Подготовка
Кое-что стоит сделать ещё до того, как выкладывать объявление и искать покупателей. Нужно привести квартиру в подходящий вид, определить цену и проверить, что документы в порядке. Вот из каких действий обычно состоит подготовка.
Собрать документы
Чтобы заключить договор, нужно иметь на руках паспорт и документы на квартиру: правоустанавливающие, выписку из ЕГРН и другие. Покупатель, скорее всего, захочет узнать больше об истории квартиры — понадобятся справки и выписки, например о переходах права собственности.
В отдельных случаях обязательны и другие документы. Скажем, согласие супруга на сделку, если квартиру покупали в браке. Или доверенность при сделке через представителя.
Мы подробнее рассказываем о необходимом списке документов в отдельной статье.
Некоторые бумаги, например выписка из ЕГРН, могут со временем устареть. Будьте готовы к тому, что вам понадобится заказывать их несколько раз.
Провести предпродажную подготовку
Чтобы квартиру было проще продать, она должна приятно выглядеть. Особенно это важно, если жильё продаётся с мебелью и готовым ремонтом. Такие квартиры рассматривают люди, которые не планируют всё демонтировать и обустраивать заново.
Предпродажная подготовка может быть разной. Зависит от того, в каком состоянии жильё на момент продажи. Например, в неё может входить:
- генеральная уборка — вынос мусора, вывоз старой, сломанной мебели и техники, мытьё полов и поверхностей;
- хоумстейджинг — обустройство комнат так, чтобы они выглядели уютнее и симпатичнее для покупателей;
- косметический ремонт — замена старых покрытий и мебели, установка новых окон и так далее.
За счёт удачной подготовки квартира может преобразиться и продаться намного дороже — просто потому, что будет выглядеть приятнее. Источник
На подготовку не стоит тратить слишком много денег. Главная цель — повысить ценность квартиры в глазах покупателей с минимальными затратами.
Оценить стоимость
С непривычки бывает сложно решить, за сколько вообще продавать жильё. Тут можно пойти двумя путями: изучить вопрос самостоятельно или обратиться к оценщику.
- Самостоятельно можно просмотреть объявления о продаже похожих квартир. Посмотрите, за сколько они продаются и из чего складывается цена. А потом используйте эту информацию, чтобы определить стоимость уже своего жилья.
- Оценщики, а порой и опытные риелторы действуют в целом похоже. Но внимательнее и скрупулёзнее: у них на руках больше информации, и они учитывают широкий круг факторов. Поэтому оценка от них может быть точнее, чем ваша собственная.
Может быть и так, что ваши с оценщиком мнения не совпадут. Тут решение за вами: получить третье мнение, прислушаться к специалисту или стоять на своём. Но помните, что если определить цену неправильно, продать квартиру может быть сложнее.
Размещение объявления
Удачное объявление — один из факторов успешной продажи. Люди вряд ли заинтересуются, если в тексте нет важных деталей о жилье, а фотографии отсутствуют или плохого качества. Поэтому объявлению стоит уделить особое внимание.
Чаще всего составлением занимается риелтор. Специалист уже знает тонкости и умеет создавать нужное впечатление. Но бывает и так, что продавец пишет объявление самостоятельно, например если не обращался к риелторам. Эти советы — для таких собственников.
Объявление состоит из двух частей: текст и фото квартиры. Рассмотрим, что делать с каждой из них.
Текст. Он должен быть структурированным и информативным — содержать всю важную информацию о квартире. Конкретика важнее всего: если её не будет, покупатели, скорее всего, пройдут мимо. Вот как сделать текст полезным и цепляющим для читателя объявления:
- Говорите фактами, а не оценочными суждениями. Не «рядом с метро», а «10 минут пешком до такой-то станции». Не «хорошая экология», а «зелёный двор и экопарк в 15 минутах ходьбы».
- Подумайте, что может быть важно покупателю. Например, куда выходят окна и есть ли в доме лифт. Ещё стоит заранее прикинуть, каким людям интересна ваша квартира: у пожилого человека и молодой пары разные потребности. И подсвечивать для них нужно разное.
- Не скрывайте важные детали. Если в доме вместо центрального отопления автономное или квартира в ипотеке — сообщите об этом сразу. Тогда объявление сразу отсеет тех, кому такой вариант не подходит. А покупатель не столкнётся с сюрпризом.
- Пишите структурированно. Разбивайте текст на абзацы, выносите самое важное в начало и не мешайте информацию в кучу. Можно использовать эмодзи для выделения, а вот капслок — не стоит.
Например, в этом объявлении вся информация — по делу и разбита на абзацы. Читатель сразу видит всё, что может быть для него важно.
Если не хотите тратить время и писать текст самостоятельно, можете сгенерировать его в нейросети. Сообщите ей всё, что хотите рассказать о квартире, а она составит объявление сама. Только обязательно перепроверьте результат — нейросети могут ошибаться в фактах.
Фотографии. Лучше всего пригласить профессионального фотографа. Но если такой возможности нет — можете сделать снимки сами или с риелтором. Тут есть несколько хитростей:
- Выберите подходящую камеру — можно и телефон, если он позволяет делать качественные снимки без зерна.
- Перед съёмкой уберите из кадра лишние вещи, чтобы они не захламляли обстановку.
- Фотографируйте в светлое время суток, желательно в хорошую, солнечную погоду.
- Делайте обзорные снимки каждого помещения, чтобы по ним была понятна общая картина: как выглядит планировка, как расставлена мебель.
- Если в квартире есть интересные объекты вроде лепнины или дизайнерской кухни — можете сделать 1–2 снимка таких деталей крупным планом.
