Покупка квартиры – непростой процесс, требующий тщательной подготовки и внушительного количества документов. На первичном рынке за один день такую покупку не оформить: чаще всего на заключение сделки уходит больше месяца. При этом ограничения по времени здесь не существует, между идеей покупки квартиры и переездом могут пройти годы. Сильнее прочего на срок ожидания ключей от квартиры влияет время, за которое дом будет построен.
Сроки строительства
Сроки строительства являются одним из важнейших пунктов договора долевого участия, в нем застройщик обязуется сдать объект в эксплуатацию к установленному времени. К сожалению, сегодня еще встречаются ситуации, когда строительство затягивается или вовсе замораживается. В последнем случае ожидание может быть долгим. Риск такой ситуации крайне мал, если вы убедились в надежности застройщика.
Перенос сроков ввода объекта – более распространенное явление, чем заморозка работ. Как правило, строительство в таких случаях затягивается на 3-6 месяцев, хотя задержка может доходить и до года. Далеко не всегда виновниками этого являются девелоперы, на рынке известны случаи, когда построенные жилые комплексы не могут ввести в эксплуатацию из-за конфликта с местной администрацией.
Один из главных факторов сроков строительства – технология возведения объекта. Так, многоэтажный панельный дом сегодня можно построить за несколько месяцев, ведь его основные детали заранее собраны на заводе. Работа над такими объектами может вестись в любое время года, что делает их самыми быстровозводимыми на рынке.
По сравнению с панельными аналогами, монолитные дома возводятся дольше – до двух лет. В таких объектах строители делают специальный каркас, который потом заливают бетоном. Вместе со сроками работ в монолитных новостройках поднимается стоимость квартир, это объясняется улучшенными характеристиками и большей долговечностью.
Дольше остальных строится кирпичное жилье, а работы над такими домами обходятся гораздо дороже, чем в других проектах. Чаще всего кирпичные здания встречаются в премиальных сегментах недвижимости, их срок строительства может определяться архитектурной задумкой.
Покупка жилья в сданном доме
Завершив строительство жилого комплекса, девелопер продолжает продавать в нем квартиры. Если вы нашли квартиру своей мечты в сданном доме, покупка будет оформлена через договор купли-продажи. Это самый быстрый способ переселиться в новую квартиру от застройщика, регистрация договора может занимать до 10 дней.
При этом покупка квартиры в сданной новостройке полна нюансов. Как правило, перед регистрацией прав собственности проходит несколько этапов.
Заключение предварительного договора. В этом документе обозначаются сроки завершения сделки и список нужных документов. Иногда на этом этапе застройщики требуют аванс.
Для составления предварительного соглашения от покупателя квартиры требуется только паспорт. Застройщик, в свою очередь, обязан предъявить ряд документов. Мы советуем внимательно ознакомиться с ними:
- выписка из Росрееста;
- кадастровый паспорт участка, техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие бумаги;
- проектная декларация и разрешение на строительство;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Заключение основного договора. Обычно он составляется в 3 экземплярах, по одному – участникам сделки, еще один – регистрационной палате. В основном договоре зафиксированы все данные о покупателе и продавце, сведения о квартире, отсутствии на ней долгов, стоимости и порядке расчета.
Покупка квартиры в строящемся доме
Определить, что влияет на сроки приобретения квартиры можно, разделив весь процесс на несколько этапов:
- выбор застройщика и квартиры;
- общение с застройщиком;
- подготовка документов;
- регистрация собственности.
На каждом из этапов вас будут ждать свои особенности, влияющие на сроки покупки квартиры.
Выбор застройщика и квартиры
На этом этапе мы рекомендуем не торопиться и подойти к делу со всей серьезностью, ведь на кону – ваши денежные сбережения и будущий комфорт.
Поиск застройщика
Самостоятельно выбирая девелопера, важно убедиться, что вложенные в строительство дома деньги будут в безопасности и возведение объекта не заморозится. Конечно, рынок недвижимости развивается: сегодня в России существуют различные механизмы защиты средств дольщиков, а в крупных городах работают серьезные компании с большим опытом. Несмотря на это, лучшим способом купить квартиру без головной боли остается внимательная проверка застройщика.
Начать изучение девелопера можно с его сайта: как правило, надежные компании публикуют на своих ресурсах в интернете всю необходимую информацию. Однако если на сайте девелопера нет какого-либо документа, сразу прерывать отношения с ним не стоит – все бумаги можно запросить в офисе компании напрямую.
К документам, наличие которых у застройщика стоит обязательно проверить, относятся:
- свидетельство о госрегистрации;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Помимо надежности компании стоит убедиться в высоком качестве строительства, для этого не лишним будет самостоятельно посетить один из недавно сданных объектов застройщика.
Выбор дома
После того, как вопрос с девелопером решен, можно приступать к выбору дома. Здесь немалую роль играет локация новостройки: изучите, как хорошо развито окружение в районе и как быстро можно добраться до будущего дома. Если вы плохо знакомы с окрестностями понравившегося жилого комплекса, мы рекомендуем приехать на стройплощадку и самостоятельно оценить местность.
Помимо локации, важно обратить внимание на технологию строительства и другие нюансы. Подробно о выборе новостройки читайте в нашем специальном материале.
Проверка документов дома
Изучение документов влияет на срок поиска квартиры, однако пренебрегать им не стоит. При выборе дома, проверьте проектную декларацию и разрешение на строительство. Чаще всего они опубликованы на сайте застройщика или жилого комплекса.
