Что изменилось в семейной ипотеке
Раньше льготная ипотека действовала только на новостройки, земельные участки и частные дома. Но государство учло, что в некоторых городах строящихся многоквартирных домов или совсем нет, или их возводят слишком медленно. Поэтому с 1 апреля семьи получили возможность взять кредит и на вторичку.
Условия семейной ипотеки на вторичное жильё в 2025 году такие же, как и для новостроек: те же процентная ставка, размер первого взноса и сумма кредита. Правда, в будущем ситуация может измениться. В Госдуме обсуждают нововведение: увеличивать или уменьшать процент в зависимости от количества детей. То есть:
- семьи с одним ребёнком будут платить по ипотеке 10–12%;
- с двумя детьми — 6%;
- с тремя и более детьми — 4% или даже меньше.
Но пока это не приняли, и условия семейной ипотеки — и на вторичное жильё, и на первичное — остаются прежними.
Если квартира стоит дороже лимита, можно оформить комбо-ипотеку: часть кредита взять по льготной ставке, а остаток — по рыночной. Недавно рыночную составляющую ставки разрешили снижать, когда уменьшается ключевая ставка
Требования к заёмщикам по семейной ипотеке в целом тоже не изменились. Но с 1 февраля 2026 года её можно получить только один раз на всю семью.
Например, если жена уже оформляла льготу, муж не сможет взять вторую семейную ипотеку на своё имя. А раньше мог, и некоторые семьи пользовались льготной ставкой дважды.
Ещё к кредиту запретили привлекать третьих лиц, например созаёмщиков, которые не входят в семью. А вот муж и жена теперь будут созаёмщиками в обязательном порядке, кроме случаев, когда один из супругов — иностранец. При разводе они оба понесут совместную ответственность за кредит.
Новые правила будут действовать и для новостроек, и для вторичного жилья. А в остальном условия семейной ипотеки на вторичку остались такими же.
При этом купить вторичку можно не везде, а только в определённых городах. Далее разбираемся, в каких именно.
Условия выдачи семейной ипотеки на вторичное жильё
Покупка вторичного жилья по семейной ипотеке доступна не везде — не в каждом городе или доме. Разбираемся, где и как её можно получить.
В каких городах действует семейная ипотека на вторичку
Есть несколько условий, которые должен выполнять город, где семья планирует купить квартиру.
- Это должен быть именно город. Если жильё находится в деревне или посёлке городского типа — программу использовать не получится.
- Московская и Ленинградская области не подходят — они не участвуют в программе.
- В городе должны строить не больше двух многоквартирных домов, не считая недостроев и замороженных проектов.
Список таких городов есть на сайте ДОМ.РФ. По нему банки принимают решение при выдаче семейной ипотеки на вторичное жильё.
В апреле 2025 года в список занесли 901 город, но уже в июле его откорректировали. В актуальном перечне городов меньше: 884. А в январе 2026 года будет новый пересмотр.
У семей, в которых есть минимум двое несовершеннолетних детей, но они уже старше 7 лет и без инвалидности, список доступных городов ещё уже. Выбирать квартиры можно только в 35 регионах с медленным строительством или в городах с маленьким населением — до 50 тысяч человек. При этом они не должны быть на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей.
Расширять списки Госдума пока не планирует. Хотя такие предложения были, их раскритиковали. Причина в том, что государство хочет поддержать рынок новостроек. А возможность покупать вторичку даёт только там, где нельзя купить квартиру от застройщика.
Каким должно быть вторичное жильё для семейной ипотеки
Для программы подойдёт не любая квартира. Идея семейной ипотеки на вторичном рынке — помочь улучшить условия жизни, поэтому недвижимость должна отвечать нескольким требованиям:
- возраст дома не старше 20 лет,
- дом не должен быть аварийным,
- это именно квартира, а не апартаменты, комната или дом.
Купить жильё можно и у физического лица, и у компании. Главное — чтобы продавец не был близким родственником: родителем, ребёнком, супругом, братом или сестрой.
Какие банки дают семейную ипотеку на вторичное жильё
Оформить кредит можно в нескольких десятках банков — участников программы. Среди них ВТБ, ПСБ, Совкомбанк, Альфа-Банк и другие. Условия у них в основном одинаковые, но некоторые могут предлагать семьям дополнительные льготы по своей инициативе.
У государственной компании ДОМ.РФ есть официальный список банков, которые выдают семейную ипотеку, в том числе на вторичку. В 2025 году туда входят 63 компании, но в будущем их может стать больше или меньше.
