Первый шаг в процессе поиска квартиры – выбор рынка недвижимости. Мы можем искать новый дом на вторичном рынке и купить квартиру у прежнего собственника, а можем выбрать жилье в строящемся объекте и приобрести его напрямую у девелопера. Второй вариант имеет два важных преимущества:
Стоимость квартиры в новостройке, как правило, ниже, чем цена аналогичного жилья «с рук».
Современные технологии строительства позволяют возводить более качественные и долговечные дома, нежели объекты, построенные даже в недавнем прошлом.
Именно поэтому покупка квартиры у застройщика становится все популярнее. В данной статье мы подробно расскажем о том, как проходит такая сделка.
Имеет ли застройщик право продавать квартиры в доме?
Перед тем, как начать заключение сделки по покупке квартиры в строящемся доме, мы рекомендуем еще раз проверить застройщика. К сожалению, сегодня встречаются недобросовестные компании, и проблема обманутых дольщиков все еще актуальна. Для того, чтобы исключить риски, стоит тщательно проверить застройщика. О том, как это сделать, читайте в нашем специальном материале.
То, что новостройка уже возводится, еще не означает, что квартиры в ней можно продавать. Для начала реализации жилья в доме застройщику необходимо получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ (ЗОС). Этот документ выдается местным строительным надзором, в Москве его выдачей занимается Москомстройинвест.
Без полученного ЗОСа у застройщика нет права заключать первый договор долевого участия (ДДУ). В противном случае Росреестр просто не зарегистрирует его, и сделка по покупке квартиры не будет считаться действительной.
Однако и в этом правиле есть исключения. Объекты, в которых первый ДДУ был заключен раньше 2017 года, в заключении о соответствии не нуждаются. Конечно, сегодня таких новостроек крайне мало: большая их часть уже введена в эксплуатацию.
К другим важным документам, без которых застройщик не может продавать квартиры, относятся:
Проектная декларация. В ней содержатся сведения о застройщике и возводящемся доме. Среди них: подробное описание объекта, сроки сдачи новостройки и отчет о финансовом положении проекта.
Разрешение на строительство. Без этого документа компания не может начать строить объект. Разрешение свидетельствует о соответствии проектной декларации градостроительным требованиям.
Как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме?
Покупка новой квартиры в строящемся объекте проходит в несколько этапов:
- заключение и регистрация договора долевого участия;
- регистрация прав на недвижимость (происходит после введения объекта в эксплуатацию).
Заключение ДДУ
Договор долевого участия – это документ, в котором застройщик обязуется построить дом и после его сдачи передать квартиру покупателю. В свою очередь, покупатель (он теперь участник долевого строительства или, попросту, дольщик) обязуется уплатить заявленную в договоре денежную сумму и принять квартиру.
Договор имеет единый образец. В нем должны быть указаны сроки завершения строительства объекта и порядок внесения дольщиком денежных средств. Также данный документ содержит в себе сведения о штрафах для обоих сторон в случае разрыва договора и обязательства застройщика при прекращении возведения дома. Для того, чтобы заключить ДДУ, застройщик и дольщик должны предоставить определенный пакет документов.
Перечень документов от застройщика
К бумагам, которые необходимо предъявить девелоперу, относятся:
- инвестиционный контракт на строительство;
- проектная документация: сведения о собственности или аренде земельного участка, кадастровые и финансовые сведения;
- все необходимые чертежи жилого здания и приобретаемой квартиры, а также их описания;
- разрешение на строительство;
- страховка на случай банкротства компании;
- основная документация застройщика: свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой, выписка из ЕГРЮЛ и устав организации.
Перечень документов от покупателя
Если будущий собственник имеет на руках всю необходимую для покупки квартиры сумму, при заключении ДДУ ему понадобятся только паспорт, документ об уплате государственной пошлины и, если будущий дольщик состоит в браке, согласие супруга на сделку или брачный договор.
С паспортом вопросов возникнуть не должно, обратимся к двум другим документам. Госпошлина за регистрацию ДДУ для физического лица сегодня составляет 350 рублей.
Необходимость согласия супруга на сделку обусловлена тем, что приобретаемая квартира будет считаться совместной собственностью супругов, ровно как и деньги, на которые жилье покупается. Данный документ необходимо заверить у нотариуса. Если супруги заключили брачный договор с оговоренными правами на имущество, покупатель доложен предоставить его вместо согласия.
Дополнительные документы при покупке жилья в ипотеку
Если будущий дольщик не располагает необходимой для покупки квартиры суммой, скорее всего он возьмет в банке ипотечный кредит. В таком случае процедура заключения сделки проходит немного дольше, а список требуемых документов увеличивается. Для покупки квартиры в ипотеку клиенту понадобятся:
- оригинал и копии паспорта;
- СНИЛС;
- свидетельства о заключении брака и рождении детей;
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдается работодателем);
- справка о дополнительных доходах;
- документ об уплате государственной пошлины.
