Полная стоимость в договоре: зачем указывать реальную цену квартиры

И почему занижать цену — не лучшая идея

Анна Маврина

Автор статей

Бывает, что перед сделкой кто-то из сторон просит указать в договоре меньшую сумму, чем реальная. Но это опасно, в том числе для продавца. Рассказываем, почему важно писать в договоре купли-продажи полную стоимость жилья и чем продавцу грозит занижение.

Что означает полная стоимость в договоре купли-продажи

Полной называют стоимость, за которую покупатель фактически приобретает квартиру. В неё входит всё: первоначальный взнос при ипотеке, аванс или задаток, дополнительные платежи, если они есть. Например, доплата за мебель, если вы о ней договорились.

Полная стоимость в договоре важна по нескольким причинам:

Она учитывается при расчёте налога с продажи квартиры. Продавец заплатит налог именно с той суммы, которая была прописана в договоре купли-продажи.
Именно её будет рассматривать суд как сумму расчётов, если после сделки между продавцом и покупателем возникнут споры.

Зачем стоимость пытаются занизить

Занижением называют ситуацию, когда стороны пишут в договоре другую сумму — более низкую, чем реальная. Остаток стоимости покупатель передаёт продавцу без договора, неофициально. Обычно инициатива исходит со стороны продавца.

Чаще всего так делают, чтобы уменьшить сумму налога с продажи квартиры. Продавец хочет сэкономить и пытается убедить государство, что получил меньше, чем на самом деле. Поэтому у него возникает соблазн указать в договоре более низкую стоимость.

Бывает и так, что цену квартиры уменьшают на самом деле — продают более дёшево, чем она реально стоит. Тогда выигрывает покупатель: платит за покупку жилья меньше, чем мог бы. Но это немного другая ситуация. Продавцы обычно идут на такое, если у квартиры есть серьёзные дефекты или обременения.

Несмотря на кажущуюся выгоду, занижать стоимость — рискованное решение, причём в том числе для продавца. Разбираемся, почему это так и к чему может привести неверная сумма в договоре.

Эта статья написана с фокусом на риски для продавцов. О рисках занижения стоимости для покупателей вы можете узнать из другой статьи журнала М2.

Почему в договоре важно указывать полную стоимость

Для продавца занижение несёт два основных риска. Первый — внимание со стороны налоговой. Второй — потенциальный обман со стороны покупателя.

Проверки налоговой. При начислении налогов ФНС ориентируется не только на документы. Она может проводить проверки — смотреть, сколько денег фактически получил налогоплательщик. Особенно часто так делают, если у человека вдруг появилась большая сумма. Например, с продажи квартиры.

Во время проверки налоговая может проверять банковские счета человека, историю доходов и расходов. Она быстро заметит: продавец получил больше, чем написано в договоре. И поймёт, что по документам стоимость занизили.

Если правда раскроется, продавцу грозят санкции со стороны налоговой. ФНС может:

доначислить налог с учётом реальной стоимости квартиры;
оштрафовать налогоплательщика за попытку скрыть доходы — на 20% от недоплаты или на 40%, если докажут умысел;
начислить пени за каждый день неуплаты нужной суммы;
привлечь к уголовной ответственности, если продавец недоплатил более 2,7 млн рублей налогов.

В итоге продавец заплатит больше денег, чем нужно было изначально. А ещё придётся разбираться с налоговой и ходить по судам.

Недобросовестность покупателя. При покупке квартиры человек не платит налог. А значит, покупателю нет никакой нужды занижать стоимость в договоре. Для него это только лишние риски: если продавец попадёт под санкции налоговой, покупатель тоже пострадает.

Более того, если по сделке возникнет спор, покупателя, который согласился занизить цену, не признают добросовестным. И деньги ему могут вернуть только с той суммы, что была указана в договоре.

