Последний этап покупки квартиры ― оформление нового жилья в собственность. Эта процедура предполагает передачу сведений о недвижимости в государственный реестр.
Зачем регистрировать жилье?
Вы становитесь собственником квартиры в новостройке сразу после подписания акта приема-передачи и получения долгожданных ключей. Однако такая «собственность» имеет свои ограничения: до официального оформления недвижимости вы не можете сделать с ней ровным счетом ничего. В частности, у вас не получится сделать перепланировку, продать, подарить, обменять или завещать жилье.
Впрочем, если ваша квартира куплена в ипотеку, до полного расчета с банком вы не сможете подарить или продать ее без предварительного согласования, даже оформив право собственности. Одобрение банка может потребоваться даже для регистрации в квартире собственника, который не является вашим близким родственником.
Своевременное оформление жилья необходимо и для прописки в нем. Наличие прописки ― возможность обслуживаться в местных медучреждениях, уменьшить коммунальные платежи и т. д.
Даже не оформив жилье, услуги ЖКХ оплачивать придется. Но налог на имущество до регистрации квартиры с вас никто брать не будет.
Если вы купили недвижимость в новостройке, получить налоговый вычет за нее можно и без оформления квартиры в собственность. На вторичном рынке возврат НДФЛ не получить до регистрации в Росреестре. О том, что такое налоговый вычет и как вернуть до 1,3 млн рублей при покупке квартиры мы рассказали в специальном материале.
Когда можно начинать оформлять квартиру в собственность?
Между завершением работ на стройплощадке и получением квартиры может пройти немало времени. Все начинается с застройщика: после сдачи дома в эксплуатацию компания обязана пригласить всех дольщиков на приемку квартир. Для этого девелопер составляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Некоторые компании вместе с письмом присылают клиенту СМС-сообщение или звонят на личный телефон.
Приемка квартиры в новостройке может занимать до 2 месяцев, точные сроки этой процедуры обозначаются в договоре долевого участия (ДДУ). Если в течение установленного времени дольщик не приходит на приемку, застройщик составляет односторонний акт и передает квартиру самостоятельно. Подробно о приемке жилья в новом доме читайте в нашей статье.
В процедуре оформления новостройки участвуют дольщики, застройщик и местные ведомства. Отчасти этот процесс может идти параллельно с выдачей ключей и ремонтом.
Обязанности застройщика и администрации
Для того, чтобы оформление квартиры в собственность было возможным, дом должен быть поставлен на кадастровый учет. По закону это должно произойти не позже чем через 10 дней после ввода объекта в эксплуатацию. В этом процессе не участвует ни застройщик, ни новые жильцы ― нужную информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) направляет местный департамент имущественных отношений. Девелопер может контролировать данную процедуру.
После сдачи новостройки местная администрация присваивает дому почтовый адрес и оформляет ряд документов. Срок присвоения адреса ― около 2 месяцев, в то время как полная регистрация объекта может занимать до полугода.
Завершив строительство дома, девелопер оформляет кадастровый и технический паспорта объекта.
Кадастровый паспорт подтверждает данные о новостройке в едином реестре жилья, а также свидетельствует о наличии всех необходимых документов. У каждого кадастрового паспорта есть свой номер. Проверить, поставлен ли объект на учет вы можете самостоятельно ― на интернет-портале Росреестра.
Технический паспорт содержит в себе все сведения об объекте: планировки, несущие стены, пути коммуникаций, материал строительства и т. д.
Срок оформления этих документов ― 3-4 месяца. Собственнику для регистрации права собственности их предъявлять не нужно: государственный орган самостоятельно проверит наличие бумаг.
Получение паспортов на руки может потребоваться покупателям, которые оформляют ипотеку. Часто застройщики передают данные документы жильцам, если компания этого не делает, получить бумаги можно в бюро технической инвентаризации (БТИ) или в МФЦ.
Технический и кадастровый паспорта также могут понадобиться для перепланировки квартиры или ее продажи. Получить их можно в любое время.
Что нужно для регистрации квартиры?
Почти все операции с недвижимостью сопровождаются большим количеством документов, оформление квартиры в собственность ― не исключение. Для регистрации жилья вам понадобятся:
заявление на регистрацию права собственности;
личный паспорт;
договор долевого участия;
акт приема-передачи квартиры.
Если квартира оформляется в совместную собственность супругами, в пакет необходимых документов включается свидетельство о браке. При регистрации собственности несовершеннолетнего родители должны предоставить свидетельство о рождении и разрешение местных органов опеки. Если собственник не присутствует при оформлении квартиры, регистрирующему ведомству необходимо получить нотариально заверенную доверенность.
Госпошлина
Помимо сбора документов для оформления квартиры в новостройке вам понадобится заплатить государственную пошлину. В 2021 году ее размер составляет 2000 рублей.
Оплатить пошлину можно в отделении МФЦ, Почты России или любого банка. Сделать это также можно онлайн или через терминал. Информация об оплате должна поступить в единую базу Росреестра автоматически, однако мы рекомендуем сохранить чек или квитанцию, чтобы избежать возможных проблем.
Сведения об уплате госпошлины действительны в течение 3 лет с момента внесения средств. Поступление в реестр информации об оплате считается датой приема заявления на оформление прав собственности.
Как зарегистрировать квартиру в новостройке?
Сегодня оформить право собственности на новую квартиру можно 3 способами:
при личном посещении МФЦ;
письмом с объявленной ценностью;
на сайте Росреестра.
