5 мин
3 марта

Как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Пока вы не закрыли ипотеку, квартира принадлежит банку. Многие думают, что в таком случае провести перепланировку не получится. На самом деле вы всё ещё можете объединить кухню с гостиной или обустроить дополнительный санузел. Для этого планируемые изменения нужно согласовать с банком. В статье рассказываем, как это сделать и какие решения получится одобрить.

Какие перепланировки бывают

Перепланировка — это существенное изменение конфигурации квартиры. Она может включать демонтаж или перенос перегородок, перенос дверных проёмов, объединение нескольких комнат в одну. Если вы решите увеличить ванную или присоединить к кухне часть коридора, предварительно согласуйте это через МФЦ или администрацию города.

Можно выделить три типа перепланировки:

Разрешённая с согласованием. Сюда относится работа с дверями и окнами, значимые изменения в устройстве пола, сантехники, трубах или газопроводе. Ещё согласование понадобится, если вы хотите снести или установить дополнительные стены в квартире.

Разрешённая без согласования. Многие ремонтные работы официально не считаются перепланировкой. Без согласования можно менять электропроводку, монтировать трубопровод для ванной, ставить новые окна, двери, сантехнику, встроенные шкафы.

Запрещённая в квартирах. Некоторые работы считаются небезопасными, поэтому согласовать их не получится. Например, в квартирах нельзя убирать вентиляционные каналы и заниматься сносом несущих конструкций.

Все планируемые изменения следует отразить в техническом плане

Что написано в ипотечном договоре

По закону собственником ипотечной квартиры является банк. Перед тем как приступить к перепланировке, внимательно изучите условия договора. Иногда банк полностью запрещает менять техническое состояние квартиры. В таком случае перепланировку придётся отложить до погашения ипотеки.

Если запрета на перепланировку нет, её всё равно нужно согласовать с банком. Необычные решения вроде антресольного этажа, скорее всего, не одобрят.

Как сделать перепланировку

Когда вы изучили договор, переходите к следующему шагу — подготовке проекта перепланировки. Он должен соответствовать всем жилищным нормам, иначе инспекция не утвердит его.

Как подготовить проект самостоятельно:

  1. Запросить оригинальные чертежи здания у застройщика или БТИ (бюро технической инвентаризации)
  2. Подготовить технический план квартиры — до перепланировки и после
  3. Собрать нужные документы: техническую документацию, заявление, письменное согласие всех жильцов квартиры
  4. Согласовать перепланировку с органами местного самоуправления — чаще всего этим занимается Межведомственная комиссия
  5. Получить согласие банка

Если у вас нет архитектурного образования, закажите готовый проект в компании с допуском СРО. Так называется разрешение на изыскательную, строительную и проектную деятельность. Специалисты составят технический план в соответствии со всеми требованиями и помогут подготовить документы. Жители Москвы могут выбрать готовое решение из каталога типовых проектов, одобренных Государственной жилищной инспекцией.

Проверить, входит ли компания в реестр СРО, можно на специальном сайте

Как узаконить перепланировку

Сначала согласуйте перепланировку с местной администрацией или МФЦ, орган будет зависеть от региона. В Москве подать заявление можно удалённо — на сайте mos.ru. На этом этапе понадобятся следующие документы:

  • технический план
  • заключение о безопасности работ
  • заявление на перепланировку
  • согласие всех совладельцев квартиры
  • технический паспорт
  • документы, подтверждающие собственность

В некоторых случаях нужны дополнительные разрешения от МЧС или управляющей компании. Это зависит от особенностей помещения, его расположения и типа перепланировки. Если ваш дом относится к памятникам культуры, согласуйте изменения с департаментом культурного наследия.

Ответ от органов самоуправления придёт в течение полутора месяцев. После этого отправьте в банк копию заключения вместе со специальным заявлением.

Максимальный срок согласования — шесть месяцев, но часто ответ приходит уже через несколько недель.

