 Если вы живёте в муниципальной квартире по договору социального найма — вы можете приватизировать её и стать владельцем жилья. Рассказываем, как устроена приватизация и как она помогает бесплатно получить квартиру в собственность.

Через Госуслуги или МФЦ

Как приватизировать квартиру по договору социального найма

 Сервитут — это право пользоваться чужой землёй. Нужно проехать к своему участку через соседский? Проложить трубы водопровода через чью-то территорию? Это всё сервитут. Рассказываем, какие виды бывают, как его оформить, чтобы не нарушить закон, и что делать, если сосед против.

 Как законно пользоваться чужой землёй

Сервитут на земельный участок: понятие, виды и порядок оформления

 Рента позволяет собственнику недвижимости получать денежное содержание или уход, не теряя права проживания, а плательщику — приобрести квартиру в рассрочку, часто дешевле рынка. Рассказываем, какие виды ренты бывают, кому они выгодны, а кому — нет и как оформить договор, чтобы не потерять ни квартиру, ни деньги.

 Способ передать квартиру, не теряя права в ней жить

Что такое договор ренты

 Недвижимость обычно дарят родственникам: детям, родителям, братьям или сёстрам. Это проще, чем завещать квартиру. Рассказываем, что нужно знать о дарении между близкими родственниками, чтобы оформить договор безопасно для всех.

 И нужен ли для этого нотариус

 ## Особенности договора дарения между близкими родственниками
Договор дарения, или дарственная, — документ, который подтверждает, что человек безвозмездно отдаёт кому-то своё имущество. Этот человек называется дарителем, получатель — одаряемым. Технически сделать подарок можно кому угодно, но часто такие сделки заключаются между родственниками.

<Notification>

При оформлении дарственной получатель сразу становится владельцем имущества. Поэтому некоторые используют её вместо завещания, например чтобы поскорее передать квартиру ребёнку или внуку.

</Notification>


Подарить можно любое ценное имущество, в том числе недвижимость. Но для неё действуют свои правила. Они распространяются и на дарение между близкими родственниками.

### Что нужно учесть перед оформлением

**Дарение нельзя отменить по прихоти.** Но даритель может вернуть себе квартиру без суда, если переживёт одаряемого. Нужно будет обратиться в Росреестр и потребовать отменить договор.

**На квартире не должно быть обременений.** Речь о тех ограничениях, которые мешают совершать сделки с недвижимостью, например об аресте. Если объект в ипотеке, нужно получить согласие банка.

**Дарение практически безусловно.** В договоре дарения нельзя прописать почти никаких условий о том, как получатель будет распоряжаться даром. Например, невозможно обязать одаряемого не продавать квартиру. 

<Notification>

Единственное исключение — даритель может сохранить за собой прописку в квартире и право там жить. Это условие включается в договор, и одаряемый должен его учитывать.

</Notification>


**Можно пообещать дарение.** Для этого оформляется отдельный договор, который подтверждает, что стороны планируют оформить дарственную в будущем. Он имеет юридическую силу, и его не нужно заверять у нотариуса. В договоре можно указать сроки будущего дарения, но нельзя выставлять условия для получения подарка.

<Notification>

Например, семья может пообещать своему ребёнку квартиру в подарок, когда он выпустится из вуза. Но добавлять условие вроде «закончить вуз с красным дипломом» нельзя. 

Если родители передумают и решат не дарить квартиру, договор подстрахует их ребёнка: он сможет через суд обязать их выполнить обещание. Исключение — ситуация, когда у дарителя серьёзно снизился уровень жизни или случились какие-то непредвиденные обстоятельства.

</Notification>

### Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор, необходимы паспорта обеих сторон. Дарителю также нужно собрать документы на квартиру. Они подтвердят, что человек — собственник объекта и вправе им распоряжаться.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4e205bc9f5f231343c6149a420d0ecf7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Ещё желательно получить документ, который подтверждает сделкоспособность дарителя. Например, оформить [справку из психоневрологического диспансера](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/) или пригласить врача для освидетельствования перед сделкой. Так дарение будет сложнее оспорить третьим лицам.

<Notification>


Например, пожилой человек дарит квартиру дочери. Его сын от первого брака недоволен этим и пытается оспорить дарение — говорит, что даритель не осознавал своих действий. 

Но у дарителя на руках результат освидетельствования, который подтверждает: он полностью понимал, что делает. Дарение остаётся в силе.

