Для чего нужно освидетельствование на сделках с недвижимостью
Обычно перед покупкой квартиры у продавца запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. И это разумный подход, он помогает отсеять часть несделкоспособных собственников. Но, к сожалению, справок бывает недостаточно:
- Они показывают, что человек не наблюдается в диспансерах. Но ведь можно иметь расстройства психики и не обращаться к врачу. Так что справка не способна доказать, что человек сделкоспособен.
- Даже если продавец не имеет психических расстройств — в день сделки он может не осознавать своих действий. Например, находиться в состоянии алкогольного опьянения или в аффекте. Справка из ПНД или НД этого не покажет.
Может быть так, что продавец предоставляет все справки. А после сделки вдруг заявляет, что действовал в состоянии аффекта и на самом деле не хотел продавать квартиру. Для суда это может стать основанием для признания сделки недействительной, даже несмотря на справки.
Освидетельствование перед сделкой не заменяет справку, но помогает более точно определить психическое состояние продавца. Это ещё один способ обезопасить себя.
Процедура проводится прямо в день подписания договора. А по её итогам врач делает вывод, осознаёт ли человек свои действия прямо сейчас. Если после сделки что-то пойдёт не так, результаты освидетельствования могут стать доказательством: продавец понимал, что делает. Это пригодится в суде и поможет защитить покупателя.
В каких случаях это обязательно
В законах нет строгого требования проводить перед сделкой психиатрическое освидетельствование. Его организуют по инициативе покупателя или продавца. Но это не значит, что им можно пренебречь.
Эксперты Защиты сделки рекомендуют проводить медосвидетельствование в любом случае — каким бы ни был продавец. Но есть ситуации, когда оно особенно важно:
- Если продавец пожилой. Люди старшего и преклонного возраста считаются более доверчивыми и уязвимыми. У них могут быть возрастные заболевания, которые мешают принимать взвешенные решения. Поэтому сделки с пожилыми считаются более рискованными — лучше перестраховаться.
- Если поведение продавца вызывает вопросы. Например, он не способен чётко ответить, зачем продаёт квартиру, или путается в аргументах. Это может говорить, что собственник — ведомый и действует не по своей воле. Или вообще не осознаёт, что делает. В таких ситуациях, вероятно, от сделки придётся отказаться.
- Если вы подозреваете у продавца болезни или зависимости. Например, кто-то из близких собственника говорит, что у него были проблемы с алкоголем. Проверить его нынешнее состояние наверняка сложно — нужно освидетельствование.
Общее правило можно сформулировать так: если у вас появились хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от покупки. Осторожность при сделках с недвижимостью не бывает чрезмерной.
Если вы хотите оградить себя от рисков при покупке недвижимости — можете обратиться к Защите сделки от М2.
Наши специалисты проверят все доступные документы, касающиеся квартиры и продавца, оценят риски и сделают вывод, стоит ли выходить на сделку. А также дадут рекомендации: как провести освидетельствование и какие ещё меры могут подстраховать покупателя.
Как проходит освидетельствование
Общение с психиатром перед куплей-продажей жилья — платная услуга. В Москве и Московской области освидетельствование в среднем обойдётся в сумму от 10 000 рублей, в других регионах стоимость может быть ниже.
Платит за услугу чаще покупатель, но в целом всё зависит от договорённостей с продавцом. Также покупатель может выбрать врача или клинику.
Например, вот прайс-лист одного из психиатрических центров, который предлагает такую услугу. Источник
Освидетельствование может проходить в клинике — тогда продавец и покупатель должны приехать туда перед подписанием договора. Но есть и другой вариант. Можно договориться с врачом, чтобы он приехал на сделку — в банк или к нотариусу.
Разберём по шагам, как проходит освидетельствование перед подписанием договора.
Обращение к специалисту. Можно пригласить на сделку двух врачей — психиатра и нарколога. Или одного доктора, который имеет обе специальности. Он может работать в государственной или частной клинике. Но главное. чтобы у учреждения была лицензия на оказание медицинских услуг по направлениям «Психиатрия» и «Наркология».
