 Если покупатель и продавец квартиры находятся в разных городах, им не обязательно ехать друг к другу. Можно подписать договор и рассчитаться дистанционно — даже не приходя в отделение банка. Рассказываем, как устроены дистанционные сделки с недвижимостью и как [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-provesti-distantsionnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-poshagovaya-instruktsiya) может помочь в их проведении.

 Показываем, как выглядит сделка через цифровые сервисы

Как провести дистанционную сделку с недвижимостью: пошаговая инструкция

Провести сделку через платформу М2 можно быстро и комфортно. Рассказываем, как пользоваться [нашим сервисом для купли-продажи недвижимости](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prokhodyat-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-platforme-m2).

 Рассказываем, как оформить сделку через сервис Метра квадратного

Как проходят сделки с недвижимостью на платформе М2

 Бывает так: собственником жилья мечты оказывается не обычный человек, а компания. Она продаёт квартиру, и кажется, что всё хорошо. Стоит ли соглашаться на такую сделку и в чём нюансы покупки недвижимости у юридического лица, рассказываем в статье.

 И нет, речь не о новостройках на первичном рынке

 
## Какие юридические лица продают недвижимость 

Самый очевидный пример продажи квартир компанией — застройщики. Они реализуют свои новостройки. Но это немного другая история: и вид договора, и сам процесс приобретения отличаются от обычной купли-продажи.

В этой статье мы говорим о покупке квартиры у юридического лица, которое не строило дом само, а получило его как-то ещё. Вот что за компании это могут быть.

**Банки. **Финансовые организации выдают людям кредиты, в том числе под залог недвижимости. Если человек не возвращает деньги вовремя, залоговое имущество могут изъять в пользу банка. Но сама квартира кредитору без надобности — он продаёт её на торгах, чтобы покрыть расходы.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d76afb9f2d8c09d09d1cb722b4a7f4d5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

У некоторых банков есть собственные площадки, на которых они показывают доступные к продаже объекты. [Источник](https://komission.vtb.ru/search?type=residential&subType=all)

</Image>


**Инвесторы. **Это могут быть инвестиционные компании или паевые фонды (ПИФ). Недвижимость появляется у них двумя способами:
* Компания вкладывается в какого-либо застройщика взамен на часть квартир в его доме, а потом сама продаёт их.
* Компания выкупает недвижимость на этапе строительства, чтобы продать, когда та вырастет в цене.

Позже организация [продаёт квартиры дороже](https://m2.ru/media/article/kak-investirovat-v-nedvizhimost-analiz-i-vibor-kvartiri/), чем купила, и отбивает вложения.

**Компании, продающие служебные квартиры. **Предприятия могут покупать недвижимость как жильё для своих сотрудников. Например, для тех, кто работает вахтовым методом или ездит в командировки. А когда объект становится не нужен, компания может продать его другим людям.

**Другие организации. **Бизнес может использовать недвижимость по-разному. Например, [устроить в жилом объекте штаб-квартиру](https://m2.ru/media/article/kak-mi-predotvratili-moshennichestvo-s-distantsionnoi-prodazhei-kvartiri/) или сдать его в аренду. А потом продать, когда потребность в квартире пропадёт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5f38a9892a45ecc2eb5417b84f5c3772.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Продавать вторичное жильё могут даже застройщики. Например, у Самолета есть услуга трейд-ин: обмен старой квартиры на новую. Старое жильё девелопер продаёт от лица компании. [Источник](https://samoletplus.ru/spb-lo/)

</Image>



## Стоит ли покупать недвижимость у юридического лица

Как и с покупкой у физлица, всё зависит от конкретной ситуации. Одна компания может заслуживать доверия, другая — нет. Но есть особенности, характерные именно для сделок с юрлицами:
* **Компания-продавец может обанкротиться.** Вообще, этот риск актуален и для покупки у физлиц. Но банкротство бизнеса обычно рассматривают внимательнее, а сделки отменяют чаще.
* **Право на продажу сложнее проверить.** Продавцу-физлицу достаточно [выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-sobstvennika-kvartiri/). Для компании документов куда больше. Например, если сделка для этой организации считается крупной, может понадобиться решение о согласии на продажу.
* **На квартиру не так легко [получить ипотеку](https://m2.ru/media/article/kak-vzyat-ipoteku-v-2025-godu-podborka-statei-i-poleznikh-materialov/).** Банки могут с сомнением относиться к сделкам, где продавцом выступает компания. Исключение — если квартиру продаёт банк или застройщик.
* **В квартире могут быть прописаны люди.** Такое бывает, если [банк продаёт изъятое залоговое имущество](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-zaloge-u-banka/). Прошлые собственники могут быть не согласны с тем, что квартиру забрали, и не сниматься с регистрации.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e62fbbfe593fc5dddd325a272e3810b0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В этом объявлении банк продаёт квартиру, но сообщает, что прошлые собственники ещё не снялись с регистрации. Решение этого вопроса он оставляет на покупателей
</Image>


Перед сделкой с юрлицом покупателю точно так же стоит проверить объект и собственника. Например, имеет ли он право на продажу и [не рискует ли обанкротиться в ближайшие годы](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-na-bankrotstvo-pri-pokupke-kvartiri/). Если у организации крупные долги или на квартире есть обременения, лучше отказаться от покупки.

Если же подводных камней нет, а жильё продаёт крупная компания с хорошей репутацией, покупать квартиру можно. 

<Notification>

Провести расчёты по сделке и зарегистрировать право собственности вы можете [через сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie). Мы сопровождаем в том числе покупку жилья у юрлиц. Наши специалисты подскажут, какие документы понадобятся от продавца, и ответят на все вопросы. А ещё помогут подготовить договор, который учтёт нюансы вашей сделки.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>


</Notification>


## Как купить недвижимость у юридического лица 

У процесса сделки есть свои особенности. Обычно компания — не один человек. А значит, нужно, чтобы продажей занимался её представитель. Это может быть:
* генеральный директор;
* доверенное лицо.

Во втором случае важно уточнить, актуальна ли доверенность. Она должна быть заверена нотариально, с электронной печатью нотариуса. Стоит пробить её номер [через открытую официальную базу данных](https://www.reestr-dover.ru/). Кроме того, для электронной сделки доверенность должна быть машиночитаемой, то есть цифровой.

