6 мин

28 января

Покупка квартиры у юридического лица: на что обратить внимание

И нет, речь не о новостройках на первичном рынке

Анна Маврина

Автор статей

Бывает так: собственником жилья мечты оказывается не обычный человек, а компания. Она продаёт квартиру, и кажется, что всё хорошо. Стоит ли соглашаться на такую сделку и в чём нюансы покупки недвижимости у юридического лица, рассказываем в статье.

Какие юридические лица продают недвижимость

Самый очевидный пример продажи квартир компанией — застройщики. Они реализуют свои новостройки. Но это немного другая история: и вид договора, и сам процесс приобретения отличаются от обычной купли-продажи.

В этой статье мы говорим о покупке квартиры у юридического лица, которое не строило дом само, а получило его как-то ещё. Вот что за компании это могут быть.

Банки. Финансовые организации выдают людям кредиты, в том числе под залог недвижимости. Если человек не возвращает деньги вовремя, залоговое имущество могут изъять в пользу банка. Но сама квартира кредитору без надобности — он продаёт её на торгах, чтобы покрыть расходы.

У некоторых банков есть собственные площадки, на которых они показывают доступные к продаже объекты. Источник

Инвесторы. Это могут быть инвестиционные компании или паевые фонды (ПИФ). Недвижимость появляется у них двумя способами:

Компания вкладывается в какого-либо застройщика взамен на часть квартир в его доме, а потом сама продаёт их.
Компания выкупает недвижимость на этапе строительства, чтобы продать, когда та вырастет в цене.

Позже организация продаёт квартиры дороже, чем купила, и отбивает вложения.

Компании, продающие служебные квартиры. Предприятия могут покупать недвижимость как жильё для своих сотрудников. Например, для тех, кто работает вахтовым методом или ездит в командировки. А когда объект становится не нужен, компания может продать его другим людям.

Другие организации. Бизнес может использовать недвижимость по-разному. Например, устроить в жилом объекте штаб-квартиру или сдать его в аренду. А потом продать, когда потребность в квартире пропадёт.

Продавать вторичное жильё могут даже застройщики. Например, у Самолета есть услуга трейд-ин: обмен старой квартиры на новую. Старое жильё девелопер продаёт от лица компании. Источник

Стоит ли покупать недвижимость у юридического лица

Как и с покупкой у физлица, всё зависит от конкретной ситуации. Одна компания может заслуживать доверия, другая — нет. Но есть особенности, характерные именно для сделок с юрлицами:

Компания-продавец может обанкротиться. Вообще, этот риск актуален и для покупки у физлиц. Но банкротство бизнеса обычно рассматривают внимательнее, а сделки отменяют чаще.
Право на продажу сложнее проверить. Продавцу-физлицу достаточно выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Для компании документов куда больше. Например, если сделка для этой организации считается крупной, может понадобиться решение о согласии на продажу.
На квартиру не так легко получить ипотеку. Банки могут с сомнением относиться к сделкам, где продавцом выступает компания. Исключение — если квартиру продаёт банк или застройщик.
В квартире могут быть прописаны люди. Такое бывает, если банк продаёт изъятое залоговое имущество. Прошлые собственники могут быть не согласны с тем, что квартиру забрали, и не сниматься с регистрации.

В этом объявлении банк продаёт квартиру, но сообщает, что прошлые собственники ещё не снялись с регистрации. Решение этого вопроса он оставляет на покупателей

Перед сделкой с юрлицом покупателю точно так же стоит проверить объект и собственника. Например, имеет ли он право на продажу и не рискует ли обанкротиться в ближайшие годы. Если у организации крупные долги или на квартире есть обременения, лучше отказаться от покупки.

Если же подводных камней нет, а жильё продаёт крупная компания с хорошей репутацией, покупать квартиру можно.

Провести расчёты по сделке и зарегистрировать право собственности вы можете через сервис от М2. Мы сопровождаем в том числе покупку жилья у юрлиц. Наши специалисты подскажут, какие документы понадобятся от продавца, и ответят на все вопросы. А ещё помогут подготовить договор, который учтёт нюансы вашей сделки.

Узнать больше

Как купить недвижимость у юридического лица

У процесса сделки есть свои особенности. Обычно компания — не один человек. А значит, нужно, чтобы продажей занимался её представитель. Это может быть:

генеральный директор;
доверенное лицо.