</Notification>


### Нужно ли обращаться к нотариусу
Да, сейчас это необходимо. Но так было не всегда.

Раньше дарственные можно было оформлять в простой письменной форме. Стороны подписывали договор, шли в МФЦ и регистрировали смену права собственности. Требовалось только заплатить госпошлину — в те годы она составляла 2 тысячи рублей.

С 2025 года порядок оформления изменился. Теперь все договоры дарения недвижимости нужно заключать у нотариуса. Это сделали, чтобы защитить пожилых собственников от мошенничества — например, от ситуаций, когда их обманом заставляют подписать дарственную. 
## Порядок оформления дарственной на квартиру
Договор дарения между близкими родственниками, посторонними людьми и компаниями заключается почти одинаково. Всё происходит через нотариуса. Нужно прийти к специалисту в том городе, где находится квартира.

Вот как по порядку выглядит процесс дарения:
1. Стороны приходят к выбранному нотариусу и приносят с собой документы.
2. Нотариус проверяет документы и задаёт дарителю вопросы — проверяет, точно ли тот действует по своей воле и понимает, что делает.
3. Нотариус составляет договор дарения, в котором описывает все детали, оговорённые сторонами.
4. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса.
5. Нотариус подаёт [заявление о переходе права собственности](https://m2.ru/media/article/kak-prokhodit-registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/) в Росреестр.

После этого стороны ждут, пока Росреестр обработает заявление и переоформит квартиру на нового собственника — получателя дара. Обычно это происходит [в течение одного дня](https://m2.ru/media/article/skolko-vremeni-zanimaet-registratsiya-prava-sobstvennosti/).
## Дарение доли в квартире близкому родственнику
Подарить можно не только недвижимость целиком, но и её часть — долю. Причём дарить можно два вида долей:
* **Долю в праве собственности.** Она выглядит как дробь, например ½ квартиры.
* **Долю в натуре.** Она выражается в квадратных метрах, например 22 кв. м.

Есть один важный нюанс: размер доли должен быть не менее 6 кв. м. Более маленькие доли считаются микродолями, и с ними нельзя совершать сделки, в том числе дарение. Договор дарения микродоли считается недействительным.

Из этого правила есть исключения, в которых можно подарить и микродолю:
* если её выделили до 1 сентября 2022 года;
* если она получилась [в результате использования маткапитала](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/);
* если её выделили во время раздела наследства или приватизации жилья;
* если одаряемый — другой долевой собственник той же квартиры.

В остальном дарение долей практически не отличается от дарения квартиры целиком. Это также делается у нотариуса, а право собственности получателя регистрируют в ЕГРН.
## Срок действия договора дарения
Договор считается действительным с того момента, как его подпишут обе стороны. После этого нотариус сразу отправляет дарственную в Росреестр, чтобы передать право собственности получателю. Ждать и ходить куда-то самим больше не нужно.

Если вдруг право собственности не зарегистрировали сразу, бояться нечего: договор дарения бессрочен. Он будет действителен и через год, и через три года.

<Notification>

Например, даритель не знал об аресте, который наложили на квартиру [из-за задолженности](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-zadolzhennost-po-zhku/). Росреестр не принял заявление и не переоформил право собственности на одаряемого. 

Если даритель погасит долг и снимет арест, он сможет повторно отправить заявление в любой момент. Ведь договор дарения всё ещё будет действителен.

</Notification>


## Сколько стоит дарение между близкими родственниками
Раньше дарственная обходилась дёшево: нужно было только заплатить госпошлину. Сейчас договор нужно обязательно заверять у нотариуса, поэтому его оформление стало дороже. Рассказываем, сколько понадобится отдать за оформление дарения.

### Расходы на нотариуса
Стоимость услуг нотариуса складывается из двух составляющих: федерального и регионального тарифа. Для оформления дарственной на квартиру они такие:

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/61e6a4da19148606e76fd000d670adbe.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Например, мать дарит сыну квартиру в Санкт-Петербурге. [Кадастровая стоимость](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost/) недвижимости — 4 млн рублей. За услуги нотариуса понадобится заплатить:
* 0,5% от 4 млн рублей — 20 тысяч рублей;
* 10 тысяч рублей по региональному тарифу.

Итого обращение к нотариусу обойдётся в 30 тысяч рублей, не считая госпошлины за переход права собственности.