Вот что ещё нужно знать о сделке с юрлицом.

### Какие документы нужны для сделки

Покупатель приносит те же документы, что и при сделке с физическим лицом: паспорт, СНИЛС, номер ИНН. А вот компании понадобится больше бумаг:
* Паспорт, СНИЛС и ИНН представителя — гендиректора или доверенного лица.
* Доверенность — бумажная и машиночитаемая. Нужна, если тот, кто подписывает договор, не имеет права на сделки от лица компании без доверенности.
* Свежая выписка из ЕГРЮЛ или карточка компании.
* Справка о некрупности, если сумма продажи — менее 25% от активов бизнеса или если сделка относится к основной деятельности компании. Такие сделки считают некрупными, для них не нужно одобрение.
* Документ об одобрении сделки, если она крупная. Например, решение совета акционеров, если гендиректор не вправе распоряжаться имуществом единолично.
* В некоторых случаях — устав и иные учредительные документы компании.


### Порядок заключения сделки

Сам процесс почти не отличается от купли-продажи у физлица. Вот как выглядит сделка с компанией [через сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie):
1. Стороны регистрируются и загружают документы, договариваются о дате и времени сделки.
2. В нужный день покупатель приходит в банк и подписывает договор. Представитель компании-продавца должен прийти, только если у него нет актуальной электронной подписи. Если она есть, юрлицо может подписать договор удалённо.
3. Покупатель переводит деньги на специальный счёт. Продавец получит их, только когда Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя.
4. Заявление на регистрацию сделки автоматически отправляется в Росреестр. Когда тот регистрирует новое право собственности, деньги отправляются продавцу.

Отличия касаются в основном набора документов. А ещё электронной подписи — для компании правила её выпуска немного другие. Но об этом позаботятся специалисты М2 и представители самого продавца — покупателю беспокоиться не о чем.

## Чек-лист по проверке юридического лица

□ [По выписке из ЕГРЮЛ](https://egrul.nalog.ru/index.html) компания действующая, не ликвидирована и не находится в процессе закрытия.

□ Имени компании нет [в федеральной базе данных банкротств](https://bankrot.fedresurs.ru/).

□ У компании нет открытых [исполнительных производств из-за долгов](https://fssp.gov.ru/iss/ip).

□ Выписка из ЕГРН показывает, что конкретно это юрлицо — собственник недвижимости.

□ Предыдущие собственники тоже не находятся в процессе банкротства.

□ Компания не выступает ответчиком в делах о праве собственности на недвижимость.

□ Компания может предоставить справку о некрупности или документ об одобрении крупной сделки.

□ Доверенность представителя компании реальная и действующая.


## Главные мысли

* Компании могут продавать недвижимость: залоговую или свою личную. А покупатель имеет право приобрести такой объект.
* У сделок с юрлицами есть свои особенности: нужно проверить больше документов и внимательно оценить риск банкротства.
* Если квартиру продаёт не банк и не застройщик, на её покупку могут не одобрить ипотеку.
* Процесс сделки через М2 выглядит почти так же, как с физлицами. Но от продавца потребуется больше документов.


## FAQ

**Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры у юрлица?**

Главный риск: компания может обанкротиться, и её сделки будут оспаривать в суде. Чтобы его предусмотреть, нужно ещё до сделки навести справки о финансовом состоянии организации. Помогут открытая база банкротств, данные выписки из ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел [и другие источники](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-kvartiri-onlain/).

Второй важный нюанс: компания может не иметь права продавать жильё, даже если оно находится в её собственности. Например, если сделка для неё крупная — составляет 25% от оборота и более, — бывает, что на неё должны согласиться все акционеры или директора. Стоит запросить у компании один из трёх документов:
* Справку о некрупности сделки — подтвердит, что согласие не нужно.
* Копию устава компании — если там прописано, что директор может проводить крупные сделки без согласия других.
* Согласие на крупную сделку — если предыдущие два документа не подходят под ситуацию.

**Как проверить историю квартиры у продавца?**

В этом поможет [выписка о переходе прав собственности на объект](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/). Её не могут получить посторонние — нужно запросить у собственника, то есть продавца квартиры. В выписке будет написано, кто и на каком основании раньше был владельцем недвижимости.

Ещё пригодится документ об истории регистраций в квартире. Например, [расширенная архивная выписка](https://m2.ru/media/article/vipiska-iz-domovoi-knigi-chto-eto-takoe-i-kak-yeyo-poluchit/). Там указано, кто был прописан в объекте недвижимости за всё время его существования.

## Список источников
* [ГК РФ § 1. Понятие, виды и форма сделок.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/477ba6534427c550d1028baa558a3138bcfa02a7/)
* [Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Глава X. Крупные сделки.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8743/bc18c5a5f9052c12e4bf56b17321ccb8181782fa/)


Покупка квартиры у юридического лица: на что обратить внимание

 Когда продавец и покупатель квартиры подписывают документы, хочется верить, что всё будет хорошо. Но ситуации бывают разными. И если что-то пойдёт не так, важно, чтобы под рукой были доказательства: стороны действительно хотели заключить сделку. Создать такие подтверждения поможет видеофиксация сделки — рассказываем, как её провести. 

 Чтобы подготовиться к любым обстоятельствам


Как сделать видеофиксацию сделки с недвижимостью

 Раньше сделки с недвижимостью выглядели так: с утра приходилось ехать в МФЦ, чтобы полдня прождать в очереди и передать пачку бумажных документов. Но сейчас так делать не обязательно. Можно провести сделку онлайн и отправить заявление не выходя из дома. Рассказываем, как устроены электронные сделки и чем они удобны, на примере [сервиса «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet).


 Как продать или купить квартиру онлайн


##  Что такое электронная сделка с недвижимостью 

Если коротко — это любая сделка, которая проводится онлайн. Вместо того чтобы лично подписывать бумаги и передавать их в инстанции, участники [делают всё через интернет](https://m2.ru/media/article/operatsii-s-nedvizhimostyu-onlain/). А вместо бумажных документов используют цифровые копии.

Чаще всего под онлайн-сделкой понимают электронную регистрацию недвижимости. Но это не единственное действие, которое реально выполнить через интернет. Ещё так можно:
* подписать договор купли-продажи;
* передать деньги за квартиру;
* подать заявление на электронную регистрацию сделки;
* получить ответ Росреестра и [стать собственником квартиры](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/);
* получить выписку из ЕГРН.

