Как узнать историю квартиры перед покупкой

Чтобы убедиться в чистоте сделки

Бывает, что сделка с жильём идёт гладко — пока не выясняется, что в квартире прописан двоюродный брат продавца. Или что на ней висит сто тысяч долга за капремонт. Рассказываем, как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не столкнуться с такими сюрпризами, и чем поможет Защита сделки от М2.

Зачем проверять историю квартиры

У любого жилья на вторичке есть история. Его могли продавать другим людям, прописывать там жильцов, получать в наследство. Все эти события стоит выяснить до сделки — иначе можно столкнуться с целым рядом рисков.

Отказ в регистрации права собственности. Например, если выяснится, что на квартире арест или другое обременение, Росреестр не зарегистрирует сделку. Покупатель не сможет стать владельцем жилья.
Необходимость выплачивать чужие долги. Задолженность по коммуналке не переходит к новому владельцу. А вот долг по взносам на капремонт — да. Ведь он привязан к квартире, а не к её собственнику.
Вынужденное соседство. В квартире могли остаться прописанные жильцы. В том числе те, у кого есть пожизненное право проживания, — их нельзя выписать даже по суду. Придётся делить квартиру с чужими людьми.
Суды с другими претендентами. Например, если квартира наследная, после сделки могут объявиться родственники покойного и потребовать свою долю. С ними придётся судиться — с неизвестным результатом.

Это ещё не всё. Существует много рисков, которые не помешают купить жильё, но серьёзно усложнят быт. Например, можно обнаружить, что в соседней квартире живёт человек с зависимостями. Или что в доме водятся тараканы.

Проверка квартиры перед покупкой нужна, чтобы избежать таких неприятных сюрпризов. Так можно заранее убедиться, что с жильём всё в порядке, и не рисковать при сделке.

Что можно узнать в открытых источниках

Проверить некоторые вещи можно самостоятельно. Это информация, которая есть в открытом доступе: чтобы её получить, не нужно просить собственника. Вот что это за сведения.

Данные о долгах и банкротствах

Это скорее относится к проверке собственника, но частично затрагивает и квартиру. Ведь если человек скоро обанкротится, его сделки за последние годы могут признать недействительными. А если у него есть долги, на квартиру могут наложить арест.

Проверить наличие долгов можно с помощью открытого Банка данных исполнительных производств. Нужно ввести ФИО владельца квартиры, дату рождения и регион проживания. Лучше искать по всем регионам сразу: человек мог набрать кредитов и в другом городе. Система покажет, открывали ли когда-то на имя такого человека исполнительное производство из-за долгов. Будьте внимательны: если ФИО распространённые, есть риск перепутать человека с его полным тёзкой.
Проверить собственника на банкротство поможет сервис Федресурса. Там собрана информация обо всех людях, в отношении которых идёт дело о банкротстве. Нужно ввести только имя или ИНН собственника.

Сервис Федресурса показывает информацию и о физлицах, и о компаниях в одном окне

Наличие споров по объекту в суде

Во время проверки квартиры стоит посмотреть, не судился ли кто-то из-за неё. Если по жилью уже были споры, в них могут втянуть и покупателя. А этого хотелось бы избежать. Информацию о судах публикуют на официальных сайтах:

При проверке объекта недвижимости нужно проверить историю судебных споров по тому району, где он находится.
Если проверяют продавца — нужно проанализировать сайты судов всех районов, где он жил.

Адрес дома, как правило, не пишут в судебных решениях — данные обезличивают перед публикацией. Но можно косвенно догадаться, например по именам, которые фигурируют в деле.

Не всегда наличие судов в прошлом — повод насторожиться. Нужно обязательно прочесть сам документ и разобраться, о чём был спор. Например, если в квартире просто жил свидетель по какому-то делу, всё нормально. А если спор идёт о праве собственности или проживания в квартире — это уже более рискованная ситуация для покупателя.

Если собирать информацию о доме вручную не хочется — можно отдать это профессионалам. Юристы Защиты сделки проверят квартиру и собственника и вынесут вердикт, стоит ли покупать объект. А ещё дадут советы, как именно обезопаситься при оформлении сделки, и гарантируют защиту права собственности на срок от 10 лет.

События из прошлого

О некоторых вещах не пишут в открытых источниках, но узнать о них всё ещё можно. Например, расспросить соседей. Если в прошлом с квартирой что-то происходило, есть вероятность, что жители дома это запомнили. К примеру:

если в прошлом за квартиру судились, накладывали на неё арест, то соседи могли столкнуться с приставами или увидеть опечатанную дверь;
если у квартиры часто менялись собственники, жители лестничной клетки могли заметить: каждый год в ней живёт новый человек;
если в квартире был пожар или затопление, совершили какое-то преступление — вероятно, это затронуло и соседей, они должны такое помнить.

