 Бывает такое: квартиру решили продать, нужен договор — а его нигде нет. Важный документ потерялся, а может быть, его вообще украли. Не переживайте: всё поправимо. Рассказываем, как восстановить утерянные документы на квартиру и куда для этого обращаться.


 И где их хранить, чтобы не потерять снова


Как восстановить документы на квартиру

 Покупать или продавать жильё — большое дело: кажется, будто с непривычки в нём легко запутаться. Но если разделить куплю-продажу на шаги, всё воспринимается проще. Собрали для вас материал о том, как проходит сделка с квартирой, что делают стороны на каждом этапе и чем тут поможет [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_etapi-kupli-prodazhi-kvartiri-algoritm-dlya-prodavtsa-i-pokupatelya).


Проводим сделку с квартирой по шагам

Этапы купли-продажи квартиры: алгоритм для продавца и покупателя

 Всем привет! Меня зовут Анна Маврина, я пишущий редактор статей для журнала М2. В 90-х годах моя мама получила от работодателя комнату в общежитии, но позже уехала оттуда. Много лет мы не вспоминали об этом жилье, пока однажды мне не пришло уведомление о 200+ тысячах рублей долга за коммуналку.

Рассказываю, что произошло, откуда взялся долг и как эта история помогла мне с приватизацией комнаты в общежитии.

Не жили в комнате 10 лет, но в итоге смогли оформить в собственность

Как мы приватизировали комнату в общежитии благодаря долгу в 250 тысяч рублей

 Когда продавец и покупатель квартиры подписывают договор — это ещё не конец. Остаётся последний важный этап — регистрация сделки в Росреестре. Только после неё покупатель официально станет новым владельцем недвижимости. Рассказываем, как проходит этот процесс, в чём его особенности и как тут может помочь [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu).

Как проходит регистрация сделки с недвижимостью

 Сделка с недвижимостью — многоэтапный процесс. В нём легко запутаться с непривычки, если вы продаёте или покупаете жильё впервые. Собрали для вас подборку статей журнала М2 и полезных сервисов, которые помогут провести сделку проще и быстрее.


Как проходят сделки с недвижимостью: подборка материалов и сервисов

Виктор Веретенников

Роскошная квартира в доме со статуями, юридически чистая собственница-бизнесвумен — кажется, при сделке с такой недвижимостью всё будет идеально. Но чтобы подстраховаться, перед покупкой квартиры наш клиент заказал [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei). И не зря: выяснилось, что в будущем сделку могут признать недействительной.

Что произошло и почему эксперты М2 заподозрили мошенничество с недвижимостью — рассказываем в статье.


 Как мы распознали махинации супругов-продавцов

##  Элитная недвижимость для будущей штаб-квартиры бизнеса

К нам обратился клиент — владелец группы компаний из Казани. Он собирался приобрести квартиру в роскошном доме на Федосеевской улице, неподалёку от Казанского кремля. Объект стоил 100 млн рублей — настоящая элитная недвижимость.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6ac4f01b5ef3d098dc7b7842ed2967ec.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="федосеевская 38 казань"
  title=""
>

Дом был современным, но стилизованным под историческую застройку: с колоннами, шпилями и статуями на фасаде. [Источник](https://yandex.ru/maps/43/kazan/house/fedoseyevskaya_ulitsa_38/YEAYdwZjT0ECQFtvfXRxcH9gYA==/gallery/?ll=49.113646%2C55.801334&photos%5Bid%5D=VhBvdapmIIRjc4rdqf9&photos%5Buri%5D=ymapsbm1%3A%2F%2Fgeo%3Fdata%3DIgoNX3REQhWRNF9C&tab=gallery&z=16)

</Image>

Покупатель планировал сделать из недвижимости штаб-квартиру для своего бизнеса. Она должна была стать представительным офисом для встреч с партнёрами. Казалось, квартира идеально подходила для этой цели: роскошная, в хорошем состоянии и с отличным расположением.

## На старте объект выглядел идеальным

Дом, в котором располагалась квартира, был построен более 15 лет назад, и [недвижимость уже считалась вторичной](https://m2.ru/media/article/kak-ogradit-sebya-ot-riskov-pri-pokupke-kvartiri-na-vtorichke/). Конкретно эту квартиру купили в 2010 году: даже если кто-то решил бы оспорить куплю-продажу, сроки давности для этого уже прошли.

Нынешней собственницей была бизнес-леди, на первый взгляд — полностью законопослушная. Проверки на сайтах судов и в базах должников не выявили ничего подозрительного. Нашлась только налоговая задолженность на 26 тысяч рублей, но из-за таких сумм проблем со сделками не возникает.

Единственное, что насторожило юристов М2, — недавний развод собственницы. И, как оказалось, не зря.