Во втором случае важно уточнить, актуальна ли доверенность. Она должна быть заверена нотариально, с электронной печатью нотариуса. Стоит пробить её номер через открытую официальную базу данных. Кроме того, для электронной сделки доверенность должна быть машиночитаемой, то есть цифровой.

Вот что ещё нужно знать о сделке с юрлицом.

Какие документы нужны для сделки

Покупатель приносит те же документы, что и при сделке с физическим лицом: паспорт, СНИЛС, номер ИНН. А вот компании понадобится больше бумаг:

Паспорт, СНИЛС и ИНН представителя — гендиректора или доверенного лица.
Доверенность — бумажная и машиночитаемая. Нужна, если тот, кто подписывает договор, не имеет права на сделки от лица компании без доверенности.
Свежая выписка из ЕГРЮЛ или карточка компании.
Справка о некрупности, если сумма продажи — менее 25% от активов бизнеса или если сделка относится к основной деятельности компании. Такие сделки считают некрупными, для них не нужно одобрение.
Документ об одобрении сделки, если она крупная. Например, решение совета акционеров, если гендиректор не вправе распоряжаться имуществом единолично.
В некоторых случаях — устав и иные учредительные документы компании.

Порядок заключения сделки

Сам процесс почти не отличается от купли-продажи у физлица. Вот как выглядит сделка с компанией через сервис от М2:

Стороны регистрируются и загружают документы, договариваются о дате и времени сделки.
В нужный день покупатель приходит в банк и подписывает договор. Представитель компании-продавца должен прийти, только если у него нет актуальной электронной подписи. Если она есть, юрлицо может подписать договор удалённо.
Покупатель переводит деньги на специальный счёт. Продавец получит их, только когда Росреестр зарегистрирует право собственности покупателя.
Заявление на регистрацию сделки автоматически отправляется в Росреестр. Когда тот регистрирует новое право собственности, деньги отправляются продавцу.

Отличия касаются в основном набора документов. А ещё электронной подписи — для компании правила её выпуска немного другие. Но об этом позаботятся специалисты М2 и представители самого продавца — покупателю беспокоиться не о чем.

Чек-лист по проверке юридического лица

□ По выписке из ЕГРЮЛ компания действующая, не ликвидирована и не находится в процессе закрытия.

□ Имени компании нет в федеральной базе данных банкротств.

□ У компании нет открытых исполнительных производств из-за долгов.

□ Выписка из ЕГРН показывает, что конкретно это юрлицо — собственник недвижимости.

□ Предыдущие собственники тоже не находятся в процессе банкротства.

□ Компания не выступает ответчиком в делах о праве собственности на недвижимость.

□ Компания может предоставить справку о некрупности или документ об одобрении крупной сделки.

□ Доверенность представителя компании реальная и действующая.

Главные мысли

Компании могут продавать недвижимость: залоговую или свою личную. А покупатель имеет право приобрести такой объект.
У сделок с юрлицами есть свои особенности: нужно проверить больше документов и внимательно оценить риск банкротства.
Если квартиру продаёт не банк и не застройщик, на её покупку могут не одобрить ипотеку.
Процесс сделки через М2 выглядит почти так же, как с физлицами. Но от продавца потребуется больше документов.

FAQ

Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры у юрлица?

Главный риск: компания может обанкротиться, и её сделки будут оспаривать в суде. Чтобы его предусмотреть, нужно ещё до сделки навести справки о финансовом состоянии организации. Помогут открытая база банкротств, данные выписки из ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел и другие источники.

Второй важный нюанс: компания может не иметь права продавать жильё, даже если оно находится в её собственности. Например, если сделка для неё крупная — составляет 25% от оборота и более, — бывает, что на неё должны согласиться все акционеры или директора. Стоит запросить у компании один из трёх документов:

Справку о некрупности сделки — подтвердит, что согласие не нужно.
Копию устава компании — если там прописано, что директор может проводить крупные сделки без согласия других.
Согласие на крупную сделку — если предыдущие два документа не подходят под ситуацию.

Как проверить историю квартиры у продавца?

В этом поможет выписка о переходе прав собственности на объект. Её не могут получить посторонние — нужно запросить у собственника, то есть продавца квартиры. В выписке будет написано, кто и на каком основании раньше был владельцем недвижимости.

Ещё пригодится документ об истории регистраций в квартире. Например, расширенная архивная выписка. Там указано, кто был прописан в объекте недвижимости за всё время его существования.