Выбор квартиры в доме
На определение параметров квартиры может уйти немало времени, так как вопрос этот очень важен. Комфорт может зависеть от этажа, расположения в секции и планировки. К последнему стоит подойти внимательно, ориентируясь на свои потребности. Все о планировках новостроек – в нашей статье.
Таким образом, один лишь поиск квартиры в новостройке может занять до нескольких месяцев. Ускорить этот процесс не трудно: в каталоге «Метра Квадратного» представлены все актуальные жилые комплексы от надежных застройщиков.
Общение с застройщиком
Сегодня сделки купли-продажи квартир, как и многое другое, переходят в онлайн, застройщики предлагают выбрать и приобрести новое жилье прямо из дома. Однако общение с менеджером девелопера до сих пор является неотъемлемой частью процесса, ведь именно на этом этапе покупатель принимает окончательное решение.
Беседуя с продавцом квартиры, задайте все интересующие вас вопросы. Добросовестные компании не будут торопить клиента и подробно объяснят все нюансы заключаемого договора: от порядка расчета до сроков строительства.
Подготовка документов
Большинство квартир в новостройках реализуются по договору долевого участия (ДДУ). Раньше этот документ означал, что будущие жильцы перечисляют на счет застройщика деньги, за счет которых возводится объект, в обмен на это дольщик получает квартиру в установленный срок. Сегодня схема немного изменилась: средства покупателей квартир переводятся на специальные эскроу-счета в банках, где хранятся до сдачи дома. Здание при этом строится за счет собственных средств девелопера или взятого в крупном банке кредита.
Минимальный срок составления и регистрации ДДУ – 7 рабочих дней, однако перед тем, как приступить к оформлению договора, придется собрать все необходимые документы. Перечислим их:
- паспорт;
- подтверждение наличия на банковском счете необходимой денежной суммы или одобренная банком ипотека;
- согласие супруга на покупку недвижимости (этот документ должен быть заверен нотариально).
Срок оформления ипотеки может превышать 2 недели, подробнее об этом мы расскажем ниже. Заверение супружеского согласия может занимать несколько часов или дней: все зависит от режима работы и загруженности нотариуса.
Вам не придется тратить время на составление договора, этим займется застройщик. Однако при чтении ДДУ мы советуем никуда не торопиться и обратить внимание на каждую деталь. Все положения договора можно и нужно обсуждать с менеджером, ведущим сделку.
Регистрация договора
После того, как ДДУ заключен, его необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии – в Росреестре. Договор вступает в силу только после государственного одобрения, срок регистрации зависит от того, куда вы подали заявление. Так, Росреестр проводит эту процедуру за 7 рабочих дней, а принятое через МФЦ заявление может обрабатываться до 9 рабочих дней.
Регистрацией ДДУ может заняться и застройщик, сегодня многие девелоперы предлагают такую услугу. Сроки оформления при этом остаются прежними.
Оплата покупки
Процесс передачи денег может занимать разное количество времени, в зависимости от способа. Обычно срок оплаты прописывается в ДДУ. Помните, что девелопер имеет право требовать деньги только после регистрации договора долевого участия. Сегодня рассчитаться с застройщиком можно по-разному:
- передачей наличных денег;
- банковским переводом;
- с помощью банковской ячейки или аккредетива;
- деньгами, полученными по ипотеке (в таком случае банк самостоятельно переводит средства застройщику).
Регистрация прав собственности
Финальный шаг на пути к долгожданному новоселью – регистрация прав собственности. Срок этой процедуры также зависит от выбора регистрирующего ведомства. Так, на оформление прав в отделении Росреестра уйдет до 7 рабочих дней, а при подаче документов в МФЦ ждать придется до 9 рабочих дней. Актуальный статус регистрации собственности всегда можно уточнить в МФЦ по номеру, указанному в расписке.
Важный фактор, влияющий на сроки регистрации прав – оформление застройщиком технического и кадастрового паспортов объекта. Эта процедура может занимать до 4 месяцев.
Будущему жильцу перед оформлением собственности придется уплатить пошлину в размере 2 тыс. рублей и собрать еще один пакет документов. Полный список всех необходимых бумаг вы найдете в нашей статье.
Сроки покупки квартиры в ипотеку
Если, приобретая квартиру в новостройке, вы берете в банке кредит, срок покупки увеличивается. Как правило, получение ипотеки занимает несколько недель. На рынке первичного жилья этот процесс имеет несколько этапов.
Рассмотрение заявки на ипотеку. Обычно банк принимает решение по заявке от 2 до 15 рабочих дней. Некоторые кредитные организации предлагают меньшие сроки, однако для рассмотрения анкеты банкам нужен полный пакет документов покупателя, что увеличивает продолжительность процедуры.
Подготовка к оформлению займа. На этом этапе собираются необходимые для сделки документы. К ним относится кредитный договор и сделка купли-продажи. В теории подготовить все бумаги можно за один день, на деле же этот процесс растягивается до недели.
Регистрация сделки в Росреестре. Покупка жилья в ипотеку также сопровождается обязательной регистрацией, срок ожидания по таким запросам составляет от 7 до 14 рабочих дней.
Ускорить процесс получения ипотеки на квартиру, подав единую заявку сразу в несколько банков, можно на нашем сайте. Бесплатный сервис поможет рассчитать будущие платежи и оформить кредит. Специалисты «Метра Квадратного» проконсультируют на всех этапах заключения сделки.
Таким образом мы выяснили, что точных сроков покупки квартиры не существует, но сделать это меньше, чем за неделю практически невозможно. Длительность заключения таких сделок сложно назвать недостатком – торопиться в приобретении квартиры не стоит.
