7 мин

2 июля

Сделки с участием детей: как продать или купить квартиру

Если в сделке с недвижимостью участвуют дети, закон будет защищать их права. Нельзя ухудшить условия ребёнка — например, продать элитную квартиру, где он владеет долей, и купить взамен коммуналку. Разбираемся, на что смотрят органы опеки, какие требования предъявляют и как сервис «Сделка» от М2 поможет упростить процесс.

Зачем нужно согласие органов опеки и как его получить

Продать квартиру с несовершеннолетними собственниками можно только с разрешения органов опеки и попечительства и только в случае, если новая жилплощадь будет не хуже старой. Комиссия проверяет:

куда переедет ребёнок,
в каком состоянии новая недвижимость,
какой будет доля собственности ребёнка,
как изменятся условия проживания — метраж, район, инфраструктура,
готова ли квартира более чем на 80%, если она в новостройке.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки — обязательный документ. Что потребуется, чтобы получить его:

заявление от родителей или законных представителей,
копия паспорта каждого из родителей,
свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт,
документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН или договор купли-продажи,
выписки из домовых книг и справки об отсутствии задолженности по ЖКХ,
отчёт о рыночной оценке обеих квартир,
поэтажные планы с количеством комнат и метражом обеих квартир,
проект договора купли-продажи,
письменное мнение ребёнка от 10 лет — он должен написать его сам в присутствии нотариуса или сотрудника МФЦ.

Окончательный перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, зависит от региона. Заявление рассматривают в срок до 15 рабочих дней. Иногда родителей могут пригласить на очную беседу или потребовать дополнительные справки.

Образец распоряжения от органов опеки. Источник: ipotekaved.ru

Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. Если кто-то из участников откажется, нужно будет начинать всё заново и получать новое решение.

Как продать или купить квартиру, если в ней прописаны дети

По закону, если в квартире кто-то зарегистрирован, её всё равно можно продать, а выписывать жильцов уже будет покупатель. С детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки.

Чтобы выписать или прописать детей, родителям не нужно спрашивать согласие у органов опеки. Присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если мама и папа живут по разным адресам или не состоят в браке.

Подать заявление можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Выписывать детей в никуда нельзя — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Можно зарегистрировать ребёнка у родственников, пока идут сделки. Если такой возможности нет, нужно заверить у нотариуса обязательство выписать несовершеннолетнего из одной квартиры, а потом прописать в другой.

Пример нотариального обязательства — его можно составить в свободной форме

Как продать квартиру, если один из собственников — несовершеннолетний

Ребёнка нельзя оставить без жилья. Поэтому есть три возможных сценария продажи квартиры с несовершеннолетними детьми:

Квартиру с долей ребёнка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего.
Сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный счёт — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе.
Деньги от продажи доли зачисляются на специальный счёт ребёнка, который он сможет использовать после совершеннолетия.

Новое жильё должно быть таким же по стоимости или площади, а лучше даже больше старого. Иначе сделку не зарегистрируют. Если родители купили квартиру меньше предыдущей, ребёнку нужно выделить столько же метров или больше. Это значит, что его доля может увеличиться — например, вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3.

Как купить квартиру, если собственником является ребёнок

Дети могут быть явными или скрытыми собственниками жилья:

Явные — когда доля оформлена сразу. Например, при приватизации, сделке с субсидией или покупке новой квартиры после продажи другой, где была детская доля. В этих случаях дети указаны в ЕГРН как собственники.
Скрытые — если жильё купили в ипотеку с материнским капиталом. Тогда детей нет в выписке из ЕГРН, но после погашения ипотеки родители обязаны выделить им доли и получить разрешение опеки перед продажей. Если этого не сделать, сделку могут оспорить через суд — и покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.

Рассмотрим подробнее, что нужно сделать, чтобы сделка прошла по закону:

Проверьте, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребёнку, — посмотрите в выписке из ЕГРН.
Узнайте, не тратил ли продавец маткапитал на покупку этой квартиры. Запросите у него выписку об остатке из СФР и справку из банка о перечислении субсидии на ипотечный счёт.
Проследите, чтобы сделка соответствовала решению органов опеки. Что это значит:

○ согласовали одновременное приобретение — нужно подписать оба договора в один день;

○ с последующим приобретением — деньги стоит разместить на аккредитиве или в ячейке, чтобы продавец получил их только после покупки нового жилья для ребёнка;

○ с пополнением счёта ребёнка — нужно проверить, что реквизиты есть в ДКП, а потом получить подтверждение, что деньги дошли.

