Как сделать видеофиксацию сделки с недвижимостью

Зачем снимать сделку на видео

Даже если всё кажется идеальным, после сделки многое может пойти не так. Например, продавец решит, что его обманули, или объявятся другие люди, которые претендуют на жильё.

Такие ситуации обычно разрешают в суде. А значит, покупателю придётся доказывать, что он добросовестно и честно приобрёл недвижимость. Так он повысит шансы отстоять свою позицию и не потерять квартиру.

Видеофиксация сделки с недвижимостью — одно из доказательств, способных помочь покупателю, если дело дойдёт до суда. Он сможет показать видео, которое отчётливо демонстрирует:

• продавец знал, что делает, а не был введён в заблуждение;
• стороны добровольно подписали документы — их никто не принуждал;
• сделку провели легально и по согласию сторон.

Но чтобы видео смогло доказать слова покупателя, важно снять его правильно. Как это сделать — давайте разбираться.

Как подготовиться к видеофиксации

Оборудование. Перед тем как включать запись, проверьте: точно ли камера работает как надо, чёткая ли картинка, включён ли звук. Чем лучше качество видео, тем понятнее будет, что на нём происходит. Стоит учесть и другие моменты:

• Настроить максимально возможное качество видео. Желательно — FullHD или выше. Так будет меньше сомнений, что на видеозаписи действительно продавец и покупатель.
• Снимать в вертикальной ориентации. Так в кадр попадёт большая часть тела человека, и будет проще подтвердить, что это и правда он.
• Расположить камеру на уровне глаз. Главное, что нужно захватить на видео, — лицо и верхнюю часть тела. А при таком положении камеры они видны лучше всего.
• Проверить микрофон. Он не должен за что-то цепляться или фонить, чтобы на записи не было посторонних шумов.
• Отключить фильтры. Если снимаете на телефон или планшет, убедитесь, что у камеры отключены эффекты, меняющие внешность. Даже такие простые, как ретушь морщин.

Стоит заранее сделать короткую пробную запись: снять видео на несколько секунд, сказать что-то в камеру, чтобы проверить, как работает звук.

Место съёмки. Проводить видеофиксацию лучше в тихом, хорошо освещённом месте с хорошей шумоизоляцией. Важно, чтобы от процесса сделки ничего не отвлекало: никаких лишних предметов или посторонних звуков. А выступающих, наоборот, должно быть хорошо видно и слышно. Вот как можно этого добиться:

• Отключить технику — источник звуков. Например, стоит выключить телевизор и перевести телефоны всех участников в беззвучный режим.
• Закрыть окна и двери. Или снимать в помещении без окон. Главное — чтобы не было слышно голосов с улицы или из других комнат.
• Убрать посторонних из кадра. Пусть на видео присутствуют только участники сделки — без других людей или животных.
• Настроить свет. Он должен падать на говорящего так, чтобы было хорошо видно лицо и фигуру. Желательно разместить источник света перед его лицом или чуть сбоку.
• Не допустить засветки. За спиной человека не должно быть источников света — окон или ламп. Иначе его лицо окажется в тени.

Документы. Их стоит положить рядом ещё до начала съёмки. Возможно, во время записи понадобится сообщить какую-либо информацию из документов. Например, номер и дату заключения.

Можно заранее составить шпаргалку с важной информацией и держать её поблизости, когда начнётся запись. Это поможет не запутаться во время съёмки.

Какие вопросы задать во время видеофиксации сделки

Задача видеозаписи — подтвердить, что стороны действовали добровольно и понимали, что делают. Доказательством будут служить слова самого продавца: покупатель задаст ему вопросы, а тот ответит под запись. Вопросы лучше подготовить заранее, выписать на лист бумаги или распечатать. Спрашивать нужно об основных рисках, из-за которых сделки оспаривают чаще всего. Например, эксперты Защиты сделки от М2 рекомендуют задавать такие вопросы:

• Добровольно ли вы действуете? Не принуждает ли вас кто-нибудь?
• Ваше решение продать квартиру полностью осознанное? Это ваше собственное, самостоятельное решение?
• Кто и как помогал вам принять решение о продаже этой квартиры?
• Советовал ли вам кто-то продать эту квартиру? Или, возможно, как-то пытался повлиять на ваше решение?
• Каким образом вы планируете использовать деньги от продажи недвижимости? Есть ли у вас планы передать их кому-то ещё, например родственникам, знакомым или компаниям?
• Обращались ли к вам в последнее время какие-либо люди, которые предлагали помочь в продаже недвижимости? Не предлагали ли вам инвестировать, вложить во что-то средства? Не говорили, что вашему имуществу или сбережениям что-то угрожает?
• Вы знакомы с распространёнными схемами мошенничества при продаже недвижимости? Рассказывал ли вам об этих рисках нотариус, риелтор или регистрирующий орган?
• Звонили ли вам в последние три месяца люди, которые представлялись сотрудниками правоохранительных органов, Росфинмониторинга, Роскомнадзора или других государственных структур?
• Есть ли у вас в собственности другая недвижимость, где вы могли бы проживать после сделки?

Большинство этих вопросов нужно, чтобы прояснить, точно ли человек действует сам, а не под влиянием мошенников или кого-то ещё. Спросить о другой недвижимости тоже важно. Риск для покупателя будет ниже, если квартира не единственная у продавца.

Как сделать видеофиксацию сделки с недвижимостью: пошаговая инструкция

Структура видео довольно простая: участники сообщают, что согласны провести сделку, показывают документы, затем продавец отвечает на вопросы. Рассказываем по шагам, что и как сделать, чтобы обезопасить сделку и не забыть ничего важного.