<Notification>

Провести сделку онлайн можно, например, [через сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet). Продавец и покупатель связываются через личный кабинет, а персональный менеджер помогает им и отвечает на вопросы. Покупатель кладёт деньги на специальный счёт в сервисе безопасных расчётов, подписывает договор — и сделку тут же отправляют на регистрацию в Росреестр.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4234f44ceb8ddfbc354f310e371e16e0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="как работает сделка от м2"
  title=""
>

</Image>


## Как проходит онлайн-сделка

Чтобы провести электронную сделку, сторонам обычно нужен посредник. Это может быть банк, риелторское агентство или специальная платформа для работы с недвижимостью, [в том числе М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet). Посредник берёт на себя организацию процесса. А ещё предоставляет площадку, на которой стороны могут общаться, подписывать документы и передавать деньги.

Поэтапно процесс электронной сделки выглядит так:
1. **Стороны подписывают договор.** Иногда они предпочитают встречаться лично. Но если у обоих есть усиленная электронная подпись, это не обязательно. С ней продавец и покупатель могут подписать документ онлайн, и он будет иметь ту же силу, что и бумажный. Посредник сам может выпустить для обеих сторон усиленную электронную подпись.
2. **Покупатель переводит продавцу деньги.** Это тоже можно сделать онлайн в безналичной форме. Простые переводы лучше не использовать: небезопасно. Для таких целей есть специальные сервисы безопасных расчётов. Они хранят деньги на специальном счету и передают их продавцу, только когда право собственности переходит к новому владельцу.
3. **Стороны регистрируют сделку.** То есть отправляют документы в Росреестр, чтобы тот официально отметил: недвижимость сменила собственника. Чаще всего посредник делает это, как только стороны подписывают договор. Технически электронную регистрацию сделки можно провести и самостоятельно, но это сложнее.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/69cf0d44ea6a8678171cd3ff95fac736.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="преимущества сделки от м2"
  title=""
>

</Image>


## Где провести онлайн-сделку

Перед электронной сделкой с недвижимостью нужно определиться, [как и на какой площадке](https://m2.ru/media/article/gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti/) вы хотите её проводить. Тут есть несколько способов. Некоторые удобнее, если вы берёте ипотеку, а некоторые — если проводите нотариальную сделку. Разберём основные варианты.

### В банке или у застройщика

Чаще всего этот способ выбирают, если оформляют электронную сделку с ипотекой. Или покупают квартиру в новостройке. У банков и девелоперов обычно есть договорённости с Росреестром и своя цифровая инфраструктура. Покупателю остаётся войти в личный кабинет, оформить и подписать документы — и затем всё оказывается готово.

*Стоит заметить: банки довольно редко проводят сделку целиком онлайн. В их услуги может входить электронная сделка с недвижимостью, но для подписания договора клиенту нужно лично прийти в отделение банка.*


### Через нотариуса

Этот вариант подходит, если продавец и покупатель оформляют нотариальную сделку. Например, [в ней участвует несовершеннолетний](https://m2.ru/media/article/sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru/) или продаётся не квартира, а доля. Тогда к нотариусу всё-таки придётся обратиться лично. Но он может сам подать документы на электронную регистрацию сделки. А значит, никому не придётся идти в МФЦ и передавать бумаги в Росреестр самостоятельно.

*Технически провести сделку у нотариуса можно, даже если это не обязательно по закону. Некоторые обращаются к нему просто для подстраховки. Но на практике обязательное нотариальное заверение нужно [только в нескольких случаях](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/). А в остальных ситуациях решение за продавцом и покупателем.*

### Самостоятельно

Подать заявление на электронную регистрацию сделки можно и без посредников. Но это сложнее и не так удобно. Понадобится усиленная электронная подпись и подтверждённая учётная запись на Госуслугах. Вот что должен сделать покупатель:
1. Перейти [в сервис Росреестра](https://rosreestr.gov.ru/eservices/real_estate_registration/).
2. Авторизоваться через Госуслуги.
3. Заполнить заявление и подписать его электронной подписью.
4. Приложить документы в формате PDF или XML.
5. Отправить заявление.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b0b433c9e2ad3510c9982e9402243709.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="подать заявление о государственной регистрации права"
  title=""
>
Нужный сервис Росреестра находится слева — через него оформляют и смену собственника, и обременения
</Image>

Электронную подпись в этом случае придётся оформлять самостоятельно: нет посредника, который смог бы выпустить её за вас. Кроме того, нужно будет самому заплатить госпошлину. При работе с посредниками обычно они вносят госпошлину за вас.

<Notification>

Удобный способ провести электронную сделку — [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet), в который входит сразу несколько услуг. Специалисты помогут подготовить договор купли-продажи, выпустят электронные подписи и проведут платёж через сервис безопасных расчётов. Вам останется только подписать договоры и перевести деньги.

Статус сделки можно в любой момент отследить в личном кабинете М2. А если возникнут какие-то проблемы, специалисты сервиса всегда помогут.

</Notification>


## Сколько по времени длится электронная регистрация в Росреестре

Обычно зарегистрировать сделку онлайн [быстрее, чем в МФЦ](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/). Это касается любого способа: и через посредника, и без него. Росреестр получает документы сразу, без промежуточного этапа в виде МФЦ. А значит, быстрее их рассматривает и даёт ответ.

По закону срок онлайн-регистрации — до 7 рабочих дней. На практике ответ часто приходит в тот же или на следующий день, после того как стороны подадут документы.

Если вам критично зарегистрировать сделку как можно быстрее, есть два способа:
* У Росреестра есть услуга срочной регистрации, но, чтобы её получить, нужно заплатить удвоенную госпошлину.
* Когда заявление подаёт нотариус, электронную сделку должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня.

Но даже если не пользоваться этими способами — онлайн всё равно быстрее. Особенно если сравнивать с МФЦ, где сделку регистрируют в течение 10 рабочих дней.

## Подводные камни и чего опасаться

Если вы подаёте заявку через надёжного посредника или через официальный сайт Росреестра — бояться нечего. Ваши данные защищены, а информация шифруется при передаче. Сложности обычно возникают, если люди по ошибке обратились к недобросовестному посреднику. Или если в процесс вмешались злоумышленники. Вот что может произойти.