</Notification>


### Госпошлина за регистрацию перехода права
Нотариальная форма договора дарения — не единственное, что изменилось в 2025 году. Одновременно с этим нововведением [увеличилась госпошлина](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/) за регистрацию права собственности. Теперь она составляет 4 тысячи рублей.

Пошлину понадобится заплатить Росреестру после оформления договора. Нотариус поможет с переводом денег, но платить всё равно должны даритель или одаряемый.
## Можно ли отменить или оспорить договор дарения
Да, это возможно. Но не всегда — только в нескольких ситуациях, предусмотренных законом, и чаще всего через суд. Например, даритель может в судебном порядке отменить договор, если одаряемый нанёс ему физический вред или угрожал жизни.

Бывает, что договор пытаются оспорить третьи лица. Например, другие родственники считают, что даритель не осознавал своих действий. 

<Notification>

Обратиться в суд по поводу дарственной можно только в течение срока исковой давности. Стандартный срок для споров о дарении — от 1 до 3 лет, но в некоторых ситуациях он может увеличиваться.

</Notification>


Без суда договор можно отменить, только если даритель переживёт одаряемого. Тогда достаточно просто обратиться в Росреестр. А вот если даритель, например, поссорился с получателем дара или передумал — это не повод для отмены или оспаривания.

Мы подробнее рассказали об отмене и оспаривании дарственной в отдельной статье — можете прочитать её [по ссылке](https://m2.ru/media/article/mozhno-li-osporit-darstvennuyu-na-nedvizhimost-i-kak-eto-sdelat/).
## Краткие выводы
* Близкие родственники могут подарить друг другу ценное имущество, в том числе недвижимость.
* Дарение всегда нужно заверять у нотариуса, даже если оно совершается между близкими. 
* Чтобы оформить дарственную, необходимо взять с собой паспорта сторон, [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/) и правоустанавливающий документ на недвижимость.
* В ряде случаев дарственную можно оспорить, но чаще всего это делается через суд, и только если на то есть веские основания.

## FAQ
**Нужно ли платить налог при дарении квартиры близкому родственнику?**

Нет, если дарение совершается между близкими родственниками или членами семьи, получатель не должен платить налог с дохода. Близкими считаются родители и дети, в том числе усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки. Ещё к близким родственникам относятся братья и сёстры — даже если у них только один общий родитель. 

А вот если родственники дальние, одаряемому придётся [заплатить НДФЛ](https://m2.ru/media/article/nalogovaya-reforma-v-2026-godu-chto-nuzhno-znat/). Правда, бывают случаи, когда людей через суд признают членами семьи, даже если они не родные по крови.

**Можно ли оформить дарение доли в квартире без согласия других собственников?**

Да, в отличие от продажи, это возможно. У других собственников нет преимущественного права на подарок — только на выкуп доли. Если её не продают, а дарят, можно не уведомлять остальных и не предлагать им долю, перед тем как оформить договор.
## Список источников
1. [ГК РФ Глава 32. Дарение](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e9b1f2aeabf3c6b71feaf2170dd49d4d1c70d5d5/).
2. [НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/).

Дарение между близкими родственниками: как правильно подарить квартиру

 Бывает, что перед сделкой кто-то из сторон просит указать в договоре меньшую сумму, чем реальная. Но это опасно, в том числе для продавца. Рассказываем, почему важно писать в договоре купли-продажи полную стоимость жилья и чем продавцу грозит занижение.

 И почему занижать цену — не лучшая идея

 ## Что означает полная стоимость в договоре купли-продажи
Полной называют стоимость, за которую покупатель фактически приобретает квартиру. В неё входит всё: первоначальный взнос при ипотеке, [аванс или задаток](https://m2.ru/media/article/kak-vnesti-i-oformit-zadatok-za-kvartiru/), дополнительные платежи, если они есть. Например, доплата за мебель, если вы о ней договорились.

Полная стоимость в договоре важна по нескольким причинам:
* Она учитывается при расчёте налога с продажи квартиры. Продавец заплатит налог именно с той суммы, которая была прописана в договоре купли-продажи.
* Именно её будет рассматривать суд как сумму расчётов, если после сделки между продавцом и покупателем возникнут споры.

## Зачем стоимость пытаются занизить
Занижением называют ситуацию, когда стороны пишут в договоре другую сумму — более низкую, чем реальная. Остаток стоимости покупатель передаёт продавцу без договора, неофициально. Обычно инициатива исходит со стороны продавца.

Чаще всего так делают, чтобы уменьшить сумму [налога с продажи квартиры](https://m2.ru/media/article/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-v-2025-godu-kak-rasschitat-i-kogda-platit/). Продавец хочет сэкономить и пытается убедить государство, что получил меньше, чем на самом деле. Поэтому у него возникает соблазн указать в договоре более низкую стоимость.

<Notification>

Бывает и так, что [цену квартиры уменьшают](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-stoimost-kvartiri-pered-prodazhei/) на самом деле — продают более дёшево, чем она реально стоит. Тогда выигрывает покупатель: платит за покупку жилья меньше, чем мог бы. Но это немного другая ситуация. Продавцы обычно идут на такое, если у квартиры есть серьёзные дефекты или обременения.

</Notification>

Несмотря на кажущуюся выгоду, занижать стоимость — рискованное решение, причём в том числе для продавца. Разбираемся, почему это так и к чему может привести неверная сумма в договоре.

Эта статья написана с фокусом на риски для продавцов. О рисках занижения стоимости для покупателей вы можете узнать [из другой статьи журнала М2](https://m2.ru/media/article/zanizhenie-stoimosti-kvartiri-v-dogovore-kupli-prodazhi-osnovnie-riski/).

## Почему в договоре важно указывать полную стоимость 
Для продавца занижение несёт два основных риска. Первый — внимание со стороны налоговой. Второй — потенциальный обман со стороны покупателя.

**Проверки налоговой.** При начислении налогов ФНС ориентируется не только на документы. Она [может проводить проверки](https://m2.ru/media/article/kak-kontroliruyut-sdelki-s-nedvizhimostyu/) — смотреть, сколько денег фактически получил налогоплательщик. Особенно часто так делают, если у человека вдруг появилась большая сумма. Например, с продажи квартиры.

<Notification>

Во время проверки налоговая может проверять банковские счета человека, историю доходов и расходов. Она быстро заметит: продавец получил больше, чем написано в договоре. И поймёт, что по документам стоимость занизили.

</Notification>

Если правда раскроется, продавцу грозят санкции со стороны налоговой. ФНС может:
* доначислить налог с учётом реальной стоимости квартиры;
* оштрафовать налогоплательщика за попытку скрыть доходы — на 20% от недоплаты или на 40%, если докажут умысел;
* начислить пени за каждый день неуплаты нужной суммы;
* привлечь [к уголовной ответственности](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/e270bffc924c8d102ca5740e5b8c405a451734a8/), если продавец недоплатил более 2,7 млн рублей налогов.

В итоге продавец заплатит больше денег, чем нужно было изначально. А ещё придётся разбираться с налоговой и ходить по судам.

**Недобросовестность покупателя.** При покупке квартиры человек не платит налог. А значит, покупателю нет никакой нужды занижать стоимость в договоре. Для него это только лишние риски: если продавец попадёт под санкции налоговой, покупатель тоже пострадает. 

<Notification>

Более того, если по сделке возникнет спор, покупателя, который согласился занизить цену, [не признают добросовестным](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/). И деньги ему могут вернуть только с той суммы, что была указана в договоре.

</Notification>

И всё-таки есть ситуация, в которой покупателю может быть выгодно занижать стоимость. А именно если он [решил обмануть продавца](https://m2.ru/media/article/moshennicheskie-skhemi-s-kvartirami-kak-raspoznat-i-zashchititsya-ot-riskov/):
1. на словах согласиться на фиктивное занижение стоимости;
2. после заключения договора отказаться переводить серую часть суммы;
3. потребовать проведения сделки по цене, указанной в договоре.

В таком случае продавец никак не докажет, что ему недоплатили. Ведь в договоре указана ровно та сумма, которую заплатил покупатель. По документам сделка проведена без нарушений. А сказать в суде, что в договоре занизили стоимость, — значит признаться в попытке обмануть закон.

<Notification>

Чтобы обезопасить куплю-продажу для обеих сторон, можете предложить покупателю оформить [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri). Наши юристы проверят квартиру и связанные с ней риски и дадут покупателю гарантию на защиту в суде в течение 3 лет после сделки.

<Button
link="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

## Судебная практика: к чему приводят споры из-за суммы в договоре
Если нарушения вскрываются, чаще всего ситуация разрешается не в пользу продавца. Более того, практика показывает, что заявить на продавца в налоговую может и сам покупатель. Например, если решит продать купленную квартиру.

