Флиппинг простыми словами
Это вид инвестиций в недвижимость — покупка, ремонт и перепродажа квартир, чаще всего на вторичном рынке. Флипперы стремятся купить жильё дёшево, сделать ремонт и затем продать. Это быстрый процесс: на работу с одним объектом в среднем уходит от 3 до 6 месяцев.
При грамотном подходе флиппинг может быть выгодным и быстро окупиться: +50–60% к прибыли за полгода-год. Но и риски у него высокие: дорогостоящий ремонт, проблемы с объектом или отсутствие покупателей.
Что такое флиппинг
Слово «флиппинг» происходит от английского to flip — «переворачивать» или «быстро что-то менять». Так называют инвестиции во вторичную недвижимость в плохом состоянии. Термин появился в 80-х годах в США и перекочевал в другие страны с некоторыми изменениями.
Флиппинг работает по принципу: купить дёшево, отремонтировать и продать дороже. По шагам его можно коротко описать так:
- Флиппер ищет подходящий объект. Он должен относительно дёшево стоить, но при этом иметь потенциал для инвестиций. Например, это может быть квартира в историческом доме или популярном районе, но без ремонта и с проблемами.
- Флиппер проводит сделку. Он договаривается о цене, переводит продавцу деньги и регистрирует своё право собственности.
- Флиппер облагораживает объект. То есть составляет план и смету для ремонта. Затем находит бригаду и реализует план: приводит квартиру в пригодный для жизни вид. При этом важно, чтобы ремонт не вышел слишком дорогим, иначе заработать не получится.
- Флиппер продаёт объект. Когда квартира полностью обустроена, её выставляют на продажу уже по более высокой цене. Если всё сложится удачно, с продажи можно получить до 50–60% прибыли.
После этого процесс повторяется. Профессиональные флипперы могут проводить по несколько таких сделок за год: на покупку, ремонт и продажу уходит всего 3–4 месяца.
Например, так пара из Владимира преобразила двушку, которая досталась от бабушки, и потратила на ремонт 800 тысяч рублей. Источник
Существует альтернатива флиппингу — перепродажа без ремонта, или арбитраж квартир по цене. Инвестор покупает жильё и не ремонтирует, а ждёт, пока жильё в районе подорожает. Часто его используют для новостроек: покупают ещё недостроенную и поэтому дешёвую квартиру, а продают, когда дома в жилом комплексе уже возведены и благоустроены.
Кому подходит флиппинг и когда это выгодно
Заработок на перепродаже квартир может звучать просто. Но на самом деле флиппинг — довольно сложный и рискованный вид инвестиций. Давайте разбираться, кому и в каких ситуациях он подойдёт.
Людям со стартовым капиталом. Обычно первую квартиру под флиппинг покупают на свои собственные деньги. Брать ради этого ипотеку невыгодно: на процентах легко потерять больше, чем получить с продажи. Поэтому, чтобы стать флиппером, понадобится иметь на руках средства хотя бы на студию.
Знатокам рынка. Флипперу нужно хорошо разбираться в недвижимости. Он должен уметь отличить перспективный объект от неликвидного, а ещё выгодно презентовать его и продать. Порой в эту область приходят люди, которые раньше работали в сфере недвижимости и ремонта.
Кстати, о ремонте тоже необходимо много знать. Это важно, чтобы экономить на нём без потери качества и точнее оценивать будущие затраты. Обычно у флипперов есть знакомые проверенные бригады — о них точно известно, что они сделают хорошо и без лишней переплаты.
Тем, кто умеет действовать быстро. В отличие от аренды и долгосрочных инвестиций, флиппинг — быстрый процесс. Он считается успешным, если купленную квартиру удалось реализовать за полгода и меньше. То есть флипперу стоит всё время держать руку на пульсе, быстро действовать и реагировать на обстоятельства.
Жителям крупных городов. В миллионниках и особенно в столицах больше всего перспективных объектов. Поэтому и выбор квартир для флиппинга больше. К тому же там легче найти покупателя: население крупных городов растёт, а уровень дохода обычно выше, чем в провинции.
Если же рынок недвижимости в городе не развивается, а люди практически не покупают новое жильё, то и флиппинг вряд ли принесёт доход.
Кроме мегаполисов, флиппингом можно заниматься в дачных посёлках, например в Московской и Ленинградской областях. В этом случае объектами будут выступать не квартиры, а дачи и летние домики.
Какие объекты стоит рассматривать для флиппинга
Главный принцип подбора квартиры или дома для флиппинга — инвестиционная привлекательность. Важно, чтобы после ремонта недвижимость стала интересна покупателям и они были готовы предложить за неё достаточно денег. Например, она должна располагаться в хорошем месте: квартира с видом на свалку или в районе без метро не подойдёт.
