Покупка квартиры в новостройке имеет целый ряд преимуществ: как правило, такое жилье дешевле, его планировки более удобные, а срок эксплуатации выше. Однако на первичном рынке существует множество рисков, зная о которых вы сможете обезопасить себя от потери денег, судебных тяжб с застройщиками или некачественного жилья.
Как проходит покупка квартиры в строящемся доме?
Прежде чем купить квартиру в новостройке, нужно выбрать компанию-застройщика и понравившийся дом. На этом этапе вы принимаете важное решение, которое напрямую будет влиять на последующие риски.
При выборе застройщика мы рекомендуем не заострять внимание на рекламных материалах, а изучить всю доступную информацию. Надежнее всего сделать это по существующим документам. Закон обязывает девелопера иметь ряд официальных бумаг, среди них:
- свидетельство о госрегистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет;
- выписка из Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
- устав организации.
Многие застройщики выкладывают эти документы на свой сайт, где все потенциальные клиенты могут с ними ознакомиться.
Помимо этого, полезно будет обратить внимание на актуальные проекты компании и недавно сданные жилые комплексы, продажа квартир в которых всё ещё ведется. Так вы сможете не только убедиться в добросовестности девелопера, но и оценить качество строительства.
Подробно о том, как выбрать компанию-застройщика, читайте в нашей статье.
Выбрав девелопера и понравившуюся квартиру в новостройке, вы сможете заключить договор долевого участия (ДДУ) ― это самый важный документ, который будет определять все ваши отношения с застройщиком. Чтобы избежать согласования невыгодных для вас условий, мы советуем внимательно прочитать каждый пункт.
После подписания и регистрации договора начинается ожидание, во время которого девелопер строит дом с вашей новой квартирой. Время этого ожидания зависит от оговоренного в ДДУ срока сдачи новостройки. Несмотря на то, что этот этап кажется самым простым для дольщика, расслабляться не стоит. За строительством объекта лучше периодически наблюдать, чтобы в случае чего вовремя бить тревогу. Девелоперы понимают это и регулярно выкладывают на своих интернет-ресурсах фотографии хода строительства домов. Сегодня многие компании устанавливают на объекте онлайн-камеру и круглосуточно транслируют ситуацию на стройплощадке.
Следующий важный этап покупки квартиры у застройщика ― приёмка жилья, она происходит после ввода объекта в эксплуатацию. От того, как внимательно вы осмотрите свою квартиру, будут зависеть расходы на ремонт. В специальной инструкции «Метра квадратного» мы подробно рассказали о нюансах приёмки квартир в новостройках.
После получения ключей останется лишь оформить квартиру в собственность. Если на этапе строительства всё прошло благополучно и девелопер зарегистрировал новостройку, проблем возникнуть не должно.
Основные риски покупки жилья в строящемся доме
Для того, чтобы приобрести квартиру в новостройке без рисков, нужно знать весь процесс покупки жилья. Перечислим основные опасности, возникающие на этом пути.
Заморозка строительства и банкротство застройщика
Самый неблагоприятный исход покупки квартиры в на первичном рынке ― полная остановка возведения дома и разорение застройщика. Сегодня государство активно борется с этой проблемой, Госдума принимает соответствующие законы, успешно работает Фонд защиты прав дольщиков. Тем не менее, ещё недавно такая неприятность была актуальной.
Если вы столкнулись с заморозкой строительства, отчаиваться не стоит. Скорее всего, работы завершит другая компания и передаст долгожданную квартиру позже срока, или вам будут возвращены деньги.
Когда застройщик больше не может продолжать работы и покрывать долги, его официально объявляют банкротом. Если компания разоряется ― это не означает, что при покупке квартиры вы попались на мошенников, часто к такому исходу приводит рост стоимости стройматериалов или различные форс-мажорные ситуации.
После присвоения статуса банкрота имущество застройщика продается, а все вырученные средства идут на погашение долгов компании перед кредиторами. До решившихся на возврат средств дольщиков деньги доходят не в первую очередь: сначала компания обязана рассчитаться со своими сотрудниками. Что же при этом происходит с домом? Здесь возможно 2 варианта развития событий:
Объект передается новому застройщику, который завершает работы и передает собственнику квартиру. Если дольщик решает дождаться достройки дома, он попадает в реестр требований о передаче помещений.
При банкротстве девелопера участники долевого строительства могут договориться и самостоятельно создать жилищно-строительный кооператив для завершения работ.