**Фишинговые сайты.** Бывает так, что мошенники подделывают сайты реальных сервисов, которые работают с недвижимостью. Это могут быть сайты банков, платёжных систем, застройщиков и цифровых платформ. Подделка похожа на настоящий сайт, но, если человек авторизуется там, его данные попадут к злоумышленникам. А в худшем случае те получат ещё и доступ к деньгам.

**Кража электронной подписи. **Такие ситуации очень редкие, но резонансные. Случается такое, что мошенники выманивают у человека доступ к его электронной подписи. А потом пользуются ею, чтобы от его имени провести сделку с недвижимостью.

**Подделка документов.** Может быть и так, что злоумышленник [подделает паспорт человека](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu/), а затем по фальшивым документам получит на его имя электронную подпись. Технически подпись будет официальной и принадлежать человеку. Вот только сам он даже не узнает, что его именем кто-то подписывается.

*Избежать таких ситуаций можно, если внимательно подходить к процессу. Например, не передавать свои данные незнакомым людям, не публиковать в открытом доступе. А ещё внимательно проверять адреса сайтов и профили людей, которым вы пишете. Так мошенник не сможет замаскироваться под вашего партнёра.*

Чтобы снизить риски, можно передать часть дел надёжному партнёру, который официально сотрудничает с Росреестром. Например, [со Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_elektronnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet) вы можете не беспокоиться об электронной подписи. Мы поможем её выпустить и позаботимся о том, чтобы доступ к ней был только у вас. А ещё организуем безопасные расчёты и ответим на любые вопросы, которые возникнут в процессе сделки.


## Выводы

* Электронная сделка, в отличие от обычной, полностью или частично проходит онлайн.
* Чаще всего в электронном виде предпочитают подавать заявление на регистрацию сделки. Так сторонам не нужно идти в МФЦ.
* Онлайн-регистрация заметно быстрее обычной — можно оформить право собственности за 1–2 дня.
* Основные риски — фишинг, кража электронной подписи или подделка документов. Избежать их поможет внимательность и сотрудничество с надёжными партнёрами.

## FAQ

**Какие преимущества имеют онлайн-сделки с недвижимостью?**

Онлайн-регистрация проходит быстрее, чем если отправлять в МФЦ бумажные документы. Иногда электронную сделку могут зарегистрировать всего за день. А ещё это удобнее: не нужно стоять в очередях и нести с собой папку бумаг. В рамках Сделки через М2 понадобится только один раз приехать в банк. Причём в удобное вам отделение и к конкретному времени — очереди не будет.

**Какие требования к участникам электронной сделки?**

Такие же, как к участникам любой другой сделки. Это должны быть совершеннолетние люди, которые хотят продать или купить квартиру. Регистрировать в электронном виде можно в том числе межрегиональные, а в некоторых случаях — и международные сделки. Главное — чтобы участники имели действующую электронную подпись.

**Как выбрать надёжный удостоверяющий центр, чтобы получить электронную подпись?**

Выбирайте центры, с которыми официально сотрудничают банки и государственные системы. Например, можно выпустить подпись через Госключ — специальный сервис от Госуслуг. Кроме него, в сервисе «Сделка» [можно подписаться ](https://m2.ru/support/service-electronnoi-registracii/etsp/?from=support_service-electronnoi-registracii)ЭЦП Sign.Me или ЕЭТП DSS 2.0. Оба варианта надёжны, и ими пользуются в том числе крупные банки.


Электронная сделка с недвижимостью: как это работает

 Покупать или продавать жильё — большое дело: кажется, будто с непривычки в нём легко запутаться. Но если разделить куплю-продажу на шаги, всё воспринимается проще. Собрали для вас материал о том, как проходит сделка с квартирой, что делают стороны на каждом этапе и чем тут поможет [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_etapi-kupli-prodazhi-kvartiri-algoritm-dlya-prodavtsa-i-pokupatelya).


Проводим сделку с квартирой по шагам

Этапы купли-продажи квартиры: алгоритм для продавца и покупателя

 Когда продавец и покупатель квартиры подписывают договор — это ещё не конец. Остаётся последний важный этап — регистрация сделки в Росреестре. Только после неё покупатель официально станет новым владельцем недвижимости. Рассказываем, как проходит этот процесс, в чём его особенности и как тут может помочь [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu).

Как проходит регистрация сделки с недвижимостью

 Сделка с недвижимостью — многоэтапный процесс. В нём легко запутаться с непривычки, если вы продаёте или покупаете жильё впервые. Собрали для вас подборку статей журнала М2 и полезных сервисов, которые помогут провести сделку проще и быстрее.


Как проходят сделки с недвижимостью: подборка материалов и сервисов

Решили купить квартиру — но собственник живёт за границей. Казалось бы, какая разница: в наше время многие сделки можно провести дистанционно. На самом деле разница есть, ведь продавец квартиры может быть нерезидентом России. Рассказываем, что это значит и какие детали нужно учесть, если недвижимость продаёт нерезидент.


 Валютный или налоговый — вот в чём вопрос

Сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ: как они проходят и какие условия учесть

Представьте: вы нашли жильё мечты, но продавец оказался индивидуальным предпринимателем. Кажется, будто покупка квартиры у ИП сложнее, чем у обычного человека, а риски — выше. Рассказываем, так ли это, что нужно учесть и как тут поможет [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya).


 Спойлер: всё почти как с физлицом, но есть нюансы


##  Чем отличаются сделки с ИП 

Индивидуальный предприниматель — это не компания, а статус физлица. Человек регистрируется и получает право официально заниматься бизнесом: производить и продавать товары, оказывать услуги, нанимать сотрудников, платить налоги и сдавать отчётность. При этом он не создаёт юридическое лицо.

Сделки с ИП проходят так же, как и с обычными людьми. Разница только в том, что в договоре указывают дополнительные данные:
* **ОГРНИП** — Основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя. Это уникальный номер из 15 цифр, который используют, чтобы найти записи об ИП в различных базах.
* **Выписка из ЕГРИП** — Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Она рассказывает, на каком основании действует ИП, чем он занимается и какие налоги платит. Заказать её можно онлайн на сайте налоговой, лично в отделении ФНС или МФЦ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2058fda8dd14998bff1bb139d6db2128.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы заказать выписку онлайн, нужно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Можно поискать и по ФИО — но, если они распространённые, найти нужного ИП будет сложно
</Image>

<Notification>

Чтобы упростить куплю-продажу и в любой момент иметь под рукой всю информацию, можете заказать [Сделку от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Мы сами подготовим договор, проведём безопасные расчёты и отправим документы в Росреестр. Учтём все детали, даже если одна из сторон сделки — ИП.

