Мошеннические схемы с квартирами: как распознать и защититься от рисков

Мошеннические схемы со стороны продавца

По данным ВЦИОМ, от 62 до 71% людей боятся столкнуться с обманом при покупке. Особенно сейчас, когда на рынке — бум сделок с ведомыми продавцами. Вот как могут выглядеть мошеннические схемы при покупке квартиры и как их распознать.

Ведомый продавец

Та самая схема, которая сейчас беспокоит покупателей, — когда продавец выходит на сделку не по своей воле. Например, мошенники убедили его продать квартиру. Или запугали тем, что он вот-вот потеряет недвижимость, если срочно её не продаст.

Обычно ситуация выглядит так: сделка проходит, как обычно, а потом продавец заявляет, что его обманули. Он пытается оспорить сделку, и нередко суд встаёт на его сторону. Покупатель с большой вероятностью лишается квартиры.

На такую схему могут указывать определённые «красные флаги» в поведении продавца до сделки:

• он не уверен в ответах, путается, ведёт себя странно;
• он продаёт единственное жильё без встречной сделки;
• он не может чётко ответить, где будет жить после продажи квартиры;
• коммуникация с ним идёт только через третье лицо;
• он упоминает какие-то «инвестиции», сотрудников полиции или банка, с которыми работает.

Чаще всего такое происходит с пожилыми людьми. Конечно, не любой продавец в возрасте — ведомый. Но если есть и другие признаки, стоит отнестись к сделке с подозрением.

💡 Что делать: проверить информацию и документы продавца. Если подозрения подтвердились или продавец не идёт на контакт, лучше не выходить на сделку. В любом случае перед заключением договора стоит провести видеофиксацию, чтобы продавец лично подтвердил: он готов продать квартиру и понимает, что делает.

Недостоверное медицинское подтверждение дееспособности

Если продавец недееспособен по решению суда, он в принципе не имеет права совершать сделки. Но бывает и так, что недееспособность человеку ещё не присвоили, при этом он, например, наблюдается в ПНД. Или просто не находится в здравом уме на момент подписания договора. Продать квартиру он может, но эту сделку легко оспорить.

Суть схемы такая: продавец говорит, что дееспособен и не имеет диагнозов, которые могут препятствовать сделке. Документы подтверждают, что в ПНД человек не наблюдается, но уже после сделки оказывается, что они фальшивые или недостоверные.

Продавец оспаривает сделку с аргументацией, что он не осознавал своих действий, а покупатель может лишиться жилья.

💡 Что делать: настаивать на медицинском освидетельствовании непосредственно перед сделкой. Важно, чтобы его проводил независимый врач из государственной клиники — попросите об этом продавца. Если что-то не так или продавец отказывается от освидетельствования, сделку лучше не совершать.

Манипуляции со стоимостью квартиры в договоре

Иногда продавец предлагает: давайте напишем в договоре более низкую цену, чем реальная сумма сделки. Чаще всего так делают, чтобы сэкономить на налогах. Но для покупателя эта схема опасна: она даёт продавцу простор для злоупотреблений.

Если бывший собственник решит оспорить сделку, покупатель окажется в уязвимом положении:

• его не признают добросовестным, если узнают, что он согласился на занижение цены;
• ему могут вернуть только сумму по договору — она считается официальной стоимостью.

Как результат — потеря квартиры и значительной части потраченных на неё денег.

💡 Что делать: не соглашаться на занижение стоимости, даже если условия при такой сделке кажутся более выгодными. И тем более не предлагать занизить цену в договоре самостоятельно.

Сделки с жильём, полученным в наследство

Наследная квартира — это всегда риск. Особенно если наследство свежее и получено в пределах последних 3 лет — столько составляет общий срок исковой давности по таким делам, хотя иногда его могут продлить.

Суть схемы такая: наследники продают квартиру, а потом появляется ещё один родственник покойного и говорит, что не знал о его смерти. Или что не мог вовремя принять наследство по уважительным причинам. Иногда это правда. А иногда сговор между наследниками, чтобы получить больше денег за жильё.

Результат один: суды и возможное перераспределение имущества между наследниками. Так или иначе сделка оказывается под угрозой, и покупатель рискует потерять жильё.

