Как установить запрет на сделки с недвижимостью

Что такое запрет на сделки с недвижимостью без личного участия

Запрет на сделки с недвижимостью — это услуга для защиты собственников жилья. Любой владелец квартиры, комнаты или части жилого помещения может отправить в Росреестр заявку и поставить запрет. После этого в записи о недвижимости в ЕГРН появится специальная пометка. Она означает, что без участия владельца нельзя совершить никакую сделку с жильём:

• продать,
• передать в дар,
• разменять,
• сдать в долгосрочную аренду,
• оформить договор ренты,
• отдать в качестве залога.

Для всех этих действий обязательно личное присутствие и участие владельца. Например, не получится провести дистанционную сделку или действовать через доверенное лицо. Даже если у объекта несколько собственников, а запрет установил только один из них — пока он его не снимет, другие владельцы не смогут что-то сделать с жильём.

Ограничение устанавливают на конкретный объект, а не на имя человека. Можно, например, запретить сделки только с квартирой, а дачу оставить как есть.

Екатерина решила установить запрет на сделки с недвижимостью на свою квартиру. Но, кроме неё, в собственности у девушки есть дом в деревне. За него она не так переживает, поэтому запрет поставила только на городское жильё.

Теперь совершить какую-то сделку с квартирой Екатерины можно только в её непосредственном присутствии. На дом это не распространяется: девушка может спокойно продать его по доверенности или дистанционно.

Зачем устанавливать запрет на сделки

Главная идея ограничения — защита от мошенников. Часто злоумышленники действуют якобы от лица собственника жилья: продают, дарят кому-то или закладывают чужую квартиру. Для этого они могут:

• оформлять поддельные доверенности;
• обманом заставлять владельца написать настоящую доверенность;
• обманывать или подкупать даже нотариусов: такие случаи бывали.

Конечно, жертва мошенничества может подать в суд и потребовать вернуть имущество. Но часто злоумышленники успевают продать недвижимость: новый владелец покупает её законно и тоже не хочет терять. Разбирательства затягиваются и порой длятся несколько лет.

Чтобы не допустить самой возможности сделки без участия владельца, государство дало возможность установить запрет. Но это не единственный способ защититься при сделках с недвижимостью.

Например, покупателю квартиры может быть полезна Защита сделки от М2: наши юристы изучат объект и собственника, заметят риски и подводные камни. Если квартиру стоит покупать — юристы подскажут, как оформить договор и что в нём указать. А после сделки действует гарантия сроком от 10 лет: если кто-то попытается оспорить права покупателя, юристы М2 защитят его в суде.

На какие операции с недвижимостью запрет не действует

Из запрета есть исключения — ситуации, когда сделку всё-таки можно провести, несмотря на отметку в ЕГРН. Чаще всего для этого нужно решение суда или государственный приказ. Например:

• Квартиру, на которую установлен запрет, всё ещё могут изъять за долги судебные приставы.
• Недвижимость можно получить в наследство, если собственник умер.
• Квартиру можно разделить при разводе через суд.
• Недвижимость могут арестовать при расследовании уголовного дела или изъять для нужд государства, но такое случается очень редко.

Кроме того, если сам владелец недвижимости отменит ограничение, оно перестанет действовать. После окончания запрета квартиру снова станет можно продать по доверенности или дистанционно.

Какие есть минусы у запрета на сделки

Хотя запрет на сделки с недвижимостью — способ защититься, бывают случаи, когда он становится помехой. Например:

• Если собственник уехал в другой регион или страну, ему всё равно придётся лично явиться на сделку. А это может быть дорого. Единственный способ продать квартиру дистанционно — снять запрет.
• Иногда запрет не может защитить от мошенников. Есть схемы, в которых не используется доверенность: злоумышленник вводит в заблуждение самого собственника. В результате тот лично подписывает документы и оформляет сделку. Запрет тут не поможет: собственник делает всё сам.

Например, в практике М2 был случай, в котором квартиру продавала пожилая женщина. Она действовала под влиянием мошенника, который назвался риелтором. Тот убедил жертву, что за её недвижимостью охотятся злоумышленники, и посоветовал продать квартиру на имя его сообщника. Женщина сама оформляла сделку — запрет бы ей не помог.

К счастью, специалисты банка и М2 вовремя заметили подозрительные обстоятельства и остановили ход сделки. Женщина не потеряла квартиру. Но такой случай не единственный: мошенники могут действовать очень коварно, и даже запрет не даёт полной защиты.

Это не значит, что запрет оформлять не стоит. Часто он действительно может защитить от обмана. Просто собственнику не стоит терять бдительность: запрет — не универсальная мера. Необходимо внимательно подходить к любым сделкам, особенно к тем, в которых участвует недвижимость.

Как оформить запрет на сделки

Установить ограничение можно было ещё с 2013 года. Но в конце 2023 года появилась возможность сделать это онлайн на Госуслугах. Правда, для этого необходимо иметь электронную подпись. Она нужна, чтобы подписаться под заявкой.