</Notification>

## Какие есть риски при покупке недвижимости у ИП

Покупка квартиры у ИП несёт двойные риски для покупателя. С одной стороны, остаются все стандартные опасности сделок с физлицами: [обременения](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/), долги по коммуналке, наследственные споры. С другой — добавляются угрозы, связанные с бизнесом. Что это значит:
* У компании имущество принадлежит юрлицу, а у ИП всё оформлено на него лично. Если индивидуальный предприниматель купил недвижимость — она записывается на человека, а не на ООО.
* Компания отвечает по долгам сама. Если бизнес прогорел, владелец теряет вложения, но его квартиру или машину никто не тронет. У ИП — наоборот: если бизнес влез в долги, предпринимателю придётся отвечать своим имуществом.

*ИП Сергей Павлов владеет салоном ухода за питомцами «Корги». Когда он решил расширить бизнес и купил для этого новое помещение, оно стало собственностью Сергея лично, а не салона.*

*Если ИП возьмёт кредит на развитие бизнеса и не сможет его выплатить, под угрозой окажется и то самое помещение, и его личная квартира, и счёт в банке. Всё это можно арестовать, чтобы погасить долги.*

* Банкротство бизнеса, даже оформленного как ИП, расследуют тщательнее. Выше вероятность, что в процессе [сделку признают](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) ущемляющей требования кредиторов. Если человек купил квартиру у ИП, он может её лишиться.
* Если ИП пытался уйти от налогов, например продавал арендную квартиру как физлицо, — ФНС может начать проверку. В таком случае покупателю тоже придётся давать показания и доказывать, что он не знал о сомнительной схеме.

Высокие риски не значат, что нужно отказываться от покупки недвижимости у ИП. Если сделка привлекательная, стоит тщательнее проверить продавца и обеспечить себе защиту. Как это сделать — расскажем в следующем блоке.

## Как проверить продавца недвижимости, если он ИП

Когда физическое лицо покупает недвижимость у ИП, риски лучше заранее минимизировать. Чтобы убедиться в чистоте сделки, изучите продавца по этим пунктам:

👉 **Выписка из ЕГРИП. **Там можно проверить основные данные: ФИО и ИНН предпринимателя, дату присвоения ОГРНИП и коды ОКВЭД — видов деятельности. Ещё можно узнать его статус: действующее ИП или бизнес, прекративший работу.

👉 **Возможные проблемы с налогами. **У налоговой [есть онлайн-сервис](https://pb.nalog.ru/), в котором можно посмотреть расширенную информацию об ИП. Там собирают данные из шести реестров, доступ к которым есть у ФНС. Стоит проверить предпринимателя через этот сервис: посмотреть, нет ли у него налоговых нарушений или неверно указанных сведений.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2a689c1ffe1b17065fda95bf02a2698e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе можно получить общую сводку об ИП или конкретные сведения. Например, есть ли предприниматель в реестре дисквалифицированных лиц — тех, кому запрещено быть руководителями
</Image>

👉 **Данные о банкротстве.** Если в отношении ИП подано заявление о банкротстве, информация об этом появляется в открытых базах. Просмотреть её можно с помощью [сервиса Федресурса](https://bankrot.fedresurs.ru/?utm_referrer=https:%2F%2Fkontur.ru%2F) — достаточно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14e093920af1f62f0b4b1f83dbdd50fe.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

В меню сервиса нужно выбрать вариант «Должники» и ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Если сервис ничего не найдёт — значит, сейчас ИП банкротиться не собирается. Правда, не случится ли такого в будущем — невозможно сказать наверняка

</Image>

👉 **Данные об исполнительных производствах. **Если предприниматель имеет большие долги и не возвращает их, кредитор может пойти в суд. Тогда в адрес ИП могут начать процесс банкротства или взыскать долг через приставов. Информация об этом есть в официальной базе — [Банке данных исполнительных производств](https://fssp.gov.ru/iss/ip). Он показывает информацию по любым судам, связанным с долгами, в том числе не банкротным.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cf4fb348cc4b2df6403531402dc6af6a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы найти индивидуального предпринимателя, нужно выбрать вариант «Поиск физических лиц» и ввести ФИО человека и дату рождения. Вариант «Поиск по номеру ИП» в интерфейсе сервиса не имеет отношения к предпринимателям. ИП тут расшифровывается как «исполнительное производство»

</Image>

Если в адрес ИП открыто исполнительное производство, судебные приставы смогут арестовать его имущество или продать с торгов. А ещё это значит, что в будущем предприниматель может принять решение обанкротиться, чтобы разобраться с долгами. То есть проводить сделку рискованно, и лучше поискать другой вариант.

👉 **Информация о судебных спорах. **Если у физлиц дела рассматривают суды общей юрисдикции, то у ИП — арбитражные суды. Они разбирают именно экономические споры и дела, связанные с предпринимательством. Проверить, не участвует ли ИП в таких процессах как ответчик, можно [в картотеке системы «Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6b8c507a312afce8cb3d9c82268af9d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В графе «Участник дела» в левой части окна нужно указать наименование ИП, его ИНН или ОГРНИП. Появится информация обо всех делах, в которых участвовал предприниматель
</Image>

<Notification>

Чтобы максимально обезопасить себя, вы можете добавить [к Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) сервис «Защита сделки» или [заказать его отдельно](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Юристы по недвижимости изучат жильё и продавца, подготовят отчёт по 20 критериям и дадут гарантию безопасности от 10 до 30 лет. Если сделку попытаются оспорить, мы отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость объекта по договору.

</Notification>


## Краткие выводы

* Индивидуальный предприниматель — это физлицо с особым статусом. Поэтому сделки с ним проходят так же, как с физическими лицами.
* В договор с ИП нужно включить информацию о нём: номер ОГРНИП и выписку из ЕГРИП.
* Индивидуальных предпринимателей нужно проверять так же, как физлиц. Кроме стандартных проверок, стоит просмотреть выписку из ЕГРИП, поискать ИП в сервисах [«Прозрачный бизнес»](https://pb.nalog.ru/) и [«Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).
* [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) поможет грамотно составить договор, провести безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности. А [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) обезопасит вас от рисков на 10–30 лет после покупки недвижимости. Сервисы работают с физлицами и ИП.

