9 мин

16 сентября

Сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ: как они проходят и какие условия учесть

Валютный или налоговый — вот в чём вопрос

Анна Маврина

Автор статей

Решили купить квартиру — но собственник живёт за границей. Казалось бы, какая разница: в наше время многие сделки можно провести дистанционно. На самом деле разница есть, ведь продавец квартиры может быть нерезидентом России. Рассказываем, что это значит и какие детали нужно учесть, если недвижимость продаёт нерезидент.

Резидент и нерезидент: отличия

Налоговым резидентом называют человека или компанию, чья жизнь и интересы связаны с Россией, даже если у него нет гражданства РФ. Но если гражданин надолго уедет в другую страну, он станет налоговым нерезидентом: налоги для него станут выше, а сделки — чуть сложнее. Разберём подробнее.

Кто такой налоговый резидент. Это любой человек, который большую часть времени живёт в России. Он фактически находится в стране не меньше полугода — краткосрочные поездки не прерывают этот период. Для него действует стандартная ставка подоходного налога: от 13% в зависимости от суммы сделки.

Резидентство не нужно доказывать или подтверждать. Любой гражданин РФ считается резидентом, пока не доказано обратное — например, что он давно уехал в другую страну. Иностранцы, которые постоянно живут в России, тоже могут стать резидентами.

Кто такой налоговый нерезидент РФ. Если человек проводит за рубежом более 183 дней в году, он перестаёт быть налоговым резидентом. Подоходный налог для него повышается до 30%, а льготы перестают действовать. Например, он не может получить налоговый вычет.

Объявление о продаже недвижимости — Иногда в объявлениях о продаже недвижимости пишут, что собственник живёт за границей. Значит, он может быть нерезидентом

Время пребывания за рубежом считают суммарно. Чтобы перестать быть резидентом, необязательно жить в другой стране 183 дня подряд. Если человек то приезжает в Россию, то уезжает, но в сумме проводит за границей больше 183 дней в году, он всё равно нерезидент.

Из правила есть три исключения:

Длительное лечение за рубежом — например, человек приехал в другую страну, где есть нужное оборудование и препараты. Если он проведёт за границей менее 6 месяцев, это не будет учитываться и прерывать срок пребывания в России.
Обучение за границей — например, студент уехал по обмену или абитуриент поступил в иностранный вуз. Здесь действует тот же принцип: за границей нужно провести менее полугода, чтобы срок не прервался.
Работа или служба за границей — например, человек работает моряком или дипломатом и большую часть года проводит за пределами РФ. Для дипломатов и военных срок не прерывается, даже если они не приезжают в Россию годами.

Евгений и Мария вместе уехали за рубеж. Евгений получил работу в посольстве России в другой стране, а Мария поехала с ним за компанию.

Через полгода работы Евгений по-прежнему считается налоговым резидентом РФ. Он дипломат, поэтому подпадает под исключение из правил. А вот Мария через 183 дня становится нерезидентом России и должна платить повышенные налоги.

Кто такой валютный нерезидент. Кроме налогового резидентства, существует валютное. Его сложнее потерять, чем налоговое. По умолчанию все граждане России и люди, которые имеют в стране вид на жительство, — валютные резиденты. А валютными нерезидентами считаются:

иностранцы, у которых нет вида на жительство в России;
люди, которые отказались от российского гражданства и стали гражданами другой страны;
зарубежные компании, если они — не филиалы российских.

У валютных нерезидентов есть ограничения на некоторые сделки и расчёты. Это стоит учитывать, если вы решите купить квартиру у иностранца или продать ему недвижимость. Например, чтобы заплатить иностранному физлицу или нерезиденту недружественной страны, нужно открыть специальный счёт типа «С».

Можно одновременно быть валютным и налоговым нерезидентом. А можно — только валютным или только налоговым. Например, россиянин, который живёт за рубежом, но сохранил гражданство РФ, будет только налоговым нерезидентом.

Почему резидентство важно при сделках с недвижимостью

Подавать какие-то документы, чтобы заявить о статусе налогового нерезидента, необязательно. Может показаться, что продажа квартиры нерезидентом ничем не отличается от сделки с резидентом. Но это не так. Да, сообщать о своём статусе или нет — добровольное решение. Но если у такого человека возникнет необходимость заплатить налог, он обязан уплатить его как нерезидент. Это касается и налога с продажи недвижимости.

Станислав уже год живёт в другой стране. Он нерезидент и работает на иностранную компанию. Платить налоги в России ему не нужно, и он нигде не сообщал о своём статусе.