Рассказываем, как запретить сделки двумя способами — онлайн или офлайн.

Через Госуслуги. Чтобы оформить запрет, нужно иметь подтверждённую учётную запись на Госуслугах. А ещё УКЭП — электронную подпись с усиленной защитой. Она оформляется через приложение «Госключ», которое доступно в App Store или Google Play.

Вот инструкция, как поставить запрет на сделки с недвижимостью с помощью сервиса:

1️⃣ Войти в учётную запись на Госуслугах.

2️⃣ Найти услугу «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия».

3️⃣ Заполнить форму: указать свои Ф. И. О., кадастровый номер и адрес квартиры. Ещё понадобится подтвердить, что именно вы владелец жилья, например с помощью выписки из ЕГРН.

4️⃣ Заверить заявление электронной подписью, выпущенной через «Госключ». Только так оно будет иметь силу.

5️⃣ Дождаться ответа от Росреестра — он придёт в срок до 5 рабочих дней.

Посмотреть, начал ли действовать запрет на совершение сделок, можно в своём аккаунте на Госуслугах. Ещё собственник может получить выписку из ЕГРН: если запрет уже установлен, в документе будет отметка об этом.

Через МФЦ. Если у вас нет электронной подписи или вы не хотите пользоваться онлайн-сервисом — можете обратиться в любой центр «Мои документы». Прийти туда можно в любое время, когда работает центр, записываться не нужно. Но необходимо взять с собой документы:

• паспорт;
• ИНН;
• выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.

Сотрудник МФЦ поможет составить заявление, а вам нужно будет только его подписать. Через те же 5 рабочих дней заявление рассмотрят, а в ЕГРН внесут отметку о запрете.

Запрет можно оформить по доверенности. В этом случае в МФЦ может прийти не сам собственник, а человек, которому он доверил это право. А вот снять ограничения таким образом уже не получится.

Когда прекращается действие запрета

Запрет на сделки с недвижимостью бессрочный. Он не исчезает сам со временем. Его может снять сам владелец, например если захочет продать квартиру без личного присутствия.

Кроме того, запрет снимается:

• если жильё меняет собственника. Например, если прошлый владелец продаст квартиру другому человеку;
• если происходит какое-то из исключений. Например, квартиру разделяют через суд или получают в наследство.

Евгений установил запрет на сделки со своей квартирой, а через два года решил её продать. Он жил в том же городе, где находилась квартира, так что мог провести сделку лично. Так Евгений и сделал: снимать запрет, чтобы продать жильё, не понадобилось.

Яна купила квартиру Евгения. В момент, когда право собственности на недвижимость перешло к ней, запрет прекратил действовать. Чтобы вернуть его, Яна как новая владелица должна будет сама подать новое заявление.

Как снять запрет на сделки

Собственник имеет право в любой момент отменить запрет, если тот стал для него неактуален. Например, если владелец решит продать жильё дистанционно. Сделать это точно так же можно онлайн на Госуслугах или офлайн в МФЦ.

В отличие от установки запрета, собственник обязательно должен действовать сам. Снять запрет по доверенности невозможно. Уже были случаи, когда люди пытались продать жильё из-за рубежа — и не могли, потому что доверенное лицо не в силах отменить их запрет на сделки. Так что к установке и снятию ограничения нужно отнестись внимательно.

Снятие запрета почти не отличается от его оформления. Даже форма на Госуслугах — одна и та же. Только при её заполнении нужно выбрать другой вариант: не «Установить запрет», а «Снять запрет». Чтобы заявление имело силу, точно так же понадобится подписать его усиленной электронной подписью.

Снять запрет через МФЦ тоже можно, но прийти туда должен сам собственник, а не доверенное лицо. Понадобится тот же список документов, что и при установке ограничений.

Запрет на сделки с недвижимостью можно устанавливать и снимать в любое время. Количество раз не ограничено: человек может оформить запрет, снять его, а затем поставить снова. Главное — помнить, что изменения начнут действовать только через 5 рабочих дней после подачи заявки.

Краткие выводы

• Любой владелец недвижимости может запретить распоряжаться ею без его личного присутствия. Продать, обменять, подарить или заложить такое жильё можно, только если в процессе участвует сам собственник.
• Из правила есть исключения: недвижимость под запретом всё ещё можно арестовать, разменять при разводе или получить в наследство. В таких случаях запрет снимают через суд.
• Установить и снять ограничения можно в любой момент — через Госуслуги или МФЦ. Изменения начинают действовать через 5 рабочих дней.
• Если не снимать запрет, он будет актуален, пока жильё не сменит владельца. Например, пока собственник не продаст квартиру кому-то ещё, но только самостоятельно.

Список источников

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Статья 36. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
• Запретить проведение сделок с жильём без собственника теперь можно на Госуслугах. Правительство Московской области.
• Как запретить действия с недвижимостью без личного участия собственника. Госуслуги.
• Можно ли снять запрет на действия с недвижимостью без личного участия собственника. Госуслуги.