

ТСЖ по определению — некоммерческая организация. Она не может получать прибыль, а все собранные с жильцов деньги должны отправляться на содержание дома. Если это прописано в уставе — часть можно выплатить членам правления ТСЖ как зарплату.

Например, если управляющая компания разрешит разместить в подъезде дома рекламу, прибыль с неё пойдёт УК. А если то же самое сделает ТСЖ, доходы с рекламы можно потратить только на обслуживание дома.

Основание для работы. Управляющая компания работает с домом по договору, который заключает со всеми жильцами. Считается, что выбирать её должны собственники квартир. Но на деле часто происходит иначе:

• Муниципалитет может провести конкурс и сам назначить управляющую компанию для какого-то квартала, ЖК или отдельного дома.
• Застройщик может договориться с дружественной УК или отдать управление домом своей дочерней организации.

Если жильцов не устраивает работа УК, они могут провести собрание и сменить её. Или создать ТСЖ и больше не получать услуги от управляющих компаний.

Можно сказать, что управляющая компания — это выбор по умолчанию. Она есть и занимается своим делом, даже если жильцы ничего не предпринимают. А ТСЖ нужно создавать отдельно: голосовать за это решение на общем собрании.

Управление. Управляющая компания может иметь статус ИП или ООО. У больших УК часто много подразделений: юридический отдел, отдел обслуживания домов, бухгалтерия и так далее. Во главе стоит генеральный директор, он же принимает решения. Но внутреннее устройство компании никак не влияет на жильцов.

А в ТСЖ все вопросы решает правление. Это группа людей, которых выбрали из числа членов товарищества. Каждые несколько лет членов правления выбирают заново. А если жильцов не устраивает их работа — можно провести голосование и заменить правление вне срока.

• Правление занимается административной работой: подготавливает и подписывает документы, договаривается с подрядчиками, отчитывается о тратах.
• Глава правления — председатель ТСЖ. Именно его подпись должна стоять на документах, подписанных от лица товарищества.

Роль собственников жилья. Управляющая компания принимает все решения самостоятельно. Жильцы в этом не участвуют. Нельзя выбрать, какой именно оператор будет вывозить мусор и когда ремонтировать крышу. Это решает УК. Компания может прислушаться к просьбам жильцов, но управлением они не занимаются.

Например, если выбранная УК уборщица некачественно моет полы в коридорах — жильцы не могут сами её заменить. Они должны написать жалобу в управляющую компанию и подождать, пока её рассмотрят. А окончательное решение остаётся за УК.

В ТСЖ собственники активно участвуют в управлении домом. Правление не решает важные вопросы без учёта мнения других. Оно созывает собрание, на котором каждый член ТСЖ может высказать свою позицию. Побеждает решение, которое набрало больше 50% голосов жильцов, — его и реализуют.

Финансовые вопросы. У управляющих компаний обычно есть свои бухгалтерские и финансовые отделы. Они состоят из специалистов, которых наняли специально для учёта доходов и расходов.

Более того, у УК есть свои финансовые запасы. С их помощью она страхует жителей дома. Если кто-то не будет платить за свет, УК сама заплатит энергетической компании, чтобы электричество не отключили всем. А потом будет требовать с жильца возврат долга.

В ТСЖ финансовыми делами занимаются те же члены правления ТСЖ. У этого есть и плюсы, и минусы:

• Плюс в том, что правление ТСЖ обязано отчитываться собственникам о расходах. В отличие от УК, тут жильцы сразу понимают, на что ушли их взносы.
• Минус в том, что члены ТСЖ не обязательно специалисты в бухучёте и финансах. Они могут ошибиться, могут не знать какие-то нюансы законодательства. Выше риск переплатить подрядчику, не свести доходы с расходами или получить штраф.

Собственного фонда у ТСЖ обычно нет. А если и есть, то небольшой. Поэтому и заплатить поставщику вместо должника она, скорее всего, не сможет. Жителям дома придётся скидываться, чтобы из-за чужих долгов воду не отключили всему дому.

Возможности и ограничения. У управляющей компании больше полномочий, чем у ТСЖ, но и требования к ней строже:

• ТСЖ может иметь под своим управлением один или несколько домов. Управляющая компания может заведовать целыми жилыми комплексами — десятками и сотнями домов.
• Управляющая компания обязательно должна получить лицензию, чтобы вести деятельность. Для ТСЖ лицензия не нужна.
• Квалификация обычно выше у управляющей компании. Например, если возникнет спор с поставщиком коммунальных услуг, УК, скорее всего, разрешит его быстрее ТСЖ.

