Покупка ипотечной квартиры

Можно ли купить квартиру, на которую уже взята ипотека? Отвечаем в нашей статье

Довольно часто потенциальные покупатели напрочь не желают иметь ничего общего с «чужими» долгами из-за страха, что обременения могут лечь на их плечи. Следует отметить, что процесс покупки ипотечных квартир давно отработан, и установлены общие алгоритмы данной процедуры. Единственным нюансом является то, что подобная сделка будет проходить дольше. К тому же несомненным преимуществом покупки ипотечной квартиры является то, что ввиду наличия долгов можно запросить у продавца немалую скидку. Исходя из этого, подобная покупка может оказаться еще более выгодной, нежели приобретение обычной недвижимости по стандартному алгоритму. Поговорим детально обо всех нюансах и возможных рисках.

Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке?

Ипотечная квартира до момента полного погашения кредита заемщиком находится в залоге у банковского учреждения. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Исходя из этого, владелец не имеет права на законных основаниях проводить какие-либо операции с объектом недвижимости без наличия разрешения держателя залога. В противном случае переход прав собственности на объект в Росреестре не регистрируется. Это вовсе не означает, что приобрести или реализовать квартиру, на которую не выплачен кредит, нельзя. Просто подобная процедура будет проходить сложнее, чем обычно, и займёт больше времени.

Чтоб исключить риск попадания к мошенникам, нужно придерживаться определенных правил. Не стоит забывать, что до того момента, как обязательства по кредиту не будут погашены в полном объеме, владельцем недвижимости является вовсе не продавец, а банк, выдавший кредит на приобретение объекта. Продавец может стать полноправным владельцем только после того, как ипотека будет полностью погашена. Поэтому нужно выполнить несколько действий:

Изначально покупателю нужно обратиться в Росреестр с целью получения корректной и достоверной информации о квартире и её нынешнем собственнике. Это позволит убедиться в том, что вся предоставленная документация в полном порядке.
Если с документами всё хорошо, следующий шаг – закрытие ипотеки владельца квартиры. Для этого потребуется заключить договор купли-продажи. В документе важно прописать, что нынешний собственник недвижимости после того момента, как его заем будет полностью погашен, обязуется реализовать квартиру. Это позволит избежать рисков, ведь теоретически покупатель может передумать заключать основной договор после закрытия кредита.
После выплаты долга в банке,продавцу предоставляется закладная, снимающая обременение на квартиру.
На финальном этапе заключается основной договор купли-продажи, после которого права собственности переходят к новому владельцу.

Если на первый взгляд покупка квартиры, которая находится в залоге банковской организации, кажется рискованным мероприятием, предполагающим множество сложностей, то по факту – это стандартная сделка для вторичного рынка недвижимости. Её дополняют только процедуры погашения займа банку предыдущего владельца. Отличным решением будет обратиться к опытному риелтору с хорошей репутацией. Это позволит избежать рисков встречи с аферистами и не потерять собственные деньги. Специалист ввиду опыта и квалификации сможет провести подобную сделку в максимально короткие сроки.

Этапы приобретения объектов недвижимости аналогичны, покупке обычной квартиры. Алгоритм предполагает несколько обязательных действий:

Изначально покупателю предстоит подобрать предложение, которое будет соответствовать его требованиям и предпочтениям. При выборе ипотечной квартиры также важно, чтоб устраивали такие аспекты, как состояние дома, подъезда и численность комнат.
Далее предстоит встреча с продавцом для проведения осмотра объекта и обсуждения всех интересующих нюансов.
После этого покупатель проверяет чистоту недвижимости с юридической точки зрения. При покупке ипотечной квартиры следует ознакомиться с домовой книгой и убедиться в том, что в ней не прописаны третьи лица, подтвердить дееспособность продавца. Таким образом, можно перестраховаться от возникновения неприятных рискованных ситуаций.
Если при прохождении предыдущих трех этапов никаких нареканий не возникло, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.
После заключения основного договора последует его регистрация в Росреестре. В результате проведенной сделки права собственности на квартиру переходят к покупателю.

При проведении осмотра также важно ознакомиться с техническим паспортом квартиры. После этого необходимо провести сверку планировки, которая указана в документации, с той, которая имеется в реальности. Если вы заметите какие-либо расхождения, следует запросить данные относительно законности проведенной перепланировки. Данный документ выдается в Бюро технической инвентаризации. Это довольно важный момент, ведь при покупке квартиры с планировкой, которая не была узаконена, не исключено, что нового владельца могут обязать вернуть первозданный вид квартиры. Помимо этого, придется заплатить внушительный штраф.