## Тревожные признаки: бывший муж и фиктивный развод

Нынешняя собственница купила квартиру в браке. А несколько лет назад рассталась с супругом, и квартира отошла ей при разделе имущества. Казалось, что всё в порядке: по этому решению тоже прошёл срок исковой давности. Но юристы [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) решили разобраться подробнее.

**Что и как проверяли. **У собственницы не было никаких юридических проблем. Но, кроме неё, специалисты решили проверить ещё и её бывшего мужа. Информацию искали в открытых источниках: картотеке арбитражных дел, на сайтах судов.
Выяснилось несколько интересных фактов:
* Бывший муж — крупный бизнесмен, владеющий несколькими большими компаниями.
* Одна из его компаний — бизнес практически федерального значения — сейчас находится [в процессе банкротства](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-na-bankrotstvo-pri-pokupke-kvartiri/).
* Владельца компании-банкрота планируют привлечь к субсидиарной ответственности. То есть взыскать с него часть долга организации перед кредиторами.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e13bc841aac24c5e264ef1000dd798f5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="субсидиарная ответственность"
  title=""
>

К субсидиарной ответственности можно привлечь высшее руководство компании и лиц, принимающих решения по её поводу. [Источник](https://advokat.moscow/sub/poryadok-vzyskaniya-subsidiarnoy-otvetstvennosti)

</Image>

Ситуация резко стала более рискованной. А ещё обнаружилась важная деталь: технически развода как такового и не было. Собственница до сих пор считалась супругой своего бывшего мужа. Они просто разделили имущество по суду.

***А так можно?***

*Да. Это не слишком распространённая схема, но технически закон не запрещает подать в суд на раздел имущества даже без развода. Между сторонами возникает имущественный спор, который разрешает судья. Он же определяет, кому какое имущество отойдёт.*

Юристы ознакомились с делом о разделе имущества и увидели: сейчас у бывшего мужа — личный долг перед супругой в сотни миллионов рублей. Всё это выглядело очень подозрительно.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b864b4c97498cb498a84060ed02bb817.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="решение суда"
  title=""
>

Так выглядит отрывок из решения суда. Видно, что на момент раздела имущества брак не был расторгнут

</Image>

**В чём скрывалась угроза. **По выяснившимся фактам можно было предположить: супруги не расставались, а продажу квартиры затеяли, чтобы защитить имущество мужа при банкротстве. На это указывало несколько деталей:
* Жена утверждала, что рассталась с мужем. Но оставалось неясно, почему они в таком случае не оформили развод.
* Раздел имущества произошёл, когда компания мужа уже начала банкротиться. Похоже, что так супруги пытались перевести часть общего имущества на жену, чтобы это имущество не взыскали при банкротстве.
* Личный долг в сотни миллионов только подтверждал догадки. Так жена становилась одним из кредиторов мужа. Супруги могли придумать эту схему, чтобы защитить часть средств от других кредиторов. Муж выплатил бы эти деньги жене, а она придержала бы их до окончания процесса.

На момент раздела имущества ещё не шло речи о том, что мужа могут привлечь к субсидиарной ответственности. Но пара всё равно как будто заранее подготовилась к такому исходу. И это намекает: они знали, что делают. А значит, речь может идти о махинациях.

## Покупатель мог потерять право собственности

Ситуация была коварной. Технически сделка была бы легальной, ведь жена продавала свою личную квартиру, которая не имеет отношения к мужу. Вот только собственницей она стала из-за раздела имущества. А раздел затеяли, чтобы скрыть деньги и недвижимость от субсидиарной ответственности. 

Эту схему запросто могли заметить во время дела о банкротстве. Вот что произошло бы тогда:
1. Судебный спор о разделе имущества открыли бы заново в связи с открывшимися обстоятельствами.
2. Решение могли пересмотреть, если бы выяснили, что раздел призван скрыть имущество от кредиторов.
3. Квартиру вернули бы [в общую собственность](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/), чтобы она стала частью конкурсной массы.
4. Сделки, которые жена совершала как единственная владелица, [стали бы недействительными](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) по цепочке.

Для покупателя такой исход означал бы потерю права собственности. Причём с большой вероятностью: когда речь идёт о таких суммах, имущество стараются изъять и вернуть в конкурсную массу. Потом его используют, чтобы владелец компании-банкрота мог расплатиться с кредиторами по субсидиарной ответственности.

*Вероятно, супруги просто не предусмотрели: раздел имущества могут оспорить, если наступит субсидиарная ответственность. Конечно, такое развитие событий — далеко не факт, но, учитывая стоимость квартиры, лучше не рисковать.*


## Рекомендации М2 помогли сохранить 100 млн рублей

По итогам проверки юристы не рекомендовали объект к покупке. Клиент решил, что не хочет рисковать при сделке на 100 млн рублей, и отказался от квартиры. Для него было важно, чтобы сделка была максимально чистой, поэтому он и заказал [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei).