💡 Что делать: проверять наследников перед покупкой жилья. Можно воспользоваться для этого Защитой сделки. А если нашли других потенциальных наследников, стоит взять у них заявление, что претензий к сделке они не имеют, и заверить его нотариально.

Подделка документов

Сделки по подложным документам — старая схема, которую, тем не менее, используют и сейчас. Причём подделать могут разные бумаги:

• Доверенность — чтобы убедить покупателя, что продавец имеет право распоряжаться жильём, даже если в реальности он этого не может.
• Документы на квартиру — чтобы создать видимость юридически чистого объекта, хотя это не так. Подделать могут выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и другие документы.
• Документы продавца — чтобы притвориться собственником жилья и продать объект от его имени.
• Документы об альтернативной сделке — чтобы покупатель подумал, будто продавец купит новое жильё одновременно с продажей нынешнего. Так могут сделать в ситуации с ведомым собственником, чтобы скрыть, что ему будет негде жить после сделки.

Разумеется, если документы фальшивые, то и сделка будет недействительной. Но покупатель узнает об этом только после передачи денег.

💡 Что делать: анализировать документы, которые показывает продавец. Например, информацию о доверенности можно просмотреть в специальном реестре. А выписку из ЕГРН — проверить с помощью QR-кода на ней. Даже если всё выглядит хорошо, стоит пользоваться сервисами безопасных расчётов: так продавец не получит деньги, пока покупатель не станет собственником.

Продажа квартиры, которая находится в аренде

Тут возможны две ситуации. Одна из них — полноценное мошенничество, вторая — скорее недобросовестность и дополнительная морока для покупателя. Вот что это за схемы:

• Мошенник-арендатор. Он снимает квартиру, притворяется её собственником и продаёт объект. Обычно для этого используют поддельные документы. До самой сделки обычно не доходит: мошенник просит задаток и исчезает с ним.
• Недобросовестный собственник. Он продаёт свою квартиру, но скрывает, что в ней ещё остались арендаторы. Технически это не мешает сделке. Но покупателю приходится разбираться со съёмщиками, которые вряд ли ожидали такой ситуации.

💡 Что делать: обязательно требовать свежую выписку из ЕГРН и проверять на подлинность. Информацию в ней нужно сверить с правоустанавливающими документами. Стоит насторожиться, если продавец торопит с предоплатой, требует аванс или задаток без договора. Саму квартиру следует внимательно осмотреть перед покупкой и уточнить у жильцов, предупреждали ли их о продаже.

Продажа квартиры двум или более покупателям

Бывает и так: продавец — действительно собственник квартиры и действует по своей воле. Вот только продаёт он её нескольким людям одновременно.

По документам всё чисто, покупатели не знают друг о друге. А уже на этапе регистрации обнаруживается неприятный сюрприз. Право собственности перейдёт к тому покупателю, чьё заявление рассмотрят первым. Другие останутся ни с чем — а деньги уже переданы.

Более того, даже покупатель, который получил квартиру, не сможет нормально в ней жить. Остальные вряд ли смирятся с ситуацией — начнутся суды, и сделку могут оспорить.

💡 Что делать: не переводить деньги продавцу до подписания договора и регистрации сделки, даже если он настаивает. Здесь также поможет сервис безопасных расчётов.

Мошеннические схемы со стороны покупателя

Обычно говорят, что при сделке сильнее рискует покупатель. Частично это правда: наткнуться на мошенническую схему при продаже квартиры сложнее. Но бывает и так.

Покупатели тоже могут обманывать продавцов недвижимости: требовать возврата денег, выманивать квартиру или даже захватывать её. Рассказываем, какие схемы тут существуют.

Требование о возврате задатка в двойном размере

Аванс и задаток — два вида предоплаты, между которыми есть важное различие. Если сделка не состоится, аванс вернётся заплатившему в любом случае. А вот с задатком принцип другой:

• при отмене сделки по вине покупателя задаток остаётся у продавца;
• если сделку отменил продавец, задаток возвращается в двойном размере, если в условиях договора не указано иное.