<Notification>

Так как по договору цена была заниженной, покупатель не сможет продать квартиру по полной стоимости, не вызывая подозрений. Ему придётся или тоже занижать сумму в договоре, или сообщать о прошлом занижении в налоговую. И зачастую он выбирает второй вариант.

Например, [в этой истории](https://tenchat.ru/media/2519992-dlya-chego-neobkhodimo-ukazyvat-polnuyu-stoimost-v-dogovore-kupliprodazhi-nedvizhim) покупательница решила продать участок, приобретённый по заниженной цене. И, чтобы избежать проблем с налоговой уже на своей сделке, сообщила о нарушениях в прошлой. Продавцу доначислили более 1,5 млн рублей неуплаченных налогов.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b5c08048367337287020f915122b940d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Иногда продавцы идут в суд и пытаются доказать, что налоги доначислили им по ошибке. Но занижение легко подтвердить — суды видят его и принимают сторону налоговой. [Источник](https://mos-gorsud.ru/rs/savelovskij/services/cases/kas/details/cf06131c-8b46-4285-b387-fca24aa30120)

</Image>

Ещё одна частая ситуация — банкротство продавца. В этом случае рискует в основном покупатель: он может лишиться не только денег, но и квартиры. Но и продавец оказывается под угрозой. Если сделку признают недействительной, он должен будет заплатить ещё и покупателю — вернуть деньги, которые получил с продажи недвижимости.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/605a5a50779e259e6f98d06d3b854ec0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Например, в этом деле продавец совершил сделку, перед тем как подать заявление о банкротстве. Он продал 18 квартир в Мытищах за 26 миллионов рублей — очевидно, что стоимость была заниженной. [Источник](https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e2590e3b-42d4-4e69-aa8b-98c93e862070/fdedef74-f727-4e7a-a91e-70f3e9977d07/A41-4671-2020_20250801_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf?isAddStamp=True)

</Image>

<Notification>


<LeadForm
formId="699daac5ee9d47d368c9c972"
/>

</Notification>


## Сумма в договоре: что учесть продавцу
Занижать сумму, чтобы уклониться от налогов, — опасно и незаконно. И совершенно необязательно, учитывая, что НДФЛ с продажи можно не платить вполне легально.

Самый простой способ — немного подождать. Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, с её продажи можно не платить налог. В некоторых случаях срок сокращается до 3 лет, например если это единственное жильё или у собственника есть дети.

<Notification>

Если занизить стоимость предлагает кто-то ещё, например покупатель, — не соглашайтесь. Уменьшение суммы в договоре выгодно ему, только если он хочет вас обмануть.

</Notification>


Существуют и другие способы [легально уменьшить сумму налога](https://m2.ru/media/article/kak-sekonomit-na-naloge-s-prodazhi-kvartiri/) или не платить его вообще. Воспользоваться ими — куда более безопасное решение, чем занижать стоимость с риском для себя и второй стороны.

<Notification>

Если вы добросовестный продавец и хотите провести сделку как можно безопаснее — поможет [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri). Вы можете предложить покупателю заказать эту услугу, чтобы подтвердить: с покупкой вашей квартиры не связаны серьёзные риски. Покупатель будет знать, что в случае сложностей его защитят в суде, и с большей долей вероятности согласится на сделку.

<Button
link="https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_polnaya-stoimost-v-dogovore-zachem-ukazivat-realnuyu-tsenu-kvartiri"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>

</Notification>

## Краткие выводы
* Иногда стоимость квартиры в договоре занижают, чтобы не платить налог. Но это незаконно и рискованно для всех участников.
* Продавец рискует столкнуться с проверками ФНС, получить штраф и доначисление налогов, а в случае с большой суммой — попасть под уголовную ответственность.
* Если занижение предлагает покупатель — это может быть признаком мошенничества с его стороны.
* В договоре лучше писать полную стоимость. А чтобы легально не платить налог, можно дождаться, пока истечёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации.

## Список источников
1. [НК РФ Статья 75. Пеня](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/10fdf2faa7c30851b7673ac4ca893589c88f24f7/).
2. [НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1bab8cfd8c4da82e8af44f7ebcbfa1716bac9586/).
3. [НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/74b2540f9f998ab69bdcf3b48ec34e1220d8fb1d/).
4. [НК РФ Статья 54.1. Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/456468126824fd90201c25b3613aed69768da607/).
5. [УК РФ Статья 198. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/e270bffc924c8d102ca5740e5b8c405a451734a8/).