## Список источников

* [Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32881/)
* [Статья 23 ГК РФ. Предпринимательская деятельность гражданина.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ecba25c5ee75edc02f685823ed10abe2b0d7b887/)


Покупка квартиры у ИП: как оформить сделку и какие есть риски для покупателя

  Если в сделке с недвижимостью участвуют дети, закон будет защищать их права. Нельзя ухудшить условия ребёнка — например, продать элитную квартиру, где он владеет долей, и купить взамен коммуналку. Разбираемся, на что смотрят органы опеки, какие требования предъявляют и как [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) поможет упростить процесс.

##  Зачем нужно согласие органов опеки и как его получить

Продать квартиру с несовершеннолетними собственниками можно только с разрешения органов опеки и попечительства и только в случае, если новая жилплощадь будет не хуже старой. Комиссия проверяет:
* куда переедет ребёнок,
* в каком состоянии новая недвижимость,
* какой будет доля собственности ребёнка,
* как изменятся условия проживания — метраж, район, инфраструктура,
* готова ли квартира более чем на 80%, если она в новостройке.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки — обязательный документ. Что потребуется, чтобы получить его:
* заявление от родителей или законных представителей,
* копия паспорта каждого из родителей,
* свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт,
* документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН или договор купли-продажи,
* выписки из домовых книг и справки об отсутствии задолженности по ЖКХ,
* отчёт о рыночной оценке обеих квартир,
* поэтажные планы с количеством комнат и метражом обеих квартир,
* проект договора купли-продажи,
* письменное мнение ребёнка от 10 лет — он должен написать его сам в присутствии нотариуса или сотрудника МФЦ.

Окончательный перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, зависит от региона. Заявление рассматривают в срок до 15 рабочих дней. Иногда родителей могут пригласить на очную беседу или потребовать дополнительные справки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b59b5def254b8ebd0a17b96b64ba461.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Образец распоряжения от органов опеки. Источник: ipotekaved.ru

</Image>

Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. Если кто-то из участников откажется, нужно будет начинать всё заново и получать новое решение. 


## Как продать или купить квартиру, если в ней прописаны дети

По закону, если в квартире кто-то зарегистрирован, её всё равно можно продать, а выписывать жильцов уже будет покупатель. С детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки.

Чтобы выписать или прописать детей, родителям не нужно спрашивать согласие у органов опеки. Присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если мама и папа живут по разным адресам или не состоят в браке.

Подать заявление можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Выписывать детей в никуда нельзя — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Можно зарегистрировать ребёнка у родственников, пока идут сделки. Если такой возможности нет, нужно заверить у нотариуса обязательство выписать несовершеннолетнего из одной квартиры, а потом прописать в другой. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aaea2b79768b1c98a28069e2447ef908.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Пример нотариального обязательства — его можно составить в свободной форме
</Image>

## Как продать квартиру, если один из собственников — несовершеннолетний

Ребёнка нельзя оставить без жилья. Поэтому есть три возможных сценария продажи квартиры с несовершеннолетними детьми:
1. Квартиру с долей ребёнка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего.
2. Сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный счёт — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе.
3. Деньги от продажи доли зачисляются на специальный счёт ребёнка, который он сможет использовать после совершеннолетия.

Новое жильё должно быть таким же по стоимости или площади, а лучше даже больше старого. Иначе сделку не зарегистрируют. Если родители купили квартиру меньше предыдущей, ребёнку нужно выделить столько же метров или больше. Это значит, что его доля может увеличиться — например, вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bc401422e3f0f4e987ae4c1201d82424.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Среди собственников вашей квартиры есть дети? Сохраните эту статью в закладках или отправьте себе в любом мессенджере, чтобы вернуться к ней, когда решите продавать жильё.

</Notification>

## Как купить квартиру, если собственником является ребёнок

Дети могут быть явными или скрытыми собственниками жилья:

* **Явные **— когда доля оформлена сразу. Например, при приватизации, сделке с субсидией или покупке новой квартиры после продажи другой, где была детская доля. В этих случаях дети указаны в ЕГРН как собственники.
* **Скрытые** — если [жильё купили в ипотеку с материнским капиталом](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/). Тогда детей нет в выписке из ЕГРН, но после погашения ипотеки родители обязаны выделить им доли и получить разрешение опеки перед продажей. Если этого не сделать, сделку могут оспорить через суд — и покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.

Рассмотрим подробнее, что нужно сделать, чтобы сделка прошла по закону:

* Проверьте, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребёнку, — посмотрите [в выписке из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/).
* Узнайте, не тратил ли продавец [маткапитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) на покупку этой квартиры. Запросите у него выписку об остатке из СФР и справку из банка о перечислении субсидии на ипотечный счёт.
* Проследите, чтобы сделка соответствовала решению органов опеки. Что это значит: 

> ○ согласовали одновременное приобретение — нужно подписать оба договора в один день;

> ○ с последующим приобретением — деньги стоит разместить на аккредитиве или в ячейке, чтобы продавец получил их только после покупки нового жилья для ребёнка;

> ○ с пополнением счёта ребёнка — нужно проверить, что реквизиты есть в ДКП, а потом получить подтверждение, что деньги дошли.


## Как платить налог со сделок с участием детей

Всё, что касается налогов при сделках с участием несовершеннолетних, ложится на плечи родителей или опекунов:
* расчёты,
* подача деклараций, 
* контроль за льготами,
* оплата в срок.

Если вы продаёте квартиру, где есть доля ребёнка, НДФЛ рассчитывается на общих основаниях. Налог платят родители или законные представители. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b90a02143cc70db94203447e71ba0168.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*О других изменениях в налогах для владельцев недвижимости читайте [в статье](https://m2.ru/media/article/rost-tarifov-zhkkh-nalogi-s-prodazhi-i-drugie-izmeneniya-v-2025-godu/). *

Освободиться от уплаты налога можно, если ребёнок владеет квартирой достаточно долго: 
* 5 лет — в общем случае,
* 3 года — если это дар от близких родственников, наследство или единственное жильё.