1. Включить запись и сообщить дату и время

Когда начнётся видео, первым делом нужно показать, когда и во сколько его снимают. Это можно сделать двумя способами:

• Включить отображение даты и времени в настройках камеры. Тогда информация сразу появится на экране и запишется вместе с картинкой.
• Озвучить дату и время лично. Это может сделать тот, кто снимает видео, или человек на нём — продавец.

Для надёжности можно совместить оба способа. Главное — чтобы информация из настроек камеры и слова людей на видео не противоречили друг другу.

2. Представиться

Это должны сделать все участники сделки: и продавец, и покупатель. Если вместо кого-то из них выступает доверенное лицо, оно должно представить двух человек: себя и своего доверителя.

1. Сначала участник сообщает своё полное ФИО, дату рождения.
2. Затем называет адрес объекта недвижимости, который участвует в сделке.
3. Одновременно с этим или сразу после он может показать разворот своего паспорта с личными данными.

Убедитесь, что информация на странице документа хорошо видна на видео. Можно поставить за камерой человека, который проверит, что всё записалось как следует.

Паспорта печатают на ламинированной бумаге с голографическими штампами, и на камеру их страницы могут бликовать. Из-за этого текст и фото владельца может быть плохо видно — обязательно проверьте, что это не так.

3. Озвучить цель записи и получить согласие участников

По закону видео можно использовать как доказательство, если все его участники знали, что их записывают. Поэтому важно зафиксировать на видео: люди в курсе и не против записи.

1. Сначала говорящий озвучивает, что разговор записывается. Затем рассказывает, с какой целью: подтвердить, что продавец совершает сделку осознанно и по своей воле.
2. После этого продавец и другие участники дают согласие на то, чтобы их ответы записали на видео. Его важно озвучить вслух, а не просто кивнуть.

4. Показать оригиналы документов — при желании

Сейчас это не требуется. Есть инициатива, по которой видеофиксация может стать обязательной — возможно, по её условиям документы всё же придётся показывать. В любом случае вы можете продемонстрировать их на видео заблаговременно, чтобы подстраховаться.

В списке бумаг может быть договор купли-продажи, соглашение об авансе или задатке, документ о медицинском освидетельствовании продавца. И обязательно доверенность, если сделку проводят по ней.

При видеофиксации документов важно учесть несколько моментов:

• показывать бумаги крупным планом;
• следить, чтобы в кадр попали все важные реквизиты;
• проверять, чтобы текст был в фокусе и не размывался.

Лучше всего проговорить реквизиты ещё и вслух, а не только показать на видео. Так информация о них продублируется: её будет и видно, и слышно.

5. Задать вопросы и записать ответы

Наконец, записывающий — обычно это покупатель — начинает задавать вопросы. Список с ними нужно держать рядом, чтобы не сбиваться, говорить чётко и ясно. В кадре при этом должен быть только продавец, который отвечает на вопросы.

Чтобы ответы получились чёткими и понятными, стоит придерживаться нескольких правил:

• Задавайте вопросы по очереди — не путайтесь и не перескакивайте с одного на другой.
• Не перебивайте говорящего — выдерживайте паузу после каждого вопроса и переходите к следующему, только когда человек полностью ответит на прошлый.
• Получайте ответ на каждый вопрос — если продавец путается и не может сказать точно, переспросите его и добейтесь чёткого ответа.
• Уточняйте детали — если что-то в ответе продавца смущает, можете расспросить его подробнее.

Пример ситуации

При ответе на вопрос: «Как вы планируете использовать деньги?» — продавец замялся. Покупатель переспросил его ещё раз, но в чуть другой формулировке: «Что вы планируете делать с деньгами, когда продадите квартиру?».

Продавец ответил, что планирует их вложить. Покупатель насторожился и задал уточняющий вопрос: куда тот планирует вкладывать средства. Продавец сообщил, что завёл вклад в крупном банке во время личного визита в отделение. Такую информацию можно подтвердить в случае сомнений.

Если бы продавец не ответил на вопрос, а позже отправил деньги мошенникам, право собственности покупателя оказалось бы под угрозой. Но так стороны смогли подтвердить намерения продавца.

Что делать после видеофиксации

После записи видео стороны могут проводить сделку. Лучше всего — чтобы между видеофиксацией и самой куплей-продажей прошло минимум времени. Но покупателю не стоит забывать о видео, как только он подпишет документы. Важно сохранить его и держать в надёжном месте:

• Не оставлять только в памяти камеры. Так запись слишком легко потерять. Лучше сразу скопировать её в другое место: на жёсткий диск или флешку.
• Хранить в нескольких местах. Например, по одной копии в памяти компьютера, телефона, на флешке и в облачном хранилище. Даже если что-то одно откажет — останутся остальные копии.
• Не удалять раньше срока. Держать запись у себя стоит минимум 3 года после сделки — обычно столько составляет срок исковой давности. По возможности стоит сохранить видео и на больший срок.
• Отправить юристу, если возникнут проблемы. Если продавец подал в суд, нужно сразу же передать видеозапись специалисту, который будет защищать ваши права.

Если вы хотите, чтобы сделка прошла безопасно, можете обратиться к помощи наших юристов — заказать Защиту сделки от М2. Мы проверим объект и продавца, дадим рекомендации о проведении сделки и защитим покупателя в суде — поможем сохранить право собственности, если что-то пойдёт не так. В том числе если продавец действует не по своей воле или под влиянием мошенников.

Список источников

• Статья 55 ГПК РФ. Доказательства
• Как провести видеофиксацию опроса о намерениях продавца недвижимости? Метр квадратный
• В Госдуме предложили ввести видеофиксацию сделок с недвижимостью. Ведомости