Виктор Веретенников

Роскошная квартира в доме со статуями, юридически чистая собственница-бизнесвумен — кажется, при сделке с такой недвижимостью всё будет идеально. Но чтобы подстраховаться, перед покупкой квартиры наш клиент заказал [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei). И не зря: выяснилось, что в будущем сделку могут признать недействительной.

Что произошло и почему эксперты М2 заподозрили мошенничество с недвижимостью — рассказываем в статье.


 Как мы распознали махинации супругов-продавцов

##  Элитная недвижимость для будущей штаб-квартиры бизнеса

К нам обратился клиент — владелец группы компаний из Казани. Он собирался приобрести квартиру в роскошном доме на Федосеевской улице, неподалёку от Казанского кремля. Объект стоил 100 млн рублей — настоящая элитная недвижимость.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6ac4f01b5ef3d098dc7b7842ed2967ec.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="федосеевская 38 казань"
  title=""
>
Дом был современным, но стилизованным под историческую застройку: с колоннами, шпилями и статуями на фасаде

</Image>

Покупатель планировал сделать из недвижимости штаб-квартиру для своего бизнеса. Она должна была стать представительным офисом для встреч с партнёрами. Казалось, квартира идеально подходила для этой цели: роскошная, в хорошем состоянии и с отличным расположением.

## На старте объект выглядел идеальным

Дом, в котором располагалась квартира, был построен более 15 лет назад, и [недвижимость уже считалась вторичной](https://m2.ru/media/article/kak-ogradit-sebya-ot-riskov-pri-pokupke-kvartiri-na-vtorichke/). Конкретно эту квартиру купили в 2010 году: даже если кто-то решил бы оспорить куплю-продажу, сроки давности для этого уже прошли.

Нынешней собственницей была бизнес-леди, на первый взгляд — полностью законопослушная. Проверки на сайтах судов и в базах должников не выявили ничего подозрительного. Нашлась только налоговая задолженность на 26 тысяч рублей, но из-за таких сумм проблем со сделками не возникает.

Единственное, что насторожило юристов М2, — недавний развод собственницы. И, как оказалось, не зря.

## Тревожные признаки: бывший муж и фиктивный развод

Нынешняя собственница купила квартиру в браке. А несколько лет назад рассталась с супругом, и квартира отошла ей при разделе имущества. Казалось, что всё в порядке: по этому решению тоже прошёл срок исковой давности. Но юристы [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/) решили разобраться подробнее.

**Что и как проверяли. **У собственницы не было никаких юридических проблем. Но, кроме неё, специалисты решили проверить ещё и её бывшего мужа. Информацию искали в открытых источниках: картотеке арбитражных дел, на сайтах судов.
Выяснилось несколько интересных фактов:
* Бывший муж — крупный бизнесмен, владеющий несколькими большими компаниями.
* Одна из его компаний — бизнес практически федерального значения — сейчас находится [в процессе банкротства](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-sobstvennika-na-bankrotstvo-pri-pokupke-kvartiri/).
* Владельца компании-банкрота планируют привлечь к субсидиарной ответственности. То есть взыскать с него часть долга организации перед кредиторами.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e13bc841aac24c5e264ef1000dd798f5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="субсидиарная ответственность"
  title=""
>

К субсидиарной ответственности можно привлечь высшее руководство компании и лиц, принимающих решения по её поводу. [Источник](https://advokat.moscow/sub/poryadok-vzyskaniya-subsidiarnoy-otvetstvennosti)

</Image>

Ситуация резко стала более рискованной. А ещё обнаружилась важная деталь: технически развода как такового и не было. Собственница до сих пор считалась супругой своего бывшего мужа. Они просто разделили имущество по суду.

***А так можно?***

*Да. Это не слишком распространённая схема, но технически закон не запрещает подать в суд на раздел имущества даже без развода. Между сторонами возникает имущественный спор, который разрешает судья. Он же определяет, кому какое имущество отойдёт.*

Юристы ознакомились с делом о разделе имущества и увидели: сейчас у бывшего мужа — личный долг перед супругой в сотни миллионов рублей. Всё это выглядело очень подозрительно.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b864b4c97498cb498a84060ed02bb817.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt="решение суда"
  title=""
>

Так выглядит отрывок из решения суда. Видно, что на момент раздела имущества брак не был расторгнут

</Image>

**В чём скрывалась угроза. **По выяснившимся фактам можно было предположить: супруги не расставались, а продажу квартиры затеяли, чтобы защитить имущество мужа при банкротстве. На это указывало несколько деталей:
* Жена утверждала, что рассталась с мужем. Но оставалось неясно, почему они в таком случае не оформили развод.
* Раздел имущества произошёл, когда компания мужа уже начала банкротиться. Похоже, что так супруги пытались перевести часть общего имущества на жену, чтобы это имущество не взыскали при банкротстве.
* Личный долг в сотни миллионов только подтверждал догадки. Так жена становилась одним из кредиторов мужа. Супруги могли придумать эту схему, чтобы защитить часть средств от других кредиторов. Муж выплатил бы эти деньги жене, а она придержала бы их до окончания процесса.

На момент раздела имущества ещё не шло речи о том, что мужа могут привлечь к субсидиарной ответственности. Но пара всё равно как будто заранее подготовилась к такому исходу. И это намекает: они знали, что делают. А значит, речь может идти о махинациях.

## Покупатель мог потерять право собственности

Ситуация была коварной. Технически сделка была бы легальной, ведь жена продавала свою личную квартиру, которая не имеет отношения к мужу. Вот только собственницей она стала из-за раздела имущества. А раздел затеяли, чтобы скрыть деньги и недвижимость от субсидиарной ответственности. 

Эту схему запросто могли заметить во время дела о банкротстве. Вот что произошло бы тогда:
1. Судебный спор о разделе имущества открыли бы заново в связи с открывшимися обстоятельствами.
2. Решение могли пересмотреть, если бы выяснили, что раздел призван скрыть имущество от кредиторов.
3. Квартиру вернули бы [в общую собственность](https://m2.ru/media/article/soglasie-suprugov-na-pokupku-ili-prodazhu-zhilya/), чтобы она стала частью конкурсной массы.
4. Сделки, которые жена совершала как единственная владелица, [стали бы недействительными](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) по цепочке.