Объекта на замену у клиента не было, так что сделку в итоге проводить не стали. Мы не знаем, что стало дальше с квартирой. Но, каким бы ни был исход, это уже никак не касается нашего клиента. Он защитил свои деньги и смог избежать разбирательств по поводу права собственности. Надеемся, что в будущем он подберет  более безопасный объект для своих нужд.

## Выводы и советы юристов М2

Опасность подобных ситуаций в том, что риски не видны сразу. На первый взгляд всё было идеально: законопослушная собственница развелась с мужем и решила продать личное жильё. Понадобилась углублённая проверка, чтобы заметить махинацию.

Чтобы избежать мошенничества с квартирами, юристы М2 рекомендуют [не терять бдительности](https://m2.ru/media/article/bezopasnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-podborka-materialov-i-servisov/) даже при чистых с виду сделках:
* Проверять объект и продавца перед покупкой квартиры — учитывать [историю недвижимости](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/) и судебные споры, связанные с её собственником.
* Если собственник в браке или недавно развёлся, проверить стоит ещё и супруга — чтобы вовремя обнаружить спорные ситуации.
* Обращаться к юристам, если по поводу квартиры есть какие-то подозрения. Специалисты [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei) проверят жильё и собственника за вас и дадут рекомендации по сделке. А если что-то всё равно пойдёт не так — защитят ваше право собственности в суде.

Обнаружили признаки мошенничества и отговорили клиентов от покупки недвижимости за 100 млн рублей

 В новостях порой рассказывают страшные истории о мошенниках, которые взяли на человека кредит по фальшивым документам или продали его квартиру. От таких сюжетов становится не по себе. Но можно обезопасить себя — оформить запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия. Рассказываем, что это за запрет и как его установить.

И как он может защитить от мошенников 

Как установить запрет на сделки с недвижимостью

Решили купить квартиру — но собственник живёт за границей. Казалось бы, какая разница: в наше время многие сделки можно провести дистанционно. На самом деле разница есть, ведь продавец квартиры может быть нерезидентом России. Рассказываем, что это значит и какие детали нужно учесть, если недвижимость продаёт нерезидент.


 Валютный или налоговый — вот в чём вопрос

Сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ: как они проходят и какие условия учесть

Представьте: вы нашли жильё мечты, но продавец оказался индивидуальным предпринимателем. Кажется, будто покупка квартиры у ИП сложнее, чем у обычного человека, а риски — выше. Рассказываем, так ли это, что нужно учесть и как тут поможет [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya).


 Спойлер: всё почти как с физлицом, но есть нюансы


##  Чем отличаются сделки с ИП

Индивидуальный предприниматель — это не компания, а статус физлица. Человек регистрируется и получает право официально заниматься бизнесом: производить и продавать товары, оказывать услуги, нанимать сотрудников, платить налоги и сдавать отчётность. При этом он не создаёт юридическое лицо.

Сделки с ИП проходят так же, как и с обычными людьми. Разница только в том, что в договоре указывают дополнительные данные:
* **ОГРНИП** — Основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя. Это уникальный номер из 15 цифр, который используют, чтобы найти записи об ИП в различных базах.
* **Выписка из ЕГРИП** — Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Она рассказывает, на каком основании действует ИП, чем он занимается и какие налоги платит. Заказать её можно онлайн на сайте налоговой, лично в отделении ФНС или МФЦ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2058fda8dd14998bff1bb139d6db2128.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы заказать выписку онлайн, нужно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Можно поискать и по ФИО — но, если они распространённые, найти нужного ИП будет сложно
</Image>

<Notification>

Чтобы упростить куплю-продажу и в любой момент иметь под рукой всю информацию, можете заказать [Сделку от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Мы сами подготовим договор, проведём безопасные расчёты и отправим документы в Росреестр. Учтём все детали, даже если одна из сторон сделки — ИП.

</Notification>

## Какие есть риски при покупке недвижимости у ИП

Покупка квартиры у ИП несёт двойные риски для покупателя. С одной стороны, остаются все стандартные опасности сделок с физлицами: [обременения](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/), долги по коммуналке, наследственные споры. С другой — добавляются угрозы, связанные с бизнесом. Что это значит:
* У компании имущество принадлежит юрлицу, а у ИП всё оформлено на него лично. Если индивидуальный предприниматель купил недвижимость — она записывается на человека, а не на ООО.
* Компания отвечает по долгам сама. Если бизнес прогорел, владелец теряет вложения, но его квартиру или машину никто не тронет. У ИП — наоборот: если бизнес влез в долги, предпринимателю придётся отвечать своим имуществом.

