Что такое преддоговор и для чего он нужен
Предварительный договор — это документ, подтверждающий, что стороны договорились провести сделку с квартирой. Он не подразумевает перехода прав собственности. Но обязывает продавца и покупателя в оговорённый срок заключить уже полноценный договор купли-продажи.
Порой можно встретить другие названия документа: преддоговор или ПДКП. Всё это один и тот же договор, который заключают перед основным ДКП.
Преддоговор нужен, чтобы показать: намерения сторон серьёзны. Так продавец или покупатель с меньшей вероятностью сможет в последний момент отказаться от сделки без весомых причин. Поэтому ПДКП, как правило, требуют:
В остальных случаях оформлять ПДКП не обязательно. Но желательно, если стороны хотят подстраховать себя на случай внезапного срыва сделки.
Юридическая сила предварительного договора
В отличие от основного договора, предварительный не означает, что недвижимость становится собственностью покупателя. Но он всё-таки имеет юридическую силу.
Исполнением договора считается подписание полноценного ДКП. Если какая-то из сторон нарушила это условие — вторая имеет право пойти в суд, чтобы принудить первую к его выполнению.
Например, если в последний момент собственник передумает продавать квартиру, покупатель может в суде обязать его всё-таки заключить сделку. Или привлечь к ответственности согласно условиям преддоговора — выплатить неустойку и вернуть задаток.
Так может выглядеть отрывок из преддоговора. По формулировкам видно: стороны пока не проводят сделку, но планируют заключить её в будущем
Обычно в преддоговоре также прописывают условия, при которых одна из сторон может отказаться от сделки без санкций. Например, если выяснится, что продавец скрыл важную информацию об истории квартиры, покупатель имеет право не исполнять обязательства по ПДКП.
Ещё предварительный договор можно разорвать — по соглашению сторон или если открылись новые обстоятельства. О том, как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье по теме.
Составление предварительного договора купли-продажи
Обычно наполнение преддоговора похоже на основной ДКП. Там указывают предмет сделки, прописывают сроки и ответственность за их несоблюдение. Рассказываем подробнее о том, что должно входить в такой договор и какие детали в нём стоит учесть.
Форма договора
Предварительный договор купли-продажи, так же как основной, чаще всего заключается в простой письменной форме. Регистрировать его в Росреестре не нужно.
При необходимости можно заверить документ у нотариуса, но чаще всего это не обязательно. Исключение — если в сделке участвует несовершеннолетний или она совершается с долями. Либо если банк требует заверение, чтобы выдать покупателю ипотеку.
Составить договор может и продавец, и покупатель. А также нотариус, юрист или риелтор, с которым общается кто-либо из сторон. Подписать документ должны все участники сделки или их представители, которые действуют по доверенности.
Форма предварительного договора и его наполнение зависят от условий сделки. Как правило, там указывают все важные детали, например:
- кто выступает продавцом и покупателем;
- в какой срок стороны собираются совершить сделку;
- о какой квартире идёт речь;
- будет ли аванс или задаток;
- возможна ли ипотека и так далее.
Существенные условия
Так называют условия, без которых договор не будет иметь силы. Их обязательно нужно прописать в документе, чтобы его не признали ничтожным.
Раньше у ПДКП было два существенных условия: предмет договора и сумма сделки. Но с 2015 года писать в документе цену не обязательно. Главное — информация о квартире, с которой собираются проводить сделку.
Например, в этом отрывке сразу указывается, что предмет сделки — конкретная квартира. А ещё называется её кадастровая стоимость
Остальные условия преддоговора считаются факультативными. Даже если их не указать, документ будет иметь силу. Но обычно их всё-таки прописывают: так безопаснее для обеих сторон. Получается, что ПДКП почти дублирует сведения из основного договора купли-продажи.
Задаток или аванс
Часто продавец и покупатель оформляют предварительный договор с задатком или авансом. Это нужно, если часть расчётов между сторонами происходит ещё до сделки. Причём задаток и аванс — разные вещи.
Соглашение об авансе и задатке оформляют отдельным документом и прикладывают к преддоговору. Информацию об этом прописывают в тексте ПДКП.
Размер аванса или задатка может быть разным. Но он не должен быть слишком большим, иначе предварительный договор могут признать основным через суд.
Ответственность сторон
В договоре можно прописать санкции для стороны, которая отказалась от сделки или как-то ещё нарушила его условия. Например, в документ реально включить такие условия:
- Если продавец скрыл информацию об обременениях, покупатель может расторгнуть преддоговор без суда.
- Если одна из сторон затягивает сделку, вторая может потребовать компенсации расходов, связанных с задержкой. Например, покупатель вправе прописать, что продавец в таком случае компенсирует ему траты на аренду.
Чтобы учесть все возможные нюансы, договор лучше составлять со специалистом — юристом или опытным риелтором. Он подскажет, что прописать в документе, чтобы подстраховать себя на случай неожиданных обстоятельств.
Если вы хотите упростить для себя процесс сделки — можете обратиться к сервису от М2.
Мы поможем составить договор купли-продажи, оформить документы, зарегистрировать право собственности и провести платежи. Наши специалисты всегда на связи и готовы помочь в любом вопросе, связанном с вашей сделкой.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
У ПДКП нет строго заданной формы, но есть информация, которую стороны обязаны в нём прописать. Это, например:
Чтобы составить договор было проще, можно ориентироваться на типовой образец — прописать в нём условия, актуальные в вашем случае. Шаблон ПДКП вы можете найти в сети или попросить юристов помочь с его подготовкой.
С составлением документов могут помочь специалисты сервиса «Сделка» от М2. Вы можете включить в услугу подготовку ДКП — наши эксперты составят договор с учётом вашей ситуации. Мы готовы ответить на вопросы, организовать сделку и расчёты по ней.
Вы сможете в любой момент посмотреть актуальный статус сделки в личном кабинете. Мы с радостью поможем вам провести сделку быстро и легко.
Последствия при нарушении предварительного договора
Нарушение преддоговора — это ситуация, когда какая-то из сторон не вышла на сделку в срок. Или вообще отказалась от неё без веских причин. В таком случае для нарушителя наступает ответственность. А какой она будет — зависит от договорённостей, прописанных в ПДКП.
Нарушение договора и отказ от него — разные вещи. Ответственность можно прописать и за то, и за другое. Правда, в случае с отказом она обычно наступает, только если на него не было веских причин.
Вот какие последствия могут возникнуть для стороны, которая нарушит предварительный договор купли-продажи.
Принуждение к заключению договора. Вторая сторона может пойти в суд и заставить нарушителя всё-таки выйти на сделку. Правда, судебные разбирательства — это долго и дорого. Часто стороны всё-таки соглашаются решить вопрос во внесудебном порядке.
Возврат аванса или задатка. Их возвращают по общим правилам, если в договоре или соглашении не указано иное. Кроме того, в ПДКП можно прописать неустойку за нарушение условий — если она есть, придётся выплатить и её.
Компенсация расходов. Если стороны прописали в договоре такой пункт, нарушитель должен компенсировать второму участнику сделки ущерб или упущенную выгоду. Например, расходы на поиск нового покупателя для квартиры.
Краткие выводы
- Предварительный договор — это соглашение, которое стороны подписывают до основного договора купли-продажи и фиксируют своё намерение заключить сделку позже.
- В таком документе обязательно указывается предмет будущей сделки. Остальные условия, например стоимость, могут не включаться, но их лучше всё-таки предусмотреть.
- Если стороны договариваются об авансе или задатке, это оформляется отдельным соглашением, которое прилагается к предварительному договору.
- При нарушении условий одной из сторон другая вправе обратиться в суд с требованием исполнить договорённости.
FAQ
Какие риски могут возникнуть при оформлении предварительного договора?
Главный риск — что одна из сторон всё-таки не захочет заключать сделку, но и ответственность по ПДКП нести откажется. Второй стороне придётся отстаивать свои права в суде, а это довольно долгий и сложный процесс.
Возможна и обратная ситуация: перед сделкой могут обнаружиться новые обстоятельства. Например, окажется, что продавец на грани банкротства. Если стороны не прописали такой случай как исключение, покупателю придётся идти на рискованную сделку или нести ответственность за отказ от неё.
Какие документы нужны?
Чтобы оформить преддоговор, понадобятся паспорта обеих сторон. А также доверенность, если кто-то из них действует через представителя.
Кроме того, стоит заказать свежую выписку из ЕГРН на объект недвижимости и приложить к договору. Она подтвердит, что описание квартиры в ПКДП верное и на ней нет мешающих сделке обременений.
В каких случаях лучше использовать задаток вместо аванса?
В большинстве ситуаций рекомендуют оформлять именно задаток. Эта форма предоплаты подразумевает большую ответственность сторон. Например, покупатель не останется в минусе, если продавец вдруг отменит сделку. А собственник не понесёт издержки из-за внезапно ушедшего покупателя.