Что выбрать: ТСЖ или управляющую компанию

Не существует единого ответа, какая форма управления лучше. Всё зависит от конкретного дома: его жильцов, состояния и других обстоятельств. Вот в каких ситуациях лучше сделать выбор в пользу УК или ТСЖ.

В каких ситуациях лучше ТСЖ

Товарищество собственников жилья — более демократичный и часто более выгодный для жильцов способ управления. Члены ТСЖ заинтересованы в том, чтобы уменьшить счета за коммуналку и при этом сохранить дом в хорошем состоянии. Ведь они тоже там живут. Но эта форма не универсальна. Лучше всего она подходит, если:

• В доме мало жильцов. Например, это пятиэтажка, где около ста жилых квартир. Сотне собственников будет проще договориться, чем, например, тысяче.
• Жильцы активные и понимающие. Например, все живут дружно, знают друг друга и готовы участвовать в жизни дома. В доме мало людей, которым нет дела до его состояния.
• Дом не требует дорогого обслуживания. Речь не о капитальном ремонте, за который платят отдельно, а о текущем. Чем меньше нужно ремонтных работ и услуг, тем меньше ТСЖ будет требовать с жильцов. Ведь деньги на обслуживание дома она получает от них.
• В доме нет серийных должников. Если все вовремя платят за свет и воду, ниже риск, что ТСЖ придётся оплачивать чьи-то долги.

Но есть ситуации, когда обслуживание ТСЖ, наоборот, обойдётся дороже. А некоторые проблемы ей сложнее разрешить из-за нехватки компетенций. Например, ТСЖ не всегда может так же эффективно, как УК, потребовать у поставщика возврат денег за неоказанную услугу.

В каких ситуациях лучше УК

Управляющая компания — это более универсальный вариант. Для жильцов он проще: им не нужно ходить на регулярные собрания, голосовать и принимать решения. На них лежит меньше ответственности за состояние дома. Вот в каких ситуациях УК — оптимальное решение:

• В доме живёт много людей. Например, в современных многоэтажках может быть до тысячи квартир. Вряд ли все жильцы знакомы друг с другом. Скорее всего, им будет проще отдать дела УК, чем собираться и договариваться.
• Есть должники и недобросовестные люди. Таким собственникам не хочется доверять управление. Может быть выгоднее сотрудничать с УК, которая, если что, сама заплатит поставщику света или газа.
• Дом сложно обслуживать самостоятельно. Например, по его поводу идут споры между поставщиками услуг — УК разберётся в таких нюансах быстрее и эффективнее.
• Жильцы не против платить больше. Коммунальные платежи, скорее всего, будут выше из-за наценки УК. Но многие собственники на это согласны: так проще, чем управлять домом самостоятельно.

Конечно, бывают ситуации, когда управляющая компания плохо справляется с работой. В таких случаях жильцам логичнее её заменить. Или, если подходящих УК в районе нет, — создать ТСЖ.

Как создать ТСЖ и отказаться от услуг УК

По умолчанию домом занимается УК. На ТСЖ нужно переходить: для этого жильцы должны проголосовать на собрании.

1. Сначала организатор собрания сообщает жильцам о его дате и времени. Можно отправить письма, лично навестить других собственников или повесить объявление в подъезде.
2. В нужное время люди собираются и обсуждают, стоит ли создавать ТСЖ. В конце все голосуют: за или против новой формы управления.
3. Если наберётся больше 50% голосов «за», дом решает перейти на ТСЖ. Жильцы снова голосуют: выбирают председателя и членов правления, составляют устав.
4. Жители дома расторгают договор с управляющей компанией, а затем подают документы на регистрацию ТСЖ в налоговую и жилищную инспекцию.
5. После регистрации правление ТСЖ открывает расчётный счёт, где будут храниться деньги. А ещё создаёт свою печать, встаёт на учёт в Социальном фонде и решает другие вопросы.

Этот процесс не слишком быстрый. Например, регистрация ТСЖ может занять несколько недель. Но, когда всё будет готово, собственники смогут меньше платить и активнее участвовать в жизни дома.

Выбор между УК и ТСЖ делает не один человек, а все жители дома. Принимают решение, за которое проголосовала большая часть участников. Ведь главное — чтобы сделанный выбор был комфортным для большинства жильцов.

УК и ТСЖ: главные различия

Список источников

• Глава 13 ЖК РФ. Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
• Раздел VIII ЖК РФ. Управление многоквартирными домами.
• Статья 192 ЖК РФ. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами.