Налоговая реформа в 2026 году: что нужно знать

Как изменения повлияют на сделки с недвижимостью

Анна Маврина

Автор статей

С 1 января 2026 года бизнес в России изменится. Всё потому, что вступят в силу новые правила уплаты налогов для компаний. С ними меняются ставки, цены, правила использования налоговых режимов, и это скажется в том числе на обычных людях. Рассказываем, что именно поменяется и как это повлияет на рынок недвижимости.

Ставка НДС вырастет до 22%

Главное изменение, о котором все говорят, — повышение налога на добавленную стоимость. Бизнес платит определённый процент от цены товаров, которые реализует. Он прибавляет сумму налога к стоимости своих товаров или услуг и предъявляет к оплате покупателю. Поэтому НДС считается косвенным налогом — его не платят напрямую, а включают в цену товаров.

сумма ндс в чеках — Например, на чеках в магазинах можно увидеть строчку «сумма НДС». Именно столько бизнес заплатит за продажу товара. Процент налога может быть разным, потому что некоторые компании могут платить сниженную ставку. Источник

Раньше НДС составлял 20% от стоимости товара. Теперь он вырастет на 2%, до 22%. Повышение незаметное, но его достаточно, чтобы повлиять на цены в магазинах. Хотя в Центробанке говорят, что если цены и вырастут, то единоразово — так уже было при прошлом повышении НДС.

Из стандартной ставки налога есть исключения. Продукты питания, лекарства и другие социально важные товары облагаются меньшим НДС, чем другие вещи, — 10%. Это правило продолжит действовать, и налог на такие продукты не изменится.

Цены на жильё могут вырасти вместе с НДС

Вообще, сделки с жилой недвижимостью не облагаются налогом на добавленную стоимость. Поэтому на вторичном рынке ситуация с ценами вряд ли изменится сразу. А вот с новостройками ситуация другая. Застройщики сами возводят дома, покупают стройматериалы и оборудование, и эти операции уже попадают под НДС.

После того как налог вырастет, материалы могут подорожать. А значит, строительным компаниям придётся тратить больше денег, чтобы возвести дом. Скорее всего, это отразится на ценах: застройщики поднимут их, чтобы не потерять в прибыли. Ожидаемое повышение цен — до 2–3%.

Кроме квартир, подорожать могут частные дома на первичном рынке. Причина та же: строительство станет дороже. Бригадам придётся поднимать цены, чтобы отбить затраты на возведение частного дома.

Всё это может привести к тому, что люди начнут активнее покупать вторичку. Ведь она станет выгоднее. А когда вырастет спрос, вторичное жильё тоже начнёт дорожать. Но не сразу: в первую очередь всё-таки изменится ситуация с новостройками.

Коммерческая недвижимость подорожает первой

В отличие от квартир и жилых домов, объекты для бизнеса облагаются НДС. Поэтому компании быстро ощутят результат роста ставки. Покупать офисы, склады и другие помещения станет дороже, арендовать — тоже. Изменения с арендой могут коснуться и арендаторов, и арендодателей:

Договор аренды часто заключают в твёрдой сумме. Считается, что НДС в неё уже включён. Пока документ действует, арендодатели не могут повысить цены: им придётся доплачивать выросший НДС за свой счёт. А вот новые договоры будут заключать уже с учётом новой ставки налога.
Бывает и так, что оплата НДС по договору лежит на арендаторе. В таких случаях повышение налога никак не скажется на арендодателе. Он будет получать такой же доход, как раньше. А вот арендаторам придётся платить больше — бремя увеличенного НДС ляжет на них.

протокол переговоров — Бывает, что компании фиксируют на бумаге: до определённой даты арендную плату нельзя увеличивать. Тогда повышение НДС в первую очередь ляжет на арендодателя. Источник

Всё описанное касается не только помещений под магазины и офисы. Апартаменты, в отличие от квартир, считаются коммерческой недвижимостью — их тоже затронет повышение НДС. Поэтому будьте внимательны: цены на них могут заметно вырасти.

Правила уплаты налогов для бизнеса изменятся

Рост ставки НДС — главный, но не единственный пункт налоговой реформы. Остальные изменения в первую очередь коснутся бизнеса, но повлияют и на жизнь простых людей:

НДС теперь будет распространяться на большее количество операций. Например, на эквайринг и некоторые комиссии за обслуживание карт. В перспективе это означает рост тарифов на услуги банков. Условия по программам лояльности могут ужесточиться, а кешбэк — снизиться.
Малый бизнес потеряет часть налоговых льгот — ему придётся или повышать цены, или сокращать затраты, чтобы остаться на рынке. Компании будут вынуждены перестраивать бизнес-процессы. А те, которые не выдержат изменений, могут и вовсе закрыться.

