10 мин
10 октября

Как я построил дом для сдачи в аренду и получил +120% за 2 года

Несмотря на то что каждую весну его заливало
Дмитрий Ковалёв
Дмитрий Ковалёв
Руководитель отдела по работе с партнёрами в М2

Привет! Меня зовут Дима Ковалёв, и я уже рассказывал в журнале М2 свою историю о строительстве дома. Пришло время поделиться с вами продолжением — о том, как я сдавал этот дом в краткосрочную аренду. Сразу скажу: там тоже не обошлось без приключений. Но даже с ними я смог получить 120% прибыли за два года сдачи. Рассказываю, как это было.

Каким я видел дом для сдачи в аренду

Я изначально строил дом не для себя, а для будущих арендаторов и воспринимал его как инвестиционный проект. Наша с женой идея была такой: создать своеобразный «Кайфовилль», где люди смогут отдыхать на природе в выходные.

В долгосрочную аренду дом сдавать не планировали: он сразу был ориентирован на короткий отдых. Поэтому я сделал его небольшим, но уютным, в живописном месте рядом с рекой. И, конечно, добавил конкурентные преимущества. Например, баню-фурако: штуки, связанные с купанием, ценятся на рынке посуточной аренды.

Как шло строительство дома

Подробнее о строительстве я рассказал в отдельной статье. Здесь упомяну только базовые вещи: дом был построен из СИП-панелей. Строил я его сам, хотя привлекал наёмных рабочих с ближайшего рынка. Всего на строительство ушло несколько месяцев, с перерывами на время разлива реки весной.

Как сэкономить на ремонте: 11 советов

Изначально я вложил в дом около 1,6 млн рублей. Действие происходило в 2021–2022 году — по нынешним ценам вышло бы иначе. Это были мои начальные инвестиции. Да, приходилось тратиться и на обслуживание дома, но это уже текущие расходы — их тоже обсудим.

Дом на свайном фундаменте
Домик был небольшим и стоял на свайном фундаменте, а вокруг расстилался живописный пейзаж

После того как я достроил и подготовил дом для сдачи в аренду, я почти сразу начал искать жильцов. Строительство закончилось летом, а в сентябре-октябре мы уже начали сдавать дом.

Как я готовил дом к сдаче

Мне хотелось, чтобы дом выделялся среди конкурентов на рынке посуточной аренды. Поэтому сделал всё, чтобы арендаторам там было комфортно и спокойно. А ещё чтобы нам самим не приходилось ездить за город каждые выходные ради подписания договора. Вот что я учёл.

Меблировка и коммуникации

Как выбрать качественную и удобную мебель для квартиры

Какую-то мебель я сделал сам из панелей, а какую-то заказал на маркетплейсах. Это оказалось выгоднее, чем оплачивать доставку за город из специализированных мебельных магазинов.

Электричество в доме было, а источником воды служил колодец. Я потратился на фильтры для очистки — без них вода из колодца была очень грязной. А ведь чистая вода важна не только для питья, но и для купания в бане-фурако. В качестве канализации установил простой септик.

Баня-фурако
Баня-фурако выглядит как бочка с горячей водой. Позже я предлагал жильцам услугу её растопки за отдельные деньги

Презентация дома

После того как я обставил дом для сдачи, оставалось сделать несколько фотографий и дать объявления на площадках. На фото старался подчеркнуть особенности: большое панорамное окно в спальне, баню-фурако, мини-камин.

Офлайн-презентации для арендаторов не проводил. Более того, аренду и заселение организовал дистанционно. То есть мы с жильцами могли вообще не контактировать лично. Люди просто приезжали, забирали ключи из мини-сейфа, подписывали договор и оставались на оговоренное время.

Электрический камин
Электрический мини-камин в домике не только украшал пространство, но и согревал зимой

Договоры для арендаторов

Я не оформлял самозанятость или ИП, а заключал договоры с жильцами как физическое лицо. Налог с дохода при такой схеме получался выше — 13% НДФЛ. Но мне было важно сперва попробовать, и я не хотел лишний раз что-то оформлять или менять налоговый статус.

Как расторгнуть договор аренды без санкций

Выходило так: физическое лицо заключает с другим физическим лицом договор аренды. Документ был стандартным, по шаблону, и бумажным: онлайн ничего не подписывали. Я просто оставлял его в домике перед заселением, и люди подписывали бумаги. Позже, когда они съезжали, забирал договор.

Мой подход во многом был построен на доверии: кто-то мог не заполнить договор, а просто оставить его лежать на столе. Но я считаю, это на совести арендаторов. В основном всё было хорошо — люди ведь и сами хотят подстраховать себя и арендовать дом официально.

Поиск арендаторов: каналы и эффективность

Для поиска клиентов я использовал все доступные в России площадки для посуточной аренды. Это «Авито», «Циан», «Островок» и «Суточно». Последние два показали довольно скромные результаты: вероятно, через них чаще ищут квартиры, а не домики на выходные.

Больше всего арендаторов приносил «Авито». Мне повезло: в тот период сервис как раз начинал раскатывать функцию бронирования для посуточной аренды. На старте её подключение было бесплатным для арендодателей. Брали, по сути, символические суммы — 20–30 рублей. Я подумал, что функция классная, так что быстро начал пользоваться.

Позже онлайн-бронирование протестировали, развили и ужесточили по нему условия. Вместо символической суммы платить пришлось 15% от каждой брони. Стало менее выгодно, но альтернатив с такой же эффективностью не было.

Некоторые клиенты писали через другие мои объявления на «Авито». Потому что, пока жилец не забронирует дом, он не может написать арендодателю. А некоторые вопросы людям хотелось уточнить ещё до брони — вот они и придумали такой способ.

Как проводили уборку и обслуживание дома

В договоре было прописано, что жильцы должны оставить дом убранным, иначе мы имеем право не вернуть им залог. Но будем честны: чистоту сложно проверить. Ведь её критерии у всех разные. Для кого-то пыль на полках — это ужасная грязь, а кто-то закрывает на неё глаза. Нам с женой самим бывало сложно определить на глаз, возвращать человеку залог или всё-таки удержать.

Конечно, можно было обращаться к профессиональным уборщикам. Но клининг дома, ещё и с выездом за город, стоит недёшево: даже в те годы получалось больше 5 тысяч рублей. Это не укладывалось в экономику проекта — я бы ушёл в минус.

дом на берегу реки
Не хотелось, чтобы чей-то мусор портил впечатление другим жильцам

Из ситуации вышел так: перед каждым новым жильцом приезжал на объект и убирался сам. Ещё подготавливал дом к приезду арендаторов: оставлял расходники вроде полотенец, тапочек и мыла. Так, чтобы жилец приехал — и сразу мог жить в доме.

У меня был запасной вариант на случай, если не получится приехать. Я договорился с местным охранником и его женой. За 1,5 тысячи рублей они были готовы сделать в доме уборку.

Правда, со временем я отказался от их услуг: качество уборки хромало. Была даже ситуация, когда жильцы остались недовольны из-за того, что в доме некачественно прибрались.

Кроме уборки и закупки расходников, я открывал шлагбаум, проверял, что всё работает, и оставлял ключи в мини-сейфе. После этого клиент мог перевести мне деньги за проживание, а я присылал ему код от сейфа.

набор для арендаторов
Жильцов ждали запечатанные зубные щётки, чистые полотенца, мыло и даже декор: искусственные цветы и аромадиффузоры

Мой подход к заселению жильцов

Перед тем как начать принимать арендаторов, я изучил рынок. Исходя из него, установил цены:

  • 4 тысячи рублей за сутки в будние дни;
  • 5,5 тысячи рублей за сутки в выходные;
  • индивидуальная стоимость в праздники.