В какой-то момент Станислав решил продать свою квартиру в России. Так как он нерезидент, при уплате налога с продажи ему нужно будет применить ставку 30%. Если он продаст квартиру как резидент, у налоговой могут возникнуть вопросы.

У ФНС есть способы понять, что человек не живёт в России. Тогда, если он по-прежнему платит налоги как резидент, ему будет грозить штраф и долгие разбирательства. Для покупателя квартиры тоже есть риски: придётся объяснять, что вы не знали о статусе нерезидента продавца и не являетесь частью махинации. Поэтому продавца всегда нужно проверять, чтобы избежать рисков.

Что касается валютных нерезидентов — они не могут владеть некоторым имуществом, а сделки с ними считаются валютными операциями. Их можно проводить не во всех банках — только в тех, которые аккредитованы для таких операций. Это тоже может быть важно при купле-продаже.

Провести сделку с нерезидентом РФ можно через сервис М2: поможем составить договор, проведём безопасные расчёты и электронную регистрацию. Мы работаем с гражданами 130+ стран мира: даже если одна из сторон — иностранец, это не препятствие для сделки.

Особенности сделок с недвижимостью для нерезидентов

Купить квартиру у нерезидента или продать ему недвижимость — вполне реально, просто чуть сложнее, чем с резидентом. Многое можно сделать онлайн, и личное присутствие в стране не всегда обязательно. Но есть несколько нюансов, которые стоит учесть перед подписанием договора. Вот что это за нюансы.

Документы для сделки с нерезидентами. Если участник сделки — россиянин, живущий за рубежом, список документов практически не отличается. Разница только в том, что нерезиденты чаще действуют не сами, а через доверенность.

Нерезидент может оформить генеральную доверенность на имя человека, который будет его представителем. Тот может подписывать документы от лица доверителя и будет присутствовать на сделке.

Если вы покупаете квартиру, которую продают по доверенности, советуем как можно внимательнее проверять документы. Если в них есть несоответствия, нет печати нотариуса или она выглядит поддельной — есть риск, что вы столкнулись с мошенниками.

Если резидент проводит сделку с иностранцем-нерезидентом, документов понадобится больше:

Переведённый на русский язык паспорт — с апостилем, если его переводили не в России. Для граждан стран, которые присоединились к Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях, апостиль не нужен.
Подтверждение, что иностранец находится в России легально, например виза или документ о виде на жительство.

Апостиль — специальный международный штамп. Он подтверждает подлинность документа в странах, присоединившихся к Гаагской конвенции. Заказать его можно у нотариуса или в юридической компании. Источник

Особенности сделки с налоговыми нерезидентами. В целом купля-продажа проходит так же, как при сделках между резидентами. Пока налоговый нерезидент остаётся валютным резидентом, он может пользоваться российскими картами и счетами без ограничений. Главное — помнить о повышенных налогах:

Если налоговый нерезидент владел недвижимостью менее 5 лет и продал её, он должен заплатить 30% подоходного налога.
В некоторых случаях, например если жильё — единственное, минимальный срок владения уменьшается до 3 лет. Это правило действует и для нерезидентов.
Получить налоговый вычет с продажи недвижимости нельзя.

Если нерезидент — покупатель недвижимости, он точно так же не может получить налоговый вычет за покупку и ипотеку. А вот материнский капитал использовать можно. Но стоит помнить, что право на него есть только у граждан РФ. Ребёнок, на которого выдают капитал, тоже должен быть гражданином России по рождению.

Особенности сделки с валютными нерезидентами. Сейчас правила для валютных нерезидентов такие. Покупать жильё они могут на общих основаниях. А вот продавать — только с оплатой в рублях и по безналичному расчёту. Вот что необходимо сделать при расчётах с ними:

В договоре купли-продажи обязательно нужно указать, что порядок расчётов — безналичный.
Банк необходимо выбрать из списка уполномоченных. Узнать, имеет ли банк право проводить валютные операции, можно на его сайте или в техподдержке. Обычно такая возможность есть у крупных банков.
Если нерезидент — из недружественной страны, при переводе денег нужно использовать специальный счёт типа «С». О его открытии позаботится банк, но нужно заранее предупредить: в сделке будет участвовать нерезидент.
Если нерезидент — из страны, которой нет в списке недружественных, счёт типа «С» не обязателен. Можно воспользоваться эскроу-счётом или аккредитивом. А вот, например, арендовать банковскую ячейку всё равно нельзя.

Также валютные нерезиденты могут участвовать в долевом строительстве — покупать жильё у застройщиков по ДДУ. В этом случае им обязательно нужно использовать эскроу-счёт.