Немаловажную роль играет техническо-санитарное состояние жилплощади. Проверить нужно несколько моментов:

Осмотрите стены, потолки и полы – насколько они ровные, на предмет отсутствия грибка. От этих аспектов будет напрямую зависеть стоимость проведения ремонта в новой квартире.
Убедитесь в отсутствии трещин и сколов. Это свидетельствует об аварийности дома. Соответственно, приобретать недвижимость в таких сооружениях довольно рискованно.
Важно удостовериться в отсутствии сложностей с открытием окон и дверей. Как и в первом пункте, от работоспособности этих элементов будет зависеть сумма, которую потребуется вложить в жилплощадь.
Узнайте, насколько бесперебойно работают системы коммуникаций – водопровод, газопровод, электричество и отопление. Возможны ли сбои, насколько часто они случаются. Это напрямую влияет на комфорт во время проживания.
Не поленитесь пообщаться с соседями. Мало кто из владельцев честно расскажет обо всех недочетах реализуемой квартиры. А вот соседи с огромным удовольствием поведают вам про протекание крыши или про буйных наркоманов из квартиры напротив. Такие источники информации игнорировать не стоит.

Помимо вышеперечисленных аспектов, на комфортное проживание оказывает немалое влияние внешняя и внутренняя инфраструктура. Если в семье покупателя проживают маленькие дети, стоит позаботиться о наличии вблизи школ и детских садов. Также для удобства жильцов важны такие моменты, как расположение в пешей доступности продуктовых супермаркетов, поликлиник, районных администраций. Даже если вы планируете перемещаться по городу на собственном автомобиле, не стоит игнорировать необходимость наличия возле дома хотя бы одной остановки общественного транспорта. Владельцам личных транспортных средств стоит также обращать внимание на наличие парковок возле дома.

Покупка ипотечных квартир не представляет собой каких-либо серьезных рисков для покупателя. Поэтому причин опасаться приобретения объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, нет.

Почему продают квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ипотечная квартира может отойти банку в судебном порядке по причине того, что заемщик задерживал выплаты согласно кредитному договору. В результате владелец продает объект недвижимости через публичные торги. Подобные ситуации для современного рынка недвижимости вполне привычны. Однако если владелец самостоятельно принимает решение о продаже квартиры, потенциальные покупатели нередко к этому относятся с долей подозрений. Причин для продажи может быть множество:

Владелец решил переехать в другой город по работе, и квартира больше не нужна.
Продавца интересует покупка квартиры с большей квадратурой из-за появления нового члена семьи.
Супруги при разводе хотят закрыть кредит, поделив деньги за недвижимость между собой.
Ввиду смены финансовых обстоятельств заёмщик попросту может не справляться со своими долговыми обязательствами и принимает решение продать квартиру до момента, когда ситуация станет критической.

Сегодня в России около половины сделок купли-продажи недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Соответственно, стремительно увеличивается численность квартир, заложенных банком. Поэтому не стоит относиться к этому вопросу с излишней настороженностью.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке?

При продаже квартиры банковской организацией на публичных торгах покупатели могут рассчитывать на вполне ощутимые скидки. Квартиры являются непрофильным активом для банков. По этой причине они попросту стараются как можно быстрее избавиться от них, вернув свое. поэтому на аукционах квартиры порой представлены по цене ниже рыночной. Это часто привлекает потенциальных покупателей, желающих приобрести бюджетное жильё.

Если говорить о продаже объекта недвижимости владельцем, необычайно низкую стоимость ожидать не стоит. Однако покупка квартиры в ипотеке предполагает наличие некоторых дополнительных хлопот. Поэтому, чтобы мотивировать вас на покупку недвижимости с обременением, возможна некоторая скидка.

При этом не стоит забывать основные факторы, влияющие на ценообразование. Речь идет о площади, местонахождении квартиры, ее классе, наличии транспортной развязки и особенностей внутренней и внешней инфраструктуры. Даже в случае присутствия обременения квартира бизнес-класса не может стоить дёшево. Все равно в качестве основного ориентира выступают среднерыночные цены. Но всё-таки немного снизить ценник можно.

Как купить квартиру, обременённую залогом?

К большому сожалению многих граждан, банки решения принимают по-разному. И этот факт не стоит недооценивать. В некоторых отделениях не только можно без проблем получить согласие на продажу, но и рассчитывать на помощь в оформлении сделки. Однако другие банки могут отказаться принимать участие в подобных соглашениях. Заставить финансовое учреждение невозможно, поэтому согласие на продажу или отказ полностью на его усмотрении. Покупка ипотечной квартиры, исходя из условий каждой конкретной сделки, возможна несколькими способами. Рассмотрим их более детально.