- Добавьте к изображениям скриншот планировки квартиры, вид из окна, пару фотографий подъезда. Так людям будет легче сориентироваться.
Планировку можно взять из технических документов на квартиру или у застройщика. А можно нарисовать самостоятельно с помощью специальных программ. Источник
Точно стоит избегать некачественных, «мыльных» и тёмных фотографий. А ещё тех, которые не дают представления о квартире и доме. Например, фото шкафа в отрыве от всей остальной обстановки — если это, конечно, не уникальный дизайнерский шкаф.
Показ квартиры и переговоры
Показы часто берёт на себя риелтор. А вот участвовать в переговорах желательно и самому собственнику. Покупатели больше доверяют продавцу квартиры, если он сам идёт на контакт. Бывает и так, что продавец хочет сам показать объект потенциальным покупателям. Если это ваш случай — вот что стоит учесть:
- Старайтесь подчеркнуть и показать преимущества квартиры. Например, большую площадь, хороший вид из окна, просторную кухню. Не просто «здесь у нас спальня», а «сюда можно поставить большой шкаф, и ещё место останется».
- Задавайте вопросы. Например, почему люди выбрали этот район, что им важно, чего они ждут от квартиры. Это поможет рассказать о тех вещах, которые принципиальны для покупателя.
- Говорите о том, что важно покупателю. Например, если человек — молодой родитель, можете рассказать о ближайших поликлиниках и школах. А если он занимается спортом — о спортзалах и спортплощадках неподалёку.
- Заранее продумайте, как говорить о недостатках. Лучше всего не скрывать минусы, а приводить аргументы, которые их перекроют. Например, «да, выезд на шоссе далеко, зато воздух чистый и машин не слышно».
Будьте готовы, что покупатели начнут задавать вам вопросы. Подумайте, какими они могут быть, и заранее спланируйте, как отвечать.
Чтобы не вспоминать все детали заново каждый раз, можно записать где-нибудь ответы на частые вопросы. Например, сколько уходит на коммуналку, какие соседи живут рядом и так далее.
Люди могут спросить, зачем вы продаёте квартиру или где будете жить после сделки. На такие вопросы лучше отвечайте как есть, не скрывайте. Так покупатели пытаются убедиться, что перед ними не мошенник, а вовсе не стремятся нарушить ваши личные границы.
Оформление сделки
Первые несколько показов и просмотров могут быть неуспешными — это нормально. Не всегда удаётся продать квартиру с первого раза. Но если с квартирой всё хорошо, рано или поздно покупатель найдётся. Придёт пора выходить на сделку.
Здесь тоже можно облегчить себе жизнь — с помощью сервиса «Сделка» от М2. Мы возьмём на себя рутинные детали, которые отбирают время, и поможем провести сделку быстрее и безопаснее:
- дадим возможность загрузить в личный кабинет все нужные документы и обменяться ими с покупателем;
- при необходимости подготовим договор купли-продажи и проверим квартиру перед сделкой;
- организуем безопасные расчёты — деньги будут в сохранности и перейдут к вам, как только право собственности перейдёт к покупателю;
- если вы с покупателем находитесь в разных городах, поможем провести сделку дистанционно или в разных офисах банка; *подадим заявление в Росреестр и зарегистрируем право собственности покупателя.
Мы полностью сопроводим сделку — вам не придётся беспокоиться о деталях. Вы сможете сконцентрироваться на подготовке и важных для себя вещах. А наши специалисты всегда будут на связи и ответят на все вопросы.
Вы можете лучше познакомиться с сервисом «Сделка» на странице услуги. Если у вас останутся вопросы — напишите нам, и мы сориентируем по деталям, которые вас интересуют.
Краткие выводы
- Перед тем как продавать квартиру, её стоит подготовить — собрать нужные документы, сделать уборку и мелкий ремонт, определить цену.
- Важно уделить внимание объявлению — чтобы фотографии были качественными и понятными, а текст отражал все важные детали.
- Во время показов стоит подчёркивать преимущества квартиры и смягчать недостатки, но не скрывать реальное положение дел и не дезинформировать покупателя.
- Можно подключить к процессу риелтора — он возьмёт на себя часть рутины, связанной с подготовкой и показами.
FAQ
Как доказать юридическую чистоту квартиры перед продажей?
Закажите документы, которые описывают историю объекта недвижимости до нынешнего момента. Это, например, выписка о переходах права собственности, архивная адресная справка и другие бумаги. Если с квартирой совершались действия вроде приватизации или перехода по наследству — понадобятся документы об этом.
Можете обратиться к юристу, чтобы он проверил нужную информацию за вас. Специалист поможет разобраться, есть ли для покупателя какие-то риски, и обезопасить сделку для обеих сторон.
Какие факторы влияют на цену квартиры при продаже?
Факторов может быть много, но главные из них — расположение, метраж, тип дома и ремонт. Ещё важны инфраструктура и транспортная доступность: где находится дом, какие рядом есть организации и учреждения.
Для большинства покупателей имеют значение и другие нюансы. Например, на каком этаже находится квартира, стандартная ли у неё планировка. На цену могут влиять особенности истории жилья: было ли наследство, судился ли кто-то за квартиру.
Чего не стоит писать в объявлении о продаже квартиры?
Лучше не добавлять в объявление ненужную информацию: восхваления без конкретики, преувеличения, эмоциональные описания. Важно не искажать факты — не писать того, что противоречит реальности.
Старайтесь избегать мрачных личных тем, которые могут отпугнуть покупателя. Например, не стоит сразу писать в объявлении о разводе или смерти прошлого владельца — такие вещи лучше обсуждать уже на этапе личной беседы.