Перед тем как обращаться в банк, лучше изучить его сайт и проверить условия семейной ипотеки на вторичное жильё. Или воспользоваться калькулятором на сайте М2, чтобы сравнить предложения разных кредиторов. Если условия вам подходят, можно сразу отправить заявку в несколько банков — быстро и бесплатно.
Как оформить семейную ипотеку на вторичку
Процесс оформления такой же, как с обычной семейной ипотекой. Вот что нужно сделать:
1️⃣ Подать заявку на ипотеку. Это можно сделать через сервис М2. Выберите цель кредита «Покупка вторички», укажите данные в калькуляторе и отправьте запрос — его получат более 15 банков-партнёров. Если вы выберете пункт «Семейная ипотека», заявка отправится в те банки, которые её выдают.
2️⃣ Получить одобрение и выбрать банк. Ответы появятся в личном кабинете. Оцените предложения и решите, где будете брать ипотеку. Например, какой банк даёт более выгодные условия на комбо-ипотеку.
3️⃣ Собрать документы. Обычно нужны паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, СНИЛС родителей и детей, документ о подтверждении дохода. Полный список зависит от требований банка.
4️⃣ Прийти в отделение банка. Дату и время визита можно выбрать. В отделении вы сможете внести первоначальный взнос, подписать договор и получить ипотеку.
5️⃣ Провести сделку. Остаётся только подписать договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом квартиры и зарегистрировать право собственности на неё.
Можно ли использовать семейную ипотеку на вторичке для рефинансирования
К сожалению, нет. Льготная ставка 6% на вторичном рынке действует только при покупке квартиры. Она не позволяет переключить уже оформленный кредит на новые условия.
Рефинансировать ипотеку на вторичку не получится, даже если:
- вы купили жильё за несколько дней до старта программы,
- ваша семья полностью соответствует льготным критериям,
- квартира находится в одобренном городе, дом младше 20 лет и в отличном состоянии.
А вот для новостроек рефинансирование по семейной ставке всё ещё работает. Например, супруги оформили рыночную ипотеку в 2024 году. Через год у них появился ребёнок. Теперь семья может поменять условия на более выгодные: платить не 20% годовых, а 6%.
Можно ли оформить семейную ипотеку на вторичку с использованием маткапитала
Да, такая возможность есть — как и в привычной семейной программе. Им можно оплатить первоначальный взнос или часть тела кредита, а также досрочно погасить действующую ипотеку.
Для этого нужно обратиться в органы опеки с заявлением, что семья собирается потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий. Некоторые банки подают заявление в опеку сами — семье достаточно сообщить, что она планирует использовать субсидию.
Если квартиру купили с маткапиталом, нужно выполнить несколько условий:
- выделить доли всем членам семьи в срок до 6 месяцев после погашения ипотеки;
- получить разрешение от органов опеки, если семья решит продать жильё.
Мы подробнее рассказали о правилах покупки квартиры с маткапиталом в отдельной статье. Разобрали, что понадобится сделать и какие детали учесть.
Можно ли получить налоговый вычет по семейной ипотеке
При покупке квартиры можно вернуть часть налога НДФЛ, который семья заплатила за год. Эта возможность сохраняется, если квартиру взяли в ипотеку, в том числе по семейной программе. Более того, вычет в этом случае может быть даже больше. В 2025 году суммы такие:
- с покупки квартиры можно вернуть до 260 тыс. рублей;
- с процентов, уплаченных по ипотеке, вернуть можно до 390 тыс. рублей.
Как это работает и что сделать, чтобы вернуть деньги, рассказали в отдельной статье. Все описанные там правила действуют и для семейной ипотеки на вторичку.
Краткие выводы
- С апреля 2025 года семейная ипотека действует для квартир на вторичном рынке.
- Взять ипотеку по программе могут семьи, которые воспитывают хотя бы одного ребёнка не старше 6 лет или ребёнка-инвалида до 18 лет.
- Купить жильё можно только в городах, где возводится не более двух домов.
- Дом должен быть не старше 20 лет и не аварийным.
- Кредит выдают только на покупку квартиры. Использовать программу для рефинансирования нельзя.
- Нельзя купить по программе частный дом, комнату или апартаменты.
- Квартиру нельзя покупать у близких родственников.
- Часть ипотеки или первоначальный взнос можно оплатить материнским капиталом.
- За ипотеку можно получить налоговый вычет.