Не все подобные ситуации — причина отказаться от сделки. Но если вы хотите перестраховаться или вам важна какая-то деталь, лучше спросить заранее. Ведь много кто не хочет, например, жить в квартире, которой когда-то владел человек с зависимостью.

Как проверить историю квартиры с помощью собственника

Во время проверки недвижимости важно проанализировать документы о ней. Чаще всего доступ к ним есть только у владельцев. Поэтому, чтобы узнать нужную информацию, надо попросить собственника поделиться документами. Если он согласен — проверить историю квартиры можно такими способами.

Анализ правоустанавливающих документов

Такие документы показывают, на каком основании человек стал собственником квартиры. Это может быть договор купли-продажи или ДДУ, договор дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее. Покупателю стоит:

проверить, совпадает ли информация в документе с тем, что говорит продавец;
запросить информацию о прошлых правоустанавливающих документах, если квартира переходила из рук в руки несколько раз.

Марина покупала квартиру у мужчины, который получил её в наследство. До этого квартира принадлежала его матери — она купила её десять лет назад.

Чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, Марина попросила не только документы о наследстве, но и старый договор купли-продажи. Информация в обоих документах совпала с тем, что рассказывал о квартире собственник. Поэтому Марина спокойно приняла решение о покупке.

Получение выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

Выписка — один из важнейших документов для проверки. В ней есть подробная информация о жилье и его владельце. Документ помогает:

проверить право собственности — действительно ли квартира принадлежит продавцу;
узнать об обременениях — есть ли на квартире арест, залог или ещё какие-то ограничения.

Получить выписку с информацией о собственнике может только он сам. Если её запросит другой человек, данных о владельце в ней не будет. Поэтому заказывать документ нужно через продавца. Желательно получить свежую выписку незадолго до сделки, чтобы информация в ней точно была актуальной.

Проверка выписки о переходе прав собственности

Это ещё один документ из ЕГРН. Он показывает историю объекта недвижимости: кому и когда принадлежало жильё. Из выписки можно узнать:

когда право собственности перешло к следующему владельцу;
какие документы подтверждают переход прав;
кто владел квартирой в прошлом — если данные об этом не закрыты;
на каком основании её получил прошлый владелец — купил, приватизировал и так далее; правда, это фиксируют не во всех выписках.

Информацию полезно сравнить с тем, что написано в правоустанавливающих документах от продавца. Если всё совпадает — значит, история прав на квартиру прозрачная. Тогда ниже риск, что возникнут неожиданные споры о праве собственности.

Заказ выписки из домовой книги

В некоторых регионах вместо неё сейчас используют единый жилищный документ (ЕЖД). Оба вида документов показывают, кто зарегистрирован в квартире. Если там ещё остались жильцы — стоит попросить собственника выписать их до продажи.

Так может выглядеть выписка из домовой книги. Получить её можно в паспортном столе, в МФЦ или на региональном портале Госуслуг. Источник

Даниил покупал квартиру, продавец которой уверял: в ней никто не прописан. Но Даниил решил перестраховаться и попросил собственника заказать выписку из домовой книги. Оказалось, в квартире по-прежнему зарегистрирована сестра продавца, которая давно живёт за рубежом. Продавец просто забыл, что она не сменила прописку.

Когда собственник выписал сестру из квартиры, Даниил оформил с ним сделку. Право собственности успешно перешло к нему.

Проверка долгов по коммунальным платежам

Узнать, есть ли на квартире задолженность, можно несколькими способами:

посмотреть в личном кабинете собственника в системе ГИС ЖКХ;
посмотреть в аккаунте собственника на сайте ЕИРЦ — расчётного центра, который заведует платежами;
запросить информацию у управляющей компании, ТСЖ или ЕИРЦ.

Информацию может получить только владелец квартиры. Постороннему человеку её не выдадут. Так что можно попросить собственника авторизоваться в личном кабинете и показать историю платежей. Или запросить у него свежую справку о состоянии лицевого счёта — её может выдать ЕИРЦ, УК или ТСЖ.

Что делать, если какая-то информация неизвестна

Не всегда сведения получается узнать самостоятельно. Документы могут быть утеряны, а информацию в открытом доступе не всегда легко найти. Это не значит, что от проверки нужно отказаться. Есть несколько способов решения проблемы:

договориться с опытным риелтором или юристом, чтобы тот проверил известные данные и дал совет, где и как искать неизвестные;
обратиться в Росреестр, чтобы восстановить утерянные документы;
заказать Защиту сделки от М2, чтобы наши юристы проанализировали известную информацию и учли риски.

С Защитой сделки вы можете быть спокойны при покупке квартиры. Наши юристы проверят всю доступную информацию и дадут рекомендации, как проводить сделку. А если в следующие 10–30 лет обнаружатся скрытые риски, юристы М2 защитят право собственности покупателя в суде.