Вторая важная деталь: жильё при этом должно продаваться по цене ниже рыночной. Так флиппер сможет окупить расходы и остаться в плюсе после его продажи. За рубежом считается, что недвижимость на старте должна стоить максимум 70% от её будущей цены. Вот какие квартиры могут подходить под эти критерии.
Недооценённые. Это наиболее выгодный вариант: квартира почти без изъянов, но по какой-то причине её продают дешевле рынка. Часто такой недвижимости не требуется серьёзный дорогостоящий ремонт — косметического достаточно, чтобы продать её дороже. Например, это может быть хрущёвка с «бабушкиными» обоями и мебелью, но с коммуникациями в хорошем состоянии.
С поправимыми недостатками. Второй вариант — жильё, которое требует более серьёзных вложений. Часто флипперы руководствуются принципом «чем хуже, тем лучше». Неважно, насколько плохо выглядит жильё, ведь его всё равно придётся ремонтировать. Главное — чтобы недостатки были поправимы. Вот несколько примеров.
Со сложной историей. Часто по цене ниже рынка продают квартиры, у которых есть какие-то проблемы с документами. Или даже не проблемы, а повышенные риски. Например:
- недвижимость — свежее наследство;
- в квартире до сих пор кто-то прописан;
- жильё переходило в дар;
- у недвижимости было много владельцев;
- квартиру долго сдавали в аренду, и там не всегда жили благополучные люди.
Чтобы разобраться с такими проблемами, флипперу нужно хорошо понимать законы и особенности работы с документами. Он должен оценивать риски: проверять, насколько вероятно, что в будущем недвижимость не получится продать.
Если вы не уверены, насколько рискованно покупать ту или иную квартиру, — можете обратиться к специалистам М2. В случае с флиппингом можем порекомендовать юридическую проверку недвижимости или консультацию нашего юриста.
Доли. Один из вариантов флиппинга квартир — работа с долями. Флиппер изначально покупает только часть какого-то объекта, например комнату в коммуналке. Затем постепенно выкупает остальные доли, объединяет их и продаёт квартиру целиком. Доли в среднем стоят дешевле, поэтому собрать стартовый капитал может быть проще. Но такой подход подразумевает больше работы с документами и юридических рисков. А ещё бывшим коммуналкам чаще требуется перепланировка.
В случае с долями речь часто идёт о старых коммуналках. А в них встречаются неудобные планировки: длинные узкие коридоры и маленькие комнаты. Это придётся учитывать и обыгрывать при флиппинге, чтобы сделать планировку привлекательнее. Источник
Пошаговый план сделки: от поиска объекта до закрытия
Детали процесса могут различаться в зависимости от того, что и как вы продаёте. Но общий принцип всегда один: найти объект, оценить и купить его, отремонтировать и продать. Разберём его подробнее по шагам.
Поиск объектов
Начинающим флипперам рекомендуют сначала искать квартиры в районе, который они хорошо знают. Так будет проще свериться по цене и найти интересный вариант. При поиске стоит учитывать:
- Среднюю цену по району. Стоит заранее посмотреть, сколько стоят самый дешёвый и самый дорогой среди похожих лотов. Это поможет понять, какие квартиры продают по цене ниже рыночной.
- Историю дома. Многие не рискуют связываться, например, с бывшими общежитиями. Или с домами старого фонда, где душ вынужденно пришлось поставить на кухне. Отремонтировать такое до ликвидного состояния бывает очень сложно и дорого.
- Расположение квартиры. Важен не только район, но и, например, этаж. Квартиры на первом этаже продаются хуже, чем на средних. Ещё менее ликвидным считают жильё на последних этажах в домах без лифта.
- Соседей и обстановку в доме. Если среди ближайших соседей будет психически нестабильный или злоупотребляющий человек — это плохо. Даже после ремонта не факт, что такое жильё получится успешно продать.
Например, если подъезд дома выглядит так — вряд ли квартира будет привлекательной для флиппинга. Источник
Юридическая проверка
Флипперы запрашивают у продавца квартиры те же документы, которые обычно нужны для сделки. К ним относятся:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженностей по коммуналке;
- история переходов права собственности;
- справки из ПНД и НД.
Всё это нужно, чтобы убедиться в чистоте сделки. Можно обратиться к знакомым юристам или экспертам, которые профессионально проверяют квартиры на легальные риски.
Финансирование сделки: наличные, ипотека, инвесторы
Чаще всего квартиры для флиппинга покупают за собственные средства. Так флиппер не будет переплачивать или делиться с кем-то прибылью. Но на старте собственных денег может не хватить, чтобы купить квартиру. В таком случае есть несколько вариантов:
- Взять ипотеку. На практике этот способ используют редко. Особенно сейчас, когда рыночные ставки по ипотеке высокие, а льготную дают в основном на новостройки. Переплата получится слишком высокой — будет сложно остаться в плюсе.