Полная стоимость в договоре: зачем указывать реальную цену квартиры

 Если покупатель и продавец квартиры находятся в разных городах, им не обязательно ехать друг к другу. Можно подписать договор и рассчитаться дистанционно — даже не приходя в отделение банка. Рассказываем, как устроены дистанционные сделки с недвижимостью и как [сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-provesti-distantsionnuyu-sdelku-s-nedvizhimostyu-poshagovaya-instruktsiya) может помочь в их проведении.

 Показываем, как выглядит сделка через цифровые сервисы

Как провести дистанционную сделку с недвижимостью: пошаговая инструкция

Провести сделку через платформу М2 можно быстро и комфортно. Рассказываем, как пользоваться [нашим сервисом для купли-продажи недвижимости](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_kak-prokhodyat-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-platforme-m2).

 Рассказываем, как оформить сделку через сервис Метра квадратного

Как проходят сделки с недвижимостью на платформе М2

 Бывает такое: до сделки остался день, а продавец или покупатель внезапно передумал. Чтобы подстраховать себя  на случай таких ситуаций, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Рассказываем, что это такое и в каких ситуациях пригодится.


 И как он поможет безопасно купить недвижимость

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры

 Бывает так: собственником жилья мечты оказывается не обычный человек, а компания. Она продаёт квартиру, и кажется, что всё хорошо. Стоит ли соглашаться на такую сделку и в чём нюансы покупки недвижимости у юридического лица, рассказываем в статье.

 И нет, речь не о новостройках на первичном рынке

 
## Какие юридические лица продают недвижимость 

Самый очевидный пример продажи квартир компанией — застройщики. Они реализуют свои новостройки. Но это немного другая история: и вид договора, и сам процесс приобретения отличаются от обычной купли-продажи.

В этой статье мы говорим о покупке квартиры у юридического лица, которое не строило дом само, а получило его как-то ещё. Вот что за компании это могут быть.

**Банки. **Финансовые организации выдают людям кредиты, в том числе под залог недвижимости. Если человек не возвращает деньги вовремя, залоговое имущество могут изъять в пользу банка. Но сама квартира кредитору без надобности — он продаёт её на торгах, чтобы покрыть расходы.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d76afb9f2d8c09d09d1cb722b4a7f4d5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

У некоторых банков есть собственные площадки, на которых они показывают доступные к продаже объекты. [Источник](https://komission.vtb.ru/search?type=residential&subType=all)

</Image>


**Инвесторы. **Это могут быть инвестиционные компании или паевые фонды (ПИФ). Недвижимость появляется у них двумя способами:
* Компания вкладывается в какого-либо застройщика взамен на часть квартир в его доме, а потом сама продаёт их.
* Компания выкупает недвижимость на этапе строительства, чтобы продать, когда та вырастет в цене.

Позже организация [продаёт квартиры дороже](https://m2.ru/media/article/kak-investirovat-v-nedvizhimost-analiz-i-vibor-kvartiri/), чем купила, и отбивает вложения.

**Компании, продающие служебные квартиры. **Предприятия могут покупать недвижимость как жильё для своих сотрудников. Например, для тех, кто работает вахтовым методом или ездит в командировки. А когда объект становится не нужен, компания может продать его другим людям.

**Другие организации. **Бизнес может использовать недвижимость по-разному. Например, [устроить в жилом объекте штаб-квартиру](https://m2.ru/media/article/kak-mi-predotvratili-moshennichestvo-s-distantsionnoi-prodazhei-kvartiri/) или сдать его в аренду. А потом продать, когда потребность в квартире пропадёт.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5f38a9892a45ecc2eb5417b84f5c3772.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

Продавать вторичное жильё могут даже застройщики. Например, у Самолета есть услуга трейд-ин: обмен старой квартиры на новую. Старое жильё девелопер продаёт от лица компании. [Источник](https://samoletplus.ru/spb-lo/)