В первой редакции нового закона говорилось, что льготы по НДС для IT-компаний тоже отменят. Позже от этого правила отказались: посчитали, что оно слишком ударит по рынку. Так что разработчикам отечественного софта по-прежнему не надо платить НДС.

Часть изменений касается только определённых налоговых режимов и выплат. Рассказываем о них подробнее и объясняем, что это значит для всех жителей страны.

Патент. Это система для индивидуальных предпринимателей: они могут запатентовать свой бизнес и платить сниженный фиксированный налог. В таком режиме можно вести около 80 видов деятельности. Но есть ограничение по доходу, и именно оно изменится в 2026 году.

Раньше пользоваться патентом можно было при доходе до 60 млн рублей в год.
С 2026 года патент можно использовать при доходе до 20 млн рублей в год.

Со временем порог снизится ещё сильнее, и к 2028 году ИП смогут использовать патент, только если их доход будет не выше 10 млн рублей. А после этого им придётся переходить на другую систему налогообложения.

В первую очередь это изменение затронет бизнес, который может использовать патенты, например гостиницы. Можно предположить, что часть таких компаний закроется, а часть — перейдёт на другие режимы и поднимет цены, чтобы покрыть налоги.

УСН. Упрощённой системой налогообложения в основном пользуется малый и средний бизнес. Раньше на ней вообще не нужно было платить НДС. В 2025 году ввели правило, по которому компании на УСН платят НДС, если заработали за год больше 60 млн рублей. А налоговая реформа 2026 года сокращает этот лимит, причём постепенно:

до 20 млн рублей — с 2026 года;
до 15 млн рублей — с 2027-го;
до 10 млн рублей — с 2028-го.

Это значит, что теперь бизнес на УСН тоже будет платить налог на добавленную стоимость. То есть их товары и услуги могут подорожать из-за наценки, связанной с НДС.

Страховые взносы. Бизнес платит их за каждого сотрудника в штате, и до недавнего времени на эти платежи действовали льготы. Но сейчас правила ужесточились:

Для малого и среднего бизнеса отменили льготную ставку. Раньше можно было вносить 15%, если доход сотрудника не больше полутора МРОТ. Теперь большинство будет платить единый тариф в 30% с зарплаты каждого работника, пока сумма выплат не достигнет предельной базы — 2 979 000 рублей в 2026 году. Только после этого можно будет платить 15,1%.
Для IT-компаний ставку повысили. Теперь они будут вносить 15% взносов, пока выплаты не достигнут предельной базы. После этого компании смогут платить 7,6% — раньше для них это была стандартная ставка.
Для ИП изменили фиксированный страховой взнос. Он будет равен 57 390 рублей. Раньше он составлял 53 658 рублей, если доход компании не превышал 300 тыс. рублей.
Для руководителей ввели обязательный взнос. Раньше, если у директора компании не было официальной зарплаты, за него можно было не платить страховой взнос. Теперь его нужно вносить всегда. Если руководителю не платят зарплату или она маленькая, страховой взнос выплачивают с МРОТ. Минимальный взнос — примерно 8128 рублей в месяц.

Эти изменения могут повлиять на рынок труда. Компании будут сокращать сотрудников или менять условия их работы. Может быть и так, что вместо оформления в штат бизнес начнёт сотрудничать с людьми как с самозанятыми. Что именно произойдёт — предсказать сложно. Но постепенно рынок труда заметно изменится.

Налоговая реформа скорее повлияет на малый бизнес, чем на крупный. В больших компаниях почти ничего не изменится — по крайней мере, поначалу. Можно не переживать, что банк вдруг перестанет работать, а застройщик заморозит строительство ЖК. Но в повседневной жизни многое поменяется. Хотя насколько эти изменения будут заметны, пока нельзя сказать с уверенностью.

Главные мысли

С 2026 года НДС увеличат до 22%, и из-за этого может возрасти стоимость товаров в магазинах.
Бизнес потеряет часть льгот — компании будут вынуждены поднимать цены или сокращать деятельность.
Страховые взносы вырастут, и каждый сотрудник будет обходиться компании дороже. Возможно, это приведёт к изменениям на рынке труда.
Недвижимость, в первую очередь новостройки, может подорожать на 2–3%.