Для того, чтобы избежать попадания в такую ситуацию, мы рекомендуем планировать покупку квартиры у крупных застройщиков с большим опытом работы и земельным банком. Как правило, такие компании устойчивы к изменениям на рынке, а их бюджеты позволяют не беспокоиться о рисках.
Долгострой
Долгостроями называют объекты, возведение которых идет очень медленно с переносами установленных сроков сдачи более чем на год. При этом застройщик не разоряется ― компания остается прежней.
На рынке встречаются ситуации, когда сроки ввода дома переносятся не более чем на год, чаще на 3-6 месяцев. В таком случае важно знать причину отсрочки получения квартир: бывает, что вполне добросовестные компании не могут сдать уже построенный жилой комплекс из-за конфликта с местной администрацией.
Для того, чтобы обезопасить себя от покупки квартиры в долгострое, необходимо трезво оценивать заявленные сроки сдачи дома. Сильнее всего на них влияет технология строительства. Быстрее остальных возводятся панельные дома ― сегодня срок их строительства может занимать несколько месяцев, ведь все основные детали заранее производятся на заводе.
Дольше строятся монолитные жилые комплексы ― они являются самыми популярными на рынке. Такие новостройки возводятся до двух лет, их качественные характеристики и разнообразие планировок квартир выше, чем у панельных аналогов.
Самые долгостроящиеся дома ― кирпичные. Такие объекты чаще встречаются в премиальном сегменте жилья, а их срок сдачи определяет архитектурная задумка.
На то, как долго будет возводиться новостройка, влияет и климат. На юге России строительство идет быстрее, чем в остальной части страны. Это связано с тем, что в холодное время года невозможны работы нулевого цикла: подготовка котлована и заливка фундамента.
Большинство застройщиков учитывает все возможные риски и форс-мажоры, поэтому девелоперы закладывают в срок сдачи новостройки один «запасной» год. Если компания обещает передать квартиру менее чем за полтора года ― у вас есть повод ей не доверять.
Мошенничество
В последнее время мы всё реже слышим об обманутых дольщиках, законодательство и специальные ведомства активно борются с этой проблемой. Тем не менее, в разных регионах страны то и дело появляются недобросовестные компании, желающие обмануть своих клиентов.
Как не стать обманутым дольщиком
Для того, чтобы не потерять свои вложения, необходимо тщательно проверить девелопера, у которого вы решили приобрести квартиру. Сегодня сделать это можно, не выходя из дома. Достаточно найти информацию в открытых источниках.
Единый ресурс застройщиков
Один из действенных способов проверки компании ― поиск сведений о ней в Едином ресурсе застройщиков. Независимый портал успешно работает уже больше трёх лет: ресурс содержит базу всех застройщиков, реализующих проекты по ДДУ. На сайте вы сможете найти сведения не только о девелоперах, но и о работающих на них подрядчиках. Специалисты портала ведут специальный рейтинг застройщиков, каждой компании присваивается свой балл: от 0,5 до 5. Если выбранный вами девелопер имеет низкий рейтинг в реестре, стоит задуматься о дальнейшем сотрудничестве.
Госстройнадзор
Помимо Единого ресурса застройщиков деятельность компаний контролируют местные органы госстройнадзора, часто правительства регионов самостоятельно оценивают работающих на их территории девелоперов. В соответствующих реестрах вы сможете найти сведения о предыдущих проектах девелопера и наличии проблем со сроками строительства. В столице такую функцию выполняет сайт Москомстройинвеста.
Судебные органы
Другой способ проверить надежность застройщика ― обратиться к информации о судебных производствах, она доступна на интернет-портале Федеральной службы судебных приставов.
Налоговая
Узнать о существующих долгах девелопера и наличии права на заключение сделок можно на портале Федеральной налоговой службы (ФНС). Для того, чтобы воспользоваться сервисом, вам понадобится номер ОГРН или ИНН компании.
СМИ и соцсети
Для оценки добросовестности компании можно ознакомиться с материалами в СМИ, тематическими форумами и группами в социальных сетях. Поищите в интернете последние новости о застройщике, сообщества дольщиков и клиентов девелопера. Сегодня, введя в поисковую строку название строительной компании и жилого комплекса, вы можете найти всю историю проекта: от покупки участка и старта продаж квартир до выхода рабочих на площадку или смены руководства застройщика.