Подробнее об ипотеке
Жилищный займ сегодня пользуется большой популярностью. Этому способствуют проводимые застройщиками и банками акции по уменьшению ипотечных ставок, а также государственные программы льготной ипотеки.
Покупатель вправе самостоятельно выбрать банк, в котором он будет брать кредит, в зависимости от выбора поменяются лишь параметры ипотеки. Для того, чтобы найти наиболее выгодный ипотечный займ и подать заявку на жилищный кредит сразу в несколько банков, воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом. Рассчитать ипотечный кредит можно онлайн на сайте M2.
После того, как банк выбран, можно начать собирать нужные для подачи заявки документы. К базовому набору относятся:
- заполненная анкета финучреждения;
- паспорт и СНИЛС;
- документы, подтверждающие доходы;
- трудовая книжка.
Если застройщик, объект которого выбрал клиент, аккредитован банком, вместе с личными документами дольщику потребуется предъявить только договор долевого участия. Большинство банков не выдает жилищные кредиты на не аккредитованные новостройки, однако исключения встречаются. Если вы нашли такое финучреждение, придется предоставить некоторые документы застройщика:
- разрешение на строительство;
- свидетельство о собственности земельного участка, на котором строится объект;
- инвестиционный контракт.
По требованию банка могут понадобиться и другие бумаги, так кредитная организация сможет убедиться в платежеспособности клиента и добросовестности застройщика.
После подачи заявки на ипотеку, покупатель жилья ждет ответа банка. Обычно заявка рассматривается до 7 рабочих дней, часто это происходит гораздо быстрее. После положительного решения банка заключается и подписывается кредитный договор, далее сделку необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Для этого покупателю придется заплатить соответствующую пошлину в размере 1 тыс. рублей.
Важно помнить, что, по сути, ипотека является залогом недвижимости. Чаще всего закладывается та квартира, на которую берется кредит, однако клиент может отдать под залог другую принадлежащую ему квартиру, дом или земельный участок.
Регистрация ДДУ
Регистрацией договоров долевого участия занимается Росреестр. Для этой процедуры покупателю нужно будет предъявить уже перечисленные выше документы: паспорт, согласие супруга или брачный договор, а также квитанцию об оплате госпошлины. К ним прибавляется специальное заявление и сам ДДУ.
Покупка квартиры с использованием счетов эскроу
С 1 июля 2019 года в России стало обязательным использование эскроу-счетов. Это специальные счета в банках, которые используются для расчетов между дольщиками и девелоперами. Их особенность заключается в том, что до момента сдачи дома в эксплуатацию деньги хранятся в финучреждении и не поступают на счет застройщика. Компания получает средства только после введения объекта в эксплуатацию в установленный проектной декларацией срок. Такой механизм помогает защитить финансы дольщика: если строительство не завершено вовремя, деньги со счета возвращаются покупателю квартиры. При этом забрать вложенные средства в любой момент не получится, такая возможность предусмотрена только в случае нарушения застройщиком зафиксированных в договоре условий.
Для того, чтобы заключить сделку с использованием счета эскроу, покупателю понадобятся паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Между застройщиком, дольщиком и банком заключается специальный договор, после чего финучреждение переводит средства на эскроу-счет.
Открытие и обслуживание такого счета для покупателя недвижимости осуществляется бесплатно.
Отметим, что, если квартира приобретается в ипотеку, и застройщик нарушил условия договора, покупатель сможет вернуть только сумму, равную стоимости жилья. Таким образом, проценты по кредиту вернуть не получится.
Регистрация квартиры
Когда дом сдан в эксплуатацию, покупатель принимает квартиру и начинает процедуру оформления прав собственности на нее. Это последний шаг, после которого дольщик становится полноправным владельцем недвижимости.
Для того, чтобы регистрация квартиры была возможна, застройщик оформляет кадастровый и технический паспорта. Их составление может занять до 4 месяцев. Покупателю для регистрации прав на квартиру предоставлять данные бумаги не нужно, соответствующее ведомство самостоятельно проверит их наличие у застройщика.
Зарегистрировать квартиру можно в МФЦ или на сайте Росреестра. Для этого покупателю предстоит уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей и собрать еще один пакет документов:
- паспорт будущего собственника;
- технический паспорт объекта;
- договор долевого участия;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию (чаще всего его предоставляет застройщик);
- акт приема-передачи квартиры;
- заявление на регистрацию прав собственности.
Если квартира покупается в ипотеку, к этому списку прибавляются:
- кредитный договор;
- закладная из банка – она свидетельствует о залоге по кредиту.
Обычно процедура регистрации длится до 9 дней. Документальным подтверждением прав собственности является выписка из ЕГРН.
Теперь, когда вы знаете, как происходит покупка квартиры в строящемся доме, можно смело искать понравившуюся новостройку. Сделать это можно на нашем сайте: в каталоге «Метра квадратного» представлены все актуальные жилые проекты от надежных застройщиков.
Для риелторов доступна партнёрская программа по продаже недвижимости – заключите договор, чтобы стать нашим партнёром и получать комиссию.