Идея мошенников в том, чтобы сперва договориться о задатке, а потом саботировать сделку. Причём так, чтобы продавец сам её отменил. Например, они могут на словах предложить перенести дату, а потом заявить, что это была инициатива продавца.

💡 Что делать: по возможности договариваться об авансе, а не о задатке. Если сделку всё же оформили с задатком, нужно тщательно придерживаться сроков и фиксировать на бумаге каждое изменение планов.

Снижение стоимости жилья в договоре

Занизить сумму сделки может не только продавец, но и покупатель. Причём мотивировать своё решение он может, например, выгодой для самого продавца: нужно платить меньше налогов. А дальше ситуация разворачивается по одному из двух сценариев:

• Покупатель в принципе не платит всю сумму. Он выплачивает только то, что написано в договоре, а продавец не может взыскать с него остальные деньги.
• Покупатель платит всё, а потом оспаривает расчёты. Он говорит, что его вынудили заплатить больше, чем указано в договоре, и требует вернуть ему часть денег.

Первый сценарий встречается чаще, ведь суд вполне может и не встать на сторону покупателя. Так или иначе, но продавец рискует, если соглашается на занижение.

💡 Что делать: не занижать стоимость квартиры и указывать в договоре реальную сумму. Если покупатель настаивает, лучше отказаться от сделки.

Участие покупателя в более масштабной схеме

Обычно ситуация, когда продавец действует не по своей воле, — риск покупателя. Но бывает, что до реальных приобретателей не доходит, а мошенники предлагают продать квартиру своим пособникам. Часто — по заниженной цене. Продавца убеждают согласиться на такую сделку обманом: говорят, что иначе он лишится своей квартиры.

Продавец заключает сделку и думает, что она фиктивная. А когда понимает, что его обманули, — покупателя уже не найти. Тот успел перепродать квартиру и замести следы.

Бывший владелец имеет право пойти в суд, но разбирательства могут тянуться очень долго. А найти настоящих виновников не всегда получается. Вернуть квартиру тоже сложно: придётся отменять всю цепочку сделок.

💡 Что делать: не поддаваться на уловки. Помните: если вас убеждают продать квартиру, даже фиктивно, — скорее всего, это мошенническая схема. С недвижимостью лучше не рисковать. Правильнее будет не подписывать никаких документов и не сообщать никаких важных сведений о себе вроде персональных данных или платёжных реквизитов.

Просьба о доступе к жилью до окончания сделки

В предыдущих схемах людей обманывали, чтобы отнять у них деньги или перевести на себя право собственности на квартиру. Но есть и ситуации, когда мошенники действуют фактически грубой силой.

Идея такая: злоумышленник просит передать ему ключи ещё до подписания договора и перевода денег. А затем приезжает в квартиру, меняет замки и запирается там. Сделки не происходит, но доступ к жилью продавец теряет.

У схемы есть вариация — мошенничество с долями. Человек выкупает часть объекта, а затем выживает из квартиры остальных собственников. Им ничего не остаётся, кроме как продать свои доли ему по заниженной цене.

• Бывает и так, что мошенник предлагает свою долю соседям по завышенной стоимости. А если они не согласны с такими расценками — обещает продать её неблагополучным людям.*

💡 Что делать: передавать ключи только после купли-продажи, во время подписания акта приёма-передачи, даже если покупатель просит выдать их заранее. Но если ситуация всё-таки произошла — вы имеете право вызвать полицию и сообщить, что посторонний не пускает вас в собственный дом. Правда, в случае с покупкой долей сложнее: ситуацию придётся разрешать в суде.

Краткие выводы

• И покупатель, и продавец квартиры рискуют наткнуться на мошенников — их количество выросло за последние годы.
• Покупатель может столкнуться с поддельными документами или последующим оспариванием сделки. Частый риск — ведомый продавец, который действует по указке мошенников.
• Продавец может потерять деньги на задатке или недополучить оплату за квартиру. А может искренне считать, что продаёт жильё фиктивно, и в итоге отдать его мошенникам.
• Чтобы не стать жертвой злоумышленников, важно внимательно проверять и квартиру, и вторую сторону сделки. А ещё консультироваться с юристами и не соглашаться на сомнительные условия.