- Договориться с инвестором. Можно привлечь других людей, готовых вложиться в ваш проект. Но в этом случае им понадобится вернуть долг, а ещё поделиться частью прибыли. Более того, инвесторов нужно сперва заинтересовать и убедить, что флиппинг окупится.
- Организовать совместный флип. Можно скооперироваться с другим человеком, чтобы каждый вложил средства, и заниматься флиппингом вместе. Но человек должен быть надёжным и с опытом. Иначе есть риск, что пользы от такого сотрудничества не будет.
План ремонта и оптимизация бюджета
Ремонт в квартире не делают по наитию. Сперва стоит оценить состояние недвижимости, спланировать будущие работы и расходы. Часто для этого привлекают оценщиков, прорабов и инженеров.
Список ремонтных работ — свой для каждой квартиры. Чаще всего приходится менять:
- Полы и настенные покрытия. Как правило, флипперы выбирают недорогие, но презентабельно выглядящие варианты. Например, стены часто красят в нейтральные цвета: серый, белый или бежевый.
- Сантехнику. В старых квартирах, скорее всего, понадобится заменить ванну, раковины и унитаз. Также часто в замене нуждаются радиаторы отопления. Стоит сразу выбирать качественные варианты, чтобы протечки не начались почти сразу после ремонта.
- Окна и двери. Если окна деревянные, продуваются и протекают — их стоит поменять на новые. То же самое касается дверей: входных и межкомнатных.
- Электрику. Тут всё по-разному. Где-то достаточно повесить новые люстры, а где-то — поменять всю проводку. Важно понимать, что на этом пункте нельзя экономить. Пренебрежение качеством электрики повышает риск пожара.
- Мебель. Её стоит подбирать с учётом современных трендов, чтобы интерьер получился уютным и привлекательным. Не обязательно это должна быть элитная мебель. Главное — чтобы она вписывалась в интерьер.
Обычно флиппер сначала продумывает, что и как будет ремонтировать. Затем просчитывает смету, закупает материалы и привлекает ремонтников. Часто уже есть проверенные бригады, с которыми они сотрудничают на постоянной основе.
Идея флиппинга квартир — отремонтировать быстро и недорого, но качественно. Чтобы этого добиться, флипперы могут, например, закупать материалы напрямую у производителей. Многие делают оптовые закупки, особенно если в работе у них одновременно бывает несколько квартир. Всё это удешевляет ремонт без ущерба качеству.
Подготовка к продаже
После окончания ремонта флиппер добавляет последние штрихи. Например, проводит хоумстейджинг: расставляет декор, делает акценты на жизненных сценариях. Здесь важно следить за настроениями покупателей. Например, если планируется продать квартиру семейной паре — можно представить жильё как уютное гнёздышко на двоих.
Наконец, флиппер фотографирует объект, выкладывает объявление и ищет покупателей. Некоторые работают вместе со знакомыми специалистами: фотографами, риелторами и так далее.
Закрытие сделки
Когда находится покупатель, флиппер договаривается с ним об условиях и заключает сделку. Здесь всё стандартно: стороны подписывают договор купли-продажи. Затем покупатель переводит продавцу деньги и регистрирует сделку в Росреестре.
Быстро провести сделку поможет сервис от М2. Подготовим договор купли-продажи, оплатим госпошлину и отправим документы на регистрацию в Росреестр. Без очередей и визитов в МФЦ — достаточно только 1 раз приехать в банк в удобное время.
FAQ
Какие факторы влияют на ликвидность объекта при флиппинге?
В первую очередь это расположение и площадь квартиры. Лучше всего продаётся жильё в хороших районах, не на окраине и не рядом с промзонами. Кроме того, важны транспортная доступность, этаж и состояние дома в целом: аварийные не подойдут. Стоит учитывать, кто живёт по соседству и какой вид открывается из окна.
Как проводится оценка юридической чистоты квартиры?
Флиппер запрашивает у продавца документы на жильё, оценивает и сопоставляет риски. Часто объекты сложные, с непростой историей: важно понимать, насколько сложно будет всё исправить. Некоторые обращаются к знакомым юристам или проводят расширенные проверки.
Как оценить транспортную доступность объекта?
В первую очередь стоит оценить, есть ли рядом метро или железнодорожная станция. Ещё проверить обстановки общественного транспорта: что, как часто и по какому маршруту там ходит. И, конечно, важны дороги: будет лучше, если недалеко окажется выезд на трассу или шоссе.
Как сэкономить на ремонте при флиппинге?
Стоит экономить на материалах, но не за счёт качества, а за счёт оптовых закупок и прямых договорённостей. Лучше всего закупить большую партию — на несколько квартир сразу. Цвета лучше выбирать нейтральные, а формы — простые. Но важно помнить: экономить на качестве сантехники и электрики нельзя.