Для покупателя такой исход означал бы потерю права собственности. Причём с большой вероятностью: когда речь идёт о таких суммах, имущество стараются изъять и вернуть в конкурсную массу. Потом его используют, чтобы владелец компании-банкрота мог расплатиться с кредиторами по субсидиарной ответственности.

*Вероятно, супруги просто не предусмотрели: раздел имущества могут оспорить, если наступит субсидиарная ответственность. Конечно, такое развитие событий — далеко не факт, но, учитывая стоимость квартиры, лучше не рисковать.*


## Рекомендации М2 помогли сохранить 100 млн рублей

По итогам проверки юристы не рекомендовали объект к покупке. Клиент решил, что не хочет рисковать при сделке на 100 млн рублей, и отказался от квартиры. Для него было важно, чтобы сделка была максимально чистой, поэтому он и заказал [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei).

Объекта на замену у клиента не было, так что сделку в итоге проводить не стали. Мы не знаем, что стало дальше с квартирой. Но, каким бы ни был исход, это уже никак не касается нашего клиента. Он защитил свои деньги и смог избежать разбирательств по поводу права собственности. Надеемся, что в будущем он подберет  более безопасный объект для своих нужд.

## Выводы и советы юристов М2

Опасность подобных ситуаций в том, что риски не видны сразу. На первый взгляд всё было идеально: законопослушная собственница развелась с мужем и решила продать личное жильё. Понадобилась углублённая проверка, чтобы заметить махинацию.

Чтобы избежать мошенничества с квартирами, юристы М2 рекомендуют [не терять бдительности](https://m2.ru/media/article/bezopasnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-podborka-materialov-i-servisov/) даже при чистых с виду сделках:
* Проверять объект и продавца перед покупкой квартиры — учитывать [историю недвижимости](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-istoriyu-kvartiri-pered-pokupkoi/) и судебные споры, связанные с её собственником.
* Если собственник в браке или недавно развёлся, проверить стоит ещё и супруга — чтобы вовремя обнаружить спорные ситуации.
* Обращаться к юристам, если по поводу квартиры есть какие-то подозрения. Специалисты [Защиты сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_obnaruzhili-priznaki-moshennichestva-i-otgovorili-klientov-ot-pokupki-nedvizhimosti-za-100-mln-rublei) проверят жильё и собственника за вас и дадут рекомендации по сделке. А если что-то всё равно пойдёт не так — защитят ваше право собственности в суде.

Обнаружили признаки мошенничества и отговорили клиентов от покупки недвижимости за 100 млн рублей

 В новостях порой рассказывают страшные истории о мошенниках, которые взяли на человека кредит по фальшивым документам или продали его квартиру. От таких сюжетов становится не по себе. Но можно обезопасить себя — оформить запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия. Рассказываем, что это за запрет и как его установить.

И как он может защитить от мошенников 

Как установить запрет на сделки с недвижимостью

Решили купить квартиру — но собственник живёт за границей. Казалось бы, какая разница: в наше время многие сделки можно провести дистанционно. На самом деле разница есть, ведь продавец квартиры может быть нерезидентом России. Рассказываем, что это значит и какие детали нужно учесть, если недвижимость продаёт нерезидент.


 Валютный или налоговый — вот в чём вопрос

Сделки с недвижимостью с нерезидентами РФ: как они проходят и какие условия учесть

Представьте: вы нашли жильё мечты, но продавец оказался индивидуальным предпринимателем. Кажется, будто покупка квартиры у ИП сложнее, чем у обычного человека, а риски — выше. Рассказываем, так ли это, что нужно учесть и как тут поможет [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya).


 Спойлер: всё почти как с физлицом, но есть нюансы


##  Чем отличаются сделки с ИП

Индивидуальный предприниматель — это не компания, а статус физлица. Человек регистрируется и получает право официально заниматься бизнесом: производить и продавать товары, оказывать услуги, нанимать сотрудников, платить налоги и сдавать отчётность. При этом он не создаёт юридическое лицо.

Сделки с ИП проходят так же, как и с обычными людьми. Разница только в том, что в договоре указывают дополнительные данные:
* **ОГРНИП** — Основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя. Это уникальный номер из 15 цифр, который используют, чтобы найти записи об ИП в различных базах.
* **Выписка из ЕГРИП** — Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Она рассказывает, на каком основании действует ИП, чем он занимается и какие налоги платит. Заказать её можно онлайн на сайте налоговой, лично в отделении ФНС или МФЦ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2058fda8dd14998bff1bb139d6db2128.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы заказать выписку онлайн, нужно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Можно поискать и по ФИО — но, если они распространённые, найти нужного ИП будет сложно
</Image>

<Notification>

Чтобы упростить куплю-продажу и в любой момент иметь под рукой всю информацию, можете заказать [Сделку от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Мы сами подготовим договор, проведём безопасные расчёты и отправим документы в Росреестр. Учтём все детали, даже если одна из сторон сделки — ИП.

</Notification>

## Какие есть риски при покупке недвижимости у ИП

Покупка квартиры у ИП несёт двойные риски для покупателя. С одной стороны, остаются все стандартные опасности сделок с физлицами: [обременения](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry/), долги по коммуналке, наследственные споры. С другой — добавляются угрозы, связанные с бизнесом. Что это значит:
* У компании имущество принадлежит юрлицу, а у ИП всё оформлено на него лично. Если индивидуальный предприниматель купил недвижимость — она записывается на человека, а не на ООО.
* Компания отвечает по долгам сама. Если бизнес прогорел, владелец теряет вложения, но его квартиру или машину никто не тронет. У ИП — наоборот: если бизнес влез в долги, предпринимателю придётся отвечать своим имуществом.

*ИП Сергей Павлов владеет салоном ухода за питомцами «Корги». Когда он решил расширить бизнес и купил для этого новое помещение, оно стало собственностью Сергея лично, а не салона.*

*Если ИП возьмёт кредит на развитие бизнеса и не сможет его выплатить, под угрозой окажется и то самое помещение, и его личная квартира, и счёт в банке. Всё это можно арестовать, чтобы погасить долги.*

* Банкротство бизнеса, даже оформленного как ИП, расследуют тщательнее. Выше вероятность, что в процессе [сделку признают](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) ущемляющей требования кредиторов. Если человек купил квартиру у ИП, он может её лишиться.
* Если ИП пытался уйти от налогов, например продавал арендную квартиру как физлицо, — ФНС может начать проверку. В таком случае покупателю тоже придётся давать показания и доказывать, что он не знал о сомнительной схеме.

Высокие риски не значат, что нужно отказываться от покупки недвижимости у ИП. Если сделка привлекательная, стоит тщательнее проверить продавца и обеспечить себе защиту. Как это сделать — расскажем в следующем блоке.

## Как проверить продавца недвижимости, если он ИП

Когда физическое лицо покупает недвижимость у ИП, риски лучше заранее минимизировать. Чтобы убедиться в чистоте сделки, изучите продавца по этим пунктам:

👉 **Выписка из ЕГРИП. **Там можно проверить основные данные: ФИО и ИНН предпринимателя, дату присвоения ОГРНИП и коды ОКВЭД — видов деятельности. Ещё можно узнать его статус: действующее ИП или бизнес, прекративший работу.

👉 **Возможные проблемы с налогами. **У налоговой [есть онлайн-сервис](https://pb.nalog.ru/), в котором можно посмотреть расширенную информацию об ИП. Там собирают данные из шести реестров, доступ к которым есть у ФНС. Стоит проверить предпринимателя через этот сервис: посмотреть, нет ли у него налоговых нарушений или неверно указанных сведений.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2a689c1ffe1b17065fda95bf02a2698e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В сервисе можно получить общую сводку об ИП или конкретные сведения. Например, есть ли предприниматель в реестре дисквалифицированных лиц — тех, кому запрещено быть руководителями
</Image>

👉 **Данные о банкротстве.** Если в отношении ИП подано заявление о банкротстве, информация об этом появляется в открытых базах. Просмотреть её можно с помощью [сервиса Федресурса](https://bankrot.fedresurs.ru/?utm_referrer=https:%2F%2Fkontur.ru%2F) — достаточно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14e093920af1f62f0b4b1f83dbdd50fe.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

В меню сервиса нужно выбрать вариант «Должники» и ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Если сервис ничего не найдёт — значит, сейчас ИП банкротиться не собирается. Правда, не случится ли такого в будущем — невозможно сказать наверняка

</Image>

👉 **Данные об исполнительных производствах. **Если предприниматель имеет большие долги и не возвращает их, кредитор может пойти в суд. Тогда в адрес ИП могут начать процесс банкротства или взыскать долг через приставов. Информация об этом есть в официальной базе — [Банке данных исполнительных производств](https://fssp.gov.ru/iss/ip). Он показывает информацию по любым судам, связанным с долгами, в том числе не банкротным.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cf4fb348cc4b2df6403531402dc6af6a.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Чтобы найти индивидуального предпринимателя, нужно выбрать вариант «Поиск физических лиц» и ввести ФИО человека и дату рождения. Вариант «Поиск по номеру ИП» в интерфейсе сервиса не имеет отношения к предпринимателям. ИП тут расшифровывается как «исполнительное производство»

</Image>

Если в адрес ИП открыто исполнительное производство, судебные приставы смогут арестовать его имущество или продать с торгов. А ещё это значит, что в будущем предприниматель может принять решение обанкротиться, чтобы разобраться с долгами. То есть проводить сделку рискованно, и лучше поискать другой вариант.

👉 **Информация о судебных спорах. **Если у физлиц дела рассматривают суды общей юрисдикции, то у ИП — арбитражные суды. Они разбирают именно экономические споры и дела, связанные с предпринимательством. Проверить, не участвует ли ИП в таких процессах как ответчик, можно [в картотеке системы «Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b6b8c507a312afce8cb3d9c82268af9d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В графе «Участник дела» в левой части окна нужно указать наименование ИП, его ИНН или ОГРНИП. Появится информация обо всех делах, в которых участвовал предприниматель
</Image>

<Notification>

Чтобы максимально обезопасить себя, вы можете добавить [к Сделке от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) сервис «Защита сделки» или [заказать его отдельно](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya). Юристы по недвижимости изучат жильё и продавца, подготовят отчёт по 20 критериям и дадут гарантию безопасности от 10 до 30 лет. Если сделку попытаются оспорить, мы отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость объекта по договору.

</Notification>


## Краткие выводы

* Индивидуальный предприниматель — это физлицо с особым статусом. Поэтому сделки с ним проходят так же, как с физическими лицами.
* В договор с ИП нужно включить информацию о нём: номер ОГРНИП и выписку из ЕГРИП.
* Индивидуальных предпринимателей нужно проверять так же, как физлиц. Кроме стандартных проверок, стоит просмотреть выписку из ЕГРИП, поискать ИП в сервисах [«Прозрачный бизнес»](https://pb.nalog.ru/) и [«Мой арбитр»](https://kad.arbitr.ru/).
* [Сделка от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) поможет грамотно составить договор, провести безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности. А [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_pokupka-kvartiri-u-ip-kak-oformit-sdelku-i-kakie-yest-riski-dlya-pokupatelya) обезопасит вас от рисков на 10–30 лет после покупки недвижимости. Сервисы работают с физлицами и ИП.

## Список источников

* [Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32881/)
* [Статья 23 ГК РФ. Предпринимательская деятельность гражданина.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ecba25c5ee75edc02f685823ed10abe2b0d7b887/)


Покупка квартиры у ИП: как оформить сделку и какие есть риски для покупателя

 Можно собрать деньги на квартиру и вдруг обнаружить, что их не хватает. А всё потому, что на подготовку сделки ушло больше 200 000 рублей. Рассказываем, почему так происходит и сколько может стоить купля-продажа квартиры для обеих сторон.


 И кто за что платит

Сколько стоит провести сделку с недвижимостью

  Если в сделке с недвижимостью участвуют дети, закон будет защищать их права. Нельзя ухудшить условия ребёнка — например, продать элитную квартиру, где он владеет долей, и купить взамен коммуналку. Разбираемся, на что смотрят органы опеки, какие требования предъявляют и как [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) поможет упростить процесс.

##  Зачем нужно согласие органов опеки и как его получить

Продать квартиру с несовершеннолетними собственниками можно только с разрешения органов опеки и попечительства и только в случае, если новая жилплощадь будет не хуже старой. Комиссия проверяет:
* куда переедет ребёнок,
* в каком состоянии новая недвижимость,
* какой будет доля собственности ребёнка,
* как изменятся условия проживания — метраж, район, инфраструктура,
* готова ли квартира более чем на 80%, если она в новостройке.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки — обязательный документ. Что потребуется, чтобы получить его:
* заявление от родителей или законных представителей,
* копия паспорта каждого из родителей,
* свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт,
* документы на продаваемую квартиру — выписка из ЕГРН или договор купли-продажи,
* выписки из домовых книг и справки об отсутствии задолженности по ЖКХ,
* отчёт о рыночной оценке обеих квартир,
* поэтажные планы с количеством комнат и метражом обеих квартир,
* проект договора купли-продажи,
* письменное мнение ребёнка от 10 лет — он должен написать его сам в присутствии нотариуса или сотрудника МФЦ.

Окончательный перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, зависит от региона. Заявление рассматривают в срок до 15 рабочих дней. Иногда родителей могут пригласить на очную беседу или потребовать дополнительные справки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b59b5def254b8ebd0a17b96b64ba461.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Образец распоряжения от органов опеки. Источник: ipotekaved.ru

</Image>

Опека указывает в разрешении на продажу и покупку адреса всех квартир, которые участвуют в сделке. Если кто-то из участников откажется, нужно будет начинать всё заново и получать новое решение. 


## Как продать или купить квартиру, если в ней прописаны дети

По закону, если в квартире кто-то зарегистрирован, её всё равно можно продать, а выписывать жильцов уже будет покупатель. С детьми всё иначе: их могут выписать только родители или законные опекуны, поэтому лучше снять их с регистрации до сделки.

Чтобы выписать или прописать детей, родителям не нужно спрашивать согласие у органов опеки. Присутствие второго родителя для регистрации тоже не обязательно, но иногда его могут потребовать, если мама и папа живут по разным адресам или не состоят в браке.

Подать заявление можно в МВД, МФЦ или через Госуслуги. Выписывать детей в никуда нельзя — нужно одновременно прописать их в новой квартире. Можно зарегистрировать ребёнка у родственников, пока идут сделки. Если такой возможности нет, нужно заверить у нотариуса обязательство выписать несовершеннолетнего из одной квартиры, а потом прописать в другой. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/aaea2b79768b1c98a28069e2447ef908.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Пример нотариального обязательства — его можно составить в свободной форме
</Image>

## Как продать квартиру, если один из собственников — несовершеннолетний

Ребёнка нельзя оставить без жилья. Поэтому есть три возможных сценария продажи квартиры с несовершеннолетними детьми:
1. Квартиру с долей ребёнка продают и одновременно покупают новую, чтобы снова выделить долю для несовершеннолетнего.
2. Сначала продают одну квартиру, а через время покупают новую и выделяют в ней долю. Если родители переезжают из одной области в другую, органы опеки могут потребовать положить деньги на специальный счёт — их можно будет потратить только на недвижимость в новом регионе.
3. Деньги от продажи доли зачисляются на специальный счёт ребёнка, который он сможет использовать после совершеннолетия.

Новое жильё должно быть таким же по стоимости или площади, а лучше даже больше старого. Иначе сделку не зарегистрируют. Если родители купили квартиру меньше предыдущей, ребёнку нужно выделить столько же метров или больше. Это значит, что его доля может увеличиться — например, вместо 1/4 станет 1/2 или 2/3.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/bc401422e3f0f4e987ae4c1201d82424.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Среди собственников вашей квартиры есть дети? Сохраните эту статью в закладках или отправьте себе в любом мессенджере, чтобы вернуться к ней, когда решите продавать жильё.

</Notification>

## Как купить квартиру, если собственником является ребёнок

Дети могут быть явными или скрытыми собственниками жилья:

* **Явные **— когда доля оформлена сразу. Например, при приватизации, сделке с субсидией или покупке новой квартиры после продажи другой, где была детская доля. В этих случаях дети указаны в ЕГРН как собственники.
* **Скрытые** — если [жильё купили в ипотеку с материнским капиталом](https://m2.ru/media/article/pravila-pokupki-i-prodazhi-kvartiri-s-matkapitalom/). Тогда детей нет в выписке из ЕГРН, но после погашения ипотеки родители обязаны выделить им доли и получить разрешение опеки перед продажей. Если этого не сделать, сделку могут оспорить через суд — и покупатель рискует потерять и квартиру, и деньги.

Рассмотрим подробнее, что нужно сделать, чтобы сделка прошла по закону:

* Проверьте, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребёнку, — посмотрите [в выписке из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/).
* Узнайте, не тратил ли продавец [маткапитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) на покупку этой квартиры. Запросите у него выписку об остатке из СФР и справку из банка о перечислении субсидии на ипотечный счёт.
* Проследите, чтобы сделка соответствовала решению органов опеки. Что это значит: 

> ○ согласовали одновременное приобретение — нужно подписать оба договора в один день;

> ○ с последующим приобретением — деньги стоит разместить на аккредитиве или в ячейке, чтобы продавец получил их только после покупки нового жилья для ребёнка;

> ○ с пополнением счёта ребёнка — нужно проверить, что реквизиты есть в ДКП, а потом получить подтверждение, что деньги дошли.


## Как платить налог со сделок с участием детей

Всё, что касается налогов при сделках с участием несовершеннолетних, ложится на плечи родителей или опекунов:
* расчёты,
* подача деклараций, 
* контроль за льготами,
* оплата в срок.

Если вы продаёте квартиру, где есть доля ребёнка, НДФЛ рассчитывается на общих основаниях. Налог платят родители или законные представители. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b90a02143cc70db94203447e71ba0168.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

*О других изменениях в налогах для владельцев недвижимости читайте [в статье](https://m2.ru/media/article/rost-tarifov-zhkkh-nalogi-s-prodazhi-i-drugie-izmeneniya-v-2025-godu/). *

Освободиться от уплаты налога можно, если ребёнок владеет квартирой достаточно долго: 
* 5 лет — в общем случае,
* 3 года — если это дар от близких родственников, наследство или единственное жильё.

Независимо от возраста ребёнка срок владения считается с момента регистрации его права собственности.

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи, если выполнить условия: 
* купили новое жильё в том же календарном году или до 30 апреля следующего; 
* его площадь или кадастровая стоимость выше, чем у проданного объекта;
* стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей; 
* нет в собственности других объектов большей площади.

Если родитель купил квартиру на имя ребёнка и оплатил её из своих денег, он может получить налоговый вычет — до 2 млн рублей. Но если этот вычет уже использовался при другой покупке, второй раз его оформить нельзя. 

## Что может пойти не так

Рассмотрим ситуации, когда продавец или покупатель несут риски.
* Органы опеки не дают разрешение на продажу. В каких случаях так бывает: 

> ○ второй родитель не согласен,

> ○ новое жильё меньше или дешевле,

> ○ жильё находится на этапе строительства,
нарушены условия использования маткапитала.

* Сбор документов и согласование с опекой может занять недели или месяцы. Не все продавцы или покупатели готовы ждать. Если сделка отменилась, придётся всё начинать заново, в том числе получать разрешение опеки.
* Нарушили права ребёнка после сделки — например, не перевели деньги на его счёт, не прописали в новой квартире в обозначенный срок. Тогда сделку можно оспорить через суд.


## Как провести сделку с детьми, чтобы всё прошло по закону

Чтобы точно учесть все особенности покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними детьми, можно воспользоваться помощью специалистов. Например, [в сервисе «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) юристы подскажут, какие документы потребуются для опеки и в какой срок нужно выполнить условия. 

**Если покупатель младше 14 лет**

Ребёнок не может подписывать документы сам — за него действует законный представитель.
* М2 выпустит электронную подпись родителю или опекуну, чтобы зарегистрировать сделку онлайн.
* В договоре будет пункт, что сделка учитывает интересы несовершеннолетнего.

**Если покупателю от 14 до 18 лет**

В этом возрасте подросток уже может участвовать в сделке в присутствии взрослого.
* М2 выпустит две электронные подписи — для ребёнка и его представителя.
* Договор подпишут и родитель, и подросток.
* В тексте пропишут пункт, что родитель или опекун согласен со сделкой.

**Если несовершеннолетний выступает как один из продавцов**

Для сделки понадобится разрешение опеки с нотариальным отождествлением. Pdfскан и sig-подпись нотариуса нужно загрузить в личный кабинет. 
* М2 проверит корректность документов и внесёт данные в договор.
* Электронная подпись понадобится всем участникам сделки.

<Notification>

[Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_sdelki-s-uchastiem-detei-kak-prodat-ili-kupit-kvartiru) включает в себя помощь с документами, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

</Notification>


## Запомнить

* Если продаёте квартиру с зарегистрированными детьми, нужно выписать их до сделки и прописать в новом жилье. Если пока его нет — временно зарегистрировать ребёнка у родственников или подписать у нотариуса обязательство дать ребёнку регистрацию.
* Чтобы продать квартиру, принадлежащую ребёнку, потребуется согласие органов опеки. Комиссия проверяет, что в результате сделки ребёнок получит имущество не хуже или денежный эквивалент.
* Если покупаете квартиру у ребёнка, проверьте обязательства по маткапиталу.
* Имущественный налог и НДФЛ за ребёнка оплачивают родители или опекуны. Взрослые имеют право на имущественный вычет.
* Если нарушить права ребёнка после регистрации сделки, её можно оспорить через суд.

## Список использованных источников

1. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 37 «Распоряжение имуществом подопечного» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/)
2. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 26 «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b6abd47219e2aa6081ac21b41e9e83d80fb45df/)


Сделки с участием детей: как продать или купить квартиру

 Сделку с недвижимостью можно оформить разными способами: через МФЦ, банк, нотариуса, агентство или онлайн — например, через [сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). В статье разобрали все варианты, объяснили порядок действий и список документов.

 
## Особенности сделок купли-продажи недвижимости

Когда продавец и покупатель договариваются о передаче жилья, они запускают юридический процесс. Нужно проверить документы, обсудить условия, составить и подписать договор, оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности [в Росреестре](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-rosreestr-prostymi-slovami/).

На каждом из этих этапов есть свои тонкости. От них зависит, где и как провести сделку. Рассмотрим несколько ситуаций.
* Если вы всё ещё в поиске квартиры или покупателя и не хотите заниматься этим сами — поможет агентство.
* Если в сделке участвуют несовершеннолетние, собственники долей или представитель по доверенности — понадобится нотариус.
* Если хотите проверить чистоту объекта перед покупкой, например нет ли на нём обременений, — подойдёт онлайн-сервис с юридической поддержкой.
* Если покупаете квартиру в ипотеку — зарегистрировать сделку в МФЦ не получится, нужно идти в банк.

Далее подробно расскажем, как подготовиться к сделке, и рассмотрим все варианты регистрации.

## Какие документы нужны

Чтобы провести сделку быстро и без проблем, нужно заранее подготовить документы. Базовый комплект включает в себя:
* паспорта всех участников сделки;
* правоустанавливающие документы на недвижимость — договор купли-продажи с прошлой сделки, договор дарения, договор долевого участия и акт приёма-передачи, свидетельство о вступлении в наследство и т. д.;
* выписку из ЕГРН;
* договор купли-продажи.

В отдельных случаях нужны дополнительные документы, например:
* согласие супруга на продажу, если недвижимость покупали в браке;
* разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние собственники;
* нотариальное согласие совладельцев, если квартира в долевой собственности;
* согласие банка, если есть незакрытая ипотека.

<Notification>

Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры, загляните [в статью](https://m2.ru/media/article/kakie-dokumenti-nuzhni-dlya-prodazhi-kvartiri/). Разобрали подробнее, что входит в обязательный список, какие справки могут потребоваться дополнительно и как подтвердить юридическую чистоту объекта. 

</Notification>


## Как провести сделку с недвижимостью самостоятельно через МФЦ

*Если хочется по старинке*

Если стороны сделки находятся в одном городе и предпочитают работать с бумажными копиями, им удобно обратиться в МФЦ. Специалисты центра помогут разобраться с документами: проверят, всё ли в наличии, и укажут на ошибки в заполнении бланков. Так Росреестр зарегистрирует право собственности с первого раза.

Учтите, что МФЦ не проверяет юридическую чистоту сделки и риски, связанные с документами. Например, если одна из сторон сделки впишет в договор невыгодный пункт, сотрудники за это не отвечают. Будьте осторожны: мошенники могут воспользоваться этим.

Каким будет порядок действий:
1. Согласовать договор купли-продажи и подготовить пакет документов.
2. Записаться на приём в МФЦ — на сайте центра, по телефону или через портал региональных госуслуг.
3. Договориться о способе и сроке оплаты — например, наличными, через банковскую ячейку или аккредитив. Сотрудники МФЦ не проверяют факт расчётов.
4. Прийти в офис, подать документы и заявление. Договор нужно подписать до подачи в МФЦ — с собой приносят уже подписанный экземпляр.
5. Оплатить [госпошлину](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/).
6. Получить расписку о приёме документов.
7. Через 7−10 дней забрать подтверждение из Росреестра и выписку из ЕГРН.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3c23558325eb793deadc9fe1fb58e178.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На сайте госуслуг Москвы карта МФЦ показывает ближайшую свободную дату приёма по сделкам с недвижимостью
</Image>

## Как провести сделку с недвижимостью через банк

*Если покупка в ипотеку*

Многие крупные банки предлагают полный набор услуг, чтобы оформить куплю-продажу квартиры. Среди них ВТБ, Альфа-Банк и ДОМ.РФ. 

Что можно сделать в банке:
* арендовать ячейку для безопасных расчётов или открыть аккредитив — специальный счёт для сделок,
* подписать договор на бумаге или онлайн с помощью электронной подписи,
* оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит,
* получить консультацию менеджера по всем этапам сделки.

Порядок действий аналогичен другим способам. После регистрации права собственности банк перечислит деньги продавцу. Все ключевые этапы проходят в одном месте. Банк выступает как посредник и гарантирует финансовую безопасность.


## Как провести сделку с недвижимостью у нотариуса

*Если это сложный случай*

Есть ситуации, когда нельзя обойтись без нотариуса:
* продажа доли в квартире, даже если сделка проходит между родственниками,
* в числе собственников есть несовершеннолетние,
* стороны заключают сделку по доверенности,
* нужно оформить согласие супруга на продажу квартиры.

Нотариус выступает как гарант юридической чистоты сделки. В его обязанности входит:
* подтвердить адекватность всех участников,
* согласовать условия договора,
* заверить подписанные документы,
* предоставить свой депозит для передачи денег — по желанию сторон,
* отправить документы на регистрацию в Росреестр,
* получить их обратно и передать покупателю.

В остальном порядок действий не меняется. 

<Notification>

При наличии сомнений нотариус может запросить дополнительные справки о дееспособности участников сделки, например из ПНД или НД. Как их получить и о чём они говорят — [читайте в статье](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/).

</Notification>


## Как зарегистрировать сделку онлайн

*Если цените удобство и своё время*

Онлайн-сервисы помогают оформить сделку без личного визита в МФЦ или Росреестр. Все этапы проходят дистанционно — от подготовки документов до оформления права собственности. Такой способ удобен для всех, кто хочет сэкономить время. А когда продавец и покупатель находятся в разных городах, онлайн-сервисы просто спасают.

Разберём, как всё происходит, на примере [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti).

1. Продавец и покупатель регистрируются на сайте, создают черновик сделки и заполняют контактные данные: номер телефона, электронную почту, фамилию и имя.
2. Стороны указывают паспорта и СНИЛС, правоустанавливающий документ и банковские реквизиты продавца для перечисления денег.
3. Специалисты М2 помогают участникам собрать документы в электронном виде и согласовать договор.
4. Продавец и покупатель выбирают офис банка и записываются на приём в удобное время. Это единственный этап, когда понадобится личное присутствие.
5. Когда стороны подпишут договор, покупатель переводит деньги за объект на безопасный банковский счёт.
6. М2 отправит заявление на регистрацию в Росреестр. Для этого специалисты оплатят госпошлину, выпустят электронную подпись для участников сделки и проверят документы.
7. В срок до 7 рабочих дней Росреестр отправит подтверждающие документы участникам на электронную почту.
8. Продавец получит деньги только после перехода права собственности.

Все статусы отображаются в личном кабинете. До подтверждения Росреестра банк хранит деньги на специальном счёте, чтобы исключить риск мошенничества.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c25c4d0354cde357261b13521c032a4e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Каждый этап сделки отслеживается в личном кабинете
</Image>

Для тех, кто хочет обезопасить себя на 100%, есть дополнительная услуга — [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti). Юристы по недвижимости проверяют объект и продавца, выявляют все риски и выдают сертификат. Он гарантирует, что в ближайшие 10 лет компания будет защищать ваше право собственности. Если по каким-то причинам у вас отберут жильё, мы компенсируем полную стоимость по договору.


## Как зарегистрировать сделку купли-продажи через агентство

*Если вам ещё предстоит найти жильё или покупателя*

Агентство может взять на себя полное сопровождение сделки с самого начала. Что входит в обычный пакет услуг:
* подобрать объект под запрос клиента или найти покупателя,
* провести переговоры и согласовать условия,
* подготовить документы,
* помочь с расчётами и регистрацией.

<Notification>

Если сделка относится к типовым и в ней нет особых условий, можно обойтись только помощью риелторов. В сложных случаях стоит пригласить юриста, чтобы он проверил чистоту объекта и выявил подводные камни. Например, если покупаете квартиру в историческом доме или проводите встречную сделку. В каких ситуациях нужен риелтор, а в каких юрист, разобрали [в статье](https://m2.ru/media/article/yurist-ili-rieltor-kakogo-spetsialista-privlech-na-sdelku-s-nedvizhimostyu/).

</Notification>


## Запомнить

* Чтобы провести сделку купли-продажи, нужно подготовить документы, согласовать договор и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
* На сделке нужен нотариус, если среди участников есть несовершеннолетние или продаётся доля в квартире.
* Можно провести сделку самостоятельно и зарегистрировать договор через МФЦ. Чтобы избежать очередей, нужно записаться на приём в удобный офис.
* Некоторые крупные банки предоставляют услуги сопровождения сделки, в том числе выдачу ипотеки в день подписания договора.
* Агентство может помочь с самого начала — ещё на этапе поиска жилья или покупателя.
* [Сервис «Сделка» от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_gde-provesti-sdelku-s-nedvizhimostyu-vozmozhnosti-i-varianti) включает в себя оформление договора, безопасные расчёты и электронную регистрацию. Статус сделки можно отслеживать онлайн, а все подтверждающие документы придут на электронную почту.

## Список использованных источников

1. [Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14 «Основания государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/cec950b7d67461cec8418d349b532c4574a9db11/)
2. [Что такое УКЭП // Госуслуги.](https://www.gosuslugi.ru/help/faq/login/2062)
3. [«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024), ст. 163 «Нотариальное удостоверение сделки» // СПС «Консультант плюс».](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/87d08b8cd422fd513477ea7f4367e748235c9902/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений» // Официальный интернет-портал правовой информации.](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)


Где провести сделку с недвижимостью: возможности и варианты

 В объявлениях о продаже недвижимости часто пишут: «без обременений» или «имеется обременение». Так называют юридические ограничения, которые могут повлиять на права собственника. Рассказываем, какими бывают обременения, как они влияют на сделку и как их снять. А ещё [как проверить жильё перед покупкой](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry) и обезопасить себя.

Обременения на квартире:  что это, как о них узнать и как снять

 Часто в объявлениях о продаже квартиры можно увидеть фразу «встречная сделка» или «альтернативная сделка». Так называют подход, когда люди одновременно продают один объект недвижимости и покупают другой. Рассказываем, чем такие сделки отличаются от обычных, что стоит учесть и как сервис [«Сделка» ](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_vstrechnaya-sdelka) от М2 поможет провести их быстро и безопасно.

Встречные сделки: как одновременно продать квартиру и купить новую

 Чтобы покупка недвижимости состоялась, все её участники должны быть дееспособными и сделкоспособными — этого термина нет в законодательстве, но он прочно вошёл в экспертную практику. Иначе сделку могут признать недействительной. Рассказываем, как это проверять и как помогут справки из диспансеров и [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. 


##  Справки из ПНД и НД: что это такое и как работают

Это документы, которые выдаёт врач — психиатр или нарколог. Они подтверждают, что человек не наблюдается в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах по месту регистрации или прикрепления.

> *Раньше использовали термин «психиатрический и наркологический учёт», но он устарел: строгого учёта психиатрических пациентов сейчас не ведут. Поэтому вместо «учёта» говорят «диспансерное наблюдение».*

Важно различать два вида медицинских документов:

**Справка о том, что человек не наблюдается в диспансере.** Имеется в виду конкретное учреждение — по месту регистрации или прикрепления. Эта справка не требует медицинского освидетельствования. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a9bd7597364a239b72a25306af9ccbd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так может выглядеть справка о том, что человек не находится под наблюдением
</Image>

Справки из ПНД и НД доказывают: вторая сторона сделки считала, что продавец или покупатель осознавал свои действия. При этом полноценным доказательством они служить не могут: даже человек с психическим заболеванием не обязательно наблюдается в конкретном диспансере.

Это подтверждается судебной практикой. Например, [вот дело](https://1kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=37401673&case_uid=e9668805-6a53-485e-9774-1707e4122944&new=2800001&delo_id=2800001), в котором суд не признал справку из ПНД достаточным доказательством, что человек мог принимать осознанные решения. Договор дарения признали недействительным даже после истечения срока исковой давности.

**Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. **Оно требует медицинского осмотра и считается более достоверным. Врач на месте проверяет, в каком состоянии находится человек: нет ли у него психических расстройств, наркотического или алкогольного опьянения.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/11d4eb8161f136d70bbf170fd349954e.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Стоимость такой справки — от 1000 рублей в зависимости от региона
</Image>

На обоих видах справок должны быть подпись врача и печати медицинского учреждения. А вот форма может различаться — тут всё зависит от того, как оформляют справки в конкретном диспансере.

<Notification>

Лучше всего заказывать комплект из двух справок: о ненаблюдении в ПНД и НД и о медосвидетельствовании. Причём осмотр на самой сделке надёжнее всего доказывает, что человек осознавал свои действия и их последствия.

</Notification>


Запрашивать у продавца справки не обязательно по закону, но это может принести [ощутимую пользу](https://m2.ru/media/article/kakie-zakoni-strakhuyut-pri-nedeistvitelnoi-sdelke/) покупателю. Если кто-то попытается оспорить сделку и признать её недействительной, такой комплект документов послужит основанием для отказа.

Это подтверждается [судебной практикой](https://leninsky--nsk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=503999767&case_uid=b15e0272-48c7-4c64-bb82-1680bf38acf2&delo_id=1540005). Например, был случай, когда женщина за три дня до смерти составила договор дарения в пользу подруги. Брат погибшей подал иск в суд. Он заявил, что сестра тяжело болела и не осознавала значение своих действий. Однако суд решил, что сделка была совершена добровольно и осознанно, так как перед этим даритель прошёл психиатрическое освидетельствование.


## Что подтверждают справки из ПНД и НД

Чтобы совершить сделку, человек должен одновременно быть:
* **дееспособным** — по умолчанию дееспособность наступает с 18 лет, но её могут ограничить из-за психического заболевания, наркотической или алкогольной зависимости;
* **сделкоспособным** — это понятие означает, что человек находится в здравом уме, трезво осознаёт ситуацию и способен провести сделку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/05b8b90f284b7b68bf80e412a2f0a96d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

С помощью справок невозможно подтвердить сделкоспособность, а дееспособность они доказывают только косвенно. Обычно, если Росреестр знает, что гражданин признан недееспособным, сделка не состоится в принципе. Более того: даже если человек лишился дееспособности после заключения договора, сделку всё равно могут оспорить.

Но это не значит, что от справок можно отказаться. Есть две причины, по которым запросить их всё же стоит.