Точный список документов зависит от конкретного банка. Чаще всего для согласования понадобятся:

  • одобренный технический план
  • согласие от Бюро технической инвентаризации и управляющей компании
  • согласие страховой компании
  • отчёт об оценке стоимости жилья после перепланировки
  • заявление на согласование перепланировки

Когда банк дал добро, приступайте к монтажным и строительным работам. После планировки составьте обновлённый план квартиры и заново оформите документы. Зафиксируйте все изменения в БТИ и кадастровой палате. Перепланировка считается официально оконченной, когда вы подпишете акты в государственной кадастровой инспекции.

Что не получится сделать

Некоторые типы работ полностью запрещены в жилых домах. Они влияют на безопасность и комфорт других жильцов, поэтому такие перепланировки инспекция не одобрит. В многоквартирных домах запрещено:

  • сносить несущие стены
  • совмещать балконы с жилой площадью
  • демонтировать вентиляционные коробы
  • переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы, веранды и террасы
  • устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения
  • вырубать проёмы, ниши или отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах
  • пристраивать лоджию, балкон, террасу или веранду
  • объединять газифицированное помещение с жилой площадью
  • объединять лоджию, террасу, балкон или веранду с внутренними помещениями
  • менять помещение так, что оно будет отнесено к категории непригодных для проживания

Что будет, если нарушить правила

Незаконная перепланировка квартиры в ипотеку нарушает договор с банком и статью 29 ЖК РФ. Без согласования запрещено менять конфигурацию помещения, сносить или ставить дополнительные стены, двери и окна. Ещё нельзя проводить переустройство помещения — менять электрические плиты на газовые, перемещать отопительные и сантехнические приборы.

Если банк узнает о несогласованных действиях, вам придётся узаконить изменения или привести помещение в исходное состояние. В некоторых случаях банк может увеличить проценты по кредиту или разорвать договор. Тогда заёмщику придётся выплатить остаток суммы в сжатые сроки — иначе квартиру заберут.

Административные органы, согласно статье 7.21 КоАП РФ, имеют право выписать штраф от 2000 до 2500 рублей и обязать собственника вернуть помещение в прежнее состояние. В случае отказа квартиру выставят на публичные торги.

Кратко: как провести законную перепланировку в квартире

  1. Изучить договор с банком. Если ремонт, переустройство или перепланировка запрещена, придётся сначала закрыть ипотеку — и только потом проводить любые изменения
  2. Составить проект перепланировки. Лучше всего доверить это компании из реестра СРО с правом на ремонтные, строительные и проектные работы
  3. Отправить документы в муниципальную администрацию и дождаться одобрения проекта
  4. Согласовать изменения с банком. Заполнить заявление и приложить к нему копии нужных документов. Ответ может идти в течение шести месяцев
  5. Провести ремонтные и строительные работы, которые вы согласовали
  6. Отнести обновлённый план квартиры в БТИ и внести изменения в ЕГРН

Часто задаваемые вопросы

Где взять разрешение на перепланировку квартиры? Разрешение выдаёт Мосжилинспекция, но напрямую обратиться в неё могут только юридические лица. Граждане РФ могут подать заявку через МФЦ, а жители Москвы — через сайт mos.ru. Заранее подготовьте пакет документов: проект перепланировки, технический паспорт квартиры, согласие всех собственников. Другой вариант — это воспользоваться услугой сопровождения перепланировки. Специалисты соберут нужные документы и согласуют все изменения за вас.

Можно ли подготовить проект перепланировки самостоятельно? Да, при этом важно соблюдать все строительные нормы и требования органов местного самоуправления. Учитывайте конструктивные особенности здания, инженерные коммуникации, безопасность и эргономику помещений. Если у вас нет опыта в разработке проектов перепланировки, обратитесь к профессиональному архитектору или дизайнеру интерьера. Специалист разработает проект с учётом всех требований и нормативов, а это повысит шансы на получение разрешения.

Нужно ли согласовывать перепланировку в ипотечной квартире со страховой компанией? Иногда перепланировка влияет на страховой риск и стоимость страховки. Например, если вы затрагиваете эвакуационные пути, систему пожарной безопасности или электрическую проводку. В таком случае перепланировку нужно согласовать со страховой компанией. Точную информацию лучше узнать заранее.

Источники

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 14.02.2024 с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 25.02.2024)

  2. Реестр членов СРО

  3. Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах // Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП

  4. КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме

Создано: 7 марта

Еще по теме