Так как дом мы с женой подготавливали сами, я установил для жильцов ограничение: снять жильё можно было только на срок от двух суток. Иначе получалось бы неудобно. Ведь перед каждым жильцом нужно приехать и прибраться, а это время, силы и деньги — слишком много трат ради одного дня аренды.

Бывало и такое: люди уже забронировали дом, а я не могу приехать и подготовить всё к их приезду. В таких случаях приходилось отказывать.

Если бы я занимался арендой более серьёзно — наверняка нашёл бы способ решить эту проблему и получать больше прибыли. Но для меня это было скорее доходное хобби. С учётом этого всё шло довольно неплохо.

Поток жильцов: ожидания vs реальность

Изначально мне казалось, что загрузка домика будет составлять где-то 50%. Исходя из этого предположения, я считал экономику и будущую прибыль. Выходило, что зарабатывать с такой загрузкой я могу чуть ли не миллионы. Но реальность оказалась намного прозаичнее.

Средний доход с домика составлял около 40–50 тысяч в месяц. Такая сумма получалась, если учесть все периоды: и с высоким спросом, и вообще без него. Рассказываю подробнее, как это было.

Сезонность. Первые арендаторы появились осенью, но позже оказалось, что осенний период — самый холодный с точки зрения спроса. С конца сентября по конец ноября у меня было меньше всего жильцов. Как-то раз было даже так, что за целый месяц дом арендовали всего один раз.

Рынок оживал только в преддверии зимних праздников. А вот весной и летом был стабильный спрос — доходы с аренды доходили до 120–130 тысяч рублей в месяц.

Пиковые периоды. Через несколько месяцев после первой сдачи наступил Новый год. В те новогодние каникулы я столкнулся с полной загрузкой: люди бронировали дом практически без перерыва. Только за период праздников аренда принесла мне около 90 тысяч рублей.

Так было и дальше: в праздники был самый горячий сезон. Причём это касалось не только Нового года. Люди приезжали в домик, чтобы праздновать 23 Февраля и 8 Марта, отдыхали на майских.

Ограничения. В статье о строительстве дома я уже говорил: участок находился у реки, которая сильно разливалась весной. Мне пришлось учесть это и в процессе сдачи. Каждую весну аренду приходилось приостанавливать примерно на две недели из-за паводка. А до него — следить за повышением уровня воды и рассчитывать сроки. Для этого я пользовался:

  • Данными о высоте снежного покрова. Когда он резко начинает снижаться, становится ясно: разлив реки не за горами.
  • Прогнозом погоды. Если на улице дожди и мокрый снег, но температура повышается — вероятно, скоро уровень воды в реке тоже поднимется.
  • Информацией с гидропоста. Он располагался чуть ниже по течению реки, поэтому данные с него приходили с задержкой. Бывало так, что у нас река уже разлилась, а до гидропоста разлив дойдёт только через 2–3 дня. Поэтому не всегда информация с него оказывалась полезной.

Как подготовить дачу к зиме

Перед паводком я приезжал в домик и готовил его к возможному затоплению. То есть убирал все вещи повыше, отключал электричество, расчищал участок. Когда вода сходила — приезжал снова и проводил генеральную уборку, чтобы привести дом и землю вокруг него в порядок.

Можно заметить: розетки и выключатели в доме расположены довольно высоко. Всё затем, чтобы их не повредило во время паводка

С какими рисками и подводными камнями я столкнулся

В посуточной аренде без рисков не обойтись. О части я уже рассказал: повышение комиссий площадок, риск плохой погоды и паводки. Но, на мой взгляд, главное, о чём стоит помнить, — о клиентах. Они бывают очень разными, каждый со своими особенностями.

  • Бывало, что после жильца дом оставался в ужасном состоянии, и приходилось много времени уделять уборке. К счастью, до настоящих погромов и порчи мебели не дошло, а ведь бывают и такие случаи.
  • Иногда жильцы уже после заезда понимали: объект им не подходит. Например, была девушка, которая не ожидала, что дом окажется так далеко от посёлка. Ей было страшно в нём ночевать. Я предложил вернуть ей деньги, но она отказалась — осталась в домике и всю вторую ночь провела в машине.

При всём этом отказать жильцу просто так — тоже риск. Общение между нами происходило через площадки, и, если я отказывал в заселении, мой рейтинг как арендодателя мог упасть. А это влияло на будущий спрос и лояльность арендаторов.

Справляться с негативом помогали отзывы. Я всегда просил арендаторов поделиться своими впечатлениями на площадке для бронирования. Многие действительно хвалили домик, ставили пять звёзд и добавляли фотографии. Это тоже помогало привлекать новых жильцов.

Что было дальше: продал дом на третий год

Как быстро и выгодно продать дом

Изначально моя цель была такой: построить дом для сдачи в аренду, а потом продать. К её реализации я приступил уже через год после строительства. Но на сдачу это не повлияло: я одновременно продавал домик и сдавал его в аренду.

Я даже говорил потенциальным покупателям: сейчас этот дом сдаётся. Вы можете сами остаться в нём на ночь и протестировать его перед покупкой. Обычно с домами на продажу так нельзя, а у нас было можно.

На вопрос про затопление отвечал так: да, река выходит из берегов, но пользоваться домиком нельзя всего неделю-две. И подчёркивал, что этот объект — в основном для инвестиций. Моим идеальным клиентом был такой же инвестор или арендодатель, как я сам. Тем, кто планировал жить в доме сам, я честно отвечал: бывают затопления, нужно дорабатывать участок.

Покупатели на дом долго не находились. Только на третий год я вышел на заинтересованного человека. Он профессионально занимался посуточной арендой квартир и хотел попробовать новый формат — загородные дома.

Изначально я планировал продать дом за 3 млн рублей. Но за такую цену покупать его не хотели — пришлось снизить стоимость до 2,3 млн.

Так или иначе, дом окупился. Я точно отбил строительство, а за счёт аренды даже остался в заметном плюсе. Это был интересный опыт, и я им доволен.

Финансы проекта: сколько вложил и получил в итоге

Строительство дома обошлось мне примерно в 1,6 млн рублей. Это были стартовые затраты. Текущие расходы тоже были, но они компенсировались арендой. Если смотреть на чистую прибыль, то она была такой:

  • В среднем за каждый год аренды я получал с домика 500–600 тысяч рублей. За два года — 1,2 млн рублей.
  • С продажи дома я выручил 700 тысяч рублей — если вычесть из цены продажи затраты на строительство.
  • Итого получается 1,9 млн рублей прибыли — на 120% больше, чем я вложил изначально.

Сейчас, конечно, вышло бы иначе. Рынок недвижимости быстро меняется, а в случае с загородным жильём — ещё и развивается стремительными темпами. Но тем, кто хочет инвестировать в недвижимость, я определённо готов советовать такой формат.

Выводы: что учесть при сдаче дома

Мы с женой ввязались в эту историю, потому что сами ценили загородную жизнь и плюсы отдыха на природе. Был и второй фактор: построить маленький каркасный дом за городом дешевле, чем купить квартиру в городе. А прибыль с аренды выходит примерно такой же.

Конечно, чтобы это сработало, нужно учесть немало деталей. Например, убедиться, что дом не заливает, или привлекать локальных рабочих, чтобы удешевить строительство. А самое главное — добавить конкурентное преимущество, которое выделит вас из других.

Сейчас на рынке посуточной аренды довольно много предложений. Но если отфильтровать их, видно: по-настоящему классные дома предлагает мало кто. Если вы сможете стать одним из этих немногих — дела у вас пойдут хорошо.

Вы тоже можете поделиться с Журналом М2 своей историей о недвижимости. Свяжитесь с нами через форму на сайте и расскажите, как решали квартирный вопрос или инвестировали. Взамен дарим сертификат на Ozon на 3 тысячи рублей, а самые интересные истории опубликуем в Журнале М2.

Создано: 10 октября

Еще по теме