Независимо от возраста ребёнка срок владения считается с момента регистрации его права собственности.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи, если выполнить условия: 
* купили новое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего; 
* его площадь или кадастровая стоимость выше, чем у проданного объекта;
* стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей; 
* нет в собственности других объектов большей площади.

Если родитель купил квартиру на имя ребёнка и оплатил её из своих денег, он может получить налоговый вычет — до 2 млн рублей. Но если этот вычет уже использовался при другой покупке, второй раз его оформить нельзя. 

## Что может пойти не так

Рассмотрим ситуации, когда продавец или покупатель несут риски.
* Органы опеки не дают разрешение на продажу. В каких случаях так бывает: 

> ○ второй родитель не согласен,

> ○ новое жильё меньше или дешевле,

> ○ жильё находится на этапе строительства,
нарушены условия использования маткапитала.

* Сбор документов и согласование с опекой может занять недели или месяцы. Не все продавцы или покупатели готовы ждать. Если сделка отменилась, придётся всё начинать заново, в том числе получать разрешение опеки.
* Нарушили права ребёнка после сделки — например, не перевели деньги на его счёт, не прописали в новой квартире в обозначенный срок. Тогда сделку можно оспорить через суд.


## Как провести сделку с детьми, чтобы всё прошло по закону

Чтобы точно учесть все особенности покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми, можно воспользоваться помощью специалистов. Например, [в сервисе «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) юристы подскажут, какие документы потребуются для опеки и в какой срок нужно выполнить условия. 

**Если покупатель младше 14 лет**

Ребёнок не может подписывать документы сам — за него действует законный представитель.
* М2 выпустит электронную подпись родителю или опекуну, чтобы зарегистрировать сделку онлайн.
* В договоре будет пункт, что сделка учитывает интересы несовершеннолетнего.

**Если покупателю от 14 до 18 лет**

В этом возрасте подросток уже может участвовать в сделке в присутствии взрослого.
* М2 выпустит две электронные подписи — для ребёнка и его представителя.
* Договор подпишут и родитель, и подросток.
* В тексте пропишут пункт, что родитель или опекун согласен со сделкой.

**Если несовершеннолетний выступает как один из продавцов**

Для сделки понадобится разрешение опеки с нотариальным отождествлением. Pdfскан и sig-подпись нотариуса нужно загрузить в личный кабинет. 
* М2 проверит корректность документов и внесёт данные в договор.
* Электронная подпись понадобится всем участникам сделки.

<Notification>

[Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) включает в себя помощь с документами, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

</Notification>


## Запомнить

* Если продаёте квартиру с зарегистрированными детьми, нужно выписать их до сделки и прописать в новом жилье. Если пока его нет — временно зарегистрировать ребёнка у родственников или подписать у нотариуса обязательство дать ребёнку регистрацию.
* Чтобы продать квартиру, принадлежащую ребёнку, потребуется согласие органов опеки. Комиссия проверяет, что в результате сделки ребёнок получит имущество не хуже или денежный эквивалент.
* Если покупаете квартиру у ребёнка, проверьте обязательства по маткапиталу.
* Имущественный налог и НДФЛ за ребёнка оплачивают родители или опекуны. Взрослые имеют право на имущественный вычет.
* Если нарушить права ребёнка после регистрации сделки, её можно оспорить через суд.

## Список использованных источников

1. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/)
2. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 26 «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/)


Сделки с участием детей: как продать или купить квартиру

 Сделку с недвижимостью можно оформить разными способами: через МФЦ, банк, нотариуса, агентство или онлайн — например, через [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). В статье разобрали все варианты, объяснили порядок действий и список документов.

 
## Особенности сделок купли-продажи недвижимости

Когда продавец и покупатель договариваются о передаче жилья, они запускают юридический процесс. Нужно проверить документы, обсудить условия, составить и подписать договор, оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности [в Росреестре](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-rosreestr-prostymi-slovami/).

На каждом из этих этапов есть свои тонкости. От них зависит, где и как провести сделку. Рассмотрим несколько ситуаций.
* Если вы всё ещё в поиске квартиры или покупателя и не хотите заниматься этим сами — поможет агентство.
* Если в сделке участвуют несовершеннолетние, собственники долей или представитель по доверенности — понадобится нотариус.
* Если хотите проверить чистоту объекта перед покупкой, например нет ли на нём обременений, — подойдёт онлайн-сервис с юридической поддержкой.
* Если покупаете квартиру в ипотеку — зарегистрировать сделку в МФЦ не получится, нужно идти в банк.

Далее подробно расскажем, как подготовиться к сделке, и рассмотрим все варианты регистрации.

## Какие документы нужны

Чтобы провести сделку быстро и без проблем, нужно заранее подготовить документы. Базовый комплект включает в себя:
* паспорта всех участников сделки;
* правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи с прошлой сделки, договор дарения, договор долевого участия и акт приёма-передачи, свидетельство о вступлении в наследство и т. д.;
* выписку из ЕГРН;
* договор купли-продажи.

В отдельных случаях нужны дополнительные документы, например:
* согласие супруга на продажу, если недвижимость покупали в браке;
* разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние собственники;
* нотариальное согласие совладельцев, если квартира в долевой собственности;
* согласие банка, если есть незакрытая ипотека.

<Notification>

Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры, загляните [в статью](https://m2.ru/media/article/kakie-dokumenti-nuzhni-dlya-prodazhi-kvartiri/). Разобрали подробнее, что входит в обязательный список, какие справки могут потребоваться дополнительно и как подтвердить юридическую чистоту объекта. 

</Notification>


## Как провести сделку с недвижимостью самостоятельно через МФЦ

*Если хочется по старинке*

Если стороны сделки находятся в одном городе и предпочитают работать с бумажными копиями, им удобно обратиться в МФЦ. Специалисты центра помогут разобраться с документами: проверят, всё ли в наличии, и укажут на ошибки в заполнении бланков. Так Росреестр зарегистрирует право собственности с первого раза.

Учтите, что МФЦ не проверяет юридическую чистоту сделки и риски, связанные с документами. Например, если одна из сторон сделки впишет в договор невыгодный пункт, сотрудники за это не отвечают. Будьте осторожны: мошенники могут воспользоваться этим.