Аккредитация банков
Один из признаков надежности девелопера и жилого комплекса ― аккредитация проекта крупным банком. Так называют готовность финучреждения выдавать ипотечный кредит, используя который вы сможете купить квартиру в новостройке. Поскольку, выдавая кредиты, банк вкладывает собственные средства в строительство будущего дома, он заинтересован в удачном завершении проекта и самостоятельно проверяет застройщика.
Банк ВТБ, один из лидеров по выдаче ипотеки в России, регулярно изучает и одобряет множество новостроек. Каждый из таких объектов вы можете найти в нашем каталоге.
Ещё один плюс аккредитации ― наличие более выгодных предложений от банка. Часто финучреждения предлагают специальные условия на взятие ипотеки в аккредитованных новостройках. Подробнее о банковском одобрении жилых проектов мы рассказали в нашем материале.
Эскроу
Один из самых эффективных способов борьбы с недобросовестными компаниями сегодня ― введение эскроу-счетов. Это специальный банковский счет, на котором деньги, отданные дольщиком за квартиру, хранятся до сдачи объекта в эксплуатацию. Только после выполнения всех обязанностей застройщик получает средства, а строительство компания ведёт с помощью кредитов от крупных банков.
Если девелопер не сдаст дом в установленный срок, то потраченные на квартиру деньги вернутся на счет дольщика. При этом забрать вложенные средства назад в любой момент не получится.
С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу в жилищном долевом строительстве ― обязательное условие. Исключение составляют объекты, возведение которых началось более двух лет назад.
Как проверить новостройку
Бывает, что надежный с первого взгляда застройщик испытывает проблемы с одним (или несколькими) из своих проектов. На первичном рынке известно множество ситуаций, когда сдача комплекса у вполне добросовестной компании затягивается. Для того, чтобы не стать дольщиком подобного проекта, необходимо изучить документацию объекта строительства.
Проектная декларация
К важнейшим документам строящегося дома относится проектная декларация. Как правило, она размещена на сайте жилого проекта или девелопера. В этом документе указываются все данные о новостройке, сроки ее сдачи и сведения о финансовом состоянии компании.
Изучая проектную декларацию, обратите особое внимание на информацию о владельце земли, на которой строится дом:
Участок находится в собственности застройщика. Это самый безопасный вариант, но такую информацию компания должна подтвердить выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Застройщик взял землю в аренду. В таких ситуациях возникают дополнительные риски. Чтобы их исключить, изучите договор аренды и также запросите выписку из ЕГРН: в ней важно найти назначение земли. В соответствующей графе должно быть указано «строительство многоквартирного жилого дома». К сожалению, на рынке всё ещё встречаются ситуации, когда застройщик арендует участок, формально предназначенный для индивидуального жилищного строительства, и надеется перевести его в другую категорию позже. Основной риск при этом ― возможное прекращение прав собственности и дальнейшие судебные тяжбы.
Разрешение на строительство
Не меньшую значимость имеет разрешение на строительство ― документ, без которого девелопер не может начать возведение дома. Разрешение выдают местные власти, в Москве этим занимается служба Мосгосстройнадзора. Данный документ ― подтверждение соответствия проектной декларации градостроительным нормам.
Риск некачественного жилья
Проблема плохого качества жилья не только самая распространенная на рынке недвижимости, она также является самой опасной: плохо построенный дом может стать угрозой для жизни и здоровья. Помимо этого, недостатки нового жилья могут стать причиной крупных денежных трат на ремонт квартиры.
Принцип «дороже ― лучше» в вопросе качества новостроек работает далеко не всегда: бывает, что и в премиальных домах окна продувает, а вентиляция не работает.
Определить, насколько добросовестно застройщик возводит дома, помогут недавно сданные в эксплуатацию объекты. При этом смысла изучать сданные больше пяти лет назад дома нет ― с тех пор технологии строительства и требования к жилью уже успели измениться. Мы советуем обратить внимание на жилые комплексы, которые девелопер сдал в текущем или предыдущем году.
Оценивать качество нового дома лучше своими глазами. В этом случае размещенные в интернете фотографии несут недостаточно информации, а выложенные в сеть отзывы могут быть заказными. Личное посещение нового жилого комплекса и беседа с его жильцами поможет составить объективное представление о работе компании.
Таким образом, лучший способ обезопасить свои сбережения при покупке квартиры в новостройке ― выбор надежного девелопера. В каталоге «Метра квадратного» вы сможете найти актуальные жилые проекты от проверенных застройщиков и выбрать наиболее выгодное предложение. Кроме того, вас может заинтересовать бесплатный сервис для риелторов.