*ИП Сергей Павлов владеет салоном ухода за питомцами «Корги». Когда он решил расширить бизнес и купил для этого новое помещение, оно стало собственностью Сергея лично, а не салона.*

*Если ИП возьмёт кредит на развитие бизнеса и не сможет его выплатить, под угрозой окажется и то самое помещение, и его личная квартира, и счёт в банке. Всё это можно арестовать, чтобы погасить долги.*

* Банкротство бизнеса, даже оформленного как ИП, расследуют тщательнее. Выше вероятность, что в процессе [сделку признают](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) ущемляющей требования кредиторов. Если человек купил квартиру у ИП, он может её лишиться.
* Если ИП пытался уйти от налогов, например продавал арендную квартиру как физлицо, — ФНС может начать проверку. В таком случае покупателю тоже придётся давать показания и доказывать, что он не знал о сомнительной схеме.

Высокие риски не значат, что нужно отказываться от покупки недвижимости у ИП. Если сделка привлекательная, стоит тщательнее проверить продавца и обеспечить себе защиту. Как это сделать — расскажем в следующем блоке.

## Как проверить продавца недвижимости, если он ИП

Когда физическое лицо покупает недвижимость у ИП, риски лучше заранее минимизировать. Чтобы убедиться в чистоте сделки, изучите продавца по этим пунктам:

👉 **Выписка из ЕГРИП. **Там можно проверить основные данные: ФИО и ИНН предпринимателя, дату присвоения ОГРНИП и коды ОКВЭД — видов деятельности. Ещё можно узнать его статус: действующее ИП или бизнес, прекративший работу.

👉 **Возможные проблемы с налогами. **У налоговой [есть онлайн-сервис](https://pb.nalog.ru/), в котором можно посмотреть расширенную информацию об ИП. Там собирают данные из шести реестров, доступ к которым есть у ФНС. Стоит проверить предпринимателя через этот сервис: посмотреть, нет ли у него налоговых нарушений или неверно указанных сведений.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2a689c1ffe1b17065fda95bf02a2698e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе можно получить общую сводку об ИП или конкретные сведения. Например, есть ли предприниматель в реестре дисквалифицированных лиц — тех, кому запрещено быть руководителями
</Image>

👉 **Данные о банкротстве.** Если в отношении ИП подано заявление о банкротстве, информация об этом появляется в открытых базах. Просмотреть её можно с помощью [сервиса Федресурса](https://bankrot.fedresurs.ru/?utm_referrer=https:%2F%2Fkontur.ru%2F) — достаточно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14e093920af1f62f0b4b1f83dbdd50fe.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

В меню сервиса нужно выбрать вариант «Должники» и ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Если сервис ничего не найдёт — значит, сейчас ИП банкротиться не собирается. Правда, не случится ли такого в будущем — невозможно сказать наверняка

</Image>

👉 **Данные об исполнительных производствах. **Если предприниматель имеет большие долги и не возвращает их, кредитор может пойти в суд. Тогда в адрес ИП могут начать процесс банкротства или взыскать долг через приставов. Информация об этом есть в официальной базе — [Банке данных исполнительных производств](https://fssp.gov.ru/iss/ip). Он показывает информацию по любым судам, связанным с долгами, в том числе не банкротным.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cf4fb348cc4b2df6403531402dc6af6a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы найти индивидуального предпринимателя, нужно выбрать вариант «Поиск физических лиц» и ввести ФИО человека и дату рождения. Вариант «Поиск по номеру ИП» в интерфейсе сервиса не имеет отношения к предпринимателям. ИП тут расшифровывается как «исполнительное производство»

</Image>

Если в адрес ИП открыто исполнительное производство, судебные приставы смогут арестовать его имущество или продать с торгов. А ещё это значит, что в будущем предприниматель может принять решение обанкротиться, чтобы разобраться с долгами. То есть проводить сделку рискованно, и лучше поискать другой вариант.

👉 **Информация о судебных спорах. **Если у физлиц дела рассматривают суды общей юрисдикции, то у ИП — арбитражные суды. Они разбирают именно экономические споры и дела, связанные с предпринимательством. Проверить, не участвует ли ИП в таких процессах как ответчик, можно [в картотеке системы «Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6b8c507a312afce8cb3d9c82268af9d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В графе «Участник дела» в левой части окна нужно указать наименование ИП, его ИНН или ОГРНИП. Появится информация обо всех делах, в которых участвовал предприниматель
</Image>

<Notification>

Чтобы максимально обезопасить себя, вы можете добавить [к Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) сервис «Защита сделки» или [заказать его отдельно](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Юристы по недвижимости изучат жильё и продавца, подготовят отчёт по 20 критериям и дадут гарантию безопасности от 10 до 30 лет. Если сделку попытаются оспорить, мы отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость объекта по договору.

</Notification>


## Краткие выводы

* Индивидуальный предприниматель — это физлицо с особым статусом. Поэтому сделки с ним проходят так же, как с физическими лицами.
* В договор с ИП нужно включить информацию о нём: номер ОГРНИП и выписку из ЕГРИП.
* Индивидуальных предпринимателей нужно проверять так же, как физлиц. Кроме стандартных проверок, стоит просмотреть выписку из ЕГРИП, поискать ИП в сервисах [«Прозрачный бизнес»](https://pb.nalog.ru/) и [«Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).
* [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) поможет грамотно составить договор, провести безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности. А [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) обезопасит вас от рисков на 10–30 лет после покупки недвижимости. Сервисы работают с физлицами и ИП.

## Список источников

* [Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32881/)
* [Статья 23 ГК РФ. Предпринимательская деятельность гражданина.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ecba25c5ee75edc02f685823ed10abe2b0d7b887/)


Покупка квартиры у ИП: как оформить сделку и какие есть риски для покупателя

 Можно собрать деньги на квартиру и вдруг обнаружить, что их не хватает. А всё потому, что на подготовку сделки ушло больше 200 000 рублей. Рассказываем, почему так происходит и сколько может стоить купля-продажа квартиры для обеих сторон.


 И кто за что платит

Сколько стоит провести сделку с недвижимостью

  Если в сделке с недвижимостью участвуют дети, закон будет защищать их права. Нельзя ухудшить условия ребёнка — например, продать элитную квартиру, где он владеет долей, и купить взамен коммуналку. Разбираемся, на что смотрят органы опеки, какие требования предъявляют и как [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) поможет упростить процесс.

##  Зачем нужно согласие органов опеки и как его получить

Продать квартиру с несовершеннолетними собственниками можно только с разрешения органов опеки и попечительства и только в случае, если новая жилплощадь будет не хуже старой. Комиссия проверяет:
* куда переедет ребёнок,
* в каком состоянии новая недвижимость,
* какой будет доля собственности ребёнка,
* как изменятся условия проживания — метраж, район, инфраструктура,
* готова ли квартира более чем на 80%, если она в новостройке.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки — обязательный документ. Что потребуется, чтобы получить его:
* заявление от родителей или законных представителей,
* копия паспорта каждого из родителей,
* свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт,
* документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН или договор купли-продажи,
* выписки из домовых книг и справки об отсутствии задолженности по ЖКХ,
* отчёт о рыночной оценке обеих квартир,
* поэтажные планы с количеством комнат и метражом обеих квартир,
* проект договора купли-продажи,
* письменное мнение ребёнка от 10 лет — он должен написать его сам в присутствии нотариуса или сотрудника МФЦ.

Окончательный перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, зависит от региона. Заявление рассматривают в срок до 15 рабочих дней. Иногда родителей могут пригласить на очную беседу или потребовать дополнительные справки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b59b5def254b8ebd0a17b96b64ba461.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Образец распоряжения от органов опеки. Источник: ipotekaved.ru

</Image>

Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. Если кто-то из участников откажется, нужно будет начинать всё заново и получать новое решение. 


## Как продать или купить квартиру, если в ней прописаны дети

По закону, если в квартире кто-то зарегистрирован, её всё равно можно продать, а выписывать жильцов уже будет покупатель. С детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки.

Чтобы выписать или прописать детей, родителям не нужно спрашивать согласие у органов опеки. Присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если мама и папа живут по разным адресам или не состоят в браке.

Подать заявление можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Выписывать детей в никуда нельзя — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Можно зарегистрировать ребёнка у родственников, пока идут сделки. Если такой возможности нет, нужно заверить у нотариуса обязательство выписать несовершеннолетнего из одной квартиры, а потом прописать в другой. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aaea2b79768b1c98a28069e2447ef908.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Пример нотариального обязательства — его можно составить в свободной форме
</Image>

## Как продать квартиру, если один из собственников — несовершеннолетний

Ребёнка нельзя оставить без жилья. Поэтому есть три возможных сценария продажи квартиры с несовершеннолетними детьми:
1. Квартиру с долей ребёнка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего.
2. Сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный счёт — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе.
3. Деньги от продажи доли зачисляются на специальный счёт ребёнка, который он сможет использовать после совершеннолетия.

Новое жильё должно быть таким же по стоимости или площади, а лучше даже больше старого. Иначе сделку не зарегистрируют. Если родители купили квартиру меньше предыдущей, ребёнку нужно выделить столько же метров или больше. Это значит, что его доля может увеличиться — например, вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bc401422e3f0f4e987ae4c1201d82424.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Среди собственников вашей квартиры есть дети? Сохраните эту статью в закладках или отправьте себе в любом мессенджере, чтобы вернуться к ней, когда решите продавать жильё.

</Notification>

## Как купить квартиру, если собственником является ребёнок

Дети могут быть явными или скрытыми собственниками жилья:

* **Явные **— когда доля оформлена сразу. Например, при приватизации, сделке с субсидией или покупке новой квартиры после продажи другой, где была детская доля. В этих случаях дети указаны в ЕГРН как собственники.
* **Скрытые** — если [жильё купили в ипотеку с материнским капиталом](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/). Тогда детей нет в выписке из ЕГРН, но после погашения ипотеки родители обязаны выделить им доли и получить разрешение опеки перед продажей. Если этого не сделать, сделку могут оспорить через суд — и покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.