</Image>



## Стоит ли покупать недвижимость у юридического лица

Как и с покупкой у физлица, всё зависит от конкретной ситуации. Одна компания может заслуживать доверия, другая — нет. Но есть особенности, характерные именно для сделок с юрлицами:
* **Компания-продавец может обанкротиться.** Вообще, этот риск актуален и для покупки у физлиц. Но банкротство бизнеса обычно рассматривают внимательнее, а сделки отменяют чаще.
* **Право на продажу сложнее проверить.** Продавцу-физлицу достаточно [выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-sobstvennika-kvartiri/). Для компании документов куда больше. Например, если сделка для этой организации считается крупной, может понадобиться решение о согласии на продажу.
* **На квартиру не так легко [получить ипотеку](https://m2.ru/media/article/kak-vzyat-ipoteku-v-2025-godu-podborka-statei-i-poleznikh-materialov/).** Банки могут с сомнением относиться к сделкам, где продавцом выступает компания. Исключение — если квартиру продаёт банк или застройщик.
* **В квартире могут быть прописаны люди.** Такое бывает, если [банк продаёт изъятое залоговое имущество](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-zaloge-u-banka/). Прошлые собственники могут быть не согласны с тем, что квартиру забрали, и не сниматься с регистрации.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e62fbbfe593fc5dddd325a272e3810b0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В этом объявлении банк продаёт квартиру, но сообщает, что прошлые собственники ещё не снялись с регистрации. Решение этого вопроса он оставляет на покупателей
</Image>


Перед сделкой с юрлицом покупателю точно так же стоит проверить объект и собственника. Например, имеет ли он право на продажу и [не рискует ли обанкротиться в ближайшие годы](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-na-bankrotstvo-pri-pokupke-kvartiri/). Если у организации крупные долги или на квартире есть обременения, лучше отказаться от покупки.

Если же подводных камней нет, а жильё продаёт крупная компания с хорошей репутацией, покупать квартиру можно. 

<Notification>

Провести расчёты по сделке и зарегистрировать право собственности вы можете [через сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie). Мы сопровождаем в том числе покупку жилья у юрлиц. Наши специалисты подскажут, какие документы понадобятся от продавца, и ответят на все вопросы. А ещё помогут подготовить договор, который учтёт нюансы вашей сделки.

<Button
link="https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie"
size="m"
color="primary"
>
Узнать больше
</Button>


</Notification>


## Как купить недвижимость у юридического лица 

У процесса сделки есть свои особенности. Обычно компания — не один человек. А значит, нужно, чтобы продажей занимался её представитель. Это может быть:
* генеральный директор;
* доверенное лицо.

Во втором случае важно уточнить, актуальна ли доверенность. Она должна быть заверена нотариально, с электронной печатью нотариуса. Стоит пробить её номер [через открытую официальную базу данных](https://www.reestr-dover.ru/). Кроме того, для электронной сделки доверенность должна быть машиночитаемой, то есть цифровой.

Вот что ещё нужно знать о сделке с юрлицом.

### Какие документы нужны для сделки

Покупатель приносит те же документы, что и при сделке с физическим лицом: паспорт, СНИЛС, номер ИНН. А вот компании понадобится больше бумаг:
* Паспорт, СНИЛС и ИНН представителя — гендиректора или доверенного лица.
* Доверенность — бумажная и машиночитаемая. Нужна, если тот, кто подписывает договор, не имеет права на сделки от лица компании без доверенности.
* Свежая выписка из ЕГРЮЛ или карточка компании.
* Справка о некрупности, если сумма продажи — менее 25% от активов бизнеса или если сделка относится к основной деятельности компании. Такие сделки считают некрупными, для них не нужно одобрение.
* Документ об одобрении сделки, если она крупная. Например, решение совета акционеров, если гендиректор не вправе распоряжаться имуществом единолично.
* В некоторых случаях — устав и иные учредительные документы компании.


### Порядок заключения сделки

Сам процесс почти не отличается от купли-продажи у физлица. Вот как выглядит сделка с компанией [через сервис от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-yuridicheskogo-litsa-na-chto-obratit-vnimanie):
1. Стороны регистрируются и загружают документы, договариваются о дате и времени сделки.
2. В нужный день покупатель приходит в банк и подписывает договор. Представитель компании-продавца должен прийти, только если у него нет актуальной электронной подписи. Если она есть, юрлицо может подписать договор удалённо.
3. Покупатель переводит деньги на специальный счёт. Продавец получит их, только когда Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя.
4. Заявление на регистрацию сделки автоматически отправляется в Росреестр. Когда тот регистрирует новое право собственности, деньги отправляются продавцу.