Ограничения на покупку недвижимости. Для налоговых нерезидентов ограничений нет. А вот для валютных — есть. Они не имеют права покупать недвижимость:

в закрытых населённых пунктах (ЗАТО);
в приграничных зонах — касается только земельных участков;
рядом с военными, промышленными или транспортными объектами, например аэропортами;
на территории заповедников и лесов;
предназначенную для сельского хозяйства, например поле или огород.

Для компаний-нерезидентов ограничения ещё строже, особенно если они зарегистрированы в одной из недружественных стран. Им бывает нужно получать специальное разрешение, чтобы купить любую недвижимость в России.

Что будет, если нерезидент скроет свой статус при сделке

Налоговая считает скрытие статуса махинацией — нарушением Налогового кодекса РФ. Нерезиденту, который заплатил налоги как резидент, грозит штраф: от 20 до 40 процентов от неуплаченного налога. Кроме того, недоуплаченный налог всё-таки заставят заплатить. А если прибыль больше 2,7 млн рублей, возможна даже уголовная ответственность.

Теоретически может случиться так, что налоговая не заметит сделку и та пройдёт без последствий. Но делать так категорически не стоит. Регулирующие органы способны обнаружить, что человек, который продаёт недвижимость, не живёт в России: не работает в российских компаниях, ничего не покупает в российских магазинах, пересёк границу и долго не возвращался. Так налоговая узнаёт, что это нерезидент РФ.

С валютными нерезидентами правила ещё строже, ведь сделки с ними — валютные операции. Если провести такую сделку с нарушениями, Росреестр может отказаться её регистрировать.

подтверждение статус резидента — У ФНС есть сервис, который позволяет подтвердить статус резидента. Можно попросить продавца, живущего за рубежом, заказать документ-подтверждение статуса. Это поможет обезопасить себя

Как провести сделку с нерезидентом: советы

Чтобы купля-продажа была безопаснее и прошла гладко, стоит отнестись к ней внимательно. Вот несколько рекомендаций — что учесть, чтобы снизить риски, быстрее и безопаснее провести сделку.

Уточните, какой именно нерезидент перед вами. Если продавец — только налоговый нерезидент, сделка проще. Нужно разве что внимательнее отнестись к расчётам. Если речь о валютном нерезиденте, придётся соблюдать больше ограничений. А ещё — выбирать банк, который согласится провести валютную операцию.

Узнайте, сколько лет человек владеет недвижимостью. На налоговых нерезидентов распространяется правило о минимальном сроке владения. Если собственник владеет квартирой более 5 лет, а в некоторых случаях более 3 лет — ему не понадобится платить налог. Значит, беспокоиться о возможном скрытии статуса не придётся. Продавцу всё равно не нужно будет общаться с налоговой.

Используйте безналичные расчёты. Даже если продавец остаётся валютным резидентом, сделки с недвижимостью всё равно лучше совершать с безналичной оплатой. Так движение средств легче отследить: ниже риск, что покупателя обманут или налоговая заподозрит махинацию.

Один из способов провести расчёты — использовать сервис «Сделка» от М2. Деньги переводятся в безналичном формате и зачисляются продавцу, только когда покупатель официально становится собственником жилья. Мы работаем в том числе с иностранными гражданами из 130+ стран — входит ли в список нужная вам страна, можно уточнить в поддержке.

Проверьте доверенность и доверенного. Часто нерезиденты действуют через доверенных лиц — в этом случае стоит внимательно осмотреть доверенность. Это должна быть генеральная доверенность, и на ней должны стоять печати российского консула или зарубежного нотариуса. Первый вариант удобнее: подлинность такой доверенности можно проверить в специальном сервисе.

Краткие выводы

Налоговый нерезидент РФ — это иностранец или гражданин РФ, который не живёт в России более полугода из 12 месяцев. Он может быть гражданином РФ или иностранцем. Такие нерезиденты платят повышенный налог и не имеют права на льготы.
Валютный нерезидент РФ — иностранец, у которого нет вида на жительство в России, или человек, отказавшийся от российского гражданства. Для них действуют ограничения — безналичные расчёты можно провести не в каждом банке. Валютным нерезидентам нельзя владеть некоторыми видами недвижимости.
Сделки с налоговым нерезидентом почти не отличаются от обычных, но чаще проходят через доверенных лиц. Стоит уточнить, как долго продавец владел недвижимостью и нужно ли ему платить налог с продажи.
Сделки с валютным нерезидентом можно совершать только по безналичному расчёту и использовать специальные счета. Сделать это можно в крупных банках, уполномоченных проводить валютные операции.