Покупка квартиры у ИП: как оформить сделку и какие есть риски для покупателя

Спойлер: всё почти как с физлицом, но есть нюансы

Анна Маврина

Автор статей

Представьте: вы нашли жильё мечты, но продавец оказался индивидуальным предпринимателем. Кажется, будто покупка квартиры у ИП сложнее, чем у обычного человека, а риски — выше. Рассказываем, так ли это, что нужно учесть и как тут поможет Сделка от М2.

Чем отличаются сделки с ИП

Индивидуальный предприниматель — это не компания, а статус физлица. Человек регистрируется и получает право официально заниматься бизнесом: производить и продавать товары, оказывать услуги, нанимать сотрудников, платить налоги и сдавать отчётность. При этом он не создаёт юридическое лицо.

Сделки с ИП проходят так же, как и с обычными людьми. Разница только в том, что в договоре указывают дополнительные данные:

ОГРНИП — Основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя. Это уникальный номер из 15 цифр, который используют, чтобы найти записи об ИП в различных базах.
Выписка из ЕГРИП — Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Она рассказывает, на каком основании действует ИП, чем он занимается и какие налоги платит. Заказать её можно онлайн на сайте налоговой, лично в отделении ФНС или МФЦ.

Чтобы заказать выписку онлайн, нужно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Можно поискать и по ФИО — но, если они распространённые, найти нужного ИП будет сложно

Чтобы упростить куплю-продажу и в любой момент иметь под рукой всю информацию, можете заказать Сделку от М2. Мы сами подготовим договор, проведём безопасные расчёты и отправим документы в Росреестр. Учтём все детали, даже если одна из сторон сделки — ИП.

Какие есть риски при покупке недвижимости у ИП

Покупка квартиры у ИП несёт двойные риски для покупателя. С одной стороны, остаются все стандартные опасности сделок с физлицами: обременения, долги по коммуналке, наследственные споры. С другой — добавляются угрозы, связанные с бизнесом. Что это значит:

У компании имущество принадлежит юрлицу, а у ИП всё оформлено на него лично. Если индивидуальный предприниматель купил недвижимость — она записывается на человека, а не на ООО.
Компания отвечает по долгам сама. Если бизнес прогорел, владелец теряет вложения, но его квартиру или машину никто не тронет. У ИП — наоборот: если бизнес влез в долги, предпринимателю придётся отвечать своим имуществом.

ИП Сергей Павлов владеет салоном ухода за питомцами «Корги». Когда он решил расширить бизнес и купил для этого новое помещение, оно стало собственностью Сергея лично, а не салона.

Если ИП возьмёт кредит на развитие бизнеса и не сможет его выплатить, под угрозой окажется и то самое помещение, и его личная квартира, и счёт в банке. Всё это можно арестовать, чтобы погасить долги.

Банкротство бизнеса, даже оформленного как ИП, расследуют тщательнее. Выше вероятность, что в процессе сделку признают ущемляющей требования кредиторов. Если человек купил квартиру у ИП, он может её лишиться.
Если ИП пытался уйти от налогов, например продавал арендную квартиру как физлицо, — ФНС может начать проверку. В таком случае покупателю тоже придётся давать показания и доказывать, что он не знал о сомнительной схеме.

Высокие риски не значат, что нужно отказываться от покупки недвижимости у ИП. Если сделка привлекательная, стоит тщательнее проверить продавца и обеспечить себе защиту. Как это сделать — расскажем в следующем блоке.

Как проверить продавца недвижимости, если он ИП

Когда физическое лицо покупает недвижимость у ИП, риски лучше заранее минимизировать. Чтобы убедиться в чистоте сделки, изучите продавца по этим пунктам:

👉 Выписка из ЕГРИП. Там можно проверить основные данные: ФИО и ИНН предпринимателя, дату присвоения ОГРНИП и коды ОКВЭД — видов деятельности. Ещё можно узнать его статус: действующее ИП или бизнес, прекративший работу.

👉 Возможные проблемы с налогами. У налоговой есть онлайн-сервис, в котором можно посмотреть расширенную информацию об ИП. Там собирают данные из шести реестров, доступ к которым есть у ФНС. Стоит проверить предпринимателя через этот сервис: посмотреть, нет ли у него налоговых нарушений или неверно указанных сведений.

В сервисе можно получить общую сводку об ИП или конкретные сведения. Например, есть ли предприниматель в реестре дисквалифицированных лиц — тех, кому запрещено быть руководителями

👉 Данные о банкротстве. Если в отношении ИП подано заявление о банкротстве, информация об этом появляется в открытых базах. Просмотреть её можно с помощью сервиса Федресурса — достаточно ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя.

В меню сервиса нужно выбрать вариант «Должники» и ввести ИНН или ОГРНИП предпринимателя. Если сервис ничего не найдёт — значит, сейчас ИП банкротиться не собирается. Правда, не случится ли такого в будущем — невозможно сказать наверняка

👉 Данные об исполнительных производствах. Если предприниматель имеет большие долги и не возвращает их, кредитор может пойти в суд. Тогда в адрес ИП могут начать процесс банкротства или взыскать долг через приставов. Информация об этом есть в официальной базе — Банке данных исполнительных производств. Он показывает информацию по любым судам, связанным с долгами, в том числе не банкротным.

Чтобы найти индивидуального предпринимателя, нужно выбрать вариант «Поиск физических лиц» и ввести ФИО человека и дату рождения. Вариант «Поиск по номеру ИП» в интерфейсе сервиса не имеет отношения к предпринимателям. ИП тут расшифровывается как «исполнительное производство»

Если в адрес ИП открыто исполнительное производство, судебные приставы смогут арестовать его имущество или продать с торгов. А ещё это значит, что в будущем предприниматель может принять решение обанкротиться, чтобы разобраться с долгами. То есть проводить сделку рискованно, и лучше поискать другой вариант.

👉 Информация о судебных спорах. Если у физлиц дела рассматривают суды общей юрисдикции, то у ИП — арбитражные суды. Они разбирают именно экономические споры и дела, связанные с предпринимательством. Проверить, не участвует ли ИП в таких процессах как ответчик, можно в картотеке системы «Мой арбитр».

В графе «Участник дела» в левой части окна нужно указать наименование ИП, его ИНН или ОГРНИП. Появится информация обо всех делах, в которых участвовал предприниматель

Чтобы максимально обезопасить себя, вы можете добавить к Сделке от М2 сервис «Защита сделки» или заказать его отдельно. Юристы по недвижимости изучат жильё и продавца, подготовят отчёт по 20 критериям и дадут гарантию безопасности от 10 до 30 лет. Если сделку попытаются оспорить, мы отстоим ваши права в суде или вернём полную стоимость объекта по договору.

Краткие выводы

Индивидуальный предприниматель — это физлицо с особым статусом. Поэтому сделки с ним проходят так же, как с физическими лицами.
В договор с ИП нужно включить информацию о нём: номер ОГРНИП и выписку из ЕГРИП.
Индивидуальных предпринимателей нужно проверять так же, как физлиц. Кроме стандартных проверок, стоит просмотреть выписку из ЕГРИП, поискать ИП в сервисах «Прозрачный бизнес» и «Мой арбитр».
Сделка от М2 поможет грамотно составить договор, провести безопасные расчёты и зарегистрировать право собственности. А Защита сделки обезопасит вас от рисков на 10–30 лет после покупки недвижимости. Сервисы работают с физлицами и ИП.