Рассмотрим подробнее, что нужно сделать, чтобы сделка прошла по закону:

* Проверьте, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребёнку, — посмотрите [в выписке из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/).
* Узнайте, не тратил ли продавец [маткапитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) на покупку этой квартиры. Запросите у него выписку об остатке из СФР и справку из банка о перечислении субсидии на ипотечный счёт.
* Проследите, чтобы сделка соответствовала решению органов опеки. Что это значит: 

> ○ согласовали одновременное приобретение — нужно подписать оба договора в один день;

> ○ с последующим приобретением — деньги стоит разместить на аккредитиве или в ячейке, чтобы продавец получил их только после покупки нового жилья для ребёнка;

> ○ с пополнением счёта ребёнка — нужно проверить, что реквизиты есть в ДКП, а потом получить подтверждение, что деньги дошли.


## Как платить налог со сделок с участием детей

Всё, что касается налогов при сделках с участием несовершеннолетних, ложится на плечи родителей или опекунов:
* расчёты,
* подача деклараций, 
* контроль за льготами,
* оплата в срок.

Если вы продаёте квартиру, где есть доля ребёнка, НДФЛ рассчитывается на общих основаниях. Налог платят родители или законные представители. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b90a02143cc70db94203447e71ba0168.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*О других изменениях в налогах для владельцев недвижимости читайте [в статье](https://m2.ru/media/article/rost-tarifov-zhkkh-nalogi-s-prodazhi-i-drugie-izmeneniya-v-2025-godu/). *

Освободиться от уплаты налога можно, если ребёнок владеет квартирой достаточно долго: 
* 5 лет — в общем случае,
* 3 года — если это дар от близких родственников, наследство или единственное жильё.

Независимо от возраста ребёнка срок владения считается с момента регистрации его права собственности.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи, если выполнить условия: 
* купили новое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего; 
* его площадь или кадастровая стоимость выше, чем у проданного объекта;
* стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей; 
* нет в собственности других объектов большей площади.

Если родитель купил квартиру на имя ребёнка и оплатил её из своих денег, он может получить налоговый вычет — до 2 млн рублей. Но если этот вычет уже использовался при другой покупке, второй раз его оформить нельзя. 

## Что может пойти не так

Рассмотрим ситуации, когда продавец или покупатель несут риски.
* Органы опеки не дают разрешение на продажу. В каких случаях так бывает: 

> ○ второй родитель не согласен,

> ○ новое жильё меньше или дешевле,

> ○ жильё находится на этапе строительства,
нарушены условия использования маткапитала.

* Сбор документов и согласование с опекой может занять недели или месяцы. Не все продавцы или покупатели готовы ждать. Если сделка отменилась, придётся всё начинать заново, в том числе получать разрешение опеки.
* Нарушили права ребёнка после сделки — например, не перевели деньги на его счёт, не прописали в новой квартире в обозначенный срок. Тогда сделку можно оспорить через суд.


## Как провести сделку с детьми, чтобы всё прошло по закону

Чтобы точно учесть все особенности покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми, можно воспользоваться помощью специалистов. Например, [в сервисе «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) юристы подскажут, какие документы потребуются для опеки и в какой срок нужно выполнить условия. 

**Если покупатель младше 14 лет**

Ребёнок не может подписывать документы сам — за него действует законный представитель.
* М2 выпустит электронную подпись родителю или опекуну, чтобы зарегистрировать сделку онлайн.
* В договоре будет пункт, что сделка учитывает интересы несовершеннолетнего.

**Если покупателю от 14 до 18 лет**

В этом возрасте подросток уже может участвовать в сделке в присутствии взрослого.
* М2 выпустит две электронные подписи — для ребёнка и его представителя.
* Договор подпишут и родитель, и подросток.
* В тексте пропишут пункт, что родитель или опекун согласен со сделкой.

**Если несовершеннолетний выступает как один из продавцов**

Для сделки понадобится разрешение опеки с нотариальным отождествлением. Pdfскан и sig-подпись нотариуса нужно загрузить в личный кабинет. 
* М2 проверит корректность документов и внесёт данные в договор.
* Электронная подпись понадобится всем участникам сделки.

<Notification>

[Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) включает в себя помощь с документами, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

</Notification>


## Запомнить

* Если продаёте квартиру с зарегистрированными детьми, нужно выписать их до сделки и прописать в новом жилье. Если пока его нет — временно зарегистрировать ребёнка у родственников или подписать у нотариуса обязательство дать ребёнку регистрацию.
* Чтобы продать квартиру, принадлежащую ребёнку, потребуется согласие органов опеки. Комиссия проверяет, что в результате сделки ребёнок получит имущество не хуже или денежный эквивалент.
* Если покупаете квартиру у ребёнка, проверьте обязательства по маткапиталу.
* Имущественный налог и НДФЛ за ребёнка оплачивают родители или опекуны. Взрослые имеют право на имущественный вычет.
* Если нарушить права ребёнка после регистрации сделки, её можно оспорить через суд.

