Подписание акта приёма-передачи недвижимости или передаточный акт – это финишная прямая при покупке квартиры, дома или другого объекта. К этому документу не стоит относиться, как к формальности, потому что после оформления бывшему владельцу жилья нельзя будет предъявить никаких претензий.
Что такое акт приёма-передачи квартиры?
Акт приёма-передачи квартиры или передаточный акт – это дополнение к договору о покупке или продаже недвижимости. Его заключают, когда все финансовые вопросы решены, и прошлый владелец передаёт ключи новому жильцу, или старый арендодатель – новому. Сторонами сделки выступают как физические, так и юридические лица. При оформлении акта есть нюансы, которые важно знать. Мы разберём детально каждый пункт.
Зачем нужен акт приёма-передачи?
Согласно Гражданскому кодексу ст. 556 и ст. 655, передача недвижимости должна регулироваться составлением акта или подобного документа. Подписывать его должны обе стороны. Эта бумага указывает, что процесс купли-продажи или аренды завершён.
Заключение акта приёма-передачи квартиры свидетельствует, что покупатель или арендатор видит, в каком состоянии находится объект, и согласен со всеми нюансами, если они есть. После подписания новый владелец берёт на себя все расходы по содержанию жилплощади, а продавец или арендодатель исполняет необходимые пункты договора.
Обратите внимание, что без акта приёма-передачи сделка легко оспаривается в суде и признаётся недействительной.
Как составить акт приёма-передачи?
Акты приёма-передачи любого объекта первичного и вторичного жилья имеют некоторые отличия. Документ создают в свободной форме, учитывая правила документооборота, потому что иное не установлено законодательством.
Для первичной недвижимости
Для объектов в новостройках составляют 3 экземпляра одного акта: для продавца (застройщика), покупателя (дольщика) и передачи дела в Росреестр. Перед оформлением бумаг клиент обязан удостовериться, что дом сдан в эксплуатацию и обладает почтовым адресом. Передаточный акт застройщик может оформлять по своим шаблонам.
В акте приёма-передачи обязательно указывают:
- дату, когда оформляется документ и место, где это происходит,
- информацию о застройщике,
- реквизиты, по которым будущий жилец оплатит квартиру,
- паспортные данные дольщика и реквизиты застройщика,
- адрес недвижимости, которую покупают или арендуют,
- описание квартиры и претензии к ней, если такие есть.
Претензии излагают в вольной форме в акте или на отдельном смотровом листе. Если клиент обнаружил недостатки, он имеет право не подписывать документ или же поставить свою подпись при условии, что все дефекты застройщик устранит. Во втором случае сроки на исправление недочётов важно зафиксировать в акте.
Документ подписывают, когда происходит фактическая передача приобретённой квартиры и ключей от неё. Право собственности на этот момент уже находится у покупателя. С этого времени владелец квартиры или дома оплачивает коммунальные услуги самостоятельно.
Для вторичной недвижимости
Акт также оформляют в трёх экземплярах – для покупателя, продавца и Росреестра. Форма изложения свободная, потому что нет документа, который указывал бы обратное.
В бумаге пишут:
- дату и место составления,
- паспортные данные покупателя и продавца,
- адрес,
- показания всех счётчиков,
- описание жилплощади – есть недочёты или нет.
Если в недвижимости найдены недостатки, их перечисляют в акте и указывают, кто и каким образом их будет устранять – продавец лично или же новый житель, но за деньги продавца.
Обратите внимание, что дефекты, найденные после подписания акта передачи квартиры, не компенсируются продавцом. Убытки несёт покупатель и исправляет всё за свои средства.
Также в акте должно быть полное описание квартир, а не только дефекты. Обязательно указывают кадастровый номер, количество комнат, площадь помещения и другие характеристики, позволяющие отличить этот объект от других подобных.
Если деньги за недвижимость переданы до подписания акта, это также указывают в документе и фиксируют, что продавец не предъявляет никаких претензий к оплате. Важно фиксировать и стоимость жилья.
Когда передают квартиру, также указывают наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам – если некоторые счета не оплачены, их должен оплатить либо покупатель со счёта продавца, либо продавец лично.
Помимо этого, в акт вносят информацию об имуществе, которое бывший владелец передаёт в пользование новому. Например, это могут быть предметы мебели, бытовая и электронная техника, аксессуары для дома. Фиксируют не только количество и наименования, но и состояние этих вещей. Перед подписанием передаточного акта необходимо осмотреть все детали и проверить их на исправность.
Когда и где нужно подписывать акт приёма-передачи?
Актом фиксируют факт передачи ключей от первичного или вторичного объекта недвижимости продавцом покупателю. Делать это необходимо после того, как прежние жильцы освободят квартиру и дадут доступ к ней новому собственнику.
Юристы рекомендуют не подписывать никакие бумаги, пока из квартиры не выселятся бывшие владельцы. Обычно сроки освобождения указывают в договоре о покупке объекта. Если временные рамки не были описаны, они оговариваются индивидуально. Обычно на освобождение жилплощади и передачу квартиры новым владельцам отводят один месяц.
Важно подписывать документ с двух сторон непосредственно на объекте, чтобы убедиться, что клиент получает именно ту квартиру и в том состоянии, которое указано в договоре.
После того, как подписи в акте поставлены, сделка считается завершённой. Чаще всего подобный документ обжалованию не подлежит. С этого момента за любую порчу имущества, уплату или неуплату коммунальных счетов и прочие материальные вещи отвечает новый владелец. Любые недостатки в квартире, найденные после окончания юридических процедур, решаются действующим собственником по его усмотрению.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Передаточный акт подтверждает, что каждая из сторон сделки выполнила свои обязанности в указанные сроки: продавец передал объект в надлежащем состоянии, а покупатель его принял. Этот документ прилагается к договору купли-продажи, потому что без него сделка считается незавершенной.
Обратите внимание, если оговорен другой порядок перехода недвижимости от продавца к покупателю, это необходимо прописать в договоре, чтобы исключить подписание какого-либо дополнительного документа.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, если у квартиры сменился собственник, это необходимо регистрировать в государственном органе. Для этого проводят передачу в Росреестр пакета документов с договором купли-продажи. Если передаточный акт составили и подписали с двух сторон, его приобщают к пакету документов.
Чтобы не беспокоиться, что вы не учли какие-то риски при покупке квартиры, просто оформите Защиту сделки М2. Вы получите гарантийный сертификат на срок от 10 лет, который обезопасит ваше право собственности на приобретаемую недвижимость. Даже если выявятся риски — скрытые родственники, банкротство продавца, сделки с аффилированными лицами — юристы М2 докажут вашу добросовестность в суде и сохранят собственность. Если этого не произойдёт, вам выплатят всю стоимость недвижимости по договору.