И всё-таки есть ситуация, в которой покупателю может быть выгодно занижать стоимость. А именно если он решил обмануть продавца:

на словах согласиться на фиктивное занижение стоимости;
после заключения договора отказаться переводить серую часть суммы;
потребовать проведения сделки по цене, указанной в договоре.

В таком случае продавец никак не докажет, что ему недоплатили. Ведь в договоре указана ровно та сумма, которую заплатил покупатель. По документам сделка проведена без нарушений. А сказать в суде, что в договоре занизили стоимость, — значит признаться в попытке обмануть закон.

Чтобы обезопасить куплю-продажу для обеих сторон, можете предложить покупателю оформить Защиту сделки от М2. Наши юристы проверят квартиру и связанные с ней риски и дадут покупателю гарантию на защиту в суде в течение 3 лет после сделки.

Узнать больше

Судебная практика: к чему приводят споры из-за суммы в договоре

Если нарушения вскрываются, чаще всего ситуация разрешается не в пользу продавца. Более того, практика показывает, что заявить на продавца в налоговую может и сам покупатель. Например, если решит продать купленную квартиру.

Так как по договору цена была заниженной, покупатель не сможет продать квартиру по полной стоимости, не вызывая подозрений. Ему придётся или тоже занижать сумму в договоре, или сообщать о прошлом занижении в налоговую. И зачастую он выбирает второй вариант.

Например, в этой истории покупательница решила продать участок, приобретённый по заниженной цене. И, чтобы избежать проблем с налоговой уже на своей сделке, сообщила о нарушениях в прошлой. Продавцу доначислили более 1,5 млн рублей неуплаченных налогов.

Иногда продавцы идут в суд и пытаются доказать, что налоги доначислили им по ошибке. Но занижение легко подтвердить — суды видят его и принимают сторону налоговой. Источник

Ещё одна частая ситуация — банкротство продавца. В этом случае рискует в основном покупатель: он может лишиться не только денег, но и квартиры. Но и продавец оказывается под угрозой. Если сделку признают недействительной, он должен будет заплатить ещё и покупателю — вернуть деньги, которые получил с продажи недвижимости.

Например, в этом деле продавец совершил сделку, перед тем как подать заявление о банкротстве. Он продал 18 квартир в Мытищах за 26 миллионов рублей — очевидно, что стоимость была заниженной. Источник

Сумма в договоре: что учесть продавцу

Занижать сумму, чтобы уклониться от налогов, — опасно и незаконно. И совершенно необязательно, учитывая, что НДФЛ с продажи можно не платить вполне легально.

Самый простой способ — немного подождать. Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, с её продажи можно не платить налог. В некоторых случаях срок сокращается до 3 лет, например если это единственное жильё или у собственника есть дети.

Если занизить стоимость предлагает кто-то ещё, например покупатель, — не соглашайтесь. Уменьшение суммы в договоре выгодно ему, только если он хочет вас обмануть.

Существуют и другие способы легально уменьшить сумму налога или не платить его вообще. Воспользоваться ими — куда более безопасное решение, чем занижать стоимость с риском для себя и второй стороны.

Если вы добросовестный продавец и хотите провести сделку как можно безопаснее — поможет Защита сделки от М2. Вы можете предложить покупателю заказать эту услугу, чтобы подтвердить: с покупкой вашей квартиры не связаны серьёзные риски. Покупатель будет знать, что в случае сложностей его защитят в суде, и с большей долей вероятности согласится на сделку.

Узнать больше

Краткие выводы

Иногда стоимость квартиры в договоре занижают, чтобы не платить налог. Но это незаконно и рискованно для всех участников.
Продавец рискует столкнуться с проверками ФНС, получить штраф и доначисление налогов, а в случае с большой суммой — попасть под уголовную ответственность.
Если занижение предлагает покупатель — это может быть признаком мошенничества с его стороны.
В договоре лучше писать полную стоимость. А чтобы легально не платить налог, можно дождаться, пока истечёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации.