Спрос на квартиры в новостройках растет, цены тоже
Стоимость недвижимости напрямую зависит от спроса: чем он выше, тем бóльшую цену поставит застройщик. Спрос, в свою очередь, связан с доступностью жилья, качеством жизни в регионе, количеством предложений. Разберем каждый из факторов.
Доступность жилья. Сразу заплатить за квартиру несколько миллионов сложно, поэтому люди берут ипотеку, а чтобы стимулировать их это делать, государство вводит программы господдержки. По таким программам ставки на ипотечное кредитование снижены: например, есть ипотека для жителей Дальнего Востока и для молодых семей. Из-за разных ипотечных программ жилье становится доступнее, соответственно растет и спрос на него.
На сайте Центробанка есть статистика по ипотечным кредитам. Мы собрали данные в таблицу, которую можно посмотреть по ссылке. Так, в ноябре 2020 года в России выдали рекордное количество кредитов за последние годы — 212 596. Общее количество ипотечных кредитов с февраля по март 2020 года выросло на 28% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а в 2021 году — на 20%.
В среднем же за два года спрос на квартиры по России вырос на 30%. По данным Яндекс-вордстата, в сентябре 2019 года квартиры в новостройках искали 470 204 раза, а в сентябре 2021-го — 613 521 раз.
Статистика Яндекс-вордстата по запросу «квартира новостройки», данные по месяцам
Качество жизни в регионе и плотность населения. От качества жизни в регионе зависит то, как много людей стремится в него переехать, а от количества жителей — стоимость жилья. Согласно статистике Яндекс-вордстата за октябрь 2021 года, пользователи искали новостройки в Москве 250 962 раза, а новостройки в Магадане — 75.
Вообще, почти 50% всех запросов по покупке недвижимости на первичном рынке — это запросы из Центрального федерального округа. Меньше всего запросов из Крыма и с Северного Кавказа.
Нестабильность экономики. С 2020 года спрос на недвижимость только рос. Во многом на это повлияло ожидание кризиса: на фоне пандемии, нестабильного курса рубля и снижения доходности от банковских вкладов люди стали инвестировать деньги в недвижимость, чтобы сохранить их. Из-за этого цены резко выросли: за последние шесть месяцев недвижимость подорожала сильнее, чем за семь лет до этого.
Нестабильность на рынке недвижимости. Цены на стройматериалы, рабочую силу и объем предложений на рынке также влияют на стоимость квартир. Так, на стоимости новостроек сказался недостаток рабочей силы: из-за закрытых границ стройки ощутили дефицит трудовых мигрантов. А еще повлияло удорожание строительных материалов: за первое полугодие 2021 года цены на металл поднялись в два раза, стоимость утеплителя выросла на 81%. В среднем рост цен на стройматериалы составил 98%.
На стоимости квартир сказался и дефицит предложения. Например, в Краснодаре, Санкт-Петербурге и Омске за первые полгода 2021 года застройщики сдали меньше домов, чем раньше. По всей России стройки во время самоизоляции приостанавливались, из-за этого сроки сдачи ЖК приходилось переносить.
Проектное финансирование. У застройщиков больше нет возможности привлекать деньги дольщиков: теперь средства покупателей хранятся на счетах эскроу, доступа к которым у строительных компаний нет до завершения строительства. Из-за этого они пользуются проектным финансированием, другими словами, берут средства в кредит. Такой вариант обходится застройщикам дороже, поэтому расходы закладываются в стоимость квартир.
Дешевле всего квартиры в Махачкале, дороже — в Москве
По данным сайта Домофонд, самая дешевая квартира стоит в среднем 33 000 рублей за квадратный метр и находится в Махачкале. Квартиры по цене до 50 000 рублей за квадратный метр можно найти в Самарской и Челябинской областях, Кабардино-Балкарии, Башкортостане и Дагестане.
Список городов с самыми дешевыми квартирами, средняя цена за квадратный метр. Источник: Домофонд
В таблице по ссылке можно посмотреть темпы роста цен по годам: везде к 2021 году цена на жилье выросла, но прирост не превышал 15%, а в 2021 году он достиг 25–40% во всех городах.
В Саратове за 1,5–2 миллиона рублей можно купить однокомнатную квартиру, а за 3–4 миллиона — просторную трёхкомнатную. Источник: Метр квадратный
Самые дорогие квартиры в Москве и Сочи. Так, в октябре 2021 года цена за квадратный метр в новостройке составила 293 000 рублей в Москве и 284 000 рублей в Сочи. Почти все города с дорогими квартирами, стоимость которых начинается от 150 000 рублей за квадратный метр, находятся в пределах Московской области и Краснодарского края. За ними идут Ленинградская область и Крым.
Список городов с самыми дорогими квартирами, средняя стоимость квадратного метра. Источник: Домофонд
Цены на жилье в Москве и Краснодарском крае связаны с высоким спросом — это самые востребованные регионы по недвижимости. За третий квартал 2021 года доля сделок по Москве составила 15,4% от всего рынка, по Московской области — 12,5%, а по Краснодарскому краю — 9,5%.
В городах, где недвижимость стоит дороже 150 000 рублей за квадратный метр, цены растут быстрее: к 2020 году они поднялись на 20–35%. К 2021 году сильнее всего подскочили цены в Краснодарском крае. Так, за квадратный метр в Геленджике и Сочи придется отдать в два раза больше денег, чем в прошлом году, а в Москве — в полтора.
Как меняется цена за квадратный метр в крупных городах России, данные с 1 ноября 2020 года по 31 октября 2021 года. Источник: Домофонд
Дорожают квартиры в Новой Москве и Сочи
Итак, самые дорогие регионы для покупки недвижимости: Краснодарский край (Сочи, Геленджик), Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Дальше разбираемся, на какой бюджет рассчитывать, если хочется купить квартиру в одном из этих регионов.
Москва. Жилье в новостройках Москвы стоит дороже всего, и с каждым годом цена растет: например, на графике ниже видно, что с октября 2020-го по октябрь 2021 года средняя стоимость однокомнатных квартир в Москве выросла на 3 миллиона рублей, а двухкомнатных — на 5.
Изменение цен на квартиры в Москве за год. Источник: Домофонд
Квартиры дешевле 5–7 миллионов можно найти только за МКАД, в районах с плохой инфраструктурой и низкой транспортной доступностью. Новостройки в пределах Садового кольца стоят в 2–4 раза дороже: причем внутри кольца в основном предлагают недвижимость классов бизнес и элит. О том, чем отличаются классы жилья, мы рассказали в статье «Какие бывают классы жилья и не маркетинг ли это».
Цены на недвижимость в новостройках Москвы. Источник: Метр квадратный
Новая Москва и Московская область. Некоторые подмосковные районы по уровню цен на недвижимость приближаются к столице.
Изменение цены за квадратный метр в Московской области по городам за год. Источник: Домофонд
Самое дорогое жилье за МКАД находится в Московском районе, или Новой Москве. Сегодня этот район активно развивается: за 2020 год там построили 2,2 миллиона квадратных метров жилой недвижимости. Также строят школы, детские сады, поликлиники, прокладывают новую ветку метро — 8 станций из 15 уже работают.
Сюда поступают деньги из бюджета: к 2035 году в развитие района власти Москвы планируют вложить 7 триллионов рублей. Все эти факторы делают Новую Москву востребованной среди покупателей, при этом наибольшей популярностью пользуются квартиры в поселениях Сосенское, Десеновское и Внуковское.
Район Новая Москва на Яндекс-картах
Дешевле всего покупать квартиру в Ногинске, Дмитрове и Серпухове: там стоимость жилья за год даже снизилась.
В итоге минимальная цена квартиры экономкласса в Московской области — 90 000 рублей за квадратный метр, комфорт-класса — 102 000 рублей. Как правило, самые дешевые варианты — это квартиры далеко от метро, в районах с неразвитой инфраструктурой.
Цены на недвижимость в Новой Москве. Источник: Метр квадратный
Санкт-Петербург и Ленинградская область. В Санкт-Петербурге небольшие квартиры дорожают медленнее. По сравнению с октябрем прошлого года цена однокомнатных квартир в среднем выросла на 500 000 рублей, а трехкомнатных — уже на 3,5 миллиона. Но цены Санкт-Петербурга всё равно ниже московских в полтора раза.
Изменение цен на квартиры в Санкт-Петербурге за год. Источник: Домофонд
В Санкт-Петербурге квартиру в жилом комплексе экономкласса можно найти по цене от 73 000 рублей за квадратный метр. Правда, за эти деньги покупатель получит жилье там, где нет метро и, вероятнее всего, вообще инфраструктуры. Стоимость квартир в домах комфорт-класса стартует от 100 000 рублей за квадратный метр — в этом случае ехать от дома до метро на автобусе придется 40–50 минут.
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге. Источник: Метр квадратный
Практически столько же стоят квартиры в Кудрово. Это ближайший населенный пункт к Санкт-Петербургу, поэтому квартиры там ценятся больше всего: микрорайон находится в пределах КАД и формально его можно считать частью города.
Сочи и Краснодарский край. Сочи — еще один город России, где цены на жилье растут быстрыми темпами. За год стоимость квартир здесь поднялась почти в 1,5–2 раза, больше всего подорожали однокомнатные. На это есть несколько причин. Во-первых, Сочи — город-курорт, где активно развивается инфраструктура, а туристический поток только растет (спасибо закрытым границам). Во-вторых, с 1 июля в Сочи ограничили многоэтажную застройку: теперь девелоперам нужно получать разрешения через общественные слушания. Из-за этого количество предложений может сократиться.
Изменение цен на квартиры в Сочи за год. Источник: Домофонд
Найти квартиру в Сочи дешевле 100 000 рублей за квадратный метр сложно. Этот порог превышают даже предложения экономкласса.
Цены на недвижимость в Сочи. Источник: Метр квадратный
Самое дешевое жилье в Краснодарском крае — в Афипском и Кропоткине. Это промышленные населенные пункты, у которых нет выхода к морю.
Самая дорогая недвижимость после Сочи — в Геленджике: за год стоимость квадратного метра здесь выросла в два раза.
Изменение цены за квадратный метр в Краснодарском крае по городам за год. Источник: Домофонд
Может ли подешеветь жилье в 2022 году
Предположения, что ждет рынок новостроек в 2022 году, расходятся. Так, глава кредитного рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук считает, что цены на жилье в новостройках продолжат расти, хотя темп и замедлится. Глава Сбербанка Германа Греф считает, что цены стабилизируются и, возможно, немного снизятся. Однако из-за роста себестоимости строительства и увеличения ключевой ставки ряд экспертов всё-таки не ожидают снижения стоимости квартир в новостройках.
Покупать квартиру сейчас или подождать — выбор каждого. Но если решение о покупке уже принято, найти различные варианты можно на сайте Метра квадратного. Сервис позволяет выбирать квартиры в разных жилых комплексах и настраивать параметры поиска под себя.
Для ИП, самозанятых и сотрудников агентств недвижимости доступен бесплатный сервис M2Pro Новостройки. Заключите договор, чтобы стать нашим партнёром и получать комиссию.
Список использованных источников
Набиуллина рассказала о рекордном росте цен на жилье в России. // РБК.
В ЦИАН назвали самые востребованные регионы для покупки жилья. РБК.
Объем ввода жилья в Новой Москве может вырасти на 15-20% до конца года. // Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы.
Экономист дал прогноз по росту цен на квартиры в России. // РИА Новости.
И на дом спасибо: в России впервые за год зафиксировали снижение цен на жилье. // Известия.
Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году. // РБК.