## Список использованных источников

1. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/)
2. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 26 «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/)


Сделки с участием детей: как продать или купить квартиру

 Сделку с недвижимостью можно оформить разными способами: через МФЦ, банк, нотариуса, агентство или онлайн — например, через [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). В статье разобрали все варианты, объяснили порядок действий и список документов.

 
## Особенности сделок купли-продажи недвижимости

Когда продавец и покупатель договариваются о передаче жилья, они запускают юридический процесс. Нужно проверить документы, обсудить условия, составить и подписать договор, оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности [в Росреестре](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-rosreestr-prostymi-slovami/).

На каждом из этих этапов есть свои тонкости. От них зависит, где и как провести сделку. Рассмотрим несколько ситуаций.
* Если вы всё ещё в поиске квартиры или покупателя и не хотите заниматься этим сами — поможет агентство.
* Если в сделке участвуют несовершеннолетние, собственники долей или представитель по доверенности — понадобится нотариус.
* Если хотите проверить чистоту объекта перед покупкой, например нет ли на нём обременений, — подойдёт онлайн-сервис с юридической поддержкой.
* Если покупаете квартиру в ипотеку — зарегистрировать сделку в МФЦ не получится, нужно идти в банк.

Далее подробно расскажем, как подготовиться к сделке, и рассмотрим все варианты регистрации.

## Какие документы нужны

Чтобы провести сделку быстро и без проблем, нужно заранее подготовить документы. Базовый комплект включает в себя:
* паспорта всех участников сделки;
* правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи с прошлой сделки, договор дарения, договор долевого участия и акт приёма-передачи, свидетельство о вступлении в наследство и т. д.;
* выписку из ЕГРН;
* договор купли-продажи.

В отдельных случаях нужны дополнительные документы, например:
* согласие супруга на продажу, если недвижимость покупали в браке;
* разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние собственники;
* нотариальное согласие совладельцев, если квартира в долевой собственности;
* согласие банка, если есть незакрытая ипотека.

<Notification>

Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры, загляните [в статью](https://m2.ru/media/article/kakie-dokumenti-nuzhni-dlya-prodazhi-kvartiri/). Разобрали подробнее, что входит в обязательный список, какие справки могут потребоваться дополнительно и как подтвердить юридическую чистоту объекта. 

</Notification>


## Как провести сделку с недвижимостью самостоятельно через МФЦ

*Если хочется по старинке*

Если стороны сделки находятся в одном городе и предпочитают работать с бумажными копиями, им удобно обратиться в МФЦ. Специалисты центра помогут разобраться с документами: проверят, всё ли в наличии, и укажут на ошибки в заполнении бланков. Так Росреестр зарегистрирует право собственности с первого раза.

Учтите, что МФЦ не проверяет юридическую чистоту сделки и риски, связанные с документами. Например, если одна из сторон сделки впишет в договор невыгодный пункт, сотрудники за это не отвечают. Будьте осторожны: мошенники могут воспользоваться этим.

Каким будет порядок действий:
1. Согласовать договор купли-продажи и подготовить пакет документов.
2. Записаться на приём в МФЦ — на сайте центра, по телефону или через портал региональных госуслуг.
3. Договориться о способе и сроке оплаты — например, наличными, через банковскую ячейку или аккредитив. Сотрудники МФЦ не проверяют факт расчётов.
4. Прийти в офис, подать документы и заявление. Договор нужно подписать до подачи в МФЦ — с собой приносят уже подписанный экземпляр.
5. Оплатить [госпошлину](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/).
6. Получить расписку о приёме документов.
7. Через 7−10 дней забрать подтверждение из Росреестра и выписку из ЕГРН.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3c23558325eb793deadc9fe1fb58e178.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На сайте госуслуг Москвы карта МФЦ показывает ближайшую свободную дату приёма по сделкам с недвижимостью
</Image>

## Как провести сделку с недвижимостью через банк

*Если покупка в ипотеку*

Многие крупные банки предлагают полный набор услуг, чтобы оформить куплю-продажу квартиры. Среди них ВТБ, Альфа-Банк и ДОМ.РФ. 

Что можно сделать в банке:
* арендовать ячейку для безопасных расчётов или открыть аккредитив — специальный счёт для сделок,
* подписать договор на бумаге или онлайн с помощью электронной подписи,
* оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит,
* получить консультацию менеджера по всем этапам сделки.

Порядок действий аналогичен другим способам. После регистрации права собственности банк перечислит деньги продавцу. Все ключевые этапы проходят в одном месте. Банк выступает как посредник и гарантирует финансовую безопасность.