Заявление на регистрацию жилья в МФЦ можно подать дистанционно ― через портал Госуслуги. Для этого вам понадобится самостоятельно внести сведения об объекте недвижимости, предоставить фото или сканы личных документов и заверить заявление цифровой подписью.
При посещении МФЦ сотрудник центра примет собранные вами документы, поможет заполнить квитанцию об оплате пошлины и выдаст опись. В описи обозначаются сроки государственной регистрации.
Оформить право собственности можно и с помощью Почты России ― для этого необходимо отправить письмо в местное управление Росреестра. Принимаются только письма с описью вложения и обязательным уведомлением о вручении, при этом вашу подпись нужно будет нотариально заверить.
Сегодня Федеральная кадастровая палата осуществляет услугу выездного приема заявления на право собственности. Инвалидам и ветеранам Великой Отечественной войны она оказывается на безвозмездной основе, для остальных граждан ― платно.
Регистрация собственности через суд
В некоторых случаях для оформления прав собственности дольщику необходимо прибегнуть к помощи суда. Это необходимо, если застройщик по какой-либо причине не выполняет свои обязанности по регистрации новостройки.
Оформление собственности через суд ― долгая и недешевая процедура, в среднем она занимает полтора года. При этом сумма судебных издержек в зависимости от региона может отличаться, как правило, заявителю приходится потратить около 30 тыс. рублей.
Сроки регистрации недвижимости
Сроки государственной регистрации квартиры в новом доме обозначены в соответствующем федеральном законе №218 «О государственной регистрации…». Если вы оформляете право собственности в Росреестре, регистрация занимает 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ сроки увеличиваются до 9 рабочих дней.
Как убедиться, что право собственности оформлено?
Узнать, одобрена ли заявка на оформление права собственности в квартире можно на сайте Росреестра. Для отслеживания статуса заявления вы можете использовать его уникальный номер.
Помимо онлайн-ресурса ведомства, запросить данные о заявке можно, позвонив на единый номер горячей линии: +7 800 100-34-34.
Документ, подтверждающий право собственности в квартире ― выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она может предоставляться как в бумажном виде, так и в цифровом формате.
Может ли застройщик оформить право собственности за вас?
С лета 2020 года в силу вступили новые изменения в ФЗ-214: этот закон регулирует все аспекты участия в долевом строительстве. Согласно новым актам, застройщик может самостоятельно зарегистрировать право собственности дольщика в упрощенном порядке.
В этом случае процедура практически не отличается от самостоятельного оформления собственности. После получения выписки из ЕГРН застройщик передает ее дольщику. Сегодня некоторые компании оказывают такую услугу за дополнительную плату.
Регистрация квартиры, купленной в ипотеку
Если вы покупаете квартиру в новостройке с помощью средств ипотечного займа, процедура оформления прав собственности будет отличаться. Это обусловлено особенностью ипотеки ― до выплаты основного долга и процентов недвижимость будет находиться в залоге у финучреждения.
При регистрации купленной в ипотеку квартиры к пакету документов, которые необходимо собрать дольщику, добавятся:
договор об ипотеке;
закладная на квартиру (ее выдает банк).
Не позже чем через 3 месяца после регистрации собственности в банк необходимо предоставить выписку из ЕГРН, отчет об оценке квартиры и страховой полис объекта недвижимости.
Отчет об оценке квартиры составляется независимыми оценочными компаниями. Сегодня эта услуга доступна онлайн. Мы рекомендуем заказывать отчет сразу после приемки новой квартиры, так как его составление может занять время.
Оформление прав собственности при использовании материнского капитала
Если при покупке квартиры вы использовали средства материнского капитала, закон обязывает вас выделить долю в жилье детям. Ребенок до 14 лет регистрируется по заявлению родителя, а дети старше этого возраста могут подписать заявление самостоятельно.
Если вы использовали и материнский капитал, и ипотечный кредит, для оформления собственности ребенка придется брать разрешения органов опеки и выдавшего займ банка. В этом случае финучреждение выдает согласие на выделение долей в квартире, которая находится в залоге. А органы опеки выписывают разрешение на залог долей, принадлежащих детям.
Как прописаться в новой квартире?
После получения свидетельства о регистрации собственности вы можете начать оформлять прописку. Она позволяет вставать в очередь на место в детском саду, выбрать для ребенка ближайшую к дому школу, получать специальные льготы и официальные документы. Регистрация в квартире автоматически отменяет прежнюю прописку.
Для того, чтобы прописаться в квартире, вы можете обратиться в МФЦ, паспортный стол или управление по вопросам миграции МВД. Некоторые управляющие компании имеют свои паспортные столы и оказывают услугу прописки. Зарегистрироваться в новой квартире можно и дистанционно ― на портале Госуслуги.
Помимо выписки из ЕГРН для оформления прописки в новостройке понадобятся следующие документы:
- заявление (в нем должна стоять подпись собственника квартиры);
- паспорт;
- согласие всех собственников недвижимости.
Итог успешной прописки в квартире ― соответствующая отметка в паспорте. Для этого документ придется оставить в регистрирующем ведомстве. Если вы предоставили все нужные бумаги, срок оформления прописки займет от 3 до 7 дней.
Для того, чтобы прописать в квартире не достигшего 14 лет ребенка, вместо паспорта нужно предъявить его свидетельство о рождении. Прописку детей подтверждает специальный документ ― свидетельство о регистрации по месту жительства (форма № 8).