Как платить налог со сделок с участием детей

Всё, что касается налогов при сделках с участием несовершеннолетних, ложится на плечи родителей или опекунов:

расчёты,
подача деклараций,
контроль за льготами,
оплата в срок.

Если вы продаёте квартиру, где есть доля ребёнка, НДФЛ рассчитывается на общих основаниях. Налог платят родители или законные представители.

О других изменениях в налогах для владельцев недвижимости читайте в статье.

Освободиться от уплаты налога можно, если ребёнок владеет квартирой достаточно долго:

5 лет — в общем случае,
3 года — если это дар от близких родственников, наследство или единственное жильё.

Независимо от возраста ребёнка срок владения считается с момента регистрации его права собственности.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи, если выполнить условия:

купили новое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего;
его площадь или кадастровая стоимость выше, чем у проданного объекта;
стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
нет в собственности других объектов большей площади.

Если родитель купил квартиру на имя ребёнка и оплатил её из своих денег, он может получить налоговый вычет — до 2 млн рублей. Но если этот вычет уже использовался при другой покупке, второй раз его оформить нельзя.

Что может пойти не так

Рассмотрим ситуации, когда продавец или покупатель несут риски.

Органы опеки не дают разрешение на продажу. В каких случаях так бывает:

○ второй родитель не согласен,

○ новое жильё меньше или дешевле,

○ жильё находится на этапе строительства, нарушены условия использования маткапитала.

Сбор документов и согласование с опекой может занять недели или месяцы. Не все продавцы или покупатели готовы ждать. Если сделка отменилась, придётся всё начинать заново, в том числе получать разрешение опеки.
Нарушили права ребёнка после сделки — например, не перевели деньги на его счёт, не прописали в новой квартире в обозначенный срок. Тогда сделку можно оспорить через суд.

Как провести сделку с детьми, чтобы всё прошло по закону

Чтобы точно учесть все особенности покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми, можно воспользоваться помощью специалистов. Например, в сервисе «Сделка» от М2 юристы подскажут, какие документы потребуются для опеки и в какой срок нужно выполнить условия.

Если покупатель младше 14 лет

Ребёнок не может подписывать документы сам — за него действует законный представитель.

М2 выпустит электронную подпись родителю или опекуну, чтобы зарегистрировать сделку онлайн.
В договоре будет пункт, что сделка учитывает интересы несовершеннолетнего.

Если покупателю от 14 до 18 лет

В этом возрасте подросток уже может участвовать в сделке в присутствии взрослого.

М2 выпустит две электронные подписи — для ребёнка и его представителя.
Договор подпишут и родитель, и подросток.
В тексте пропишут пункт, что родитель или опекун согласен со сделкой.

Если несовершеннолетний выступает как один из продавцов

Для сделки понадобится разрешение опеки с нотариальным отождествлением. Pdfскан и sig-подпись нотариуса нужно загрузить в личный кабинет.

М2 проверит корректность документов и внесёт данные в договор.
Электронная подпись понадобится всем участникам сделки.

Сервис «Сделка» от М2 включает в себя помощь с документами, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

Запомнить

Если продаёте квартиру с зарегистрированными детьми, нужно выписать их до сделки и прописать в новом жилье. Если пока его нет — временно зарегистрировать ребёнка у родственников или подписать у нотариуса обязательство дать ребёнку регистрацию.
Чтобы продать квартиру, принадлежащую ребёнку, потребуется согласие органов опеки. Комиссия проверяет, что в результате сделки ребёнок получит имущество не хуже или денежный эквивалент.
Если покупаете квартиру у ребёнка, проверьте обязательства по маткапиталу.
Имущественный налог и НДФЛ за ребёнка оплачивают родители или опекуны. Взрослые имеют право на имущественный вычет.
Если нарушить права ребёнка после регистрации сделки, её можно оспорить через суд.