Каким будет порядок действий:
1. Согласовать договор купли-продажи и подготовить пакет документов.
2. Записаться на приём в МФЦ — на сайте центра, по телефону или через портал региональных госуслуг.
3. Договориться о способе и сроке оплаты — например, наличными, через банковскую ячейку или аккредитив. Сотрудники МФЦ не проверяют факт расчётов.
4. Прийти в офис, подать документы и заявление. Договор нужно подписать до подачи в МФЦ — с собой приносят уже подписанный экземпляр.
5. Оплатить [госпошлину](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/).
6. Получить расписку о приёме документов.
7. Через 7−10 дней забрать подтверждение из Росреестра и выписку из ЕГРН.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3c23558325eb793deadc9fe1fb58e178.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На сайте госуслуг Москвы карта МФЦ показывает ближайшую свободную дату приёма по сделкам с недвижимостью
</Image>

## Как провести сделку с недвижимостью через банк

*Если покупка в ипотеку*

Многие крупные банки предлагают полный набор услуг, чтобы оформить куплю-продажу квартиры. Среди них ВТБ, Альфа-Банк и ДОМ.РФ. 

Что можно сделать в банке:
* арендовать ячейку для безопасных расчётов или открыть аккредитив — специальный счёт для сделок,
* подписать договор на бумаге или онлайн с помощью электронной подписи,
* оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит,
* получить консультацию менеджера по всем этапам сделки.

Порядок действий аналогичен другим способам. После регистрации права собственности банк перечислит деньги продавцу. Все ключевые этапы проходят в одном месте. Банк выступает как посредник и гарантирует финансовую безопасность.


## Как провести сделку с недвижимостью у нотариуса

*Если это сложный случай*

Есть ситуации, когда нельзя обойтись без нотариуса:
* продажа доли в квартире, даже если сделка проходит между родственниками,
* в числе собственников есть несовершеннолетние,
* стороны заключают сделку по доверенности,
* нужно оформить согласие супруга на продажу квартиры.

Нотариус выступает как гарант юридической чистоты сделки. В его обязанности входит:
* подтвердить адекватность всех участников,
* согласовать условия договора,
* заверить подписанные документы,
* предоставить свой депозит для передачи денег — по желанию сторон,
* отправить документы на регистрацию в Росреестр,
* получить их обратно и передать покупателю.

В остальном порядок действий не меняется. 

<Notification>

При наличии сомнений нотариус может запросить дополнительные справки о дееспособности участников сделки, например из ПНД или НД. Как их получить и о чём они говорят — [читайте в статье](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/).

</Notification>


## Как зарегистрировать сделку онлайн

*Если цените удобство и своё время*

Онлайн-сервисы помогают оформить сделку без личного визита в МФЦ или Росреестр. Все этапы проходят дистанционно — от подготовки документов до оформления права собственности. Такой способ удобен для всех, кто хочет сэкономить время. А когда продавец и покупатель находятся в разных городах, онлайн-сервисы просто спасают.

Разберём, как всё происходит, на примере [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti).

1. Продавец и покупатель регистрируются на сайте, создают черновик сделки и заполняют контактные данные: номер телефона, электронную почту, фамилию и имя.
2. Стороны указывают паспорта и СНИЛС, правоустанавливающий документ и банковские реквизиты продавца для перечисления денег.
3. Специалисты М2 помогают участникам собрать документы в электронном виде и согласовать договор.
4. Продавец и покупатель выбирают офис банка и записываются на приём в удобное время. Это единственный этап, когда понадобится личное присутствие.
5. Когда стороны подпишут договор, покупатель переводит деньги за объект на безопасный банковский счёт.
6. М2 отправит заявление на регистрацию в Росреестр. Для этого специалисты оплатят госпошлину, выпустят электронную подпись для участников сделки и проверят документы.
7. В срок до 7 рабочих дней Росреестр отправит подтверждающие документы участникам на электронную почту.
8. Продавец получит деньги только после перехода права собственности.

Все статусы отображаются в личном кабинете. До подтверждения Росреестра банк хранит деньги на специальном счёте, чтобы исключить риск мошенничества.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c25c4d0354cde357261b13521c032a4e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Каждый этап сделки отслеживается в личном кабинете
</Image>

Для тех, кто хочет обезопасить себя на 100%, есть дополнительная услуга — [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). Юристы по недвижимости проверяют объект и продавца, выявляют все риски и выдают сертификат. Он гарантирует, что в ближайшие 10 лет компания будет защищать ваше право собственности. Если по каким-то причинам у вас отберут жильё, мы компенсируем полную стоимость по договору.


## Как зарегистрировать сделку купли-продажи через агентство

*Если вам ещё предстоит найти жильё или покупателя*

Агентство может взять на себя полное сопровождение сделки с самого начала. Что входит в обычный пакет услуг:
* подобрать объект под запрос клиента или найти покупателя,
* провести переговоры и согласовать условия,
* подготовить документы,
* помочь с расчётами и регистрацией.

<Notification>

Если сделка относится к типовым и в ней нет особых условий, можно обойтись только помощью риелторов. В сложных случаях стоит пригласить юриста, чтобы он проверил чистоту объекта и выявил подводные камни. Например, если покупаете квартиру в историческом доме или проводите встречную сделку. В каких ситуациях нужен риелтор, а в каких юрист, разобрали [в статье](https://m2.ru/media/article/yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/).

</Notification>


## Запомнить

* Чтобы провести сделку купли-продажи, нужно подготовить документы, согласовать договор и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
* На сделке нужен нотариус, если среди участников есть несовершеннолетние или продаётся доля в квартире.
* Можно провести сделку самостоятельно и зарегистрировать договор через МФЦ. Чтобы избежать очередей, нужно записаться на приём в удобный офис.
* Некоторые крупные банки предоставляют услуги сопровождения сделки, в том числе выдачу ипотеки в день подписания договора.
* Агентство может помочь с самого начала — ещё на этапе поиска жилья или покупателя.
* [Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti) включает в себя оформление договора, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

## Список использованных источников

1. [Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14 «Основания государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950b7d67461cec8418d349b532c4574a9db11/)
2. [Что такое УКЭП // Госуслуги.](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/login/2062)
3. [«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 163 «Нотариальное удостоверение сделки» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/87d08b8cd422fd513477ea7f4367e748235c9902/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений» // Официальный интернет-портал правовой информации.](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)