Купля-продажа с погашением кредита во время сделки

Для проведения подобных сделок следует изначально получить согласие от финансового учреждения, где был взят кредит. Приобретение недвижимости за наличные денежные средства является наиболее безопасным вариантом. В таком случае защищены все участники – не только покупатель, но и банк. Рассмотрим на примере предполагаемый алгоритм действий.

Квартира продается за 3 миллиона рублей. В финансовой организации было получено согласие на сделку, определена сумма долга перед банком, который остался. Он составляет 500 тысяч рублей. Дальнейший алгоритм действий:

С целью проведения расчетов используется две ячейки. Перед тем, как приступить к подписанию договора купли-продажи, покупатель закладывает в них деньги. Соответственно, в одну он положит 500 тысяч рублей, а во вторую – 2,5 миллиона.
В документации на ячейки предстоит детально прописать, кто и когда сможет забрать купюры.
После того, как договор был подписан, и согласно действующему законодательству, были переданы права собственности на недвижимость в Росреестре, финансовое учреждение может получить из своей ячейки 500 тысяч, а продавец из своей – 2,5 миллиона.
Покупателю же предоставляется закладная, позволяющая снять обременения. В случае срыва сделки покупатель может вернуть свои деньги, при этом остальные участники останутся в прежней ситуации.

В некоторых случаях деньги вносятся не с использованием ячейки, а сразу в банк. Независимо от выбранного способа платежа, финансовая организация все равно максимально активно принимает участие в процессе купли-продажи квартиры, находящейся в залоге.

Продажа квартиры с переуступкой долга

Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.

Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.

Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:

Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.

Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.

Покупка квартиры с возможностью досрочного погашения

Подобные сделки заключаются, когда банковская организация не дает согласия на реализацию квартиры, и покупателю предстоит покупать недвижимость за наличные. Также покупатель может получить займ совершенно в другом банке. Несмотря ни на что, платежи по кредиту предстоит вносить покупателю. Исходя из этого, он должен располагать суммой, равной остатку долга владельца перед банком. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцу перечисляется сумма средств для закрытия ипотеки. Алгоритм следующий:

Стороны, принимающие участие в сделке, после того, как был подписан предварительный договор на покупку недвижимости, должны обратиться в финансовое учреждение. С собой продавцу нужно иметь гражданский паспорт и договор заключения кредита.
На кассе потенциальный покупатель передаёт деньги сотруднику банка. По итогу продавец получает квитанцию о перечислении средств на счёт.
Продавцу нужно написать заявление для получения справки про отсутствие задолженности. В одних финансовых учреждениях этот документ выдается сразу, а в других может потребоваться подождать до двух недель. Сроки отличаются ввиду того, что некоторые банки дополнительно к справке прикладывают закладную на квартиру (находящуюся не в стенах финансового учреждения, а в депозитарии).
После того, как деньги получены, покупателю предоставляется расписка (заверенная нотариусом) в получении средств. Если нотариус к сделке не привлекался, продавцу потребуется написать документ от руки, указав свои паспортные данные и получение установленной суммы задатка для последующей продажи объекта недвижимости.

После этого с недвижимости снимаются все обременения, и продажа осуществляется по стандартному алгоритму (как будто квартира продается без залога).

Для покупателя этот вариант более рискованный, ведь передача денег осуществляется по договору, не подлежащему регистрации в Росреестре. Если посмотреть на ситуацию с другой стороны, теоретически не стоит списывать со счетов, что продавец может попросту отказаться от регистрации основного договора купли-продажи в Росреестре. В результате получение внесенной суммы денег возможно только в судебном порядке.

Не существует никаких запретов относительно покупки ипотечной квартиры. Просто покупателю предстоит пройти более сложную процедуру. Самым безопасным вариантом будет приобретение недвижимости с согласия банковского учреждения и при его участии. Таким образом, исключены риски мошенничества. Однако важно проверить квартиру так же, как и обычную, без обременений. Важно тщательно осмотреть состояние жилья (работу коммуникационных систем, не протекает ли крыша), ознакомиться с выписками из домовой книги (убедиться в том, что в квартире не прописаны третьи лица), получить выписку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, важно ознакомиться с документом, подтверждающим согласие на проведение сделки купли-продажи органов попечительства.

Создано: 27 сентября 2021