Отличия касаются в основном набора документов. А ещё электронной подписи — для компании правила её выпуска немного другие. Но об этом позаботятся специалисты М2 и представители самого продавца — покупателю беспокоиться не о чем.

## Чек-лист по проверке юридического лица

□ [По выписке из ЕГРЮЛ](https://egrul.nalog.ru/index.html) компания действующая, не ликвидирована и не находится в процессе закрытия.

□ Имени компании нет [в федеральной базе данных банкротств](https://bankrot.fedresurs.ru/).

□ У компании нет открытых [исполнительных производств из-за долгов](https://fssp.gov.ru/iss/ip).

□ Выписка из ЕГРН показывает, что конкретно это юрлицо — собственник недвижимости.

□ Предыдущие собственники тоже не находятся в процессе банкротства.

□ Компания не выступает ответчиком в делах о праве собственности на недвижимость.

□ Компания может предоставить справку о некрупности или документ об одобрении крупной сделки.

□ Доверенность представителя компании реальная и действующая.


## Главные мысли

* Компании могут продавать недвижимость: залоговую или свою личную. А покупатель имеет право приобрести такой объект.
* У сделок с юрлицами есть свои особенности: нужно проверить больше документов и внимательно оценить риск банкротства.
* Если квартиру продаёт не банк и не застройщик, на её покупку могут не одобрить ипотеку.
* Процесс сделки через М2 выглядит почти так же, как с физлицами. Но от продавца потребуется больше документов.


## FAQ

**Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры у юрлица?**

Главный риск: компания может обанкротиться, и её сделки будут оспаривать в суде. Чтобы его предусмотреть, нужно ещё до сделки навести справки о финансовом состоянии организации. Помогут открытая база банкротств, данные выписки из ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел [и другие источники](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-kvartiri-onlain/).

Второй важный нюанс: компания может не иметь права продавать жильё, даже если оно находится в её собственности. Например, если сделка для неё крупная — составляет 25% от оборота и более, — бывает, что на неё должны согласиться все акционеры или директора. Стоит запросить у компании один из трёх документов:
* Справку о некрупности сделки — подтвердит, что согласие не нужно.
* Копию устава компании — если там прописано, что директор может проводить крупные сделки без согласия других.
* Согласие на крупную сделку — если предыдущие два документа не подходят под ситуацию.

**Как проверить историю квартиры у продавца?**

В этом поможет [выписка о переходе прав собственности на объект](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/). Её не могут получить посторонние — нужно запросить у собственника, то есть продавца квартиры. В выписке будет написано, кто и на каком основании раньше был владельцем недвижимости.

Ещё пригодится документ об истории регистраций в квартире. Например, [расширенная архивная выписка](https://m2.ru/media/article/vipiska-iz-domovoi-knigi-chto-eto-takoe-i-kak-yeyo-poluchit/). Там указано, кто был прописан в объекте недвижимости за всё время его существования.

## Список источников
* [ГК РФ § 1. Понятие, виды и форма сделок.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/477ba6534427c550d1028baa558a3138bcfa02a7/)
* [Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Глава X. Крупные сделки.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8743/bc18c5a5f9052c12e4bf56b17321ccb8181782fa/)


Покупка квартиры у юридического лица: на что обратить внимание

 Бывает так: человек подарил кому-то квартиру, а потом захотел её вернуть. Или вмешались родственники — поняли, что решение дарителя нарушает их права. Разбираться в таких ситуациях обычно приходится в суде. Рассказываем, можно ли оспорить дарственную и как это сделать.


Спойлер: да, но только при некоторых условиях
 

Можно ли оспорить дарственную на недвижимость и как это сделать 

 Когда продавец и покупатель квартиры подписывают документы, хочется верить, что всё будет хорошо. Но ситуации бывают разными. И если что-то пойдёт не так, важно, чтобы под рукой были доказательства: стороны действительно хотели заключить сделку. Создать такие подтверждения поможет видеофиксация сделки — рассказываем, как её провести. 

 Чтобы подготовиться к любым обстоятельствам


Как сделать видеофиксацию сделки с недвижимостью

Василиса Овсянникова

 Об «эффекте Долиной» в недвижимости говорят уже не первый месяц. Людей предупреждают: они могут потерять купленное жильё. Но тем временем специалисты М2 столкнулись с неожиданным кейсом: покупателю впервые удалось остаться собственником квартиры после суда с пожилым продавцом. Рассказываем, как так вышло и почему этот случай такой необычный.


Сделка