* **Справка подтверждает серьёзные намерения второй стороны.** Если она отказывается предоставить документ — это звоночек, что возможны проблемы. А если обнаруживается, что человек всё-таки наблюдается у психиатра, это означает дополнительный риск для второй стороны.
* **Справка играет роль в суде.** Если по поводу сделки возникли споры, наличие справок из ПНД и НД покажет: покупатель сделал всё возможное, чтобы убедиться в сделкоспособности продавца. Это не гарантирует успех в суде, но может доказать [добросовестность покупателя](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/).

<Notification>

Если хотите снизить риски при покупке квартиры, вам поможет [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2. Мы проверим продавца и объект недвижимости, дадим рекомендации по сделке и гарантию безопасности на 10–30 лет. Если возникнут судебные споры, отстоим права своего клиента или вернём всю сумму, потраченную на квартиру.

</Notification>


## Как получить справки из ПНД и НД

Чтобы оформить справку, человек должен записаться на приём в психоневрологический и наркологический диспансеры по месту регистрации. Это обязательно должны быть государственные учреждения: справки от частных клиник не имеют веса в суде.

С собой понадобится взять:
* паспорт,
* полис ОМС,
* СНИЛС,
* военный билет или приписное свидетельство для мужчин.

Военный билет нужен психиатрам для сбора анамнеза: проверить, не получал ли человек во время службы травм, влияющих на психическое состояние.

Приём у врача нужен, только если человек получает врачебное свидетельство о состоянии здоровья. Справку о том, что гражданин не наблюдается в диспансере, могут выдать и в регистратуре. Оба вида справок выдают сразу — в день обращения.

<Notification>

Справку о себе может получить только сам гражданин или его доверенное лицо: медицинская информация считается конфиденциальной.

</Notification>

Жёстко определённого срока давности у справок нет, но для своей безопасности рекомендуется запрашивать у продавцов свежие документы. Это поможет убедиться, что ситуация не изменилась. Кроме того, иногда банки при оформлении ипотеки тоже просят справки и вправе сами устанавливать сроки. Обычно они требуют, чтобы справка была не старше трёх месяцев.

Медицинскую помощь можно получить не только по месту регистрации. Поэтому в справках могут так и указывать: в конкретное учреждение гражданин не обращался, но это не значит, что он не наблюдается в другом диспансере или клинике.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f8a7c3b27d4aeb16e235483ac30a4dd8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
В справке есть фраза о том, что у диспансера нет информации, обращался ли человек за психиатрической помощью куда-то ещё
</Image>


## Как ещё можно обезопасить себя при сделке

Справки из ПНД и НД — важный, но не единственный документ для подстраховки на случай судебных споров. Если у вас есть сомнения, можете использовать альтернативные методы.

**Пригласить психиатра на сделку. **Если продавец — [пожилой человек](https://m2.ru/media/article/kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei/), его поведение вызывает у вас сомнения или от его лица действует кто-то другой, вы можете подписать договор в присутствии специалиста. Врач проведёт освидетельствование и подтвердит, что прямо сейчас человек находится в здравом уме. 

**Нотариально заверить договор.** [Удостоверять сделки нотариально](https://m2.ru/media/article/obyazatelnoe-notarialnoe-udostoverenie-sdelok/) нужно не всегда, но нотариус может выступить как свидетель и подтвердить: на момент заключения договора вторая сторона вела себя адекватно. Конечно, нотариус не врач и не сможет достоверно оценить состояние человека, но суд может принять его показания во внимание.

**Воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry).** В этом случае юристы М2 тщательно проверят продавца и объект недвижимости, а затем вынесут заключение о выявленных рисках. Также они дадут рекомендации, какие документы стоит получить и какие формулировки использовать в договоре. Если кто-то попытается оспорить сделку, М2 отстоит права покупателя в суде или компенсирует полную стоимость жилья — гарантийный сертификат действует до 30 лет.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/e686bbf273f927b1a620f1dacfb7730d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Краткие выводы

* Справки из ПНД и НД — документы, которые подтверждают, что человек не наблюдается у психиатра и нарколога по месту регистрации или прикрепления. Справки косвенно подтверждают дееспособность второй стороны сделки. Они бывают двух видов: о том, что человек не состоит на наблюдении, и о состоянии здоровья.
* Наличие справок не доказывает сделкоспособность, но может помочь ещё до сделки выявить сомнительные моменты. А если дело дойдёт до суда — справки помогут доказать статус добросовестного покупателя.
* Оформлять справки лучше всего в государственных диспансерах по месту регистрации, документ из частной клиники не подойдёт. 
* Осмотр врача потребуется только для свидетельства о состоянии здоровья. Справку о том, что человек не наблюдается у врача, могут выдать и в регистратуре.
* Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно пригласить на сделку психиатра для освидетельствования или заключить договор в присутствии нотариуса. Надёжнее всего провести медицинское освидетельствование в день сделки или непосредственно на ней.
* Можно воспользоваться [Защитой сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry) от М2: юристы дадут рекомендации, какие действия предпринять в конкретном случае.


## Список источников

1. [ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/60585aaf3ec9b9a385118b4dbdb6f45bf26fd524/)
2. [ГК РФ Статья 29. Признание гражданина недееспособным.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97405e31b8cb1f1e528d52e98e8e60a7a2da9dea/)
3. [ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/)
4. [Приказ Министерства здравоохранения Российской Федерации от 14.09.2020 № 972н
5. «Об утверждении Порядка выдачи медицинскими организациями справок и медицинских заключений».](http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202012040021)


Справки из ПНД и НД для сделок с недвижимостью: проверяем дееспособность продавца

 Раньше любой желающий мог заказать выписку из ЕГРН через Росреестр или МФЦ, но сейчас процедура проходит по новым правилам. Отвечаем на главные вопросы и раскрываем все нюансы.

 Рассказываем, что изменилось и есть ли подводные камни

Как получить выписку из ЕГРН в 2025 году 

 Чтобы безопасно приобрести жильё, покупателю стоит при подготовке к сделке проверить личность продавца. В первую очередь это касается документов, удостоверяющих личность, в частности паспорта. Рассказываем, как убедиться в подлинности, на что ещё обратить внимание и как [Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu) поможет вам снизить риски.