## Как провести сделку с недвижимостью у нотариуса

*Если это сложный случай*

Есть ситуации, когда нельзя обойтись без нотариуса:
* продажа доли в квартире, даже если сделка проходит между родственниками,
* в числе собственников есть несовершеннолетние,
* стороны заключают сделку по доверенности,
* нужно оформить согласие супруга на продажу квартиры.

Нотариус выступает как гарант юридической чистоты сделки. В его обязанности входит:
* подтвердить адекватность всех участников,
* согласовать условия договора,
* заверить подписанные документы,
* предоставить свой депозит для передачи денег — по желанию сторон,
* отправить документы на регистрацию в Росреестр,
* получить их обратно и передать покупателю.

В остальном порядок действий не меняется. 

<Notification>

При наличии сомнений нотариус может запросить дополнительные справки о дееспособности участников сделки, например из ПНД или НД. Как их получить и о чём они говорят — [читайте в статье](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/).

</Notification>


## Как зарегистрировать сделку онлайн

*Если цените удобство и своё время*

Онлайн-сервисы помогают оформить сделку без личного визита в МФЦ или Росреестр. Все этапы проходят дистанционно — от подготовки документов до оформления права собственности. Такой способ удобен для всех, кто хочет сэкономить время. А когда продавец и покупатель находятся в разных городах, онлайн-сервисы просто спасают.

Разберём, как всё происходит, на примере [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti).

1. Продавец и покупатель регистрируются на сайте, создают черновик сделки и заполняют контактные данные: номер телефона, электронную почту, фамилию и имя.
2. Стороны указывают паспорта и СНИЛС, правоустанавливающий документ и банковские реквизиты продавца для перечисления денег.
3. Специалисты М2 помогают участникам собрать документы в электронном виде и согласовать договор.
4. Продавец и покупатель выбирают офис банка и записываются на приём в удобное время. Это единственный этап, когда понадобится личное присутствие.
5. Когда стороны подпишут договор, покупатель переводит деньги за объект на безопасный банковский счёт.
6. М2 отправит заявление на регистрацию в Росреестр. Для этого специалисты оплатят госпошлину, выпустят электронную подпись для участников сделки и проверят документы.
7. В срок до 7 рабочих дней Росреестр отправит подтверждающие документы участникам на электронную почту.
8. Продавец получит деньги только после перехода права собственности.

Все статусы отображаются в личном кабинете. До подтверждения Росреестра банк хранит деньги на специальном счёте, чтобы исключить риск мошенничества.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c25c4d0354cde357261b13521c032a4e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Каждый этап сделки отслеживается в личном кабинете
</Image>

Для тех, кто хочет обезопасить себя на 100%, есть дополнительная услуга — [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). Юристы по недвижимости проверяют объект и продавца, выявляют все риски и выдают сертификат. Он гарантирует, что в ближайшие 10 лет компания будет защищать ваше право собственности. Если по каким-то причинам у вас отберут жильё, мы компенсируем полную стоимость по договору.


## Как зарегистрировать сделку купли-продажи через агентство

*Если вам ещё предстоит найти жильё или покупателя*

Агентство может взять на себя полное сопровождение сделки с самого начала. Что входит в обычный пакет услуг:
* подобрать объект под запрос клиента или найти покупателя,
* провести переговоры и согласовать условия,
* подготовить документы,
* помочь с расчётами и регистрацией.

<Notification>

Если сделка относится к типовым и в ней нет особых условий, можно обойтись только помощью риелторов. В сложных случаях стоит пригласить юриста, чтобы он проверил чистоту объекта и выявил подводные камни. Например, если покупаете квартиру в историческом доме или проводите встречную сделку. В каких ситуациях нужен риелтор, а в каких юрист, разобрали [в статье](https://m2.ru/media/article/yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/).

</Notification>


## Запомнить

* Чтобы провести сделку купли-продажи, нужно подготовить документы, согласовать договор и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
* На сделке нужен нотариус, если среди участников есть несовершеннолетние или продаётся доля в квартире.
* Можно провести сделку самостоятельно и зарегистрировать договор через МФЦ. Чтобы избежать очередей, нужно записаться на приём в удобный офис.
* Некоторые крупные банки предоставляют услуги сопровождения сделки, в том числе выдачу ипотеки в день подписания договора.
* Агентство может помочь с самого начала — ещё на этапе поиска жилья или покупателя.
* [Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti) включает в себя оформление договора, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

## Список использованных источников

1. [Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14 «Основания государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950b7d67461cec8418d349b532c4574a9db11/)
2. [Что такое УКЭП // Госуслуги.](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/login/2062)
3. [«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 163 «Нотариальное удостоверение сделки» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/87d08b8cd422fd513477ea7f4367e748235c9902/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений» // Официальный интернет-портал правовой информации.](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)