До общения с врачом продавец должен подписать письменное согласие на освидетельствование. Только так его результаты будут иметь вес. Источник
Освидетельствование. Обычно оно проходит в формате опроса и длится около часа. Специалист общается с продавцом наедине, задаёт ему вопросы и проверяет реакцию. Его задача — оценить, ориентируется ли человек в месте и времени, понимает ли, что делает.
На обследовании не должно присутствовать посторонних. Это важно для сохранения врачебной тайны. Кроме того, так исключается ситуация, когда на продавца кто-то давит.
Подготовка заключения. По итогам опроса врач делает вывод, понимает ли человек, где он находится и что собирается сделать. Все свои наблюдения он записывает в документе, где указывает:
- какие болезни есть у продавца;
- наблюдался ли он ранее у психиатра;
- как выглядит и ведёт себя человек;
- не обнаружилось ли у него проблем с памятью;
- свободно ли отвечает на вопросы и так далее.
В зависимости от врача заключение может быть более или менее подробным. Но главная часть — выводы. Там специалист указывает, осознаёт ли человек свои действия и способен ли заключить сделку.
Так может выглядеть результат освидетельствования продавца. Источник
Выдача документов. Врач ставит на заключении свою подпись и личную печать, а также штамп клиники. Ещё он может приложить к нему копию лицензии медучреждения. Затем передаёт документы продавцу или заказчику услуги — покупателю.
Эти документы важно сохранить на весь период сделки и после неё. Лучше держать их при себе как минимум 3 года после покупки квартиры. Ведь большинство споров о праве собственности начинается как раз в этот период.
Что делать, если освидетельствование выявило несделкоспособность
Может быть и так, что врач заметит странности в поведении продавца. Например, выяснит, что человек не помнит, какой сейчас месяц, или путается в собственных решениях. В таком случае специалист отразит это в акте — покупатель увидит результаты после обследования.
Если подобное произошло, от покупки квартиры лучше отказаться. Сделка с продавцом, который может не осознавать своих действий, — большой риск. Безопаснее будет отменить подписание договора и подыскать другой вариант.
У покупателя может возникнуть желание подождать несколько дней и затем провести освидетельствование повторно. Но это более рискованное решение. Мы не рекомендуем так поступать. Если проблемы уже возникли однажды — не факт, что они не проявят себя снова.
Обезопасить себя при покупке недвижимости поможет Защита сделки от М2 — наши юристы проверят и учтут возможные риски. Кроме рекомендаций по сделке, мы также даём гарантию на защиту ваших прав в суде на случай, если куплю-продажу решат оспорить.
Гарантия действует 3 года и включает в себя различные риски, в том числе ведомых продавцов и мошенничество. Если же сделку всё-таки отменят, мы вернём полную стоимость жилья по договору.
FAQ
Как подготовиться к освидетельствованию?
Перед обследованием продавцу стоит собрать информацию о своей истории болезней. Важны все хронические заболевания, даже те, которые не связаны с психиатрией. Лучше их не утаивать, иначе результат освидетельствования может быть неполным.
Покупателю, в свою очередь, стоит предложить продавцу проверенного врача, у которого есть лицензия и опыт. Важно не давить на собственника, а спокойно договориться об освидетельствовании.
Какие вопросы обычно задают для выдачи справки?
Как правило, врач задаёт два вида вопросов: общие и конкретные. Общие нужны, чтобы проверить память и психическое состояние человека. Например, специалист может спросить, помнит ли человек сегодняшнюю дату, понимает ли, где находится, способен ли назвать имена своих родственников.
Более конкретные вопросы касаются самой сделки. Врач может спросить, зачем человек решил продать квартиру, какая мотивация стоит за его действиями. Это важно, чтобы понять, нет ли в решении продавца порока воли.
Какие документы нужны для освидетельствования?
Продавцу стоит принести с собой паспорт, СНИЛС и документы, которые подтверждают его состояние здоровья. Желательно взять медицинскую карту, если к ней есть доступ, или справки обо всех своих хронических заболеваниях. Также пригодятся справки из ПНД и НД о том, что человек не состоит на диспансерном наблюдении.
Покупателю не нужно брать с собой такой же пакет документов. Ему достаточно паспорта, а также бумаг, которые требуются для проведения сделки.
