Особенности договора дарения между близкими родственниками
Договор дарения, или дарственная, — документ, который подтверждает, что человек безвозмездно отдаёт кому-то своё имущество. Этот человек называется дарителем, получатель — одаряемым. Технически сделать подарок можно кому угодно, но часто такие сделки заключаются между родственниками.
При оформлении дарственной получатель сразу становится владельцем имущества. Поэтому некоторые используют её вместо завещания, например чтобы поскорее передать квартиру ребёнку или внуку.
Подарить можно любое ценное имущество, в том числе недвижимость. Но для неё действуют свои правила. Они распространяются и на дарение между близкими родственниками.
Что нужно учесть перед оформлением
Дарение нельзя отменить по прихоти. Но даритель может вернуть себе квартиру без суда, если переживёт одаряемого. Нужно будет обратиться в Росреестр и потребовать отменить договор.
На квартире не должно быть обременений. Речь о тех ограничениях, которые мешают совершать сделки с недвижимостью, например об аресте. Если объект в ипотеке, нужно получить согласие банка.
Дарение практически безусловно. В договоре дарения нельзя прописать почти никаких условий о том, как получатель будет распоряжаться даром. Например, невозможно обязать одаряемого не продавать квартиру.
Единственное исключение — даритель может сохранить за собой прописку в квартире и право там жить. Это условие включается в договор, и одаряемый должен его учитывать.
Можно пообещать дарение. Для этого оформляется отдельный договор, который подтверждает, что стороны планируют оформить дарственную в будущем. Он имеет юридическую силу, и его не нужно заверять у нотариуса. В договоре можно указать сроки будущего дарения, но нельзя выставлять условия для получения подарка.
Например, семья может пообещать своему ребёнку квартиру в подарок, когда он выпустится из вуза. Но добавлять условие вроде «закончить вуз с красным дипломом» нельзя.
Если родители передумают и решат не дарить квартиру, договор подстрахует их ребёнка: он сможет через суд обязать их выполнить обещание. Исключение — ситуация, когда у дарителя серьёзно снизился уровень жизни или случились какие-то непредвиденные обстоятельства.
Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор, необходимы паспорта обеих сторон. Дарителю также нужно собрать документы на квартиру. Они подтвердят, что человек — собственник объекта и вправе им распоряжаться.
Ещё желательно получить документ, который подтверждает сделкоспособность дарителя. Например, оформить справку из психоневрологического диспансера или пригласить врача для освидетельствования перед сделкой. Так дарение будет сложнее оспорить третьим лицам.
Например, пожилой человек дарит квартиру дочери. Его сын от первого брака недоволен этим и пытается оспорить дарение — говорит, что даритель не осознавал своих действий.
Но у дарителя на руках результат освидетельствования, который подтверждает: он полностью понимал, что делает. Дарение остаётся в силе.
Нужно ли обращаться к нотариусу
Да, сейчас это необходимо. Но так было не всегда.
Раньше дарственные можно было оформлять в простой письменной форме. Стороны подписывали договор, шли в МФЦ и регистрировали смену права собственности. Требовалось только заплатить госпошлину — в те годы она составляла 2 тысячи рублей.
С 2025 года порядок оформления изменился. Теперь все договоры дарения недвижимости нужно заключать у нотариуса. Это сделали, чтобы защитить пожилых собственников от мошенничества — например, от ситуаций, когда их обманом заставляют подписать дарственную.
Порядок оформления дарственной на квартиру
Договор дарения между близкими родственниками, посторонними людьми и компаниями заключается почти одинаково. Всё происходит через нотариуса. Нужно прийти к специалисту в том городе, где находится квартира.
Вот как по порядку выглядит процесс дарения:
- Стороны приходят к выбранному нотариусу и приносят с собой документы.
- Нотариус проверяет документы и задаёт дарителю вопросы — проверяет, точно ли тот действует по своей воле и понимает, что делает.
- Нотариус составляет договор дарения, в котором описывает все детали, оговорённые сторонами.
- Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса.
- Нотариус подаёт заявление о переходе права собственности в Росреестр.
После этого стороны ждут, пока Росреестр обработает заявление и переоформит квартиру на нового собственника — получателя дара. Обычно это происходит в течение одного дня.
Дарение доли в квартире близкому родственнику
Подарить можно не только недвижимость целиком, но и её часть — долю. Причём дарить можно два вида долей:
- Долю в праве собственности. Она выглядит как дробь, например ½ квартиры.
- Долю в натуре. Она выражается в квадратных метрах, например 22 кв. м.
Есть один важный нюанс: размер доли должен быть не менее 6 кв. м. Более маленькие доли считаются микродолями, и с ними нельзя совершать сделки, в том числе дарение. Договор дарения микродоли считается недействительным.
Из этого правила есть исключения, в которых можно подарить и микродолю:
- если её выделили до 1 сентября 2022 года;
- если она получилась в результате использования маткапитала;
- если её выделили во время раздела наследства или приватизации жилья;
- если одаряемый — другой долевой собственник той же квартиры.
В остальном дарение долей практически не отличается от дарения квартиры целиком. Это также делается у нотариуса, а право собственности получателя регистрируют в ЕГРН.
Срок действия договора дарения
Договор считается действительным с того момента, как его подпишут обе стороны. После этого нотариус сразу отправляет дарственную в Росреестр, чтобы передать право собственности получателю. Ждать и ходить куда-то самим больше не нужно.
Если вдруг право собственности не зарегистрировали сразу, бояться нечего: договор дарения бессрочен. Он будет действителен и через год, и через три года.
Например, даритель не знал об аресте, который наложили на квартиру из-за задолженности. Росреестр не принял заявление и не переоформил право собственности на одаряемого.
Если даритель погасит долг и снимет арест, он сможет повторно отправить заявление в любой момент. Ведь договор дарения всё ещё будет действителен.
Сколько стоит дарение между близкими родственниками
Раньше дарственная обходилась дёшево: нужно было только заплатить госпошлину. Сейчас договор нужно обязательно заверять у нотариуса, поэтому его оформление стало дороже. Рассказываем, сколько понадобится отдать за оформление дарения.
Расходы на нотариуса
Стоимость услуг нотариуса складывается из двух составляющих: федерального и регионального тарифа. Для оформления дарственной на квартиру они такие:
Например, мать дарит сыну квартиру в Санкт-Петербурге. Кадастровая стоимость недвижимости — 4 млн рублей. За услуги нотариуса понадобится заплатить:
- 0,5% от 4 млн рублей — 20 тысяч рублей;
- 10 тысяч рублей по региональному тарифу.
Итого обращение к нотариусу обойдётся в 30 тысяч рублей, не считая госпошлины за переход права собственности.
Госпошлина за регистрацию перехода права
Нотариальная форма договора дарения — не единственное, что изменилось в 2025 году. Одновременно с этим нововведением увеличилась госпошлина за регистрацию права собственности. Теперь она составляет 4 тысячи рублей.
Пошлину понадобится заплатить Росреестру после оформления договора. Нотариус поможет с переводом денег, но платить всё равно должны даритель или одаряемый.
Можно ли отменить или оспорить договор дарения
Да, это возможно. Но не всегда — только в нескольких ситуациях, предусмотренных законом, и чаще всего через суд. Например, даритель может в судебном порядке отменить договор, если одаряемый нанёс ему физический вред или угрожал жизни.
Бывает, что договор пытаются оспорить третьи лица. Например, другие родственники считают, что даритель не осознавал своих действий.
Обратиться в суд по поводу дарственной можно только в течение срока исковой давности. Стандартный срок для споров о дарении — от 1 до 3 лет, но в некоторых ситуациях он может увеличиваться.
Без суда договор можно отменить, только если даритель переживёт одаряемого. Тогда достаточно просто обратиться в Росреестр. А вот если даритель, например, поссорился с получателем дара или передумал — это не повод для отмены или оспаривания.
Мы подробнее рассказали об отмене и оспаривании дарственной в отдельной статье — можете прочитать её по ссылке.
Краткие выводы
- Близкие родственники могут подарить друг другу ценное имущество, в том числе недвижимость.
- Дарение всегда нужно заверять у нотариуса, даже если оно совершается между близкими.
- Чтобы оформить дарственную, необходимо взять с собой паспорта сторон, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ на недвижимость.
- В ряде случаев дарственную можно оспорить, но чаще всего это делается через суд, и только если на то есть веские основания.
FAQ
Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?
Нет, если дарение совершается между близкими родственниками или членами семьи, получатель не должен платить налог с дохода. Близкими считаются родители и дети, в том числе усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки. Ещё к близким родственникам относятся братья и сёстры — даже если у них только один общий родитель.
А вот если родственники дальние, одаряемому придётся заплатить НДФЛ. Правда, бывают случаи, когда людей через суд признают членами семьи, даже если они не родные по крови.
Можно ли оформить дарение доли в квартире без согласия других собственников?
Да, в отличие от продажи, это возможно. У других собственников нет преимущественного права на подарок — только на выкуп доли. Если её не продают, а дарят, можно не уведомлять остальных и не предлагать им долю, перед тем как оформить договор.
